Selv i det nuværende skatteklima kan husejere blive bedre tjent med at refinansiere til en lavere rente og investere besparelserne
Skal du betale dit realkreditlån tilbage?
Hvem ville ikke have lyst til at gå på pension uden skyld, især med ro i sindet ved ikke at skylde noget i eget hjem? Panteforbrændingsfesten var sådan et træk ved boligejerskab for 50 år siden, at der endda er en Alt i familien episode fra 1975, hvor Archie og Edith samler naboer og venner for stolt at fejre at eje deres hus direkte. Men det er svært at forestille sig et lignende scenario i en Moderne familie episode i dag, medmindre det på en eller anden måde involverede sitcom -faderen, der forklarer den gamle ritual og ved et uheld brænder græsplænen.
Den forsvindende skik skyldes delvis stigningen i refinansiering, da lavere renter har gjort det billigere at bære mere gæld længere. Når renterne er relativt lavere - som det er sket dramatisk på forskellige punkter siden 1980'erne - pantsætter låntagere, der lås i en ny lavere rente har også en tendens til at genstarte uret på et 15-årigt eller 30-årigt realkreditlån, når de afdrager de ældre pant. (Du behøver ikke altid at genstarte uret. Nogle långivere tilbyder en "renteændring" eller "flyd ned", der sparer refinansieringsgebyrer og blot ændrer det eksisterende realkreditlån med en lavere rente frem for at skrive et helt nyt realkreditlån; find altid ud af om det er en mulighed.)
Hvis en familie allerede er stram efter midler og har brug for besparelser for at klare sig igennem måneden, så refinansiering er en velsignelse, fordi det reducerer månedlige omkostninger, selvom det forlænger et lån (se diagram, side 28). Finansfolk ville sige, at du bruger din balance til at øge dit pengestrømme. I vores eksempel afskriver refinansieringen yderligere 10 år den dag, hvor din månedlige realkreditlån er nul, men i mellemtiden sparer det dig $ 300 om måneden.
Mange personlige finansielle rådgivere vil se på de $ 300 om måneden i opsparing og sige, at realkreditlånet er den rigtige vej at gå, især hvis en familie kan styre de månedlige betalinger pr. sin almindelige indkomst og bruge opsparingen til at få mest muligt ud af en arbejdsgivers pensionsopsparing, der matcher eller bidrage til en skattefordelagt pensionsopsparingskonto, hvor den er investeret. Det er en strækning for de fleste mennesker at maksimere skattefordelene ved pensionsopsparing; 2018 -grænsen for IRA -bidrag er f.eks. $ 5.500 ($ 6.500 for de 50 eller ældre og dobbelt for ægtepar), og der er mange flere skattefordele, hvis du har ekstra besparelser at gemme væk i andre former for skattebegunstigede planer-op til $ 24.500 for dem på 50 år og ældre i en traditionel 401 (k).
Diskuter din egen situation med en ekspert, herunder dine forventninger til andre omkostninger, såsom sundhedsydelser og ejendomsskatter, hvis du nærmer dig pensionering. I det mindste bør du tjekke med en skattekontor for at se, om det overhovedet giver mening for dig at trække renterne fra i 2018 efter de føderale skatteændringer, der blev indført i december sidste år. Skattepolitisk center anslår, at antallet af amerikanske skatteydere, der vil kræve realkreditfradrag på deres selvangivelser for 2018, vil falde fra cirka 40 millioner i 2017 til 16 millioner, hovedsagelig på grund af skattelovens stigning i "standardfradraget" til $ 12.000 for enkeltpersoner ($ 24.000 for ægtepar, der indgiver fællesskab). Hvis et par velgørende bidrag, realkreditrenter og lokale skatter for eksempel er $ 20.000, er de bedre fra bare at tage standardfradraget på $ 24.000, og der er ikke længere nogen skattefordel ved at betale realkreditrenter.
En god finansiel rådgiver kan også hjælpe dig med at finde ud af, hvor vigtigt det er for dig personligt at være gældfri. Ja, dit realkreditlån vil køre længere, hvis du ikke foretager ekstra betalinger for at betale det tidligt af, men det kan være smart, hvis du er fortrolig med risikoen ved at investere for at blive rigere, da pensionsopsparing og investeringer ideelt set ville overstige omkostningerne ved pant i det lange løb semester. Det lyder måske som en dårlig sitcom -ordning, men den store idé er, at du låner mod dit hjem til investere i aktier og obligationer, eller i det mindste for at spare mere ved at få mest muligt ud af en arbejdsgivers pensionistkamp kl arbejde. Det er, hvad folk gør, når de sparer til pension frem for at gå på pension, og det er en positiv forklaring på forsvindende pantbrændende fest: Archie og Edith skulle stadig betale et realkreditlån hver måned, men de ville have en dejlig IRA erklæring også.
Reglen 28/36
Hvad er en håndterbar realkreditbetaling? En tommelfingerregel blandt realkreditinstitutter er "28/36" -måling af, hvor meget af din samlede forudbetalte indkomst, der går til at betale tilbage lån: højst 28 procent for månedlige boligudgifter (ejendomsskatter, boligejerforsikringer, boligejeres kontingent og realkreditlån) og højst 36 procent for al gæld (bil, bolig, studerende lån). Denne "gæld-til-indkomst" -retningslinje oversætter for eksempel groft til et 30-årigt realkreditlån på $ 180.000 med 4,5 procent (månedlige realkreditbetalinger på $ 912; mtgprofessor.com/calculators.htm), på en husstandsindkomst på $ 52.000 om året. Matematikken fungerer, hvis du fordobler den - så et realkreditlån på $ 360.000 til en husstandsindkomst på $ 104.000 om året.
Banker tager også højde for "lån til værdi" -måling af, hvor mange af dine egne penge du lægger ned, under forudsætning af at folk vil være mere tilbøjelige til at beholde opbetalinger på et hjem, der er mere værd end realkreditlånet - dette er den klassiske 20 procent forskudsbetaling, der er en pude for banken mod et fald i ejendommen værdier. Ingen af reglerne er ironclad som et maksimum eller minimum, men den generelle idé er, at folk ikke kommer bagud på husbetalinger, hvis betalingerne passer ind i deres budgetter.
Laver matematik
Find ud af hvad en refinansiering vil koste (klik øverst til højre for at forstørre diagrammet)
