Купуването на къща на плажа звучи добре, нали? Не забравяйте да направите математика, преди да се потопите.
Тази статия се появи в броя на лятото на 2021 г. Това списание Old House. Щракнете тук, за да научите как да се абонирате.
Притежаването на втори дом за продължителни ваканции, бягства през уикенда или събиране на семейства никога не е било по -привлекателно. Още преди пандемията пазарът на втори жилища се нагрява благодарение на исторически ниските лихвени проценти по ипотечните кредити и продължителното рали на фондовия пазар. След това 2020 г. настъпи ера на отдалечена работа, правейки ваканционни домове, които биха могли да се удвоят като отстъпления на пълен работен ден, много по-привлекателни.
Копнежът за втори дом едва ли ще отшуми скоро, дори когато офисите и училищата се отварят отново. „На хората е по -удобно да купуват жилища на часове от работата си“, казва Червеноперка водещият икономист Тейлър Мар. „Те все още мислят, че могат да вземат четиридневни уикенди; хибридният модел за дистанционна работа стимулира търсенето. "
Но преди да се присъедините към този прилив към брега - или планините, или пустинята - трябва да разберете потенциалните разходи.
Оценете вашите ресурси
Кредиторите смятат второто жилище за по -рисков залог - не сте там през цялото време, за да наблюдавате имота. Плюс това, добавя Грег Макбрайд, главен финансов анализатор в Банкрот, „Това не е покривът над главата ви, така че има по -голяма вероятност от неизпълнение, ако нещата се влошат.“ В резултат на това вероятно ще трябва да намалите 20 до 30 процента. Вашият лихвен процент също може да бъде с един процентен пункт по -висок.
За да получите толкова нисък лихвен процент, колкото бихте платили за ипотека за основното си жилище, ще ви е необходима тази висока първоначална вноска, висока кредитен рейтинг (740 или повече) и достатъчен доход за покриване на всички ваши жилищни плащания - не повече от 28 процента от вашите доход. Дори ако купувате жилище за отдаване под наем за част от годината, кредиторите няма да ви дадат кредит за тези пари, когато одобрявате заем.
Изчислете всички разходи
Освен ипотечните плащания, ще трябва да вземете предвид всички други разходи, които идват със собствеността на жилището: застраховка, данъци върху имотите, поддръжка и ремонт. Не приемайте, че вашият основен дом е точна отправна точка.
Застраховката на собствениците може да се окаже по -скъпа, отколкото очаквате. От една страна, застрахователите вземат предвид, че жилището ще бъде ненаселено част от времето. Можете да компенсирате това, че не сте там, като инсталирате централна алармена система, камера на предната врата, сензори за изтичане на вода и топлина и други технологии за наблюдение, казва Джанет Руис, директор на стратегическото управление комуникации в Институт за застрахователна информация. „Можете да използвате технологиите във ваша полза, за да намалите застрахователните разходи.“
По -големият проблем може да бъде вашата гледка към океана или гората. „Хората са склонни да купуват втори дом на красиви места, които са податливи на бедствия“, казва Руиз. И застрахователите могат да таксуват повече в региони, които често срещат природни бедствия като урагани и горски пожари. Купуването в близост до водоем може да означава, че ще трябва да закупите застраховка срещу наводнения, за да покриете щети от нарастваща вода.
Имуществените данъци са друг текущ разход и тъй като данъчната реформа през 2017 г. ограничи приспадането на държавни и местни данъци на 10 000 долара, има вероятност някои или всички от тях да не се приспадат от данъци. Лихвата по втора ипотека (до 750 000 долара) все още отговаря на условията - до лимита. Друг данъчен обрат: Когато продавате жилището, ще дължите данъци върху цялата печалба, освен ако първо не го направите основното си жилище.
И накрая, не пренебрегвайте разходите за поддръжка и ремонт. Общите правила за това колко бюджет трябва да се планира всяка година включват 1 до 3 процента от стойността на вашия дом и 1 долар за всеки квадратен метър жизнено пространство.
Считайте го за Moneymaker
Икономиката на закупуването на втори дом може да се промени, ако планирате да го отдадете под наем, когато не сте там. „С нарастването на Airbnb и други сайтове за отдаване под наем на ваканция е по -малък рискът да се купи втори дом, като се знае, че хората ще искат да го наемат“, казва Мар. Едно предупреждение е, че много ваканционни градове, загрижени, че жилищата в района стават недостъпни за местните жители, ограничават краткосрочните наеми. Проверете какви закони има в книгите и какво предстои.
Ако наемате дома си само за 14 дни в годината или по -малко - хубав вариант на места, където се провеждат големи събития - не дължите и стотинка данък върху този доход. След 14 дни данъчната картина се усложнява. Трябва да декларирате доход от наем, но също така можете да приспаднете много разходи, включително реклама, такси за управление на имоти, ипотечни плащания, ремонти и поддръжка и комунални услуги.
Когато използвате къщата през годината и я наемате през друго време, математиката е по -трудна. „Трябва да разделите разходите и да ги приспаднете пропорционално на времето, което прекарвате там“, казва данъчният експерт Лиза Грийн-Луис. Може да успеете да приспаднете до 25 000 щ.д. загуби от недвижими имоти срещу обикновения си доход всяка година, ако „активно участвате“ в работата по поддържането или наемането му.
Имайте предвид, че застрахователните Ви разходи вероятно ще се увеличат, ако наемате за повече от 14 дни общо годишно. В този случай може да се наложи да добавите плаващ или ездач. Някои застрахователи може да изискват полица на наемодателя. Каквото и да правите, не крийте това, което правите, от вашата застрахователна компания. Може да откриете, че щетите не са покрити, ако мълчите за наемателите. Както казва Руиз: „С онлайн обявите е доста лесно за застрахователя да проследи колко го отдавате под наем.“
Експертен съвет
„Отдаването под наем на втори дом може да бъде изгодно, защото печелите доходи и може да отнемете повече удръжки, отколкото в основния си дом.“ -Лиза Грийн-Луис, CPA и данъчен експерт, TurboTax
Какъв е вашият финансов план?
Когато видите колко цените на ваканционните жилища се покачват, може да си помислите, че закупуването им е добра инвестиция. Но цените на жилищата във ваканционните градове са по -нестабилни от другите пазари - и по -чувствителни към икономиката и цените на акциите. „Обикновено виждате отстъпление във ваканционните райони, когато пазарът е спаднал“, казва Тейлър Мар от Redfin.
Сертифициран финансов планиращ Луис Барахас не разглежда втори дом като част от инвестиционно портфолио, освен ако не е строго отдаден под наем имот. „Илюзия е, че ще го продадете за повече“, казва той. Освен това инвестицията трябва да носи пари, а не да ви струва пари. „Ако погледнете парите, които излизат всяка година, това не е инвестиция“, казва Барахас. "Това е лукс."
Прегледайте целия си финансов план, за да сте сигурни, че закупуването на втори дом няма да ви изведе от правия път, съветва той. "Но ако следвате плана си за постигане на финансова независимост и пенсиониране, продължете и купете мечтания си дом."
