TOHs 6-punkts plan for at få det bedste

Foto af Erika Larsen

Afholdelse af interviewet

Når du har besluttet dig for tre potentielle entreprenører, skal du aftale et tidspunkt, hvor hver enkelt kan se projektet. Du leder sikkert efter en med et godt ry, der har færdigheder og erfaring til at levere et kvalitetsjob til en rimelig pris, men det er ikke alt. Entreprenøren og hans besætning tilbringer meget tid i dit hus, så stil mange spørgsmål.

Spørg om alt, hvad du ikke forstår, inklusive terminologi. Han henviser muligvis til "bullnose" eller "ogee", når han diskuterer bordpladekanter, og hvis du ikke kender forskellen, får du muligvis ikke den form, du ønsker. Spørg om ting, du også forstår - det er en fantastisk måde at vurdere omfanget af nogens viden. Saml information i det ene interview, og brug det i det næste. Hvis entreprenør Jones siger: "Jeg ville erstatte det trim i stedet for at forsøge at reparere det," spørg Contractor Smith, "Synes du, det er værd at reparere det trim, eller skal vi bare udskifte det?" Der kan være mere end et rigtigt svar i en given situation, men svaret vil fortælle dig, om entreprenøren har uddannelse, erfaring og dømmekraft til at træffe beslutninger, du vil føle dig godt tilpas med.

Få referencer

Spørg enhver entreprenør, du overvejer, om mindst fem referencer; kontakte mindst tre. ("Men ignorer den første," siger TOH VVS- og varmeekspert Richard Trethewey. "Det er normalt svogeren.") Jo tættere projekterne er i omfang og stil på dine egne, jo bedre. Få tidligere kunder til at give dig detaljer om entreprenørens pålidelighed og udførelse, hvordan han håndterede problemer, om budgettet forblev intakt, og om arbejdet skred frem eller tæt på tidsplanen. Konklusion: Vil du ansætte den samme person igen?

Vurdering af bud

Det lave bud vil sandsynligvis ikke være konstruktion i topkvalitet, og det høje bud er ikke en garanti for det bedste arbejde. Nogle entreprenører afgiver et højt bud, hvis de ikke rigtig ønsker jobbet eller ikke har tid til at komme med et mere præcist forslag. Når man ansætter folk til at arbejde i sit eget hus, smider TOH -entreprenøren Tom Silva generelt det laveste og det højeste bud ud, og regner med, at dem i midten er de mest realistiske.

Diskuter på forhånd, hvordan entreprenøren forventer at blive betalt. Betalinger for store projekter er typisk spredt over tre til seks intervaller, baseret på forskellige færdiggørelsesbenchmarks. Den første betaling er et depositum og lukker aftalen. Den sidste er normalt 10 til 15 procent af det samlede beløb, der leveres efter din godkendelse af projektet. Pas på alle, der kræver kontant betaling; du har ikke noget bevis på, hvor meget du har afleveret. En entreprenør, der beder om sit fulde gebyr på forhånd, er sandsynligvis en skurk.

Oprettelse af en kontrakt (og ja, du har brug for en)

Hvert projekt, uanset hvor lille det er, skal være dækket af en kontrakt. Det bør indeholde det grundlæggende - startdato, slutdato, pris - samt en klausul om, at arbejdet vil være i overensstemmelse med alle gældende bygningsregler. Projektbeskrivelsen skal være så detaljeret som muligt. For eksempel kan en dækkontrakt specificere: "Nedriv det gamle dæk. Byg nyt 10 x 12 dæk. "Bedre ville være:" Fjern gammelt dæk, smid affald. Udgrav stedet efter behov, installer nye fodfæster, stolper og gelænder til kode. Dækning til at være 2x6 cedertræ, brugerdefineret knudet kvalitet, sømmet pr. Kode og afsluttet med to lag gennemtrængende fugemasse. "

10 vigtige spørgsmål, du skal besvare

Jo større projektet er, jo flere svar har du brug for på forhånd. Her er en tjekliste med 10 vigtige spørgsmål at stille, før du skriver under på den stiplede linje.

>> Timing

Hvor lang tid vil det tage? En god entreprenør kan fortælle dig, hvornår han kan starte, og hvornår han kan afslutte, hvis vejret tillader det. Find ud af, om han arbejder på flere job på samme tid, eller om han bliver nødt til at ansætte ukendte subs for at håndtere den ekstra forretning. En tidsplan fyldt med for mange projekter kan forlade din uden hans fulde opmærksomhed.

>> Oplevelse

Hvor mange projekter som dette har du udført før? Uanset om det er en renovering i hele huset eller bare en indbygget reol, har en erfaren entreprenør allerede stået over for de typiske problemer og ved, hvordan de skal løse dem. Hvis han har arbejdet i området i et stykke tid, er det også mere sandsynligt, at han kender til lokale byggekoder og skikke, og hvor han kan få de bedste materialer til de mest konkurrencedygtige priser.

>> Tilsyn

Hvem holder øje med mit projekt? Nogen skal koordinere og gennemgå underleverandørernes arbejde, mens det foregår, ikke bagefter, når korrektioner kan være upraktiske (og sikkert vil blive dyrere). Find ud af, hvem der er de daglige øjne på dit job. Denne person bør have autoritet og vilje til at løse mindre klager, samt kunne kommunikere effektivt med dig.

>> tilladelser

Får du alle nødvendige tilladelser? Hvis en entreprenør vil have dig til at trække tilladelser til nogen del af jobbet, kan det forårsage problemer ned ad linjen. Nogle byer kræver, at den person, der får tilladelsen, er den, der er ansvarlig for arbejdet. Også en håndfuld steder, herunder New York City og North Carolina, har etableret midler til at godtgøre tab af boligejere, der skyldes forkert udførelse. Pengene er muligvis ikke tilgængelige, hvis du trak din egen tilladelse.

>> Samarbejde

Har du arbejdet med min arkitekt før? Arbejde med en arkitekt kræver et niveau af samarbejde, som ikke alle hovedentreprenører nyder, især hvis arkitekten fungerer som projektleder. Et etableret forhold mellem de to kan hjælpe med at flytte projektet videre, hvorimod en frostklar kan synke det.

>> Husholdning

Hvordan vil du beskytte mit hus og min familie under byggeriet? Hvis taget skal fjernes for at tilføje en anden etage, skal udsatte rum beskyttes mod vejret. Hvad vil du hellere høre: "Vi smider en presenning over den" eller "Vi vil bruge 6-mil forstærket folie understøttet på en midlertidig ramme og sikre presenningen med lægter fastspændt til kanten af ​​taget"?

>> Skift ordrer

Hvad sker der, hvis jeg ombestemmer mig om noget? Alle detaljer, der så så flotte ud på papir, ser måske ikke så godt ud, når projektet begynder at tage form. Samvittighedsfulde bygherrer bruger skriftlige ændringsordrer til at styre processen. Ordren beskriver ændringen og hvad den vil koste, og både du og bygherren underskriver den. Vær på vagt over for alle, der siger: "Vi finder som regel bare ud af det hele til sidst."

>> Ansvar

Har du en ansvarsforsikring og en ansvarsforsikring? Hvis en arbejdstager kommer til skade på dit job, skal han eller hun være dækket af entreprenørens forsikring, ikke din husejers politik. Tjek med statslige eller lokale myndigheder, og find ud af, hvad minimumsdækningen er. Bed om at få vist forsikringsbevis, f.eks. Et certifikat med en aktuel dato. Hvis du er i tvivl, skal du kontakte transportøren direkte for at se, om politikken er i kraft.

>> Garanti

Garanterer du dit håndværk? Nogle bygherrer anser sig selv færdige efter den sidste inspektion. Andre vil vende tilbage for at tage sig af eventuelle problemer, der dukker op i månederne efter afslutningen. Du kan også angive en tidsperiode for mindre efterfølgende reparationer i kontrakten.

>> Kontakt

Hvordan kan jeg nå dig? Hvis du opdager et problem, er den bedste chance for at løse det straks at kontakte bygherren. Hvis bygherren ikke er på stedet hver dag, vil du så ende med at efterlade besked efter besked i sin telefonsvarer? Find ud af, om han kan nås med mobiltelefon. Og efter dit første møde, prøv nummeret for at takke ham for besøget-og for at kontrollere, at det virker.

Hvad skal man gøre, hvis tingene går galt

Mange "problemer" er simpelthen misforståelser, der kan løses gennem diskussion. Hvis det ikke virker, skal du skrive dine bekymringer skriftligt og bede entreprenøren om et skriftligt svar. Se din kontrakt. En god kontrakt vil ikke kun specificere materialer og standarder for udførelse, men vil også bemærke, hvordan tvister bør håndteres - f.eks. af en uafhængig mægler eller gennem en mere formel bindingsproces voldgift. Hvis ingen tvistbilæggelsesmetode er beskrevet, skal du kontakte den lokale entreprenørlicensmyndighed og bede om at indgive en formel klage.