Οι τοπικοί κωδικοί μπορεί να είναι περίπλοκοι και η εκτέλεσή τους να είναι δαπανηρή. Ακολουθούν τρόποι με τους οποίους οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να προστατευτούν από την ταλαιπωρία.
Στη μικρή κοινότητα του Quincy της Μασαχουσέτης, το εγχειρίδιο χωροθέτησης εκτείνεται σχεδόν 80 σελίδες μονόχωρου τύπου και περιέχει πάνω από 200 ξεχωριστούς κανόνες. Αυτό δεν είναι ασυνήθιστο: σχεδόν σε κάθε πόλη, οι κανονισμοί χωροταξίας γεμίζουν έναν τόμο τόσο παχύ όσο ο τοπικός τηλεφωνικός κατάλογος. Ορισμένοι ασχολούνται με τις ευρείες διατάξεις χρήσης γης που δημιουργούν εμπορικές, βιομηχανικές και κατοικημένες ζώνες. Άλλοι υπαγορεύουν το μέγεθος ή τον τύπο του σπιτιού που μπορεί να χτιστεί σε πολλά. Αλλά τα περισσότερα καλύπτουν μικρές λεπτομέρειες, από το πόσο απότομος μπορεί να είναι ένας δρόμος μέχρι τον αριθμό των κουζινών που επιτρέπεται να έχει ένα σπίτι.
Υπάρχουν καλοί λόγοι για τον τεράστιο αριθμό και την ιδιαιτερότητα των κανονισμών χωροταξίας. Ένα προσεκτικά διαμορφωμένο σύνολο κανόνων μπορεί να αποτρέψει την αστική εξάπλωση και την υπερβολική ανάπτυξη. Μπορεί επίσης να διατηρήσει τον χαρακτήρα μιας κοινότητας ή να διασφαλίσει ότι τα ιστορικά σπίτια επιβιώνουν στην αρχική τους κατάσταση. Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι κανονισμοί χωροταξίας έχουν σχεδιαστεί για να προσελκύουν νέα βιομηχανία, περισσότερα καταστήματα λιανικής και μεγαλύτερη φορολογική βάση. Ωστόσο, ο καταιγισμός των κανόνων χωροθέτησης μπορεί εύκολα να σκοντάψει στους ανυποψίαστους ιδιοκτήτες σπιτιού. «Περισσότεροι από μερικοί άνθρωποι έχουν εκπλαγεί από έναν νόμο χωροθέτησης που δεν γνώριζαν ότι υπήρχε», λέει ο John Mixon, συγγραφέας του Texas Municipal Zoning Law. «Και συχνά αυτό είναι μια ακριβή έκπληξη».
Το υψηλό κόστος παραβίασης των κανόνων
Η Κλερ Έντουαρντς έμαθε πόσο δαπανηρές μπορεί να είναι οι παραβιάσεις ζωνών όταν έφτιαξε ένα εξοχικό σπίτι της δεκαετίας του 1920 στο Colleyville του Τέξας, πέρυσι. Στα 115.000 δολάρια, η θέση δύο υπνοδωματίων ήταν μια συμφωνία. Ο Έντουαρντς επένδυσε αμέσως άλλα 75.000 $ σε βελτιώσεις, συμπεριλαμβανομένης της επισκευής της βεράντας, ενημέρωση της κουζίνας και ανακαίνιση δωματίων που σχεδίαζε να χρησιμοποιήσει ως έδρα για τη λογιστική της επιχείρηση. Αλλά μόλις επρόκειτο να διαφημίσει τις υπηρεσίες της, έμαθε ότι οι τοπικοί κωδικοί χωροθέτησης περιορίζουν το τετραγωνικά μέτρα που θα μπορούσε να αφιερώσει στην επιχείρησή της και της απαγόρευσε να απασχολεί διοικητικό προσωπικό Σπίτι. Ως αποτέλεσμα, η Έντουαρντς επέστρεψε το γραφείο στο σπίτι της σε έναν μικρό χώρο που χρησιμοποιεί για συναντήσεις πελατών και αναγκάστηκε να νοικιάσει ένα δεύτερο γραφείο για τους βοηθούς της, με κόστος 1.000 $ το μήνα - για να μην αναφέρουμε τα 5.000 $ που ξόδεψε για να το εξοπλίσει με τηλέφωνα, φαξ και Υπολογιστές. "Αυτό έγινε από μια πραγματικά μεγάλη υπόθεση σε έναν οικονομικό εφιάλτη", λέει.
Συνηθέστερα, οι ιδιοκτήτες σπιτιού παραβαίνουν τους κανόνες χωροταξίας όταν προσπαθούν να αλλάξουν την όψη του σπιτιού τους ή τον τρόπο με τον οποίο χρησιμοποιούν την ιδιοκτησία. Μερικές φορές η παράνομη αλλαγή γίνεται ακούσια, όπως όταν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού ανεβάζει έναν πολύ ψηλό φράχτη (στο Σαν Ματέο της Καλιφόρνια, για παράδειγμα, οι φράχτες που βλέπουν στο δρόμο μπορούν να έχουν ύψος μόλις 3 πόδια). Άλλες φορές, οι άνθρωποι μπορεί να προσπαθήσουν να κρύψουν λιγότερο ορατές παραβιάσεις ζωνών, όπως η προσθήκη διαμερίσματος στο υπόγειο, χωρίς να λάβουν τις απαραίτητες οικοδομικές άδειες. Or μπορεί να αλλάξουν ένα εγκεκριμένο έργο - ας πούμε, επεκτείνοντας μια προσθήκη λίγα μέτρα πάνω από τη γραμμή οπισθοδρόμησης ή όριο κτιρίου - και ελπίζουν ότι ο επιθεωρητής της πόλης δεν θα το προσέξει. Τέτοιες κινήσεις μπορεί να είναι επικίνδυνες επειδή υπάρχουν διάφοροι τρόποι με τους οποίους οι τοπικές αρχές μπορούν να μάθουν. Ένας γείτονας μπορεί να αναφέρει την παράβαση, ένας αξιολογητής θα μπορούσε να το χτυπήσει κατά τη διάρκεια μιας επίσκεψης για να ενημερώσει τα φορολογικά αρχεία, ή μπορεί να παρατηρηθεί κατά τη διάρκεια μιας τακτικής επιθεώρησης όταν το σπίτι πωλείται. Αλλά όπως και αν ανακαλυφθεί μια απαγορευμένη βελτίωση, μπορεί να πρέπει να κατεδαφιστεί και να επιβληθεί πρόστιμο κάθε μέρα μέχρι να ολοκληρωθούν οι εργασίες. Και λάβετε υπόψη: Ακόμα κι αν ένας προηγούμενος ιδιοκτήτης έκανε την αλλαγή, αναλαμβάνετε τις συνέπειες εάν ανακαλυφθεί αφού αγοράσατε το ακίνητο. «Όταν προσθέτετε το κόστος της βελτίωσης που χάνετε, το κόστος της κατεδάφισης και τα πρόστιμα, μπορείτε βγάλτε εύκολα πολλές χιλιάδες δολάρια », λέει ο Edward Ziegler, καθηγητής στο College of Denver College του νόμου.
Απόκτηση διακύμανσης ζώνης
Ο μόνος νόμιμος τρόπος για τους ιδιοκτήτες σπιτιού να αναλάβουν μια ανακαίνιση που παραβιάζει τους κωδικούς χωροταξίας είναι να πάρουν μια απόκλιση ή παραίτηση από τους κανόνες. Γενικά, οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να το κάνουν αυτό υποβάλλοντας μια αίτηση στον τοπικό πίνακα ζωνών, ο οποίος θα ορίσει μια ακρόαση σχετικά με το αίτημα. Οι γείτονες θα πρέπει επίσης να ειδοποιηθούν και να κληθούν να παρουσιάσουν τις απόψεις τους σχετικά με την ανακαίνιση, γραπτώς ή σε δημόσια συνάντηση. Τις περισσότερες φορές οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να το χειριστούν χωρίς τη βοήθεια του αρχιτέκτονα ή του εργολάβου τους, αλλά πρέπει να είναι έτοιμοι να ανταποκριθούν πειστικά σε οποιεσδήποτε προκλήσεις στο έργο. Οι αντιρρήσεις μπορούν να διατυπωθούν για διάφορους λόγους. Τα κοινά παράπονα είναι ότι η χορήγηση της διακύμανσης θα αλλάξει τον χαρακτήρα της γειτονιάς, θα έχει αρνητική επίδραση στις αξίες των ακινήτων ή θα αποτελέσει απειλή για την ασφάλεια των ντόπιων παιδιών.
Ακόμα κι αν ένα έργο φαίνεται αβλαβές - για παράδειγμα, η διεύρυνση ενός δρόμου κατά λίγα μέτρα ή η αλλαγή της επιφάνειας του δρόμου από άσφαλτο σε χαλίκι - οι εξαιρέσεις δεν έρχονται εύκολα. "Εκτός εάν ο ιδιοκτήτης μπορεί να αποδείξει μια δυσκολία που τον εμποδίζει να συμμορφωθεί με τους κανόνες χωροθέτησης, α η διακύμανση είναι σίγουρα πολύ μακριά από το να είναι σίγουρο », λέει ο Walter White, επιμελητής χωροταξίας του Quincy αξιωματικός. Οι περισσότεροι πίνακες χωροθέτησης θα χορηγούν ένα μόνο εάν ο ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να αποδείξει ότι η μη δυνατότητα αλλαγής θα προκαλούσε σημαντικές προσωπικές ή οικονομικές δυσκολίες. Για παράδειγμα, αν κάποιος αγοράσει πολλά με σκοπό να χτίσει ένα σπίτι σε αυτό, και αμέσως μετά η πόλη αλλάζει πρόσοψη απαιτήσεις με τρόπο που καθιστά το έργο σε παράβαση κατά μερικά μέτρα, ο πίνακας χωροθέτησης πιθανότατα θα απονείμει α διαφορά. Από την άλλη πλευρά, ένας ιδιοκτήτης σπιτιού που θέλει να χτίσει έναν δεύτερο όροφο σε έναν δρόμο χωρισμένο σε μονοκατοικία σπίτια επειδή το σπίτι είναι πολύ μικρό για την αυξανόμενη οικογένειά του δεν είναι πιθανό να κερδίσει τους ντόπιους αξιωματούχοι.
Όταν οι κωδικοί ζώνης αλλάζουν απροσδόκητα
Ακόμη και όταν οι ιδιοκτήτες σπιτιού συμμορφώνονται αυστηρά με τους κανόνες χωροθέτησης, μπορεί μερικές φορές να υποφέρουν εάν οι κανονισμοί της γειτονιάς ή της πόλης αλλάξουν απροσδόκητα. Αυτό συνέβη με τη Linda Morris, η οποία μετακόμισε στο The Colony, Texas, πριν από τρία χρόνια για να βρίσκεται κοντά στην κόρη και τον γαμπρό της. Αγόρασε ένα ολοκαίνουργιο σπίτι σε μια περιοχή που συνορεύει με δάση. Ο κτηματομεσίτης της είπε ότι η πόλη σχεδίαζε να μετατρέψει την περιουσία σε πάρκο. Ακόμα κι αν αυτό δεν συνέβαινε, το φυλλάδιο ήταν χωρισμένο για επαγγελματική χρήση, οπότε η Μόρις σκέφτηκε στη χειρότερη περίπτωση ότι θα μπορούσε να έχει ένα μικρό εμπορικό κέντρο ή επαγγελματικό συγκρότημα για έναν γείτονα.
Κατέληξε να πάρει γείτονα - αλλά όχι τον τύπο που ήθελε. Τον περασμένο Δεκέμβριο, το δημοτικό συμβούλιο της αποικίας ενέκρινε αλλαγή χωροταξίας για τη γη που συνορεύει με την οδό Μόρις που θα επιτρέψει σε έναν προγραμματιστή να κατασκευάσει 15 κτίρια για ελαφριά βιομηχανική κατασκευή και αποθήκες χρήση. Σύντομα, οι δρόμοι θα είναι πιο πολυσύχναστοι, η γειτονιά θα είναι πιο θορυβώδης και, το χειρότερο, λέει ο Μόρις, «η αξία του σπιτιού μου θα πέσει. Αυτό το σπίτι έπρεπε να είναι το όχημα συνταξιοδότησής μου ».
Τίποτα δεν μπορεί να γίνει πριν αγοράσετε ένα σπίτι για να προστατευτείτε πλήρως από τις αλλαγές ζωνών σε παρακείμενα αλλά υπάρχουν μερικά μέρη που οι υποψήφιοι αγοραστές μπορούν να αναζητήσουν συμβουλές για τη μελλοντική κατεύθυνση μία περιοχή. Για αρχάριους, ενώ ελέγχετε τους κανόνες χωροθέτησης για την ιδιοκτησία που εξετάζουν, οι ιδιοκτήτες σπιτιού θα πρέπει επίσης να εξετάσουν τις διατάξεις που καλύπτουν γειτονικές περιοχές. Ακριβώς επειδή μια έκταση γης χρησιμοποιείται ως ιχθυοτροφείο δεν σημαίνει ότι δεν μπορεί να φιλοξενήσει, για παράδειγμα, μια εμπορική πλατεία. Επιπλέον, οι αγοραστές κατοικιών θα πρέπει να διαβάσουν το ολοκληρωμένο σχέδιο του δήμου, εάν έχει. Μπορεί να δείξει ότι η πόλη σκοπεύει τελικά να εγκρίνει κατοικίες υψηλής πυκνότητας και χαμηλού εισοδήματος σε μια περιοχή που είναι επί του παρόντος χωροθετημένη γεωργική, ή να μετατρέψει την άκρη μιας γειτονιάς σε μια περιοχή μικτής βιομηχανικής και λιανικής χρήση. «Στη συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων, το μέλλον της πόλης αναφέρεται στο γενικό σχέδιο - είτε κλίνει προς αυτό βιομηχανική ανάπτυξη, ιστορική ή αγροτική διατήρηση ή οικιστική ανάπτυξη », λέει το γραφείο επιβολής του Quincy Λευκό.
Εάν μετά τη λήψη αυτών των προφυλάξεων οι ιδιοκτήτες σπιτιού εξακολουθούν να βρίσκουν από μια απρόβλεπτη αλλαγή ζώνης θα τους κοστίσει χρήματα ή πονοκεφάλους, υπάρχει ένα ακόμη πράγμα που μπορούν κάντε: "Συγκεντρώστε όσο περισσότερους ανθρώπους μπορείτε και φωνάξτε όσο πιο δυνατά μπορείτε", λέει ο David Callies, καθηγητής στη Νομική Σχολή Richardson του Πανεπιστημίου της Χαβάης. Ακόμα κι αν δεν μπορεί να σταματήσει η επανασύνδεση, οι παραχωρήσεις μπορούν να κερδηθούν. Για παράδειγμα, ο οργανισμός γειτονιάς του Μόρις μπόρεσε να κάνει τον προγραμματιστή να συμφωνήσει να αποχωρήσει από τα 250 πόδια ξύλα ως απομόνωση μεταξύ των σπιτιών και των αποθηκών και να μην διαταράσσεται η στάση των δέντρων κατά μήκος ενός κοντινού ποταμάκι. Ο προγραμματιστής υποσχέθηκε επίσης ότι θα φυτέψει φράχτες και δέντρα για να ελέγξει τους δρόμους που εισέρχονται στο βιομηχανικό συγκρότημα.
Εάν υπάρχει ένα επαναλαμβανόμενο θέμα σε όλα τα ζητήματα ζουμ, αυτό είναι ότι η προετοιμασία - είναι η πιο αποτελεσματική στρατηγική για τη διατήρηση της άνεσης και της αξίας ενός ακινήτου. Η άγνοια, λένε οι ειδικοί, είναι η χειρότερη δικαιολογία για να κάνετε λάθος. "Όσον αφορά τον χωρισμό, οι ιδιοκτήτες σπιτιού έχουν δικαιώματα", λέει ο Callies, "αλλά πρέπει να λάβουν θετικά μέτρα για να τα γνωρίζουν".
Τι να ψάξετε όταν αγοράζετε ένα σπίτι
Οι υποψήφιοι αγοραστές μπορούν να λάβουν οποιοδήποτε από αυτά τα απλά βήματα για να προστατευθούν από προβλήματα που σχετίζονται με τη ζώνη.
• Ζητήστε από τους πωλητές να προσθέσουν μια ρήτρα στη συμφωνία πωλήσεων που εγγυάται ότι έλαβαν τις απαραίτητες άδειες πριν από την πραγματοποίηση τυχόν βελτιώσεις στο ακίνητο - και ότι είναι υπεύθυνοι για τυχόν μελλοντικά πρόστιμα που σχετίζονται με αυτές τις βελτιώσεις.
• Προσλάβετε δικηγόρο για να διερευνήσει όλες τις επιτρεπόμενες χρήσεις του ακινήτου και τη νομιμότητα τυχόν συγκεκριμένων αλλαγών που έχετε υπόψη σας. Αυτό μπορεί να κοστίσει περίπου $ 500, αλλά αν σκοπεύετε να κρατήσετε ερπετά, ας πούμε, ή να χτίσετε ένα ξεχωριστό διαμέρισμα πάνω από το γκαράζ, τουλάχιστον εσείς; Θα ξέρω εκ των προτέρων εάν επιτρέπεται.
• Πραγματοποιήστε τη δική σας αναζήτηση. Στο τμήμα κτιρίων της πόλης και στο γραφείο χωροθέτησης, μπορείτε να εξετάσετε προηγούμενες οικοδομικές άδειες και επιτρεπόμενες χρήσεις του ακινήτου. Μια προειδοποίηση, όμως: Δεν μπορείτε πάντα να εμπιστεύεστε αυτό που σας λένε οι υπάλληλοι της πόλης. Και το γεγονός ότι μπορεί να σας έδωσαν λανθασμένες πληροφορίες δεν αποτελεί υπεράσπιση εάν αντιμετωπίζετε προβλήματα με την επιτροπή χωροθέτησης. Βεβαιωθείτε ότι λαμβάνετε τις πιο ενημερωμένες πληροφορίες-δεν είναι όλες οι πόλεις επιμελείς σχετικά με την ενημέρωση του βιβλίου κωδικοποίησης ζωνών. Νέες τροποποιήσεις ενδέχεται να βρίσκονται σε εισερχόμενα κάπου και περιμένουν να κατατεθούν. Δεν υπάρχει αλάνθαστος τρόπος προστασίας από ελλιπείς υπαλλήλους αρχειοθέτησης. Αλλά τουλάχιστον, ελέγξτε την ημερομηνία στο χάρτη και το βιβλίο κωδικών και εάν είναι ηλικίας άνω του ενός έτους, καλέστε ένα μέλος της επιτροπής χωροθέτησης για να δείτε αν έχουν γίνει πρόσφατες αναθεωρήσεις.
