تحسين المنزل العائد على الاستثمار: المشاريع ذات القيمة الأفضل

إنه السؤال الأساسي الذي يواجه أي شخص شرع في أي وقت مضى في تجديد المنزل: ما مدى احتمالية استرداد المال عندما أبيع منزلي؟ لا توجد إجابة سهلة ، لأن ما قد يرغب المشتري في دفعه يعتمد على العديد من العوامل - كل شيء من اختيار المشروع إلى المواد التي تستخدمها إلى قيمة المنازل الأخرى في منزلك حي.

ولكن من المهم أن تكون لديك فكرة عما تستحقه تحسيناتك. إذا كنت تريد أن تستثمر أكثر مما تأمل في تعويضه لأنك تحب منزلك وتخطط للعيش فيه لفترة طويلة ، فلا بأس بذلك. لكن ضع في اعتبارك الإرشادات التالية وستتجنب المفاجآت غير السارة عندما يحين وقت وضع علامة البيع هذه على العشب.

ما هي التحسينات المنزلية التي تعطي أفضل عائد؟

لم يتم إنشاء جميع مشاريع إعادة التصميم على قدم المساواة. ستحقق المطابخ والحمامات والغرف العائلية أو إضافات الجناح الرئيسي أكبر عائد على الاستثمار.

في ما يلي تفصيل لمتوسط ​​عائد الاستثمار بعد عام واحد بعد بعض مشاريع تحسين المنزل الشائعة:

إنفاق المزيد ، لا يعني دائمًا عائدًا أعلى

يقول كيرميت بيكر ، مدير برنامج إعادة تشكيل العقود الآجلة في المركز المشترك لدراسات الإسكان بجامعة هارفارد: "الأشخاص الذين يشترون منزلًا ينظرون أولاً إلى المطابخ والحمامات". لذا ، في حين أن هذه الغرف يمكن أن تكون أكثر تكلفة من حيث إعادة بنائها ، فمن المرجح أن يدفعوا ثمنها بأنفسهم. تميل إضافة الغرف ، مثل غرفة عائلية أو جناح رئيسي ، إلى تحقيق نتائج جيدة في وقت إعادة البيع: تتطلب المنازل الأكبر أسعارًا أعلى.

في الطرف الآخر من الطيف ، نادراً ما تعيد حمامات السباحة تكلفتها ، لأن الكثير منها لا يرغب المشترون في إنفاق المزيد لشراء منزل لمجرد الحصول على ما يعتبرونه صيانة يزعج. تميل المكاتب المنزلية إلى أن تكون ذات عائد منخفض لنفس السبب: قلة من المشترين فقط يريدون غرفة مصممة للعمل. (فكر في الأمر بهذه الطريقة: ما مقدار قسط التأمين الذي قد تكون على استعداد لدفعه مقابل سيارة قابلة للتحويل إذا لم تكن ستضع القمة لأسفل أبدًا؟)

إعادة تشكيل المطبخ ROI

ومجرد أن المشروع مكلف لا يعني أنه سيدفع أكثر. في كثير من الأحيان ، يمكن أن تؤدي التحسينات الطفيفة إلى أرباح كبيرة. وفقًا للتحليل السنوي لمجلة Remodeling للتكلفة مقابل القيمة ، مطبخ "شد الوجه" - الطلاء وإعادة صقل الأسطح وترقية الأجهزة - سيعود بأكثر من إعادة تصميم كاملة.

مفتاح إنفاق أقل هو إنفاقه بحكمة. يقول جيم كوري ، كبير محرري Remodeling ، الذي يشرف على الاستطلاع: "إذا أخذت 20000 دولار أمريكي وصرفتها بحكمة على المطبخ ، فيمكنك جعلها تبدو أفضل بمليون مرة". "التصميم واختيار المنتج هما المفتاح."

هل إعادة البناء استثمار جيد؟

حتى عندما تكون وظيفة إعادة التصميم الخاصة بك تحسينًا جذابًا لمعظم المشترين ، فإنها تضيف القليل من القيمة إذا تم إجراؤها وفقًا لذوقك فقط. "قد ترغب في الحصول على غرفة في منزلك على شكل قطة أو فأر ، ولكن هل يمكنك العثور على مشتر يريدها؟" يقول جوبال أهلواليا ، مدير الأبحاث في الرابطة الوطنية لبناة المنازل. "عليك أن تفكر في الجزء الخلفي من عقلك أنه سيتعين عليك البيع يومًا ما."

إذا كنت تعيش في جوهرة كرافتسمان وترغب في إضافة غرفة عائلية ، على سبيل المثال ، حافظ على انسجام التصميم مع الشكل والمظهر الأصليين. هذا ينطبق على ارتفاع الأسقف وكذلك طراز النوافذ والقوالب. يقول بوبي شاسين ، وكيل عقارات في إيفانستون ، إلينوي: "لا تريد أن تفقد سلامة المنزل". "إن وضع صندوق كبير على الجزء الخلفي من المنزل سوف يفسد المظهر بالكامل."

وينطبق الشيء نفسه على المشاريع الصغيرة أيضًا. على سبيل المثال ، عند اختيار خزائن المطبخ وأسطح العمل والأرضيات ، استهدف الألوان والأنماط الكلاسيكية أو المحايدة. يقول مارك سكوت ، مُجدد التصميم في بيثيسدا ، ماريلاند: "منذ سنوات ، كان لدي عميل يريد مطبخًا أرجوانيًا ، يتناسب مع الجص الأرجواني على موقد النار". جادل سكوت بشدة ضد ذلك ، لكن صاحب المنزل أصر على أنها كانت تخطط للبقاء في المنزل لبقية حياتها. إذا لم تتمكن من تقديم هذا النوع من الالتزام ، فلا تتوقع من شخص آخر أن يدفع ثمن اختياراتك الفريدة وغير التقليدية.

5 عوامل تؤثر على قيمة إعادة البيع وعائد الاستثمار

1. حي

قبل أن ينفق Kevin و Julianne Warren 42000 دولار لإعادة تصميم المطبخ في منزل مزرعة مفصل بشكل جيد في الخمسينيات من القرن الماضي ، كان المنزل على الأرجح يساوي حوالي 150.000 دولار. لكن موقعهم ، قسم فورست هيلز في غراند رابيدز بولاية ميشيغان ، منحهم الثقة في أن التحسينات كانت رهانًا ذكيًا. "هذا حي راق للمدارس. يقول كيفن: "الجميع يحاول الدخول إلى هذه المنطقة".

والأفضل من ذلك ، أن منزل Warrens محاط بممتلكات تبلغ قيمتها 200000 دولار أو نحو ذلك. هذا يعني أنهم لم يسعروا أنفسهم خارج السوق المحلية ، وهو اعتبار مهم للغاية في أي مشروع إعادة عرض. "هل ستقوم بعمل يجعل منزلك بقيمة 300 ألف دولار عندما يكون في حي 100 ألف دولار؟" يسأل إسرائيل راموس ، الوكيل العقاري في فينيكس ، أريزونا.

"لا تتجاوز سقف الحي وإلا فلن تسترد أموالك". تمامًا مثل منزلك يجب أن تتماشى التكلفة مع منطقتك ، يجب أن تتماشى تحسيناتك مع قيمة الصفحة الرئيسية. في سياتل ، اكتشفت الوكيل العقاري كاي ريجلي مؤخرًا أن عميلًا سابقًا أنفق 90 ألف دولار على إعادة تصميم اثنين الحمامات، كاملة مع الأرضيات الساخنة والبلاط الإيطالي. تقول: "قلت ، أتمنى لو كنت قد تحدثت معي أولاً". بين ما دفعوه مقابل الممتلكات والتحسينات الأخرى ، أنفق المالكون أكثر من نصف مليون دولار على منزل يقدر ريجلي أنه يساوي 450 ألف دولار على الأكثر.

2. منطقة

يؤثر أي جزء من البلد الذي تعيش فيه على العديد من قرارات إعادة التصميم. تميل العمالة إلى أن تكون أرخص في الجنوب منها في الشمال الشرقي ، على سبيل المثال - بما يكفي بحيث يكون إعادة التصميم السنوي أسعار الاستطلاع نفس جناح غرفة النوم الرئيسية بسعر 59401 دولارًا في لويزفيل ، كنتاكي ، و 73،814 دولارًا في ويستشستر ، نيو يورك.

العوامل المحلية تؤثر أيضا على الطلب. ربما يحب المشترون في كل مكان غرفة عائلية جديدة ومجهزة جيدًا. لكن المواقد تبيع بشكل أفضل في الشمال منها في الجنوب ، وتضيف الأسطح قيمة أكبر في الأجواء الأكثر دفئًا. لا توجد قواعد صارمة وسريعة ، ولكن مراقبة الاتجاهات المحلية طريقة جيدة للتأكد من أن اختياراتك ستنال إعجاب صائدي المنازل.

3. سوق

حيث تلعب الاختلافات الإقليمية دورًا حقيقيًا في سوق العقارات. إذا كان الطلب على المساكن كبيرًا ، فمن المحتمل أن يكون المشترون على استعداد لدفع المزيد مقابل التحسينات التي أجريتها. يقول سكوت ، باني بيثيسدا ، إنه دفع مؤخرًا مبلغ 300 ألف دولار مقابل مطبخ موسع وغرفة إفطار ودراسة - أغلى تجديد لكل قدم مربع قام به على الإطلاق. لكن الزوجين استعادا المال عندما اشتريا منزلاً أكبر في العام الماضي. يلاحظ سكوت: "حول منطقة واشنطن العاصمة ، يختلف الأمر كثيرًا عن ميزوري". "يحصل الناس على قدر هائل من المال ليكونوا هنا".

كن حذرا ، ومع ذلك. حتى في السوق القوية ، يمكنك التجديد أكثر من اللازم. عاش بريت وينشتاين ، الوسيط العقاري في أوكلاند ، كاليفورنيا ، خلال طفرة الإسكان في منطقة الخليج. في حين أن الأسعار لا تزال مرتفعة ، كما يقول ، "إذا دفع شخص ما 200000 دولار عن السعر المطلوب العام الماضي ، فإنهم اشتروا عندما كان السوق شديد الحرارة. لذا إذا أرادوا إنفاق 60 ألف دولار لإعادة تصميم المطبخ ، فسيتعين عليهم العيش هناك لفترة أطول قليلاً لاستعادة هذه الأموال ".

4. الجدول الزمني

كما يشير وينشتاين ، كلما طالت مدة إقامتك في منزلك ، زادت احتمالية استرداد تكاليفك. مع ارتفاع أسعار المنازل بنحو 5 في المائة سنويًا ، سيتم استيعاب نفقاتك في النهاية في الزيادة في قيمة العقار. (بالإضافة إلى ذلك ، ستكون قادرًا على الاستمتاع بالتجديدات الخاصة بك لتلك السنوات.) بعض التحذيرات: لا يوجد قانون طبيعي ينص على أن الأسعار يجب أن ترتفع ، لذلك لا تعتمد كثيرًا على هذا الارتفاع السنوي. وتذكر أنه في بعض الأحيان يمكن أن تنقلب الحياة على منحنى ، وقد تضطر إلى طرح منزلك في السوق في وقت أقرب مما هو متوقع.

بالنسبة لبعض المشاريع ، يعمل الوقت أيضًا ضدك. يقول بيكر من جامعة هارفارد: "هناك انخفاض في الأسلوب". "كل البدع الآن لهدم الجدران وإنشاء غرف كبيرة. ولكن بعد عشر سنوات من الآن ، قد لا يكون هذا هو الحال بالضرورة. "المطابخ والحمامات معرضة بشكل خاص لذلك تبدو مؤرخة ، كما يمكن لأي شخص انطلق في اكتشاف أجهزة الأفوكادو الخضراء في منزل أحلامه أن يقول أنت.

5. المصاريف والقضايا المخفية

إذا كنت تعتقد أن المشروع سيدفع تكاليفه ، ولكن بالكاد ، كن مستعدًا لشيء يرجح كفة الميزان ضدك. تجديد المنزل مليء بالنفقات "الخفية": التكاليف الإضافية عندما يستغرق المشروع وقتًا أطول مما هو مخطط له ؛ رسوم الخبراء لاختبار الأسبستوس أو حسابات فقدان الحرارة ؛ دفعات الفائدة الشهرية لقرض شراء منزل. ناهيك عن الضرائب المرتفعة على الممتلكات التي قد تضطر إلى دفعها عند إعادة تقييم منزلك الجديد والمحسّن.

عندما يتم قول وفعل كل شيء ، ينصح معظم الخبراء ضد ذلك تحسين المنزل كاستثمار. كن ذكيا بشأن ما تنفقه ، بالتأكيد. لكن السطح الجديد ليس صندوقًا مشتركًا. يقترح وكيل العقارات Chasin أنه بمجرد قيامك بواجبك ، اتخذ قراراتك بناءً على ما تريد وما يمكنك تحمله. "كان لدي قائمة حيث تقاعد الزوج مبكرًا ، لذا أقنعته زوجته بوضع مكتب منزلي باهظ التكلفة مقابل 50 ألف دولار. في النهاية انتقلوا إلى فلوريدا ، ولم يحصلوا على المال من مكتب المنزل هذا ، "يقول شاسين. "لكنها لم تهتم. جعله سعيدا ".

الاسترداد من المشروع

منذ منتصف الثمانينيات من القرن الماضي ، أجرت مجلة Remodeling تحليلاً سنويًا للتكلفة مقابل القيمة لمشاريع إعادة البناء السكني في جميع أنحاء البلاد. من خلال استطلاع آراء وكلاء العقارات والمثمنين في مناطق مختلفة ، يحدد المحررون المبلغ تكلفة إتمام المشروع ومقدار ما قد تضيفه هذه التحسينات إلى سعر بيع المنزل لمدة عام واحد في وقت لاحق. يعتبر التقرير على نطاق واسع الدراسة الأكثر موثوقية للموضوع. لكن حتى جيم كوري ، المحرر المسؤول عن الاستطلاع ، يعترف بأن الأمر يذهب بعيدًا فقط. يقول: "نحن نقدم معيارًا مع دراستنا". "يجب أن يتم البت في القضايا على أساس فردي".

---

هل تبحث عن مزيد من المساعدة في الإصلاحات حول منزلك؟ قد يساعد ضمان المنزل. تحقق من التقييمات المتعمقة لفريق This Old Houses Reviews حول:

• أفضل ضمان للمنزل
• استعراض البيت الأمريكي شيلد
• أول تقييمات ضمان المنزل الأمريكية
• حدد مراجعات ضمان المنزل
• ملاحظات Choice Home Warranty
• تقييمات الضمان المنزلي من أمازون