Είτε αναζητάτε βοήθεια για τη χρηματοδότηση του βικτοριανού στερεωτή-πάνω από τα όνειρά σας, αγγίζοντας την αξία του σπιτιού όπου είχατε πάει χρόνια, ή εκμεταλλευόμενοι τα επιτόκια που εξακολουθούν να βρίσκονται σε σχεδόν ιστορικά χαμηλά επίπεδα, μπορεί να εκπλαγείτε από το πώς οι ενυπόθηκοι δανειστές εκτιμούν τα παλαιότερα δανειολήπτες.
• Η ηλικία δεν έχει σημασία. Όσο αντιφατικό και αν ακούγεται, η αίτηση δανείου σας για αποπληρωμή υποθήκης άνω των 30 ετών μοιάζει με τους δανειστές είτε είστε 90 ετών είτε 40 ετών. Ένας ιστός ομοσπονδιακών νόμων για τα δικαιώματα του πολίτη, συμπεριλαμβανομένου του νόμου περί ίσων πιστωτικών ευκαιριών και του νόμου περί δίκαιης στέγασης, καθιστά παράνομο για έναν πιστωτή τη διάκριση βάσει της ηλικίας ενός ενήλικα.
• Η απαλλαγή από χρέη μπορεί να δημιουργήσει πρόβλημα. Greg McBride, επικεφαλής οικονομικός αναλυτής στο Τραπεζικό, λέει ότι ένα απροσδόκητο εμπόδιο μπορεί να είναι ότι δεν έχετε πιστοληπτική ικανότητα εάν δεν χρωστάτε πρόσφατα. «Παλιά ήθελες να συνταξιοδοτηθείς χωρίς χρέη. Μπορεί να έχετε μεγάλο πιστωτικό ιστορικό, αλλά αν είστε εκτός του πιστωτικού παιχνιδιού τώρα - οι χρεωστικές κάρτες δεν υπολογίζονται και εξοφλήσατε το δάνειο αυτοκινήτου σας, εξοφλήσατε την υποθήκη σας - δεν υπάρχει πρόσφατη δραστηριότητα που να σας δίνει σκορ. Είναι ένας από τους λόγους για να χρησιμοποιήσετε μια πιστωτική κάρτα, ακόμη και αν την εξοφλείτε πλήρως κάθε μήνα, μόνο για να έχετε ενεργή δραστηριότητα πιστωτικές γραμμές για την εμφάνιση τρέχοντος πιστωτικού ιστορικού. » Ένα ισχυρό πιστωτικό αποτέλεσμα μπορεί να σημαίνει ότι θα εγκριθείτε με έναν καλύτερο δανεισμό τιμή.
• Τα συνταξιοδοτικά έσοδα εξακολουθούν να είναι εισοδήματα. Οι αιτήσεις υποθηκών συνήθως ξεκινούν με ερωτήσεις σχετικά με το εισόδημα για να τεκμηριώσουν τον τρόπο με τον οποίο θα πραγματοποιείτε μηνιαίες πληρωμές. Αντί του επιδόματος αμοιβής του μισθωτού και του W-2, οι συνταξιούχοι μπορούν να προσκομίσουν επιστολή απονομής Κοινωνικής Ασφάλισης ή σύνταξης. Οι πηγές εισοδήματος, σε αντίθεση με το πιστωτικό αποτέλεσμά σας, δεν επηρεάζουν τον υπολογισμό του ποσού χρέους που μπορείτε να έχετε, σύμφωνα με τον Bill Banfield, εκτελεστικό αντιπρόεδρο της Capital Αγορές σε Quicken Loans: «Δεν έχουμε διαφορετικές κατευθυντήριες γραμμές με βάση το επάγγελμα ή την απασχόληση». Fannie Mae και Freddie Mac, που έθεσαν σε μεγάλο βαθμό τα πρότυπα για το δευτερεύον αγορά στεγαστικών δανείων, συνήθως απαιτούν το μηνιαίο κόστος στέγασης και χρέους (συμπεριλαμβανομένων των φόρων ακίνητης περιουσίας και της ασφάλισης του ιδιοκτήτη σπιτιού) να μην υπερβαίνει το 50 τοις εκατό του μηνιαίου εισόδημα.
• Οι αποταμιεύσεις σας μπορούν να λειτουργήσουν ως εισόδημα. Εξειδικευμένοι στεγαστικοί δανειστές που συχνά συνδέονται με χρηματιστές μετοχών όπως η Merrill Lynch και η JP Morgan οι πλούσιοι με εναλλακτικές μορφές ανάληψης ορισμένων από τα ίδια είδη υποθηκών 15 και 30 ετών. Εάν έχετε επενδύσεις, ρωτήστε την εταιρεία όπου βρίσκονται για υποθήκες. Η ιδιωτική τράπεζα Morgan Stanley, για παράδειγμα, διαθέτει μια μέθοδο Asset Pro-Forma για την απόδοση εσόδων από επενδυτικούς λογαριασμούς, έτσι ώστε ο πλούτος να μπορεί να σας πληροί τις προϋποθέσεις για υποθήκη ακόμη και αν δεν έχετε εισόδημα. Ένας επενδυτικός λογαριασμός εκατομμυρίων δολαρίων με μετοχές και ομόλογα, για παράδειγμα, θα μπορούσε συνήθως να υπολογιστεί ως το ισοδύναμο εισοδήματος 35.000 $ ετησίως (υποθέτοντας το 5 % του ετήσιου εισοδήματος, μετά από συντηρητική έκπτωση 30 % για την αγορά κίνδυνος). Ο δανειολήπτης δεν υποχρεούται να εξαργυρώσει αυτά τα περιουσιακά στοιχεία - οι επενδύσεις χρησιμοποιούνται απλώς για να αποδείξουν την ικανότητα πληρωμής υποθηκών. Ένας άλλος όρος του κλάδου για αυτό το είδος δανείου είναι η «υποθήκη εξάντλησης περιουσιακών στοιχείων».
Αυτές οι παραδοχές είναι στην πραγματικότητα πιο συντηρητικές από τις οδηγίες Fannie Mae και Freddie Mac, οι οποίες χρησιμοποιούνται επίσης από τους στεγαστικούς δανειστές σε ολόκληρο τον κλάδο. Οι κανόνες Fannie και Freddie μπορούν να πληρούν τον ίδιο επενδυτικό λογαριασμό εκατομμυρίων δολαρίων-μπορεί να είναι αποταμιεύσεις συνταξιοδότησης σε έναν IRA ή ένα 401 (k)-προς μια «τριετή συνέχεια εισοδήματος». Χρησιμοποιώντας αυτά τα μαθηματικά, ο λογαριασμός εκατομμυρίων δολαρίων, χωρισμένος σε τρία χρόνια, ισοδυναμεί με ετήσιο εισόδημα 233.333 δολαρίων (1.000.000 δολάρια μείον 30 % έκπτωση κινδύνου αγοράς, χωρισμένο σε τρία χρόνια).
• Δεν χρειάζεται να αφαιρέσετε το 20 τοις εκατό. "Ο μύθος είναι ακόμα εκεί έξω", λέει ο Quicken's Banfield. «Αλλά τα προγράμματα Fannie και Freddie επιτρέπουν υποθήκες που αποτελούν το 97 τοις εκατό της αγοράς σπιτιού. Οι υποθήκες FHA φτάνουν στο 96,5 τοις εκατό. Η Διοίκηση των Βετεράνων θα το κάνει 100 % ».
• Οι αντίστροφες υποθήκες μπορεί να είναι νόμιμες. Μπορούν να αποτελέσουν σωσίβιο για τους συνταξιούχους που πρέπει να αξιοποιήσουν τα ίδια κεφάλαιά τους για τα έξοδα διαβίωσης και, σύμφωνα με τον Svenja Gudell, επικεφαλής της Zillow οικονομολόγος, "Οι Boomers έχουν, κατά μέσο όρο, λίγο περισσότερα από $ 125,000 σε ίδια κεφάλαια." Μπορεί επίσης να ακουστεί μια πίστωση "εξαργύρωσης" υποθήκης ή μετοχικού κεφαλαίου κατοικίας αυτή την τιμή. Αντί όμως να εξοφληθεί το δάνειο με την πάροδο του χρόνου- όπως σε μια τυπική υποθήκη 15 ή 30 ετών- το αντίστροφο στεγαστικό δάνειο, με το αυξανόμενο δάνειο να αποπληρώνεται όταν ο δανειολήπτης αποχωρήσει ή πεθάνει. «Οι κακοί ηθοποιοί έδωσαν αντίθετες υποθήκες ένα κακό όνομα», λέει ο McBride του Bankrate, «αλλά το προϊόν είναι ήχος." Οι δανειολήπτες πρέπει να είναι τουλάχιστον 62 ετών και απαιτείται να υποβληθούν σε αντίστροφη υποθήκη συμβουλευτική. Οι παίκτες που προσφέρουν στεγαστικά δάνεια μετατροπής οικιακών κεφαλαίων (HECM) μέσω της Ομοσπονδιακής Διοίκησης Στέγασης περιλαμβάνουν το Quicken Loans ’One Reverse Mortgage. Ο Διευθύνων Σύμβουλος Γκρεγκ Σμιθ λέει, "το σπίτι πρέπει να είναι ένα βασικό πλεονέκτημα στο σχεδιασμό για τη συνταξιοδότηση".