Nákup plážového domu zní hezky, že? Než se ponoříte, nezapomeňte udělat matematiku.
Tento článek se objevil v létě 2021 Tento časopis Starý dům. Kliknutím sem se dozvíte, jak se přihlásit k odběru.
Vlastnit druhý domov pro prodloužené dovolené, víkendové útěky nebo rodinná setkání nebylo nikdy přitažlivější. Ještě před pandemií se trh s druhými domy zahříval díky historicky nízkým úrokovým sazbám hypoték a dlouhodobému růstu akciového trhu. Poté rok 2020 zahájil éru práce na dálku, což způsobilo, že prázdninové domy, které by se mohly zdvojnásobit při ustupování na plný úvazek, byly mnohem atraktivnější.
Touha po druhém domově pravděpodobně brzy nezmizí, i když se znovu otevřou kanceláře a školy. "Lidé jsou nyní pohodlnější kupovat si domů hodiny práce," říká Redfin vedoucí ekonom Taylor Marr. "Stále si myslí, že si mohou vzít čtyřdenní víkendy;" hybridní model práce na dálku zvyšuje poptávku. “
Ale než se připojíte k tomuto spěchu na nábřeží - nebo do hor nebo do pouště - musíte pochopit potenciální náklady.
Posuďte své zdroje
Věřitelé považují druhé domovy za rizikovější sázku - nejste tam pořád, abyste dohlíželi na majetek. Navíc dodává Greg McBride, hlavní finanční analytik společnosti Bankrate"Není to střecha nad hlavou, takže pokud se věci zhorší, je vyšší pravděpodobnost selhání." V důsledku toho budete pravděpodobně muset snížit 20 až 30 procent. Vaše úroková sazba může být až o jeden procentní bod vyšší.
Abyste získali tak nízkou sazbu, jakou byste zaplatili za hypotéku na svůj primární dům, budete potřebovat tuto vysokou zálohu, vysokou kreditní skóre (740 a více) a dostatečný příjem na pokrytí všech vašich plateb na bydlení - ne více než 28 procent vašich příjem. I když kupujete dům na pronájem na část roku, věřitelé vám při schvalování půjčky tuto hotovost nepřiznají.
Vypočítejte všechny náklady
Kromě splácení hypotéky budete muset zohlednit všechny ostatní výdaje, které s sebou vlastnictví domu nese: pojištění, daně z nemovitosti, údržbu a opravy. Nepředpokládejte, že váš primární domov je přesný referenční bod.
Pojištění majitelů domů se může ukázat nákladnější, než byste čekali. Za prvé, pojišťovny berou v úvahu, že domov bude po určitou dobu neobsazený. To, že tam nejste, můžete kompenzovat instalací centrálního poplašného systému, kamery předních dveří, senzory úniku vody a tepla a další sledovací technologie, říká Janet Ruiz, ředitelka strategického oddělení komunikace na Informační institut pojištění. "Můžete použít technologii ve svůj prospěch, abyste udrželi nízké náklady na pojištění."
Větším problémem může být váš výhled na oceán nebo les. "Lidé mají tendenci kupovat si druhé domovy na nádherných místech, která jsou náchylná ke katastrofám," říká Ruiz. A pojišťovny mohou účtovat více v oblastech, kde se často vyskytují přírodní katastrofy, jako jsou hurikány a požáry. Nákup v blízkosti vodní plochy může znamenat, že budete muset zakoupit pojištění proti povodním, které pokryje škody způsobené stoupající vodou.
Dalším pokračujícím výdajem jsou majetkové daně, a protože daňová reforma v roce 2017 omezila odpočet státních a místních daní na 10 000 USD, je pravděpodobné, že některé nebo všechny z nich nebudou daňově uznatelné. Úroky z druhé hypotéky (až do výše 750 000 USD) stále platí - až do limitu. Další daňový zvrat: Když prodáte dům, budete dlužit daně z celého zisku, pokud z něj nejdříve neuděláte hlavní bydliště.
Nakonec nepřehlédněte náklady na údržbu a opravy. Obvyklá pravidla, kolik každoročně rozpočtovat, zahrnují 1 až 3 procenta z hodnoty vašeho domova a 1 dolar za každou čtvereční stopu obytného prostoru.
Považujte to za Moneymakera
Ekonomika nákupu druhého domu se může změnit, pokud ho plánujete pronajmout, když tam nejste. "S rozmachem Airbnb a dalších prázdninových pronájmů je nižší riziko pořídit si druhý domov, protože vědí, že si ho lidé budou chtít pronajmout," říká Marr. Jedna námitka je, že mnoho prázdninových měst, znepokojených tím, že se místní domy stávají pro místní nedostupné, omezuje krátkodobé pronájmy. Podívejte se, jaké zákony jsou v knihách a co čeká na vyřízení.
Pokud si pronajmete dům na pouhých 14 dní v roce nebo méně - což je skvělá volba na místech, kde se pořádají velké události -, nebudete z tohoto příjmu dlužit ani korunu daně. Po 14 dnech se daňový obraz stává komplikovanějším. Musíte deklarovat příjem z pronájmu, ale můžete také odečíst mnoho nákladů, včetně reklamy, poplatků za správu nemovitosti, splácení hypotéky, opravy a údržbu a veřejné služby.
Když část roku používáte v domě a pronajmete si ji jindy, matematika je složitější. "Musíte rozdělit náklady a odečíst je v poměru k času, který tam strávíte," říká daňová expertka Lisa Greene-Lewis. Pokud se „aktivně účastníte“ práce na jeho údržbě nebo pronájmu, můžete si každý rok odečíst až 25 000 $ na ztrátách z nemovitostí oproti běžnému příjmu.
Mějte na paměti, že vaše náklady na pojištění se pravděpodobně zvýší, pokud si pronajmete celkem více než 14 dní za rok. V takovém případě možná budete muset přidat plováka nebo jezdce. Někteří pojistitelé mohou vyžadovat politiku pronajímatele. Ať děláte cokoli, neskrývejte to, co děláte, před svou pojišťovnou. Pokud o nájemnících mlčíte, možná zjistíte, že škody nejsou kryty. Jak říká Ruiz: „S online výpisy je pro pojišťovnu docela snadné dohledat, kolik jej pronajímáte.“
Odborná rada
"Pronájem druhého domu může být výhodný, protože vyděláváte a můžete si odečíst více srážek než v hlavním domě." —Lisa Greene-Lewis, CPA a daňová expertka, TurboTax
Jaký je váš finanční plán?
Když vidíte, jak rostou ceny prázdninových domů, můžete si myslet, že jejich koupě je dobrá investice. Domácí hodnoty v prázdninových městech jsou však volatilnější než jiné trhy - a citlivější na ekonomiku a ceny akcií. "Obvykle se v prázdninových oblastech setkáte s poklesem trhu," říká Taylor Marr společnosti Redfin.
Certifikovaný finanční plánovač Louis Barajas nepovažuje druhou domovskou část investičního portfolia, pokud se nejedná výhradně o pronájem nemovitosti. "Je to iluze, že to prodáš za víc," říká. Investice by navíc měla přinést hotovost, nikoli vás stát peníze. "Když se podíváte na peníze, které každoročně odcházejí, není to investice," říká Barajas. "Je to luxus."
Radí, zkontrolujte celý svůj finanční plán, abyste se ujistili, že nákup druhého domova vás nevyvede z cesty. "Pokud ale sledujete svůj plán na získání finanční nezávislosti a odchodu do důchodu, kupte si svůj vysněný dům."
