Návratnost investice do domácího vylepšení: Projekty s nejlepší hodnotou

Je to zásadní otázka, s níž se potýká každý, kdo se kdy pustil do renovace domu: Jak pravděpodobné je, že dostanu peníze zpět, když prodám svůj dům? Neexistuje jednoduchá odpověď, protože to, co by kupující mohl být ochoten zaplatit, závisí na mnoha faktorech - vše od výběru projektu přes materiály, které používáte, až po hodnotu ostatních domů ve vašem domě sousedství.

Je však důležité mít určitou představu o tom, co by vaše vylepšení mohlo stát. Pokud chcete investovat více, než můžete doufat, že získáte zpět, protože svůj dům milujete a plánujete v něm dlouho žít, je to v pořádku. Ale vezměte v úvahu následující pokyny a vyhnete se nepříjemným překvapením, až přijde čas na vyvěšení nápisu Na prodej na trávník.

Jaká domácí vylepšení přinášejí nejlepší návratnost?

Ne všechny projekty remodelace jsou vytvořeny stejně. Největší návratnost investic budou mít kuchyně, vany, rodinné pokoje nebo doplňky Master Suite.

Zde je rozpis průměrné návratnosti investic o rok později po několika běžných projektech na zlepšení domácnosti:

Utrácet více, neznamená vždy vyšší návratnost

"Lidé kupující dům se nejprve podívají do kuchyní a koupelen," říká Kermit Baker, ředitel programu přestavby futures ve Společném centru pro bytová studia na Harvardské univerzitě. Takže i když tyto místnosti mohou být nejdražší na přepracování, je větší pravděpodobnost, že zaplatí samy. Přidávání pokojů, jako je rodinný pokoj nebo hlavní apartmá, má také tendenci dobře se dařit v době dalšího prodeje: Větší domy mají vyšší ceny.

Na druhém konci spektra, bazény jen málokdy vrátí své náklady, protože hodně kupující nejsou ochotni vydělat více na dům jen proto, aby získali to, co považují za údržbu obtěžovat. Domácí kanceláře mívají nízkou návratnost ze stejného důvodu: Pouze hrstka kupujících bude chtít místnost navrženou pro práci. (Přemýšlejte o tom takto: Jak vysokou prémii byste byli ochotni zaplatit za kabriolet, kdybyste nikdy nesestavovali vrchol?)

Rekonstrukce ROI kuchyně

A to, že je projekt drahý, neznamená, že se vrátí více. Drobná vylepšení mohou často přinést velké dividendy. Podle každoroční analýzy nákladů versus hodnoty časopisu Remodeling kuchyňský „face-lift“ - malování, lakování povrchů a modernizace spotřebičů - vrátí více než jen kompletní přepracování.

Klíčem k útratě je utrácet moudře. "Pokud vezmete 20 000 dolarů a rozumně je utratíte za kuchyň, můžete ji milionkrát vylepšit," říká starší redaktor Remodeling Jim Cory, který na průzkum dohlíží. "Design a výběr produktů jsou klíčové."

Je přestavba dobrou investicí?

I když je vaše přestavba pro většinu kupujících přitažlivým vylepšením, přináší jen malou hodnotu, pokud se provádí podle vašeho vkusu. „Možná bys ve svém domě chtěl pokoj ve tvaru kočky nebo myši, ale najdeš kupce, který by ho chtěl?“ říká Gopal Ahluwalia, ředitel výzkumu Národní asociace stavitelů domů. „V koutku mysli si musíš myslet, že jednoho dne budeš muset prodat.“

Pokud žijete v klenotu Craftsman a chcete například doplnit rodinný pokoj, udržujte design v souladu s původním vzhledem a dojmem. To platí pro výšku stropů i pro styl oken a lišt. „Nechcete přijít o celistvost domu,“ říká Bobbi Chasin, realitní makléř v Evanstonu ve státě Illinois. „Umístění velké krabice na zadní část domu zkazí celý vzhled.“

Totéž platí i pro menší projekty. Například při výběru kuchyňských skříněk, desek a podlah se zaměřte na klasické nebo neutrální barvy a styly. „Před lety jsem měl klientku, která chtěla fialovou kuchyň, aby ladila s fialovou spárovací hmotou na jejím krbu,“ říká Mark Scott, předělávač v Bethesdě v Marylandu. Scott proti tomu usilovně argumentovala, ale majitel domu trval na tom, že plánuje zůstat v domě po zbytek svého života. Pokud nemůžete tento druh závazku přijmout, neočekávejte, že za vaše jedinečné a zábavné volby zaplatí někdo jiný.

5 faktorů, které ovlivňují hodnotu při dalším prodeji a návratnost investic

1. Sousedství

Než Kevin a Julianne Warrenovi utratili 42 000 dolarů na přestavbu kuchyně v jejich pěkně detailním ranči z padesátých let, měl dům pravděpodobně hodnotu asi 150 000 dolarů. Ale jejich umístění, část Forest Hills v Grand Rapids, Michigan, jim dalo jistotu, že vylepšení byla chytrá sázka. „Jedná se o špičkovou čtvrť pro školy. Každý se snaží dostat do této oblasti, “říká Kevin.

Ještě lépe, dům Warrenových je obklopen nemovitostmi v hodnotě zhruba 200 000 dolarů. To znamená, že se neocenili z místního trhu, což je velmi důležité při jakémkoli projektu přestavby. „Budeš dělat práci, díky které bude tvůj dům v hodnotě 300 000 dolarů, když bude sedět v sousedství 100 000 dolarů?“ ptá se Izrael Ramos, realitní agent ve Phoenixu v Arizoně.

„Nepřekračuj strop sousedství, jinak nedostaneš peníze zpět.“ Stejně jako váš domov náklady by měly být v souladu s vaším okolím, vaše vylepšení by měly být v souladu s hodnotou vašeho Domov. V Seattlu nedávno realitní agent Kay Rigley zjistil, že bývalý klient utratil 90 000 dolarů za přestavbu dvou koupelny, s vyhřívanou podlahou a italskou dlažbou. „Řekl jsem:‚ Přál bych si, abys se mnou promluvil jako první ‘,“ říká. Mezi tím, co zaplatili za nemovitost, a dalšími vylepšeními, majitelé utratili více než půl milionu dolarů za dům, který Rigley odhaduje maximálně na 450 000 dolarů.

2. Kraj

To, ve které části země žijete, ovlivňuje několik rozhodnutí o přestavbě. Práce je například na jihu levnější než na severovýchodě - dost na to, aby se každoročně předělávalo cena průzkumu je stejná hlavní ložnice za 59 401 $ v Louisville, Kentucky a 73 814 $ ve Westchesteru, New York.

Místní faktory také ovlivňují poptávku. Kupujícím všude se pravděpodobně bude líbit nový, dobře vybavený rodinný pokoj. Krby se ale lépe prodávají na severu než na jihu a paluby v teplejším podnebí přidávají na hodnotě. Neexistují žádná tvrdá a rychlá pravidla, ale sledovat místní trendy je dobrý způsob, jak zajistit, aby se vaše volby líbily lovcům domů.

3. Trh

Regionální rozdíly skutečně vstupují do hry na realitním trhu. Pokud je o bydlení velká poptávka, kupující budou pravděpodobně ochotni zaplatit více za vaše vylepšení. Stavitel Bethesdy Scott říká, že v poslední době účtoval 300 000 dolarů za rozšířenou kuchyň, snídaňovou místnost a studii - nejdražší rekonstrukci na čtvereční stopu, jakou kdy udělal. Peníze ale manželé získali zpět, když si loni pořídili ještě větší dům. „V oblasti Washingtonu je to úplně jiné než Missouri,“ poznamenává Scott. „Lidé jsou placeni strašně moc peněz, aby tu byli.“

Dávejte si však pozor. I na silném trhu můžete přebudovat. Brett Weinstein, realitní makléř v Oaklandu v Kalifornii, zažil boom bydlení v oblasti Bay Area. Zatímco ceny zůstávají vysoké, říká: „Pokud někdo loni zaplatil 200 000 dolarů nad požadovanou cenu, nakoupil, když byl trh rozžhavený. Pokud tedy chtějí utratit 60 000 dolarů za přestavbu kuchyně, budou tam muset žít o něco déle, aby se tyto peníze vrátily. “

4. Časová osa

Jak Weinstein zdůrazňuje, čím déle budete ve svém domě, tím větší je pravděpodobnost, že se vám náklady vrátí. Vzhledem k tomu, že ceny domů rostou zhruba o 5 procent ročně, vaše výdaje se nakonec vstřebají do zvýšení hodnoty nemovitosti. (Navíc si budete moci ty renovace po ta léta užít.) Několik upozornění: Neexistuje žádný přirozený zákon, který by říkal, že ceny musí jít nahoru, takže na tom ročním nárazu příliš nespoléhejte. A pamatujte si, že někdy život může zahodit křivku a možná budete muset svůj dům uvést na trh dříve, než se očekávalo.

U některých projektů pracuje čas také proti vám. „Existuje stylistické znehodnocení,“ říká Harvard's Baker. „Všechny výstřelky nyní slouží k boření zdí a vytváření velkých místností. Ale za deset let to tak být nemusí. “Zvláště náchylné k tomu jsou kuchyně a koupelny vypadá zastarale, jak to může říct každý, kdo se vrhl na objevování avokádově zelených spotřebičů ve svém domě snů vy.

5. Skryté výdaje a problémy

Pokud si myslíte, že se projekt vyplatí, ale jen stěží, buďte připraveni na to, že něco proti vám převrátí rovnováhu. Renovace domu je plná „skrytých“ výdajů: dodatečné náklady, pokud projekt trvá déle, než bylo plánováno; poplatky odborníků za testování azbestu nebo výpočty tepelných ztrát; měsíční platby úroků z půjčky na vlastní kapitál. Nemluvě o vyšších daních z nemovitosti, které možná budete muset zaplatit, když bude váš nový a vylepšený dům přehodnocen.

Když je vše řečeno a uděláno, většina odborníků se postaví proti vylepšení domu jako investice. Určitě si promyslete, co utratíte. Ale nový balíček není podílový fond. Realitní agent Chasin navrhuje, abyste se po dokončení domácích úkolů rozhodovali podle toho, co chcete a co si můžete dovolit. „Měl jsem zápis, kde si manžel vzal předčasný důchod, takže ho jeho žena přesvědčila, aby si za 50 000 dolarů dal velmi drahou domácí kancelář. Nakonec se přestěhovali na Floridu a z té domácí kanceláře nedostali peníze, “říká Chasin. „Ale to ji nezajímalo. Udělalo mu to radost. “

Návratnost projektu

Od poloviny 80. let časopis Remodeling provádí každoroční analýzu nákladů versus hodnoty pro projekty přestavby obytných budov po celé zemi. Dotazováním realitních kanceláří a odhadců v různých regionech redaktoři určují, o kolik dokončení projektů a kolik by tato vylepšení mohla přispět k prodejní ceně domu na jeden rok později. Zpráva je široce považována za nejautentičtější studii tohoto tématu. Ale i Jim Cory, redaktor odpovědný za průzkum, přiznává, že jde jen tak daleko. „S naší studií poskytujeme měřítko,“ říká. „Případy se musí řešit individuálně.“

---

Hledáte další pomoc s opravami v okolí vašeho domova? Pomoci může domácí záruka. Podívejte se na podrobné recenze týmu This Old Houses Reviews Team na:

• Nejlepší domácí záruka
• Recenze American Home Shield
• První recenze americké domácí záruky
• Vyberte recenze domácí záruky
• Vyberte si recenze domácí záruky
• Recenze domácí záruky Amazon