I v současném daňovém klimatu může vlastníkům domů lépe posloužit refinancování za nižší sazbu a investování úspor
Měli byste splatit hypotéku?
Kdo by nechtěl odejít do důchodu bez dluhů, zvláště s klidem v duši, že nezůstane nic na svém vlastním domě? Strana spalování hypoték byla před 50 lety takovým rysem vlastnictví domu, že dokonce existuje Všichni v rodině epizoda z roku 1975, ve které Archie a Edith shromažďují sousedy a přátele, aby hrdě oslavili vlastní vlastnictví svého domu. Je ale těžké si představit podobný scénář v a Moderní rodina dnešní epizoda, pokud to nějak nezahrnuje otce sitcomu, který dadplainuje starověký obřad a omylem zapálil trávník.
Mizející zvyky jsou částečně způsobeny nárůstem refinancování, protože nižší úrokové sazby způsobily nižší náklady na delší nošení většího dluhu. Když jsou sazby relativně nižší - jak se v různých bodech od 80. let minulého století dramaticky stalo - hypoteční dlužníci, kteří zámek v nové nižší sazbě má také tendenci restartovat hodiny 15leté nebo 30leté hypotéky, když splatí starší hypotéka. (Hodiny nemusíte vždy restartovat. Někteří věřitelé nabízejí „úpravu sazby“ nebo „float down“, která šetří poplatky za refinancování a pouze upravuje stávající hypotéku nižší sazbou, než aby psala úplně novou hypotéku; vždy zjistěte, zda je to možné.)
Pokud má rodina již nedostatek finančních prostředků a potřebuje úspory, aby celý měsíc zvládla, pak refinancování je požehnáním, protože snižuje měsíční náklady, i když prodlužuje životnost půjčky (viz tabulka, strana 28). Finance by řekli, že používáte svou rozvahu ke zvýšení cash flow. V našem případě se refinancování odkládá o dalších 10 let v den, kdy je vaše měsíční splátka hypotéky nulová, ale mezitím vám ušetří 300 dolarů měsíčně.
Mnoho osobních finančních poradců se podívá na úsporu 300 $ měsíčně a řekne, že hypotéka je správná cesta, zvláště pokud rodina zvládne měsíční platby na svůj pravidelný příjem a využívat úspory, aby co nejlépe využil penzijní spoření zaměstnavatele, nebo přispět na daňově zvýhodněný penzijní spoření, kde je investoval. Pro většinu lidí je to úsek, jak maximalizovat daňové výhody spoření na důchod; například limit příspěvků IRA pro rok 2018 je 5500 USD (6500 USD pro osoby starší 50 let a dvojnásobek pro manželské páry) a existuje mnoho dalších daňové výhody, pokud máte další úspory, které můžete skrýt v jiných druzích daňově zvýhodněných plánů-až 24 500 USD pro osoby ve věku 50 let a starší v tradičním 401 (k).
Diskutujte o své vlastní situaci s odborníkem, včetně očekávání ohledně dalších nákladů, jako je zdravotní péče a daně z majetku, pokud se blíží důchod. Přinejmenším byste se měli obrátit na daňového účetního, abyste zjistili, zda má pro vás vůbec smysl odečíst úroky v roce 2018 po federálních daňových změnách zavedených loni v prosinci. Centrum pro daňovou politiku odhaduje, že počet daňových poplatníků v USA, kteří budou v daňovém přiznání za rok 2018 požadovat odpočet úroků z hypotéky, klesne ze zhruba 40 milionů v roce 2017 na 16 milionů, a to především z důvodu zvýšení „standardního odpočtu“ daňovým zákonem na 12 000 $ pro jednotlivce (24 000 $ pro manželské páry, které podají žádost společně). Pokud například charitativní příspěvky páru, úroky z hypotéky a místní daně činí 20 000 USD, jsou lepší odečtením standardního odpočtu 24 000 USD a při placení úroků z hypotéky již neexistuje žádná daňová výhoda.
Dobrý finanční poradce vám také může pomoci zjistit, jak je pro vás osobně důležité být bez dluhů. Ano, vaše hypotéka poběží déle, pokud neprovedete další platby za její včasné splacení, ale to může být chytré, pokud vám to vyhovuje riziko bohatších investic, protože úspory a investice na penzi by v ideálním případě dlouhodobě překonaly náklady na hypotéku období. Může to znít jako špatné sitcomové schéma, ale hlavní myšlenkou je, že si půjčujete proti svému domu investujte do akcií a dluhopisů, nebo alespoň ušetříte tím, že co nejlépe využijete zaměstnanecký zápas na penzi práce. Právě to dělají lidé, když si spoří na důchod, než aby si nechali hypotéku, a je to pozitivní vysvětlení mizející večírek spalující hypotéky: Archie a Edith by stále museli každý měsíc splácet hypotéku, ale měli by pěknou IRA prohlášení také.
Pravidlo 28/36
Co je to zvládnutelná splátka hypotéky? Pravidlem mezi poskytovateli hypotečních úvěrů je měřítko „28/36“ toho, kolik z vašeho celkového příjmu před zdaněním jde na splácení půjček: ne více než 28 procent pro měsíční výdaje na bydlení (daně z nemovitosti, pojištění majitelů domů, poplatky majitelům domů a hypotéky) a ne více než 36 procent u všech dluhů (auto, dům, student) půjčky). Tento pokyn „dluh k příjmu“ se zhruba překládá například na 30letou hypotéku ve výši 180 000 $ za 4,5 procenta (měsíční splátky hypotéky 912 $; mtgprofessor.com/calculators.htm) s příjmem domácnosti 52 000 $ ročně. Matematika funguje, pokud ji zdvojnásobíte - tedy hypotéka 360 000 $ s příjmem domácnosti 104 000 $ ročně.
Banky také berou v úvahu míru „půjčky k hodnotě“ toho, kolik svých vlastních peněz odkládáte, za předpokladu, že lidé si s větší pravděpodobností ponechají splátky na dům, který má větší hodnotu než hypotéka - to je klasická 20procentní záloha, která je pro banku polštářem proti propadu majetku hodnoty. Žádné pravidlo není pevné jako maximum nebo minimum, ale obecná myšlenka je, že lidé nebudou zaostávat s platbami za dům, pokud se platby vejdou do jejich rozpočtu.
Dělání matematiky
Zjistěte, kolik bude refinancování stát (graf vpravo zvětšíte kliknutím)