Kdy se vyplatí koupit horní komoru fixátoru - a kdy ne? Od kalkulací nákladů na renovace až po nalezení prostředků k financování vašeho projektu máme kontrolní seznam, který vám pomůže udělat správné rozhodnutí.
Pro lidi, kteří milují staré domy-a rádi na nich pracují-může být pořízení horní části fixátoru neodolatelné. Jen si pomyslete: Můžete zachytit zchátralé místo v dobré čtvrti za cenu pod tržní cenou, něco investovat čas a peníze na jeho renovaci a skončit jako s novým domem, který má minimálně dvojnásobnou hodnotu, za kterou jste zaplatili to. Zní to dobře, že?
Často je. Ale nákup horní části fixátoru může být plný nebezpečí. Než se tedy do toho pustíte, přečtěte si naše tipy na obnovu domů, abyste měli jistotu, že budete mít realistickou představu o tom, do čeho jdete.
„Pokud lidé předem neodpouštějí při posuzování nákladů na rekonstrukci, hodnoty nemovitosti a okolí a kolik mají peněz, mohou přijít dopředu a koupit více domů, než by si jinak mohli dovolit, “říká Bradley Inman, generální ředitel společnosti HomeGain.com, web pro prodej a informace o nemovitostech stránky.
Věci, které je třeba vzít v úvahu při nákupu svršku fixátoru
S ohledem na to je zde uvedeno, co je zapotřebí k tomu, aby se nákup fixátoru nahoře vyplatil.
Analýza nákladů: Proveďte výpočet
Zjistit, co byste měli zaplatit při nákupu horní části fixátoru, začíná jednoduchou rovnicí. Nejprve sečtěte náklady na rekonstrukci nemovitosti na základě důkladného posouzení stavu domu. S tímto odhadem, který by měl zahrnovat materiál a práci - vaši i ostatních, buďte tvrdí.
Dále to odečtěte od pravděpodobné tržní hodnoty domova po rekonstrukci, čerpané ze srovnatelných cen nemovitostí v sousedství. Poté odečtěte nejméně dalších 5 až 10 procent za doplňky, které se rozhodnete přidat, nepředvídané problémy a nehody, se kterými je třeba se vypořádat, a inflaci. To, co zbylo, by měla být vaše nabídka.
Je důležité, aby realitní smlouva obsahovala doložku o kontrole. V nejlepším případě vás inspekce ujistí, že dům je dobrou investicí; v nejhorším vám to pomůže vycouvat z dohody.
Často se svrškem fixátoru je to něco mezi. Inspektor zdokumentuje jeden nebo dva vážné problémy a na základě těchto zjištění můžete prodávajícího zaplatit za opravy nebo vyjednat prodejní cenu směrem dolů.
Pokud dům potřebuje výrazná strukturální vylepšení, mnoho realitních odborníků doporučuje se mu zcela vyhnout. Důvodem jsou velké opravy - opravy instalatérských a elektrických systémů, modernizace základů a rozsáhlá střecha a práce na zdi - jsou obvykle „neviditelné“ a jen málokdy zvýší hodnotu domu natolik, aby kompenzovaly náklady na renovace.
Jak koupit fixní svršek: Vyberte si projekty, které platí
Ideálními fixačními svršky jsou ty, které vyžadují převážně kosmetická vylepšení-opravy nátěrů, opravy sádrokartonu, opravy podlah-které obecně stojí mnohem méně, než kolik vrátí v tržní hodnotě. Lukrativní vylepšení představují také nová svítidla, dveře, okenice a vlečky, stejně jako modernizované kuchyně a koupelny.
Spadající mezi strukturální a kosmetické renovace jsou hlavními přírůstky potřebnými k tomu, aby se dům dostal v souladu se svými sousedy, jako je rodinný pokoj nebo třetí ložnice v komunitě tří ložnic domů. Takové projekty obvykle stojí tolik nebo více, než se vrátí v tržní hodnotě (výjimkou je přidání koupelny, která může mít dvojnásobnou hodnotu než její cena).
Někdy je možné složit kosmetická vylepšení do opravy stavby, aby se zvýšila hodnota svršku fixátoru. Pokud například vyměňujete střechu, můžete současně přidat střešní okno. Nebo můžete nainstalovat arkýř, kde byla ve zdi suchá hniloba.
Ale také nechcete přehnaně zlepšovat: Pro maximální hodnotu dalšího prodeje by investice do přestavby neměly zvýšit hodnotu vašeho domu více podle Národní asociace stavitelů domů o více než 10 až 15 procent nad střední prodejní cenou ostatních domů ve vaší oblasti.
V místech, kde se výrazně zvýšily náklady na bydlení a blíží se vrcholu, může být i nákup fixačního svršku, který se zdá být za rozumnou cenu, příliš drahý. Dokončení rozsáhlé renovační práce může trvat mnoho měsíců, ne-li let, a pokud ceny domů klesnou nebo zůstanou na stejné úrovni během toho období je možné vyjít na konci projektu s domem, který za to ani zdaleka nestojí investice.
„Nelze zlepšit cestu ven z klesajícího trhu,“ říká Inman z HomeGain.com.
DIY, kdykoli je to možné
Ať už je vyžadována jakákoli renovace, obvykle je to nákladově nejefektivnější, když se připojí majitelé domů.
„Svrchní fixátor je pro lidi, kteří jsou ochotní udělat si kutily, protože jim to může ušetřit spoustu peněz a oni si mohou nechat zvýšení domácí hodnoty pro sebe, “říká Fernando Semiao, realitní agent společnosti Century 21 Semiao and Associates v Lyndhurst, New Trikot.
Mnoho klientů Semiao si nemůže dovolit dům v dobrém stavu na předměstí New Jersey, ale „má schopnosti pověsit skříně, malovat, stříkat, instalovat obložení, stavět paluby, vyměňovat okna a dokonce oblékat vinylové obklady, “řekl říká.
Pokud nejste praktický typ, buďte připraveni věnovat značnou dobu-měsíce nebo dokonce roky-pečlivému dohledu nad dodavateli. Pamatujte však, že všechny vaše finanční zisky by mohly být vymazány, pokud projekt překročí rozpočet kvůli chybám nebo zbytečným zpožděním.
Financování: Srovnejte peníze
Jedním z nejnáročnějších aspektů nákupu svršku fixátoru je platba za renovaci. Je pochopitelné, že většina lidí po provedení zálohy a zaplacení závěrečných nákladů nemá příliš peněz navíc, takže přijít s dalšími penězi na pokrytí oprav nebo přestavby může být obtížné.
U malých projektů je možností dluh z kreditní karty. Úrokové sazby jsou vysoké a úroky nelze odečíst z daní, ale neexistují žádné počáteční náklady, jako jsou poplatky za hodnocení a pořízení. Je také možné půjčit si proti peněžní hodnotě v penzijním plánu 401 (k), životním pojištění nebo akciovém portfoliu. V každém z těchto případů neexistuje kontrola kreditu a úrokové sazby jsou relativně nízké - na stejné úrovni jako u typické hypotéky - ale opět úrok není daňově uznatelný.
Zdaleka nejpopulárnější volbou financování pro fixer-upper je půjčka na obnovu, a to buď prostřednictvím úvěrové linie vlastního kapitálu, nebo hypotéky. Linky na domácí kapitál lze obecně půjčit proti 90 procentům vlastního kapitálu, který bude mít majitel domu v domě po dokončení oprav a přestavby.
Pro ilustraci: Pokud si člověk koupí 250 000 $ fixační svršek se zálohou 25 000 $ a dům bude mít po renovaci hodnotu 425 000 $, majitel domu bude mít vlastní kapitál 200 000 $. Ještě předtím, než je práce hotová, má dlužník nárok na půjčku vlastního kapitálu ve výši 180 000 USD. Úroková sazba půjčky na vlastní kapitál je přibližně stejná jako u hypotéky, ale daňový nárok je možné odečíst pouze na úrokech do zhruba 100 000 USD.
Ještě výhodnější je půjčka na rekonstrukci vázaná na první hypotéku. Podobně jako u kapitálových linek lze tyto půjčky půjčit proti hodnotě domu po dokončení prací, ale jako každá hypotéka je úrok daňově uznatelný až do výše 1 milionu dolarů.
Půjčky na rekonstrukci nabízejí téměř všichni hypoteční věřitelé, stejně jako prostřednictvím programu HomeStyle Fannie Mae a Home Works Freddieho Mac! produkt. Další informace o financování vaší renovace, včetně podrobností o půjčkách pojištěných Federální správou bydlení (FHA), viz Hra o peníze.
Fixer Upper Story: Od noční můry k Dream House
V lednu 2001 koupili Jesse a Marie Goffovi moderní dům o rozloze 1400 čtverečních stop s výhledem na vodu v Sausalitu v Kalifornii za 535 000 dolarů-asi dvě třetiny tržní hodnoty. Cena byla tak nízká, protože inspekce zjistila problémy se základem, instalatérstvím a elektrickým systémem a dům nutně potřeboval malování zevnitř i zvenčí.
Záloha vyčerpala většinu rozpočtu páru, takže plánovali nejprve provést kosmetické a designové práce - zbourat zdi modernizovat obytný prostor, dát do nové kuchyně, instalovat dřevěné podlahy a malovat - než se pustíte do hlavní stavby úkoly.
„Rozhodli jsme se tam bydlet během renovace a ušetřit peníze, abychom později mohli dělat velká vylepšení, jako je nadace,“ říká Marie Goff.
Mnoho problémů ale nemohlo počkat. Například nová kuchyň by byla poškozena, když by postavili dům, aby později mohli provádět základové práce. A nejen, že potrubí a armatury v celém domě potřebovaly opravu, ale mnohé nebyly schopné zajistit dostatečný tlak na rozšíření napájecí sítě.
Výsledkem bylo, že měsíce poté, co si manželé koupili nemovitost, byly stěny a podlahy stále roztrhány a potrubí bylo vypnuto v r. části domu, budova byla shored up čeká na opravu nadace, a oni vyhodili všechny peníze určené na počáteční kosmetické práce. „To bylo depresivní,“ říká Goff. „Žili jsme uprostřed toho, co vypadalo jako každý problém, který si lze představit.“
Goff uznává, že udělali nějaké chyby. „Nepočítali jsme, kolik peněz máme a kolik bychom mohli potřebovat, kdyby věci byly horší, než jsme si mysleli, a musely být vyřešeny dříve, než jsme doufali.“
V následujících letech se jim podařilo při renovaci utrhnout tím, že seškrábli peníze, aby mohli dělat věci správně, převzít většinu práce sami a najmout externí dodavatele pouze v případě potřeby a úzce spolupracovat s jim.
Navzdory neúspěchům Goff nelituje. „Stálo to více, než jsme očekávali, a zabralo nám to mnohem více času a práce, než jsme očekávali,“ říká. „Ale až budeme hotovi, brzy to bude dům, který jsme navrhli v perfektním stavu a měl hodnotu více než 1 milion dolarů. A je to náš vysněný dům. “
Hledáte pomoc s opravami vašeho domova? Záruka na domácnost od poskytovatele, jako je Americký domácí štít může pomoci. Podívejte se na tyto podrobné průvodce od týmu This Old House Reviews Team:
- Nejlepší domácí záruční společnosti
- Recenze American Home Shield
- Recenze AFC Home Club
- Vyberte recenze domácí záruky
- Vyberte si recenze domácí záruky
