Mæglere er ikke så løse som de ser ud til at være. Lær lige hvad mæglere siger til sig selv - dog aldrig, aldrig til dig
Mæglere, mellem linjerne
Hvis du er en erfaren boligkøber eller sælger, ved du sikkert allerede dette: Mæglere er ikke så løse som de ser ud til at være.
Selvfølgelig kan de fortælle dig alt, hvad der er at vide om huset, fra rodkælder til enkens ur. De vil beskrive kvadratmeterne til en brøkdel af en tomme og fortælle dig, hvad der kan påvirke din boligforbedringsplan. De vil endda med glæde coache dig gennem hjemmeinspektionsprocessen og tilbyde dig strategier til sikring af realkreditlån.
Men der er en hel masse de vil ikke fortælle dig - handelens hemmeligheder, som de ikke ville turde lade en klient vide. Læs videre for at lære, hvad mæglere siger til sig selv - dog aldrig, nogensinde til dig.
"Jeg arbejder ikke for dig."
"Ejendomsmæglere repræsenterer generelt ikke køberen," siger Florida ejendomsadvokat Barry Ansbacher. "Men købere tror, at de gør det."
Når du ringer som svar på en noteringsmæglers annonce eller dukker op ved et åbent hus, skal du være tydelig på én ting: Denne person er ansat af sælgeren af hjemmet. Denne sælger kan være en privat person eller en virksomhedsudvikler - og de betaler agentens provision. "Mine klienter vil sige 'jeg havde en mægler'," siger Ansbacher, "men mægleren repræsenterede ikke deres interesser."
Hvis du vil være sikker på, at du har en professionel, der kigger efter dig, skal du tilmelde en købers mægler. Denne type agent tilmelder sig at arbejde udelukkende for dig i enhver aftale, du måtte indgå, og kan hjælpe dig gennem købsprocessen, fra søgning til tilbud til kontrakt til lukning.
"Et åbent hus er for mig, ikke dig."
Et åbent hus i et tilgængeligt hjem kan synes at finde sted med det formål at rekruttere seriøse købere, men disse receptioner er ikke rigtig for sælgeren-de tjener agentens langsigtede plan.
"De fleste mennesker, der dukker op, er" dæksparkere ", siger John Kavaller, agent hos Catskill Sales Associates Inc. i staten New York. "Folk møder op for at få en fornemmelse af markedet eller kvarteret, men de er ikke klar til at købe." De har en tendens til at logge ind, besøge stedet og derefter tage af sted med agentens visitkort i hånden.
Agenten gør en indsats for at holde kontakten med disse købere i dag i håb om at lukke en aftale.
"Min kommission kan forhandles."
Det viser sig, at standardprocenten på 6 procent trods alt ikke er så standard. Prutte om provision er en almindelig praksis.
Kavaller siger, at mæglerkommissionen er "absolut forhandlingsbar fra sag til sag. På en ejendom på en million dollar er vi måske villige til at droppe et helt point. "
Leder du efter en noteringsagent? Køb - på forhånd - med potentielle mæglere om deres opfattelse. Tilbyde en provision, der er stor nok til at give agenten et incitament til at arbejde hårdt for dig, men ikke føle dig bundet til 6 procent. Især hvis du tror, at dit hus vil være let at sælge.
"Mit store agentur er ikke mere kompetent - eller billigere."
Boutique -virksomheder markedsfører sig selv mod store konkurrenter ved omhyggeligt at vælge de fortegnelser, de tilbyder, tilbyde købere personlig opmærksomhed og mere og mere ved at tilbyde sælgere repræsentation til et lavere provision. Dette gælder især i store byer, hvor konkurrencen er hård.
Brooklyn ejendomsadvokat Howard Brickner siger, at i New York City "holder de store drenge virkelig fast i de 6 procent. De har en bred netværks- og førsteklasses markedsføring på deres websteder-og du betaler for det. "
Mindre virksomheder har muligvis ikke det berømte navn eller en masse eksklusive, men de uploader deres fortegnelser til MLS ligesom alle andre. Og, siger Brickner, de er klar og villige til at lave et gebyr. Så hvis omkostningerne ved at sælge din lejlighed gnider dig forkert, skal du overveje en lille fyr.
"Du går til Butt Heads med zonebestyrelsen."
Forvent ikke, at en agent, medmindre de er din ven eller på anden måde en sand allieret, advarer dig om zoner, der venter dig, hvis du køber denne ejendom. Hvis du har dit hjerte til at foretage ændringer på stedet, skal du lave dine lektier omhyggeligt og mestre zonelabyrinten selv (eller betale en advokat for at fjerne bureaukratiet). Alt fra en havn ved floden eller ny tilføjelse, til et træhus eller endda et hegn, kunne styres af bevarings servitutter, vejbestemmelser eller andre reguleringsbestemmelser. Dette udtryk, "Vi krydser den bro, når vi kommer til den," gælder ikke her, medmindre du er overordentlig fleksibel.
"Pas på ejendomsmægleren, der siger: 'Du kan gøre alt, hvad du vil, til dette sted, alt det kræver er penge,' 'siger mægler Ron Guichard i Delaware County, New York. Kommunale myndigheder og husejersammenslutninger er stederne, hvor du kan starte med at få de oplysninger, du har brug for.
"Du skal ikke gå igennem mig."
Noget almindeligt kendt, men næsten aldrig tilbydes til den uerfarne sælger af en agent, er det faktum, at du kan BYOB (Bring Your Own Købere, det vil sige) til bordet, og kom rundt med at betale en provision, hvis en af dem kommer igennem.
Men du skal forhandle dette på forhånd, før du har logget på med agenturet. "Oplys alle legitime købere, du har fundet på egen hånd, inden du ansætter mægleren," siger Memphis ejendomsadvokat John B. Philip. Du bliver nødt til at gøre dette skriftligt, som en del af kontrakten beder de dig om at underskrive. Hvis du sælger til en af de personer, der er nævnt i klausulen inden for den tidsramme, du forhandler, siger Philip: "Du skylder ikke mægleren noget."
"Min inspektør ser ikke så godt."
Hver ejendomsmægler har en boliginspektør i ærmet. "Nogle uprøvede agenter," siger New York-mægleren Guichard, "anbefaler inspektører, der nøjes med at fange små problemer og ignorere store. "Faktisk klager hjemmeinspektører såvel som dem, der opdager og behandler skimmel- og termitproblemer, konsekvent på Internettet fora om, at de er sorte ballet af mæglere, hvis de pålideligt finder og afslører problemer - på trods af deres eget tillidsansvar over for deres klienter.
Hvis du er en køber, skal du vælge dine egne uafhængigt anbefalede, autoriserede inspektører til at gennemgå dit potentielle køb med en fintandet kam. Søg eksperter, der ved, hvordan de genkender problemer og kan rådgive dig om, hvad der skal til for at løse dem.
"Du kan selv sælge dette hus."
FSBO, det mere og mere velkendte akronym, der står for "Til salg efter ejer", fungerer. Sælgere med udholdenhed til at oprette en marketingplan, liste et hus online, angive mulige købers svar, arrangere fremvisninger og se en handle igennem til lukning kan spare et bundt ved at lægge de kontanter, der ville have dækket agentens provision direkte i deres lommer.
Brooklyn's Brickner siger: "Der er mange besparelser at hente. Nu med Craigslist og andre internetsider er det lettere end nogensinde før. Men det kræver en bestemt slags person at håndtere detaljerne ved at forsøge at sælge et stykke ejendom. "Bare ikke altid mægler slags person.
"Jeg vil have din fortegnelse, selvom du ikke har brug for mig."
For nogle ejendomsprofessionelle står FSBO desværre for "Flag, stilk, mobber og outsmart." Hvis du viser din ejendom på egen hånd, skal du være klar over, at du kun er åben for direkte salg ved at tegne dine annoncer med sætningen "Ingen mæglere, Vær venlig."
Pas på agenter, der alligevel vil ringe til dig og foregive at repræsentere en køber. Det kan de være - men mere sandsynligt er det, at de søger at få deres fod i døren og overbevise dig om at liste huset med dem.
En anden sælger er at undergrave din tillid til din evne til kompetent at handle. En agent vil fortælle dig, at huset er prissat for lavt, så lover han, at han kan gøre det bedre. Lej en taksator i starten af processen, og du vil prissætte dit hus rigtigt.
"Du skruer dig selv ved at underskrive denne kontrakt."
I store dele af landet giver ejendomsmæglere et formulardokument, hvor både købere og sælgere kan underskrive, når et salg går i kontrakt. Disse udskrifter indeholder ofte en bestemmelse, der kaldes en ansvarsfraskrivelse, som siger, at køberen ikke er afhængig af sælgerens eller ejendomsmæglerens mundtlige erklæringer. "I virkeligheden," siger Florida -advokat Ansbacher, "køber stoler typisk næsten udelukkende på sådanne løfter."
Ansbacher siger, at omkostningerne ved at få en advokat, normalt omkring $ 500, ombord til at gennemgå en kontrakt, før du underskriver den, er en god investering. Derudover foreslår han, "Få alt skriftligt som et tillæg til kontrakten (dvs. alt pooludstyr er inkluderet, sælger vil male væggene om igen), eller uafhængigt kontrollere alle løfter (dvs. ring til zonebordet for at bekræfte, at zoomning gør det muligt for hjemmet at blive udvidet). "
"En af de største ting, jeg hører, når jeg anlægger en tvist," tilføjer han, "er, at køberen er forvirret over, hvorfor de ikke var bedre beskyttet af kontrakten. "En købers mægler er en person mere, som du kan få til at se din ryg i denne form for scenarie.
"Jeg favoriserer de hurtige penge."
Hvad er bedre for en mægler, et dusin perkolerende salg på $ 300.000 hver eller fire potentielle $ 900.000 tilbud? Du formoder måske, at færre transaktioner ville være sødere - trods alt mindre papirarbejde - men da et givet salg kan falde fra hinanden, foretrækker de fleste sælgere mængde frem for pris.
Og selvom mange agenter er seriøse i deres løfte om at give dig den bedst mulige gevinst, er det ikke nødvendigvis i deres interesse at vente på det allerbedste tilbud. "Når noteringsagenter konkurrerer om din virksomhed, vil de tale om dit dejlige hus og den høje pris, de kan få," siger Florida -advokat Ansbacher. "Når de har signeret dig, er det, når de nævner det gamle tag og fortæller dig, at du skal sænke din pris for et hurtigere salg." Også her er det godt at bruge penge til at betale for en uafhængig vurdering. Indstil en solid pris og fortæl din mægler, at du sidder stramt.
"Denne garanti er værdiløs."
Udviklere og agenterne, der repræsenterer dem, kan tilbyde garantier for nybyggeri. Ansbacher, advokaten i Florida, siger, at købere er tåbelige, hvis de finder stor trøst i sådanne garantier. "Definitionen af en" defekt "i disse garantier," siger han, "er så omhyggeligt formuleret", at de fleste krav ender ugyldigt. Pas på standardkontrakten for enhver ny udvikling, du overvejer at købe ind.
Alle bygherrekontrakter inkluderer et afkald på retten til at stævne, hvilket betyder, at du ved, hvem der skal afholde udgifterne til reparationer til beskidt byggeri. Få din egen advokat til at præcisere den irriterende klausul og forhandle den ud af kontrakten.
"Jeg vil ikke arbejde med en anden mægler."
I de fleste stater har en mægler en juridisk forpligtelse til at informere en sælger om hvert tilbud, der kommer på en notering - medmindre en sælger afviser deres ret til en sådan kommunikation og vælger kun at blive informeret om tilbud, der udgør en bestemt procentdel af de anmodede pris. Alligevel kan et konkurrencedygtigt bud undertiden falde igennem revnerne, især hvis det ville kræve, at en noteringsagent co-mægler handlen. Det er altid i en sælgers interesse at fremsætte et tilbud fra en ikke -repræsenteret køber, før en, der arbejder med en købers mægler. Den anden agent er trods alt i stand til at opdele kommissionen.
"En mægler kan blive idømt en bøde eller miste sin licens for et sådant misbrug, men det er ikke så let at opdage ugjerningen," siger en erfaren anonym ejendomsadvokat.
"Disse advokater opkræver meget."
En række gebyrer er knyttet til hjemmets lukning eller endelige salg. Disse varer varierer fra stat til stat, men en af dem, forsikringen på ejendomsretten, er ofte dyr - og kan forhandles med din långiver. Mæglere nævner sandsynligvis ikke din forhandlingsret, da de på dette tidspunkt i processen bare tænker på deres lønseddel.
Nogle steder repræsenterer "så meget som 70 procent af omkostningerne ved ejendomsforsikring en provision, der betales til advokater eller ejendomsmæglere, der håndterer dokumentationen," siger Florida -advokat Ansbacher. Det kan forventes, at køberen eller sælgeren sætter gang i disse omkostninger; uanset hvad du er, find ud af, om du er ansvarlig, og instruer din egen advokat i at presse på for en lavere provision.
"En dårlig sælgers marked betyder ikke, at du kan være en grådig blodsukker!"
Du er på markedet efter noget mansionsk, og du leder efter en stor aftale - det er jo et købers marked. Vær sikker på, at noteringsagenten ikke vælter komplimenter bag din ryg. En veteranmægler fra Fairfield County, CT, siger avancerede tilbudsgivere-især dem, der er unge, kæphøje og uvidende om den stolthed, der følger med boligejerskab-er hensynsløse og urealistiske. "De vil trække blod fra sælgerens årer," Barbara Schmerzler, en hovedmægler hos U.S. Homefinders. "De venter på bunden af markedet, som allerede har passeret dem."
Leder du efter hjælp til reparationer i dit hjem? En hjemmegaranti kan hjælpe. Tjek disse dybdegående guider fra This Old House Reviews Team:
- Bedste hjemmegaranti
- Amerikansk hjemmeskærm
- AFC Home Club
- Vælg hjemmegaranti
- Choice Home -garanti
