Return on Investment für Heimwerker: Projekte mit dem besten Wert

Es ist die grundlegende Frage, die sich jeder stellt, der schon einmal mit einer Hausrenovierung begonnen hat: Wie wahrscheinlich ist es, dass ich das Geld zurückbekomme, wenn ich mein Haus verkaufe? Es gibt keine einfache Antwort, denn was ein Käufer zu zahlen bereit ist, hängt von vielen Faktoren ab – alles von der Auswahl des Projekts über die verwendeten Materialien bis hin zum Wert anderer Häuser in Ihrem Nachbarschaft.

Aber es ist wichtig, eine Vorstellung davon zu haben, was Ihre Verbesserungen wert sein könnten. Wenn Sie mehr investieren möchten, als Sie hoffen können, weil Sie Ihr Haus lieben und lange darin wohnen möchten, ist das in Ordnung. Aber bedenken Sie die folgenden Richtlinien und Sie werden unangenehme Überraschungen vermeiden, wenn es an der Zeit ist, das Verkaufsschild auf dem Rasen anzubringen.

Welche Heimwerker bringen die beste Rendite?

Nicht alle Umbauprojekte sind gleich. Küchen, Bäder, Familienzimmer oder Master-Suite-Add-Ons haben den größten Return on Investment.

Hier ist eine Aufschlüsselung des durchschnittlichen ROI ein Jahr später nach einigen gängigen Heimwerkerprojekten:

Mehr ausgeben, bedeutet nicht immer eine höhere Rendite

„Wer ein Haus kauft, schaut sich zuerst Küche und Bad an“, sagt Kermit Baker, Direktorin des Remodeling Futures Program am Joint Center for Housing Studies der Harvard University. Auch wenn die Renovierung dieser Räume am teuersten sein kann, zahlen sie sich eher selbst aus. Auch das Hinzufügen von Zimmern wie einem Familienzimmer oder einer Master-Suite schneidet beim Wiederverkauf tendenziell gut ab: Größere Häuser erzielen höhere Preise.

Am anderen Ende des Spektrums kommen Schwimmbäder kaum wieder auf ihre Kosten, weil viele Käufer sind nicht bereit, mehr für ein Haus auszugeben, nur um das zu erwerben, was sie als Instandhaltung bezeichnen sich kümmern. Homeoffices sind aus dem gleichen Grund eher ertragsschwach: Nur wenige Käufer wünschen sich einen Raum zum Arbeiten. (Stellen Sie sich das so vor: Wie hoch wären Sie bereit, für ein Cabriolet zu zahlen, wenn Sie das Verdeck nie aufmachen würden?)

Küchenumbau ROI

Und nur weil ein Projekt teuer ist, bedeutet das nicht, dass es sich mehr auszahlt. Oft können kleine Verbesserungen große Dividenden bringen. Laut der jährlichen Kosten-Wert-Analyse des Magazins Remodeling eine Küche „Facelift“ — Lackieren, Nacharbeiten von Oberflächen und Aufrüsten von Geräten — bringt mehr als eine vollständige Neugestaltung.

Der Schlüssel zu weniger Ausgaben ist es, es mit Bedacht auszugeben. „Wenn Sie 20.000 US-Dollar nehmen und sie mit Bedacht für eine Küche ausgeben, können Sie sie millionenfach besser aussehen lassen“, sagt Jim Cory, Senior-Redakteur von Remodeling, der die Umfrage betreut. „Das Design und die Produktauswahl sind entscheidend.“

Ist der Umbau eine gute Investition?

Auch wenn Ihr Umbaujob für die meisten Käufer eine ansprechende Verbesserung darstellt, bringt er wenig Wert, wenn er nur nach Ihrem Geschmack ausgeführt wird. "Vielleicht möchten Sie ein Zimmer in Ihrem Haus in Form einer Katze oder einer Maus, aber können Sie einen Käufer finden, der es möchte?" sagt Gopal Ahluwalia, Forschungsdirektor bei der National Association of Home Builders. "Du musst im Hinterkopf daran denken, dass du eines Tages verkaufen musst."

Wenn Sie in einem Craftsman-Juwel wohnen und zum Beispiel ein Familienzimmer ergänzen möchten, halten Sie das Design im Einklang mit der ursprünglichen Optik und Haptik. Das gilt für die Höhe der Decken ebenso wie für den Stil der Fenster und Leisten. "Sie wollen die Integrität des Hauses nicht verlieren", sagt Bobbi Chasin, ein Immobilienmakler in Evanston, Illinois. "Eine große Kiste auf die Rückseite des Hauses zu stellen, wird das gesamte Erscheinungsbild verderben."

Gleiches gilt auch für kleinere Projekte. Achten Sie beispielsweise bei der Auswahl von Küchenschränken, Arbeitsplatten und Böden auf klassische oder neutrale Farben und Stile. „Vor Jahren hatte ich eine Kundin, die sich eine lila Küche wünschte, die zu der lila Fugenmasse ihres Kamins passte“, sagt Mark Scott, ein Umbauer in Bethesda, Maryland. Scott argumentierte energisch dagegen, aber die Hausbesitzerin bestand darauf, dass sie vorhatte, für den Rest ihres Lebens im Haus zu bleiben. Wenn Sie diese Art von Verpflichtung nicht eingehen können, erwarten Sie nicht, dass jemand anderes für Ihre einzigartigen und ausgefallenen Entscheidungen bezahlt.

5 Faktoren, die den Wiederverkaufswert und den ROI beeinflussen

1. Gegend

Bevor Kevin und Julianne Warren 42.000 Dollar ausgegeben haben, um die Küche in ihrem schön detaillierten Ranchhaus aus den 1950er Jahren umzugestalten, war das Haus wahrscheinlich etwa 150.000 Dollar wert. Aber ihr Standort, der Forest Hills-Abschnitt von Grand Rapids, Michigan, gab ihnen die Zuversicht, dass die Verbesserungen eine kluge Wahl waren. „Dies ist ein High-End-Viertel für Schulen. Jeder versucht, in diesen Bereich einzudringen", sagt Kevin.

Noch besser ist, dass das Haus der Warrens von Immobilien im Wert von etwa 200.000 US-Dollar umgeben ist. Das bedeutet, dass sie sich nicht vom lokalen Markt abgesetzt haben, eine sehr wichtige Überlegung bei jedem Umbauprojekt. "Werden Sie eine Arbeit machen, die Ihr Haus 300.000 Dollar wert macht, wenn es in einer 100.000-Dollar-Nachbarschaft liegt?" fragt Israel Ramos, ein Immobilienmakler in Phoenix, Arizona.

"Überschreiten Sie nicht die Obergrenze für die Nachbarschaft, sonst bekommen Sie Ihr Geld nicht zurück." So wie dein Zuhause Die Kosten sollten Ihrer Nachbarschaft entsprechen, Ihre Verbesserungen sollten dem Wert Ihrer Heimat. In Seattle hat der Immobilienmakler Kay Rigley kürzlich entdeckt, dass ein ehemaliger Kunde 90.000 US-Dollar für den Umbau von zwei ausgegeben hat Badezimmer, komplett mit Fußbodenheizung und italienischen Fliesen. "Ich sagte: 'Ich wünschte, du hättest zuerst mit mir gesprochen'", sagt sie. Zwischen dem, was sie für die Immobilie und anderen Verbesserungen bezahlt haben, gaben die Eigentümer mehr als eine halbe Million Dollar für ein Haus aus, das nach Rigleys Schätzung höchstens 450.000 Dollar wert ist.

2. Region

In welchem ​​Teil des Landes Sie leben, beeinflusst mehrere Umbauentscheidungen. Im Süden sind Arbeitskräfte tendenziell billiger als zum Beispiel im Nordosten – genug, damit Remodeling jährlich Die Umfrage kostet die gleiche Hauptschlafzimmersuite für 59.401 USD in Louisville, Kentucky, und 73.814 USD in Westchester, New York.

Auch lokale Faktoren beeinflussen die Nachfrage. Käufern wird wahrscheinlich überall ein neues, gut ausgestattetes Familienzimmer gefallen. Aber Kamine verkaufen sich im Norden besser als im Süden, und Decks bieten in wärmeren Gefilden mehr Wert. Es gibt keine festen Regeln, aber die lokalen Trends im Auge zu behalten ist eine gute Möglichkeit, um sicherzustellen, dass Ihre Wahl Haussucher anspricht.

3. Markt

Wo regionale Unterschiede wirklich zum Tragen kommen, ist der Immobilienmarkt. Wenn Wohnraum sehr gefragt ist, sind Käufer wahrscheinlich bereit, mehr für Ihre Verbesserungen zu bezahlen. Bethesda-Baumeister Scott sagt, er habe kürzlich 300.000 US-Dollar für eine erweiterte Küche, einen Frühstücksraum und ein Arbeitszimmer in Rechnung gestellt – die teuerste Renovierung pro Quadratmeter, die er je durchgeführt hat. Aber das Paar bekam das Geld zurück, als sie letztes Jahr ein noch größeres Haus kauften. "In der Gegend von Washington, D.C. ist es ganz anders als in Missouri", bemerkt Scott. "Die Leute werden furchtbar viel Geld dafür bezahlt, hier zu sein."

Seien Sie jedoch vorsichtig. Selbst in einem starken Markt können Sie überrenovieren. Brett Weinstein, ein Immobilienmakler in Oakland, Kalifornien, hat den Immobilienboom in der Bay Area erlebt. Während die Preise hoch bleiben, sagt er, "wenn jemand letztes Jahr 200.000 Dollar über dem geforderten Preis bezahlt hat, kaufte er, als der Markt glühend heiß war. Wenn sie also 60.000 Dollar für einen Küchenumbau ausgeben wollen, müssen sie noch etwas länger dort leben, um das Geld zurückzubekommen."

4. Zeitleiste

Wie Weinstein betont, ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie Ihre Kosten amortisieren, je länger Sie in Ihrem Haus bleiben. Bei einem jährlichen Anstieg der Immobilienpreise um etwa 5 Prozent werden Ihre Ausgaben schließlich in die Wertsteigerung der Immobilie aufgenommen. (Außerdem können Sie Ihre Renovierungsarbeiten in diesen Jahren genießen.) Ein paar Vorbehalte: Es gibt kein Naturgesetz, das vorschreibt, dass die Preise steigen müssen, also hängen Sie nicht zu stark von diesem jährlichen Anstieg ab. Und denken Sie daran, dass das Leben manchmal eine Kurve machen kann und Sie Ihr Haus möglicherweise früher als erwartet auf den Markt bringen müssen.

Bei einigen Projekten arbeitet die Zeit auch gegen Sie. "Es gibt eine stilistische Abwertung", sagt Baker von Harvard. „Alle Modeerscheinungen sind jetzt dafür da, Wände einzureißen und große Räume zu bauen. Aber in zehn Jahren muss das nicht unbedingt der Fall sein." Küchen und Bäder sind besonders anfällig für sieht altmodisch aus, wie jeder, der bei der Entdeckung avocadogrüner Geräte in seinem Traumhaus blass geworden ist, feststellen kann Sie.

5. Versteckte Ausgaben und Probleme

Wenn Sie der Meinung sind, dass sich ein Projekt selbst bezahlt macht, aber nur knapp, dann seien Sie auf etwas vorbereitet, das die Waage gegen Sie kippt. Die Renovierung von Häusern ist voller "versteckter" Kosten: die zusätzlichen Kosten, wenn ein Projekt länger dauert als geplant; die Expertenhonorare für Asbestprüfungen oder Wärmeverlustberechnungen; die monatlichen Zinszahlungen für ein Eigenheimdarlehen. Ganz zu schweigen von den höheren Grundsteuern, die Sie möglicherweise zahlen müssen, wenn Ihr neues und verbessertes Eigenheim neu bewertet wird.

Letztendlich raten die meisten Experten davon ab Heimwerken als Investition. Seien Sie sicher, was Sie ausgeben. Aber ein neues Deck ist kein Investmentfonds. Der Immobilienmakler Chasin schlägt vor, dass Sie, sobald Sie Ihre Hausaufgaben gemacht haben, Ihre Entscheidungen basierend darauf treffen, was Sie wollen und was Sie sich leisten können. "Ich hatte eine Auflistung, in der der Ehemann vorzeitig in Rente gegangen war, und seine Frau überzeugte ihn, ein sehr teures Homeoffice für 50.000 US-Dollar einzurichten. Letztendlich sind sie nach Florida gezogen und haben das Geld nicht aus dem Homeoffice bekommen", sagt Chasin. „Aber es war ihr egal. Es hat ihn glücklich gemacht."

Rückzahlung durch das Projekt

Seit Mitte der 1980er Jahre führt das Magazin Remodeling jährlich eine Kosten-Nutzen-Analyse für Wohnumbauprojekte im ganzen Land durch. Durch Befragungen von Immobilienmaklern und Gutachtern in verschiedenen Regionen ermitteln die Redakteure, wie viel die Kosten für die Fertigstellung von Projekten und wie viel diese Verbesserungen in einem Jahr zum Verkaufspreis eines Hauses beitragen können später. Der Bericht gilt weithin als die maßgeblichste Studie zu diesem Thema. Aber selbst Jim Cory, der verantwortliche Redakteur der Umfrage, gibt zu, dass es nur so weit geht. „Wir liefern mit unserer Studie einen Benchmark“, sagt er. "Fälle müssen individuell entschieden werden."

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