Zde je návod, jak zafinancovat přestavbu

Půjčovat si peníze na novou kuchyň, přístavbu ve druhém patře nebo jiné domácí úpravy donedávna znamenalo jít do banky, vidět půjčujícího úředníka a doufat v to nejlepší. Dnes však máte mnohem více možností, jak pomoci s financováním vylepšení domova. Například hypoteční makléř může nabídnout více než 200 různých úvěrových programů. A makléři jsou jen jedním z mnoha věřitelů, kteří touží po sestavení půjčky, která odpovídá vaší situaci - i když je vaše kreditní historie méně než dokonalá.

To znamená, že si možná budete moci půjčit více peněz, než si myslíte. Ale s tolika konkurenčními věřiteli, možnostmi půjček a podmínkami to také znamená, že nakupování půjček na přestavbu domu může být stejně náročné jako lov domů. Můžete přeskočit všechny zmatky a přistoupit ke správnému programu půjčování:

1. Vědět, kolik peněz potřebujete a zhruba kolik můžete získat od začátku
2. Zúžení nesčetných možností půjček na ty, které odpovídají vašim potřebám a financím
click fraud protection
3. Soustředit se na věřitele, kteří nejpravděpodobněji poskytnou požadovaný typ půjčky.

Kolik si můžete půjčit?

Ať už si najmete dodavatele nebo se díla ujmete sami, začněte přesným odhadem toho, co bude projekt stát.

Věřitelé budou trvat na konkrétní postavě, než s vámi budou pracovat. Pokud najímáte dodavatele, začněte s pevnou nabídkou rozdělenou na práci a materiál. Pak přidejte 10 procent na překvapení. Při práci, kterou budete dělat sami, sestavte podrobný seznam materiálů s množstvím, náklady a přesným součtem. Zahrňte poplatky za povolení a pronájem vybavení. Poté přidejte polštář 20 až 30 procent, abyste byli v bezpečí.

Jakmile budete vědět, kolik potřebujete na financování svého projektu zlepšení domácnosti, kolik dostanete? Navzdory slibům a humbuku, které věřitelé dávají ve svých reklamách a propagačních materiálech, kolik si můžete půjčit, závisí na vašem úvěrovém hodnocení, poměru půjčky k hodnotě a vašem příjmu. Tyto faktory také pomáhají určit úrokovou sazbu, délku půjčky a to, zda budete platit body.

Vaše kreditní hodnocení. Nejlepší ceny a podmínky platí pro majitele domů s hodnocením A-žádné opožděné platby za posledních 12 měsíců a žádné vyčerpané kreditní karty. Jedna nebo dvě opožděné platby nebo přečerpané kreditní karty vás pravděpodobně ze hry nevyhodí, ale můžete skončit s vyšším úrokem a menší půjčkou.

Poměr půjčky k hodnotě

K určení výše půjčky věřitelé používají poměr půjčky k hodnotě (LTV), což je procento z odhadní hodnoty vašeho domova. Obvyklý limit je 80 procent - nebo 100 000 dolarů na 125 000 dolarů domů (0,805 125 000). Věřitelé od této částky odečtou zůstatek hypotéky, aby dosáhli maxima, které si můžete půjčit. Za předpokladu, že váš zůstatek je 60 000 $, největší půjčka, kterou můžete získat, je 40 000 $ (100 000–60 000 $ = 40 000 $). Pokud máte dobrý úvěrový rating, věřitel může vaši půjčku založit na více než 80 procentech LTV; pokud to neuděláte, můžete získat pouze 65 až 70 procent. Zatímco mnozí věřitelé jdou na 100 procent LTV, úrokové sazby a poplatky stoupají v těchto vyšších poměrech.

Váš příjem. Pokud máte také vysoké výdaje, nemusí vysoká úroveň příjmu znamenat větší půjčku. Věřitelé dodržují dvě pravidla, aby minimalizovali své riziko:

• Vaše splátka domu a další dluh by měl být nižší než 36 procent vašeho hrubého měsíčního příjmu.
• Samotná platba za dům (včetně jistiny, úroků, daní a pojištění) by neměla přesáhnout 28 procent vašeho hrubého měsíčního příjmu. U druhých hypoték se maximální poměr dluhu k příjmu zvyšuje na 42 procent. Někteří věřitelé jdou ještě výše, i když poplatky a sazby jsou drahé - stejně jako vaše měsíční splátky. Poměr dluhu k příjmu ve výši 38 procent je však pravděpodobně nejvyšší, co byste měli zvážit.

LTV určuje, kolik si můžete půjčit, a váš poměr dluhu k příjmům stanoví měsíční platbu, na kterou máte nárok. V rámci těchto dvou limitů jsou největšími kompromisy úrokové sazby, podmínky půjčky a body.

Úrokové sazby. Čím menší úrok zaplatíte, tím větší půjčku si můžete dovolit. Hypotéka s nastavitelnou sazbou (ARM) je jedním ze způsobů, jak tuto sazbu alespoň dočasně snížit. Vzhledem k tomu, že věřitelé nejsou po dobu 30 let zajištěni fixní sazbou, ARM začínají s mnohem nižšími sazbami. Sazby se však poté mohou měnit každých 6, 12 nebo 24 měsíců. Většina z nich má roční stropy přírůstků a strop, jak vysoko sazba stoupá. Pokud se ale sazby rychle šplhají, budou se zvyšovat i vaše platby.

Výpůjční lhůta. Čím delší půjčka, tím nižší měsíční splátka. Celkový zájem je ale mnohem vyšší. Proto za 15letou půjčku zaplatíte mnohem méně než za 30letou-pokud si můžete dovolit vyšší měsíční splátky.

Body. Každý bod je počáteční cena rovnající se 1 procentu z půjčky. Body jsou úroky placené předem a mohou snížit měsíční platby. Pokud je ale váš kredit menší než dokonalý, pravděpodobně budete muset za získání půjčky zaplatit body.

Jaké jsou možnosti?

Nakupování půjček často začíná běžnými hypotékami od bank, družstevních záložen a makléřů. Jako všechny hypotéky používají váš dům jako zástavu a úroky z nich jsou odečitatelné.

Na rozdíl od některých jsou však tyto půjčky pojištěny Federální správou bydlení (FHA) nebo Správou veteránů (VA), nebo koupil od vašeho věřitele Fannie Mae a Freddie Mac, dvě společnosti zřízené Kongresem za tímto účelem. Jsou označovány jako půjčky A od věřitelů A a mají nejnižší úrok. Háček: K jejich získání potřebujete kredit. Protože pravděpodobně máte hypotéku na svůj domov, jakákoli hypotéka na vylepšení domu je ve skutečnosti druhou hypotékou. Může to znít hrozivě, ale druhá hypotéka pravděpodobně stojí méně než refinancování, pokud je sazba na vaší stávající hypotéce nízká.

Zjistěte to průměrováním sazeb pro první a druhou hypotéku. Pokud je výsledek nižší než aktuální sazby, je druhá hypotéka levnější. Kdy byste měli refinancovat? Pokud se váš dům výrazně zhodnotil a můžete refinancovat s 15letou půjčkou s nižším úrokem. Nebo pokud je sazba dostupná u refinancování nižší než průměr vaší první hypotéky a druhé hypotéky. Pokud refinancování neposkytujete, zvažte tyto typy půjček:

Domácí půjčky. Tyto hypotéky nabízejí daňové výhody konvenčních hypoték bez nákladů na uzavření. Získáte celou půjčku předem a splácíte ji 15 až 30 let. A protože úrok je obvykle pevný, měsíční platby lze snadno rozpočtovat. Nevýhoda: Sazby bývají o něco vyšší než u konvenčních hypoték.

Úvěrové linky vlastního kapitálu. Tyto hypotéky fungují podobně jako kreditní karty: Věřitelé vám poskytnou strop, na který si můžete půjčit; poté účtují úrok pouze z použité částky. Prostředky můžete čerpat, když je potřebujete - plus, pokud váš projekt trvá mnoho měsíců. Některé programy mají minimální výběr, zatímco jiné mají šekovou knížku nebo přístup ke kreditní kartě bez minima. Neexistují žádné náklady na uzavření. Úrokové sazby jsou nastavitelné, přičemž většina je vázána na primární sazbu.

Většina programů vyžaduje splacení po 8 až 10 letech. Banky, družstevní záložny, makléřské společnosti a finanční společnosti prodávají tyto půjčky agresivně. Kreditní linky, poplatky a úrokové sazby se velmi liší, proto nakupujte opatrně. Dávejte si pozor na věřitele, kteří vás nasávají s nízkou počáteční sazbou, a pak to zvedněte.

Zjistěte, jak vysoko sazba stoupá a jak je vypočítána. A nezapomeňte samostatně porovnat celkovou roční procentní sazbu (RPSN) a náklady na uzavření. To se liší od ostatních hypoték, kde jsou náklady, jako je ocenění, počátek a poplatky za vlastnictví, zahrnuty do konečného APR pro srovnání.

FHA 203 (k) Hypotéky

Tyto půjčky pojištěné FHA vám umožňují současně refinancovat první hypotéku a kombinovat ji s náklady na vylepšení do nové hypotéky. Úvěr také staví na hodnotě domu po vylepšení, nikoli dříve. Protože váš dům má větší hodnotu, váš vlastní kapitál a částka, kterou si můžete půjčit, jsou vyšší. A můžete si najmout dodavatele nebo provést práci sami.

Temnější stránkou je, že limity půjček se liší podle krajů a bývají relativně nízké. Obvyklá doba je 30 let.

Energeticky účinné hypotéky (EEM). Předpokládejme, že hodnota R vašeho domova je závistí vašeho bloku. EEM od Fannie Mae nebo jinde by mohlo zvýšit váš poměr dluhu k příjmům až o 2 procenta. Účty za energie jsou v energeticky efektivních domech nižší, takže si majitel domu může dovolit větší půjčku. EEM byly použity pro novou výstavbu; věřitelé je nyní tlačí do stávajících domů. EEM vyžaduje rozhodnutí, že váš dům splňuje přísné standardy energetické účinnosti Fannie Mae.

Půjčky B a C. Co když máte méně než kredit A nebo vám nevyhovuje obvyklá forma zaměstnání nebo příjmu? Půjčky B a C jsou záložní. I když je nabízí mnoho bank, nabízejí je i úvěrové svazy, makléřské společnosti a finanční společnosti. Najdete také věřitele, kteří tlačí půjčky B a C na konsolidaci dluhu s lákavými úvodními sazbami. Dejte si však pozor: Celkový úrok a poplatky bývají vysoké kvůli zvýšenému riziku věřitelů. A protože půjčky B a C postrádají konzistentní požadavky a podmínky, je jejich srovnání obtížné.

Stává se osobním. Domy nejsou jediným zajištěním půjčky. Akcie, dluhopisy, vkladové certifikáty, spořicí účet a dokonce i důchodový nebo důchodový účet vám také mohou pomoci získat životaschopnou osobní půjčku od mnoha makléřů a bank. Ačkoli úrok není daňově uznatelný, sazba může být dostatečně nízká, aby tyto půjčky byly lákavé. Ušetříte také obvyklý titul, ocenění a další náklady na uzavření hypotéky.

Který věřitel za co?

V případě úvěrové linie domácího kapitálu je nejlepším místem, kde začít, vlastní banka nebo družstevní záložna. Oba obvykle nabízejí vkladatelům nižší sazby. Pro jistotu zkontrolujte jiné zdroje. Pokud získáte druhou hypotéku, refinancujete nebo se rozhodnete pro hypotéku FHA 203 (k), raději si promluvte s hypotečním makléřem.

Broker má na výběr z více zdrojů půjčky. Při hledání brokera se obraťte na lidi, které znáte, a ověřte si případné reference, které získáte. Dodavatelé jsou dalším zdrojem financování, ale dávejte si pozor: Je dost těžké vybrat si dodavatele a půjčku, pokud jsou od sebe odděleni. A buďte podezřelí vůči dodavatelům, kteří místo celkových nákladů na práci kladou důraz na měsíční platbu.

Listina práv dlužníka. Článek Z federálního zákona o pravdě v poskytování půjček usnadňuje určení velikosti věřitelů a půjček. Vyžaduje, aby věřitelé zveřejnili úrokové sazby, podmínky, náklady a funkce s proměnlivou sazbou v celkové RPSN, což je konečný výsledek, který můžete použít k porovnávání půjček. Zde jsou některá další práva k zapamatování:

• Pokud hypoteční věřitel nezveřejní RPSN, musí být vráceny veškeré poplatky za žádost. Tato zveřejnění obvykle získáte ve formuláři spolu se žádostí o půjčku. Pokud se některé podmínky změní před uzavřením, věřitel musí vrátit všechny poplatky, pokud se změny rozhodnou nepokračovat.
• Na zrušení máte tři dny ode dne uzavření. V této lhůtě písemně informujte věřitele a poplatky budou vráceny.

Nakonec tyto poplatky pečlivě porovnejte. Když se setkáte s věřitelem, počáteční náklady začnou s úvěrovou zprávou s $ 50 až $ 80 a případně s hodnocením, které by mělo stát méně než 300 $. Někteří věřitelé používají vaše ocenění daně z nemovitosti, jiní ne. Na konkurenčním trhu můžete často snížit poplatky za půjčky. A pokud budete požádáni o nevratný poplatek za aplikaci, pozor; renomovaní věřitelé se snaží udržet nízké poplatky předem.

Finanční podmínky, které byste měli vědět:

• Půjčování LingoAPR Roční procentní sazba. Konečné náklady na hypotéku se všemi poplatky předem zohledněnými základní úrokovou sazbou
• PAŽE Hypotéka s nastavitelnou sazbou
• Zavírací náklady Poplatky uhrazené zálohou, jako je počáteční poplatek, slevové body, pojištění titulu, ocenění a kreditní zpráva
• Slevové body Část zájmu zaplacená předem. Body kompenzují věřitele poskytujícího půjčku s vyšším rizikem zvýšením úroků placených předem bez zvýšení sazeb. Jeden bod se rovná 1 procentu z půjčky.
• Spravedlnost Zájem vlastníka domu o nemovitost stanovený odečtením zůstatku úvěru od ocenění
• Odhad v dobré víře Zveřejnění hypotečního věřitele o všech očekávaných nákladech před uzavřením úvěru
• Úvěrová linka Půjčka, ve které dlužník může čerpat více či méně peněz (do určité hranice) místo toho, aby začínal na jedné pevné částce
• Poměr půjčky k hodnotě Procento z ocenění domu, na kterém věřitelé vycházejí z velikosti půjčky
• Poplatek za poskytnutí půjčky Jednorázový poplatek, který si věřitelé účtují při poskytnutí hypotečního úvěru-obvykle 1 až 2 procenta z výše úvěru
• Hypotéka Půjčka, která začíná na jedné částce a postupně se vyplácí prostřednictvím pevných měsíčních splátek po pevně stanovenou dobu
• Hypoteční makléř Zdroj půjčky, který nepředstavuje jednu konkrétní instituci, ale pochází z půjček od mnoha věřitelů
• PITI Hlavní, úroky, daně a pojištění, hlavní měsíční náklady na vlastnictví domu s hypotékou
• PMI Soukromé pojištění hypotéky. Chrání věřitele před ztrátou v případě nesplácení úvěru. PMI je obvykle vyžadován u půjček s poměrem půjčky k hodnotě vyšším než 80 procent.

Hledáte pomoc s opravami vašeho domova? Pomoci může domácí záruka. Podívejte se na tyto podrobné průvodce od týmu This Old House Reviews Team:

• Nejlepší domácí záruční společnosti
• Recenze American Home Shield
• Recenze AFC Home Club
• Vyberte recenze domácí záruky
• Vyberte si recenze domácí záruky