Брокерите не са толкова отпуснати, колкото изглеждат. Научете точно какво си казват брокерите - макар и никога, никога на вас
Брокери, между редовете
Ако сте опитен купувач или продавач на жилища, вероятно вече знаете това: брокерите не са толкова отпуснати, колкото изглеждат.
Разбира се, те могат да ви кажат всичко, което трябва да знаете за къщата, от коренната изба до часовника на вдовицата. Те ще детайлизират квадратурата до част от инч и ще ви кажат какво може да повлияе на вашия план за подобряване на дома. Те дори с удоволствие ще ви обучат в процеса на проверка на дома и ще ви предложат стратегии за ипотечно обезпечаване.
Но те са много няма да ви кажа - тайни на занаята, които не биха се осмелили да съобщят на клиент. Прочетете, за да научите какво точно си казват брокерите - макар и никога, никога на вас.
"Не работя за теб."
„Агентите по недвижими имоти обикновено не представляват купувача“, казва адвокатът по недвижими имоти във Флорида Бари Ансбахер. "Но купувачите мислят, че го правят."
Когато се обаждате в отговор на реклама на брокер на обяви или се появявате на деня на отворените врати, бъдете наясно с едно: Това лице е наето от продавача на жилището. Този продавач може да е частно лице или корпоративен разработчик - и те плащат комисионната на агента. „Моите клиенти ще кажат„ имах брокер “, казва Ансбахер,„ но брокерът не представлява техните интереси “.
Ако искате да сте сигурни, че имате професионалист, който се грижи за вас, привлечете брокер на купувач. Този тип агенти се ангажират да работят изключително за вас при всяка сделка, която можете да сключите, и могат да ви помогнат в процеса на покупка, от търсене до оферта до договор до приключване.
„Ден на отворените врати е за мен, не за вас.“
Може да изглежда, че отворена къща в наличен дом се провежда с цел набиране на сериозни купувачи, но тези приеми всъщност не са за продавача-те обслужват дългосрочния план на агента.
„Повечето хора, които се появяват, са„ играчи на гуми “, казва Джон Кавалър, агент от Catskill Sales Associates Inc. в северната част на Ню Йорк. "Хората се появяват, за да усетят пазара или квартала, но не са готови да купуват." Те са склонни да влизат, обикалят мястото и след това излитат с визитната картичка на агента в ръка.
Агентът полага усилия да поддържа връзка с тези някой ден купувачи с надеждата да приключи сделката.
"Моята комисия е по договаряне."
Оказа се, че стандартната 6-процентна комисионна в края на краищата не е толкова стандартна. Търговията с комисионни са редовна практика.
Кавалър казва, че комисионната на брокера може да се преговаря за всеки отделен случай. На имот от един милион долара може да сме готови да отхвърлим цяла точка. "
Търсите агент за обяви? Договаряйте се предварително с потенциални брокери относно тяхното вземане. Предложете комисионна, която е достатъчно голяма, за да даде стимул на агента да работи усилено за вас, но не се чувствайте обвързан с 6 процента. Особено ако смятате, че вашият дом ще бъде лесно продаден.
"Моята голяма агенция не е по -компетентна - или по -малко скъпа."
Бутиковите фирми се продават срещу големи конкуренти, като внимателно избират обявите, които предлагат, предлагайки на купувачите персонализирано внимание и все повече и повече, като предлага на продавачите представителство на по -ниско ниво комисионна. Това е особено вярно в големите градове, където конкуренцията е жестока.
Адвокатът по недвижими имоти в Бруклин Хауърд Брикнър казва, че в Ню Йорк „големите момчета наистина държат на 6 %. Те имат широк нетен и първокласен маркетинг на своите уебсайтове-и вие плащате за това. "
По -малките фирми може да нямат известното име или множество ексклузивни продукти, но качват своите обяви в MLS, както всички останали. И, казва Брикнър, те са готови и желаят да направят някои такси. Така че, ако цената на продажбата на апартамента ви побърка, помислете за малко момче.
"Ще отидете на Butt Heads с Съвета за зониране."
Не очаквайте агент, освен ако не е ваш приятел или по друг начин истински съюзник, да ви предупреди за болките в зонирането, които ви очакват, ако закупите този имот. Ако имате настроение да правите промени в мястото, направете внимателно домашната си работа и овладейте сами лабиринта за зониране (или заплатете на адвокат, за да разплете бюрокрацията). Всичко от док на брега на реката или ново допълнение, до къща на дърво или дори ограда, може да се управлява от консервационни сервитути, предписания за предимство или други разпоредби за зониране. Този израз: „Ще преминем този мост, когато стигнем до него“, не се прилага тук, освен ако не сте изключително гъвкави.
„Пазете се от агента по недвижими имоти, който казва:„ Можете да направите всичко, което искате на това място, всичко, което е необходимо, са пари “, казва окръг Делауеър, Ню Йорк, брокерът Рон Гишард. Общинските власти и асоциациите на собствениците на жилища са местата, където можете да започнете да получавате необходимата информация.
„Нямаш да минеш през мен.“
Донякъде широко известен, но почти никога не се предлага на неопитен продавач от агент е фактът, че можете да BYOB (Bring Your Own Купувачите, т.е.
Но трябва да уговорите това предварително, преди да сте се регистрирали в агенцията. „Разкрийте всички законни купувачи, които сте намерили сами, преди да наемете брокера“, казва адвокатът по недвижими имоти в Мемфис Джон Б. Филип. Ще трябва да направите това писмено, тъй като те са част от договора, който те молят да подпишете. Ако продадете на някое от физическите лица, посочени в клаузата, в рамките на срока, който преговаряте, Филип казва: „Няма да дължите на брокера нищо“.
"Моят инспектор не вижда толкова добре."
Всеки продавач на недвижими имоти има домашен инспектор в ръкава си. „Някои неуверени агенти“, казва брокерът от щата Ню Йорк Гичард, „препоръчват на инспекторите, които са доволни, да улавят малки проблеми и да игнорират големи. "Всъщност домашните инспектори, както и тези, които откриват и лекуват проблеми с мухъл и термити, постоянно се оплакват в интернет форуми, че те са черни от брокери, ако надеждно открият и изложат проблеми - въпреки техните доверителни отговорности към своите клиенти.
Ако сте купувач, изберете свои собствени независимо препоръчани, лицензирани инспектори, за да прегледате вашата бъдеща покупка с гребен със ситни зъби. Потърсете експерти, които знаят как да разпознават проблемите и могат да ви посъветват какво ще е необходимо за отстраняването им.
"Можете сами да продадете тази къща."
FSBO, все по -познатата абревиатура, която означава „За продажба от собственик“, работи. Продавачи с издръжливост да създадат маркетингов план, да изброят къща онлайн, да посочат възможните отговори на купувачите, да организират покази и да видят сделката до затваряне може да спести пакет, като постави парите, които биха покрили комисионната на агента директно в тяхната джобове.
Бруклинският Brickner казва: „Има много спестявания. Сега с Craigslist и други интернет сайтове е по -лесно от всякога. Но е необходим определен тип човек, който да се справи с дреболиите, опитващи се да продадат част от имота. "Просто не винаги брокер вид човек.
„Искам вашата обява, дори и да нямате нужда от мен.“
За някои професионалисти в областта на недвижимите имоти, за съжаление, FSBO означава „Flag, Stalk, Bully and Outsmart“. Ако изброявате своя собственост, бъдете наясно, че сте отворени за директни продажби само като поставите рекламите си с фразата „Без брокери, Моля те."
Пазете се от агенти, които така или иначе ще ви се обадят, преструвайки се, че представляват купувач. Може и да са, но е по -вероятно да търсят крака си във вратата и да ви убедят да изброите къщата с тях.
Друг гамбит на продавача е да подкопае увереността ви във вашата способност да извършите компетентно сделката. Агент ще ви каже, че цената на къщата е твърде ниска, след което ще обещае, че може да се справи по -добре. Наемете оценител в началото на процеса и ще определите цената на къщата си правилно.
"Ще се прецакате, като подпишете този договор."
В голяма част от страната брокерите на недвижими имоти предоставят формуляр за подписване както на купувачи, така и на продавачи при сключване на договор за продажба. Тези разпечатки често включват разпоредба, известна като Отказ от обещания, която гласи, че купувачът не разчита на никакви устни изявления на продавача или агента по недвижими имоти. "В действителност", казва адвокатът от Флорида Ансбахер, "купувачът обикновено разчита почти изключително на такива обещания."
Ансбахер казва, че цената за получаване на адвокат, обикновено около 500 долара, за преглед на договор, преди да го подпишете, е добра инвестиция. Освен това той предлага: „Вземете всичко писмено като допълнение към договора (т.е. цялото оборудване на басейна е включено, продавачът ще пребоядисвайте стените), или независимо проверете всички обещания (т.е. обадете се на зоната за зониране, за да потвърдите, че мащабирането ще позволи на дома да бъде разгънат). "
„Едно от най -големите неща, които чувам, когато водя спор,“ добавя той, „е, че купувачът е объркан защо не са по -добре защитени от договора. "Брокерът на купувача е още един човек, когото можете да привлечете, за да гледате гърба си в този вид сценарий.
„Аз предпочитам бързите пари.“
Какво е по -добре за брокер, десетина перколиращи продажби на 300 000 долара всяка или четири потенциални сделки от 900 000 долара? Може да предположите, че по -малко транзакции биха били по -сладки - в крайна сметка по -малко документи, но тъй като всяка продажба може да се разпадне, повечето продавачи предпочитат обема пред цената.
И така, макар че много агенти са сериозни в обещанието си да ви осигурят възможно най -добра печалба, не е задължително в техен интерес да чакат най -добрата оферта. „Когато агентите за листинг се състезават за вашия бизнес, те ще говорят за вашата прекрасна къща и високата цена, която могат да получат“, казва адвокатът от Флорида Ансбахер. "След като те подпишат, тогава те споменават стария покрив и ти казват да намалиш цената си за по -бърза продажба." Тук отново плащането за независима оценка е добре изразходвани пари. Задайте солидна искана цена и кажете на брокера си, че ще седнете здраво.
"Тази гаранция е безполезна."
Разработчиците и агентите, които ги представляват, могат да предложат гаранции за ново строителство. Ансбахер, адвокат от Флорида, казва, че купувачите са глупави, ако намират много утеха в такива гаранции. „Определението за„ дефект “в тези гаранции,„ казва той, „е толкова внимателно формулирано“, че повечето искове се оказват нищожни. Пазете се от стандартния договор за всяка нова разработка, която обмисляте да закупите.
Всички договори за строители включват отказ от право на съдебен иск, което означава, че вие знаете кой ще поеме разходите за ремонт на калпаво строителство. Накарайте свой собствен адвокат да определи тази досадна клауза и да я договори от договора.
"Няма да работя с друг брокер."
В повечето държави брокерът има законово задължение да информира продавача за всяка оферта, която влиза в обява - освен ако продавачът отказва правото им на такава комуникация, като избира да бъде информиран само за оферти, които обхващат определен процент от запитаното цена. И все пак конкурентна оферта понякога може да пропадне през пукнатините, особено ако би изисквала агент за листинг да съ-посредник на сделката. Винаги е в интерес на продавача да предложи оферта от непредставен купувач преди този, който работи с брокер на купувача. В края на краищата вторият агент е в състояние да раздели комисионната.
„Един брокер може да бъде глобен или да загуби лиценза си за подобна злоупотреба, но не е толкова лесно да се открие нарушението“, казва опитен анонимен адвокат по недвижими имоти.
"Тези адвокати взимат много."
Редица такси са свързани с приключването или окончателната продажба на жилището. Тези елементи варират от държава до държава, но една от тях, застраховката върху собствеността на имота, често струва скъпо - и може да бъде договорена с вашия кредитор. Малко вероятно е брокерите да споменат вашето право на преговори, тъй като на този етап от процеса те просто мислят за заплатата си.
На някои места „до 70 % от стойността на застраховката за собственост представлява комисионна, изплатена на адвокати или агенти по правото на собственост, обработващи документацията“, казва адвокатът от Флорида Ансбахер. Може да се очаква купувачът или продавачът да поемат тези разходи; който и да сте, разберете дали сте отговорни и инструктирайте собствения си адвокат да настоява за по -ниска комисионна.
„Пазарът на лош продавач не означава, че можеш да бъдеш алчен кръвопиец!“
Вие сте на пазара за нещо мансионно и търсите голяма сделка - все пак това е пазарът на купувача. Бъдете сигурни, агентът за обяви не държи комплименти зад гърба ви. Един ветеран брокер от окръг Феърфийлд, Калифорния, казва, че кандидатите от висок клас-особено тези, които са млади, нахакани и безсмислени за гордостта, която идва от собствеността на жилище-са безмилостни и нереалистични. „Те искат да изтеглят кръв от вените на продавача“, казва Барбара Шмерцлер, водещ брокер от американските Homefinders. "Те чакат дъното на пазара, което вече ги е подминало."
Търсите помощ при ремонти около вашия дом? Домашната гаранция може да помогне. Вижте тези задълбочени ръководства от екипа за рецензии на тази стара къща:
- Най -добрата домашна гаранция
- Американски домашен щит
- Домашен клуб на AFC
- Изберете Домашна гаранция
- Избор на домашна гаранция
