Der 6-Punkte-Plan von TOH, um das Beste zu bekommen

Foto von Erika Larsen

Durchführung des Interviews

Sobald Sie sich für drei potenzielle Auftragnehmer entschieden haben, vereinbaren Sie für jeden einen Termin, um sich das Projekt anzusehen. Sie suchen jemanden mit einem guten Ruf, der über die Fähigkeiten und Erfahrung verfügt, um einen qualitativ hochwertigen Job zu einem fairen Preis zu liefern, aber das ist noch nicht alles. Der Auftragnehmer und seine Crew werden viel Zeit in Ihrem Haus verbringen, also stellen Sie viele Fragen.

Fragen Sie nach allem, was Sie nicht verstehen, einschließlich Terminologie. Er könnte sich auf "Bullnose" oder "Ogee" beziehen, wenn er über Kanten von Arbeitsplatten spricht, und wenn Sie den Unterschied nicht kennen, erhalten Sie möglicherweise nicht die gewünschte Form. Fragen Sie auch nach Dingen, die Sie verstehen – es ist eine großartige Möglichkeit, den Umfang des Wissens einer Person einzuschätzen. Sammeln Sie Informationen in einem Interview und verwenden Sie sie im nächsten. Wenn Auftragnehmer Jones sagt: "Ich würde diese Verkleidung ersetzen, anstatt zu versuchen, sie zu reparieren", fragen Sie Auftragnehmer Smith, "glauben Sie, dass es sich lohnt, diese Verkleidung zu reparieren, oder sollten wir sie einfach ersetzen?" Dort kann in einer bestimmten Situation mehr als eine richtige Antwort sein, aber die Antwort zeigt Ihnen, ob der Auftragnehmer die Ausbildung, Erfahrung und das Urteilsvermögen hat, um Entscheidungen zu treffen, die Sie sich wohl fühlen mit.

Referenzen abrufen

Bitten Sie jeden Auftragnehmer, den Sie in Betracht ziehen, um mindestens fünf Referenzen; mindestens drei kontaktieren. ("Aber ignorieren Sie den ersten", sagt TOH-Sanitär- und Heizungsexperte Richard Trethewey. "Normalerweise ist es der Schwager.") Je näher die Projekte in Umfang und Stil an Ihren eigenen liegen, desto besser. Bitten Sie frühere Kunden, Ihnen Einzelheiten über die Zuverlässigkeit und Ausführung des Auftragnehmers mitzuteilen, wie er mit Problemen umgegangen ist, ob das Budget intakt blieb und ob die Arbeiten planmäßig oder fast planmäßig vorangekommen sind. Fazit: Würden Sie dieselbe Person wieder einstellen?

Bewertung der Angebote

Das niedrige Gebot ist wahrscheinlich keine hochwertige Konstruktion, und das hohe Gebot ist keine Garantie für die beste Arbeit. Einige Auftragnehmer geben ein hohes Angebot ab, wenn sie den Auftrag nicht wirklich wollen oder keine Zeit haben, einen genaueren Vorschlag zu unterbreiten. Bei der Einstellung von Mitarbeitern, die an seinem eigenen Haus arbeiten, vergibt TOH-Generalunternehmer Tom Silva im Allgemeinen das niedrigste und das höchste Gebot und geht davon aus, dass die in der Mitte am realistischsten sind.

Besprechen Sie im Voraus, wie der Auftragnehmer die Zahlung erwartet. Zahlungen für Großprojekte werden in der Regel auf drei bis sechs Intervalle verteilt, basierend auf verschiedenen Fertigstellungs-Benchmarks. Die erste Zahlung ist eine Anzahlung und besiegelt den Deal. Der letzte Betrag beträgt normalerweise 10 bis 15 Prozent des Gesamtbetrags, der nach Ihrer Genehmigung des Projekts geliefert wird. Hüten Sie sich vor jedem, der Barzahlungen verlangt; Sie haben keinen Nachweis darüber, wie viel Sie übergeben haben. Ein Auftragnehmer, der sein volles Honorar im Voraus verlangt, ist wahrscheinlich ein Gauner.

Einen Vertrag erstellen (und ja, Sie brauchen einen)

Jedes noch so kleine Projekt sollte vertraglich abgedeckt werden. Es sollte die Grundlagen – Startdatum, Enddatum, Kosten – sowie eine Klausel enthalten, die besagt, dass die Arbeiten allen geltenden Bauvorschriften entsprechen. Die Projektbeschreibung sollte möglichst detailliert sein. Ein Deckvertrag könnte zum Beispiel Folgendes angeben: „Altes Deck abreißen. Bauen Sie ein neues 10-mal-12-Deck." Besser wäre: "Altes Deck entfernen, Schutt entsorgen. Bauen Sie die Baustelle nach Bedarf aus, installieren Sie neue Fundamente, Pfosten und Handläufe, um zu codieren. Decking aus 2x6 Zedernholz, kundenspezifischer knorriger Grad, nach Code genagelt und mit zwei Schichten durchdringender Versiegelung versehen."

10 wesentliche Fragen, die Sie beantwortet haben müssen

Je größer das Projekt, desto mehr Antworten benötigen Sie im Voraus. Hier ist eine Checkliste mit 10 wichtigen Fragen, die Sie sich stellen sollten, bevor Sie auf der gepunkteten Linie unterschreiben.

>> Zeitpunkt

Wie lange wird es dauern? Ein guter Bauunternehmer kann Ihnen sagen, wann er beginnen und wann er aufhören kann, wenn das Wetter es zulässt. Finden Sie heraus, ob er an mehreren Jobs gleichzeitig arbeitet oder ob er unbekannte Subs einstellen muss, um das zusätzliche Geschäft zu erledigen. Ein mit zu vielen Projekten vollgestopfter Terminplan kann Ihren ohne seine volle Aufmerksamkeit verlassen.

>> Erfahrung

Wie viele Projekte dieser Art hast du schon gemacht? Egal, ob es sich um einen kompletten Hausumbau oder nur um ein eingebautes Bücherregal handelt, ein erfahrener Bauunternehmer hat sich den typischen Problemen bereits gestellt und weiß sie zu lösen. Wenn er schon eine Weile in der Gegend arbeitet, kennt er sich auch eher mit den örtlichen Bauvorschriften und Gepflogenheiten aus und weiß, wo man die besten Materialien zu den wettbewerbsfähigsten Preisen bekommt.

>> Betreuung

Wer hat mein Projekt im Blick? Jemand muss die Arbeit der Subunternehmer während der laufenden Arbeit koordinieren und überprüfen, nicht danach, wenn Korrekturen unpraktisch (und sicherlich teurer) sind. Finden Sie heraus, wer die täglichen Augen Ihres Jobs sein wird. Diese Person sollte die Autorität und Bereitschaft haben, geringfügige Beschwerden zu lösen, sowie in der Lage sein, effektiv mit Ihnen zu kommunizieren.

>> Genehmigungen

Erhalten Sie alle erforderlichen Genehmigungen? Wenn ein Auftragnehmer möchte, dass Sie für einen Teil der Arbeit Genehmigungen einholen, kann dies zu Problemen auf der ganzen Linie führen. Einige Städte verlangen, dass die Person, die die Genehmigung erhält, für die Arbeit verantwortlich ist. Außerdem haben eine Handvoll Orte, darunter New York City und North Carolina, Fonds eingerichtet, um Eigenheimbesitzerverluste zu erstatten, die durch fehlerhafte Verarbeitung verursacht wurden. Das Geld ist möglicherweise nicht verfügbar, wenn Sie Ihre eigene Genehmigung eingezogen haben.

>> Zusammenarbeit

Haben Sie schon einmal mit meinem Architekten zusammengearbeitet? Die Zusammenarbeit mit einem Architekten erfordert ein Maß an Zusammenarbeit, das nicht jeder Generalunternehmer genießt, insbesondere wenn der Architekt als Projektleiter fungiert. Eine etablierte Beziehung zwischen den beiden kann das Projekt voranbringen, während eine frostige es versenken kann.

>> Hauswirtschaft

Wie schützen Sie mein Haus und meine Familie während des Baus? Muss das Dach für ein zweites Geschoss entfernt werden, müssen exponierte Räume vor Witterungseinflüssen geschützt werden. Was würden Sie lieber hören: "Wir werfen eine Plane darüber" oder "Wir verwenden eine 6-mil-verstärkte Folie, die auf einem temporären Rahmen gestützt wird und sichern die Plane mit an die Dachkante genagelten Latten"?

>> Bestellungen ändern

Was passiert, wenn ich meine Meinung über etwas ändere? All die Details, die auf dem Papier so toll aussahen, sehen vielleicht nicht mehr so ​​gut aus, wenn das Projekt Gestalt annimmt. Gewissenhafte Baumeister verwenden schriftliche Änderungsaufträge, um den Prozess zu verwalten. Der Auftrag beschreibt die Änderung und die Kosten, die Sie und der Bauherr unterschreiben. Seien Sie vorsichtig bei jedem, der sagt: "Normalerweise finden wir alles erst am Ende heraus."

>> Haftung

Verfügen Sie über eine Haftpflichtversicherung und eine Arbeiterunfallversicherung? Wenn ein Arbeiter bei Ihrer Arbeit verletzt wird, sollte er oder sie durch die Versicherung des Auftragnehmers gedeckt werden, nicht durch die Police Ihres Hausbesitzers. Erkundigen Sie sich bei den staatlichen oder lokalen Behörden und finden Sie heraus, was die Mindestdeckungen sind. Bitten Sie um einen Versicherungsnachweis, z. B. eine Bescheinigung mit aktuellem Datum. Wenn Sie Zweifel haben, wenden Sie sich direkt an den Spediteur, um zu sehen, ob die Richtlinie in Kraft ist.

>> Garantie

Garantieren Sie Ihre Verarbeitung? Manche Bauherren halten sich nach der Endkontrolle für erledigt. Andere werden wiederkommen, um sich um alle Probleme zu kümmern, die in den Monaten nach der Fertigstellung auftauchen. Außerdem können Sie im Vertrag einen Zeitraum für kleinere Folgereparaturen festlegen.

>> Kontakt

Wie kann ich dich erreichen? Wenn Sie ein Problem bemerken, ist die beste Möglichkeit, es zu beheben, sofort den Bauherrn zu kontaktieren. Wenn der Baumeister nicht jeden Tag vor Ort ist, werden Sie dann Nachricht auf Nachricht auf seiner Voicemail hinterlassen? Finden Sie heraus, ob er per Handy erreichbar ist. Und versuchen Sie es nach Ihrem ersten Treffen mit der Nummer, um sich bei ihm für den Besuch zu bedanken – und um zu überprüfen, ob es funktioniert.

Was tun, wenn etwas schief geht

Viele "Probleme" sind einfach Missverständnisse, die durch Diskussion gelöst werden können. Wenn dies nicht funktioniert, äußern Sie Ihre Bedenken schriftlich und bitten Sie den Auftragnehmer um eine schriftliche Antwort. Konsultieren Sie Ihren Vertrag. Ein guter Vertrag legt nicht nur Materialien und Standards für die Verarbeitung fest, sondern berücksichtigt auch, wie Streitigkeiten sollte behandelt werden – zum Beispiel durch einen unabhängigen Mediator oder durch einen formelleren Bindungsprozess Schlichtung. Wenn keine Methode zur Streitbeilegung angegeben ist, wenden Sie sich an die örtliche Lizenzierungsbehörde für Auftragnehmer und bitten Sie um eine formelle Beschwerde.