Дори в настоящия данъчен климат собствениците на жилища може да бъдат по -добре обслужени, като рефинансират с по -ниска лихва и инвестират спестяванията
Трябва ли да изплатите ипотеката си?
Кой не би искал да се пенсионира без дългове, особено със спокойствието да не дължи нищо на собствения си дом? Партията за изгаряне на ипотеки беше такава черта на собствеността на жилището преди 50 години, че дори има Всички в семейството епизод от 1975 г., в който Арчи и Едит събират съседи и приятели, за да отпразнуват с гордост собствеността на къщата си. Но е трудно да си представим подобен сценарий в a Модерно семейство епизод днес, освен ако това по някакъв начин не включва бащата на комедията, който обяснява древния обред и случайно изгаря тревата.
Изчезващият обичай дължи отчасти на нарастването на рефинансирането, тъй като по -ниските лихвени проценти направиха по -евтино да се носи повече дълг за по -дълго време. Когато лихвите са относително по -ниски - както се случи драстично в различни моменти от 80 -те години на миналия век - ипотечните кредитополучатели, които заключване на нов по-нисък лихвен процент също са склонни да рестартират часовника на 15-годишна или 30-годишна ипотека, когато изплащат по-старите ипотека. (Не е нужно винаги да рестартирате часовника. Някои кредитори предлагат „промяна на лихвения процент“ или „плаване надолу“, което спестява такси за рефинансиране и просто изменя съществуващата ипотека с по -ниска лихва, вместо да изписва изцяло нова ипотека; винаги разберете дали това е опция.)
Ако едно семейство вече е ограничено за средства и се нуждае от спестяванията, за да издържи през месеца, тогава рефинансирането е благословия, тъй като намалява месечните разходи, въпреки че удължава живота на заема (вж диаграма, страница 28). Хората от финансите биха казали, че използвате баланса си, за да увеличите паричния си поток. В нашия пример рефинансирането отлага за допълнителни 10 години деня, в който месечното Ви ипотечно плащане е нулево, но междувременно ви спестява 300 долара на месец.
Много лични финансови съветници ще разгледат спестяванията от 300 долара на месец и ще кажат, че ипотеката е правилният начин, особено ако едно семейство може да управлява месечните плащания на редовния си доход и използва спестяванията, за да се възползва максимално от пенсионните спестявания на работодателя или да допринесе за данъчно-облагодетелствана пенсионна сметка, където е инвестирани. Това е разтежение за повечето хора да извлекат максимално данъчните ползи от пенсионните спестявания; ограничението за вноските на ИРА за 2018 г. например е 5 500 долара (6 500 долара за тези над 50 години и двойно за семейните двойки) и има много повече данъчни облекчения, ако имате допълнителни спестявания, за да скриете в други видове данъчни планове-до 24 500 долара за тези на 50 и повече години в традиционния 401 (к).
Обсъдете собствената си ситуация с експерт, включително вашите очаквания относно други разходи, като например здравни грижи и данъци върху имуществото, ако наближавате пенсиониране. Най -малкото трябва да се консултирате с данъчен счетоводител, за да видите дали изобщо има смисъл да приспадате лихвите през 2018 г., след федералните данъчни промени, въведени миналия декември. Центърът за данъчна политика изчислява, че броят на данъкоплатците в САЩ, които ще поискат приспадане на ипотечни лихви върху данъчните си декларации за 2018 г., ще спадне от приблизително 40 милиона през 2017 г. на 16 милиона, до голяма степен поради увеличаването на „стандартното приспадане“ на данъчното законодателство до 12 000 долара за физически лица (24 000 долара за семейни двойки, които подават заедно). Ако благотворителните вноски на двойката, ипотечните лихви и местните данъци например са 20 000 долара, те са по -добри просто като вземете стандартното приспадане от 24 000 долара и вече няма данъчно предимство при изплащане на ипотечни лихви.
Добрият финансов съветник също може да ви помогне да разберете колко е важно за вас лично да сте без дългове. Да, ипотеката ви ще работи по -дълго, ако не направите допълнителни плащания, за да я изплатите по -рано, но това може да е умно, ако сте доволни от рискът да инвестирате, за да бъдете по -богати, тъй като пенсионните спестявания и инвестициите в идеалния случай биха надминали цената на ипотеката в дългосрочен план срок. Може да звучи като лоша серийна схема, но голямата идея е, че заемате срещу дома си инвестирайте в акции и облигации или поне да спестите повече, като извлечете максимума от пенсионния мач на работодателя работа. Това правят хората, когато спестяват за пенсия, вместо да пенсионират ипотеката, и това е положително обяснение за изчезваща партия за изгаряне на ипотеки: Арчи и Едит все пак ще трябва да правят ипотечни плащания всеки месец, но ще имат хубава ИРА изявление също.
Правилото 28/36
Какво е управляемо ипотечно плащане? Основно правило сред ипотечните кредитори е мярката „28/36“ за това каква част от общия ви доход от данъци отива за изплащане на заеми: не повече от 28 процента за месечни жилищни разходи (данъци върху собствеността, застраховка на собствениците на жилища, вноски на собствениците на жилища и ипотека) и не повече от 36 процента за целия дълг (кола, дом, студент заеми). Това ръководство „дълг към доход“ грубо се превежда например в 30-годишна ипотека от 180 000 долара при 4,5 процента (месечни ипотечни плащания от 912 долара; mtgprofessor.com/calculators.htm), с доход на домакинство от 52 000 долара годишно. Математиката работи, ако я удвоите - така ипотека от 360 000 долара за доход на домакинството от 104 000 долара годишно.
Банките също вземат предвид мярката „заем до стойност“ за това колко от собствените си пари влагате, при предположението, че хората ще имат по-голяма вероятност да запазят авансови плащания за жилище, което струва повече от ипотеката - това е класическото 20 -процентно първоначално плащане, което е възглавница за банката срещу спад в имотите стойности. Нито едно от правилата не е желязо като максимум или минимум, но общата идея е, че хората няма да изостават с плащанията на жилища, ако плащанията се вписват в бюджета им.
Правейки математиката
Изчисляване на цената на рефинансирането (кликнете горе вдясно, за да увеличите диаграмата)
