Los corredores no son tan tranquilos como parecen. Aprenda lo que los corredores se dicen a sí mismos, aunque nunca a usted
Corredores, entre líneas
Si usted es un vendedor o comprador de vivienda experimentado, probablemente ya sepa esto: los corredores no son tan tranquilos como parecen.
Por supuesto, pueden contarte todo lo que hay que saber sobre la casa, desde el sótano hasta el reloj de la viuda. Detallarán los pies cuadrados a una fracción de pulgada y le dirán qué podría influir en su plan de mejoras para el hogar. Incluso con gusto lo asesorarán a través del proceso de inspección de la vivienda y le ofrecerán estrategias de garantía hipotecaria.
Pero hay muchas cosas que no lo haré contarle: secretos del oficio que no se atreverían a contarle a un cliente. Siga leyendo para conocer lo que los corredores se dicen a sí mismos, aunque nunca jamás a usted.
"No trabajo para ti".
"Los agentes de bienes raíces generalmente no representan al comprador", dice el abogado de bienes raíces de Florida Barry Ansbacher. "Pero los compradores creen que sí".
Cuando llame en respuesta a un anuncio de un corredor de bolsa o cuando se presente en una jornada de puertas abiertas, tenga claro una cosa: esta persona es empleada del vendedor de la casa. Ese vendedor puede ser una persona privada o un desarrollador corporativo, y ellos están pagando la comisión del agente. "Mis clientes dirán 'Tenía un corredor'", dice Ansbacher, "pero el corredor no representaba sus intereses".
Si quiere estar seguro de que tiene un profesional que lo cuida, contrate a un corredor de compradores. Este tipo de agente se registra para trabajar exclusivamente para usted en cualquier acuerdo que pueda lograr y puede ayudarlo a través del proceso de compra, desde la búsqueda hasta la oferta, pasando por el contrato y el cierre.
"Una jornada de puertas abiertas es para mí, no para ti".
Puede parecer que una jornada de puertas abiertas en una casa disponible se lleva a cabo con el propósito de reclutar compradores serios, pero estas recepciones no son realmente para el vendedor, sino que sirven al plan a largo plazo del agente.
"La mayoría de las personas que aparecen son 'pateadores de llantas'", dice John Kavaller, un agente de Catskill Sales Associates Inc. en el norte del estado de Nueva York. "La gente llega para hacerse una idea del mercado o del vecindario, pero no está lista para comprar". Suelen registrarse, recorrer el lugar y luego despegar con la tarjeta de presentación del agente en la mano.
El agente hace un esfuerzo por mantenerse en contacto con estos compradores eventuales, con la esperanza de cerrar un trato en el futuro.
"Mi comisión es negociable".
Resulta que esa comisión estándar del 6 por ciento no es tan estándar después de todo. El regateo por comisiones es una práctica habitual.
Kavaller dice que la comisión del corredor es "absolutamente negociable caso por caso". En una propiedad de un millón de dólares, podríamos estar dispuestos a dejar caer un punto ".
¿Busca un agente de cotización? Negocie, por adelantado, con posibles corredores con respecto a su compra. Ofrezca una comisión lo suficientemente alta como para darle al agente un incentivo para trabajar duro para usted, pero no se sienta atado al 6 por ciento. Especialmente si cree que su casa será fácil de vender.
"Mi gran agencia no es más competente ni menos costosa".
Las firmas boutique se comercializan frente a grandes rivales eligiendo cuidadosamente los listados que ofrecen, ofreciendo a los compradores una atención personalizada y, cada vez más, ofreciendo representación a los vendedores a un menor comisión. Esto es especialmente cierto en las grandes ciudades, donde la competencia es feroz.
El abogado de bienes raíces de Brooklyn, Howard Brickner, dice que, en la ciudad de Nueva York, "los grandes realmente se aferran al 6 por ciento. Tienen una red amplia y un marketing de primer nivel en sus sitios web, y usted paga por ello ".
Es posible que las firmas más pequeñas no tengan el nombre famoso o una gran cantidad de exclusivas, pero cargan sus listados en la MLS como todos los demás. Y, dice Brickner, están listos y dispuestos a negociar las tarifas. Entonces, si el costo de vender su apartamento lo molesta, considere un pequeño.
"Vas a enfrentarte a la Junta de Zonificación".
No espere que un agente, a menos que sea su amigo o un verdadero aliado, le advierta sobre los problemas de zonificación que le esperan si compra esta propiedad. Si tiene el corazón puesto en hacer cambios en el lugar, haga su tarea con cuidado y domine el laberinto de zonificación usted mismo (o pague a un abogado para desenredar la burocracia). Cualquier cosa, desde un muelle junto al río o una nueva adición, hasta una casa en el árbol o incluso una cerca, podría regirse por servidumbres de conservación, estipulaciones de derecho de paso u otras regulaciones de zonificación. Esa expresión, "Cruzaremos ese puente cuando lleguemos a él", no se aplica aquí, a menos que sea extremadamente flexible.
"Tenga cuidado con el agente de bienes raíces que dice: 'Puede hacer lo que quiera en este lugar, todo lo que se necesita es dinero", dice el corredor del condado de Delaware, Nueva York, Ron Guichard. Las autoridades municipales y las asociaciones de propietarios son los lugares para comenzar a obtener la información que necesita.
"No tienes que atravesarme".
Algo ampliamente conocido, pero casi nunca ofrecido por un agente al vendedor sin experiencia, es el hecho de que puede BYOB (Bring Your Own Compradores, es decir) a la mesa, y pagar una comisión si uno de ellos pasa.
Pero debe negociar esto por adelantado, antes de firmar con la agencia. "Revele cualquier comprador legítimo que haya encontrado por su cuenta antes de contratar al corredor", dice el abogado de bienes raíces de Memphis, John B. Felipe. Deberá hacerlo por escrito, como parte del contrato que le piden que firme. Si vende a una de las personas mencionadas en la cláusula dentro del plazo que negocie, Philip dice: "No le deberá nada al corredor".
"Mi inspector no ve tan bien".
Cada vendedor de bienes raíces tiene un inspector de viviendas bajo la manga. "Algunos agentes sin escrúpulos", dice el corredor del norte del estado de Nueva York Guichard, "recomiendan inspectores que se contentan con detectar pequeños problemas e ignorar grandes. "De hecho, los inspectores de viviendas, así como los que detectan y tratan los problemas de moho y termitas, se quejan constantemente en Internet foros que los corredores los engañan si encuentran y exponen problemas de manera confiable, a pesar de sus propias responsabilidades fiduciarias con sus clientela.
Si usted es un comprador, seleccione sus propios inspectores con licencia recomendados de forma independiente para que revisen su posible compra con un peine de dientes finos. Busque expertos que sepan cómo reconocer los problemas y puedan asesorarle sobre lo que se necesita para solucionarlos.
"Usted mismo puede vender esta casa".
FSBO, el acrónimo cada vez más familiar que significa "For Sale By Owner", funciona. Vendedores con la energía para crear un plan de marketing, publicar una casa en línea, presentar las respuestas de los posibles compradores, organizar visitas y ver un negociar hasta el cierre puede ahorrar un paquete al poner el efectivo que habría cubierto la comisión del agente directamente en su bolsillos
Brickner de Brooklyn dice: "Hay muchos ahorros disponibles. Ahora, con Craigslist y otros sitios de Internet, es más fácil que nunca. Pero se necesita un cierto tipo de persona para lidiar con las minucias de tratar de vender una propiedad ". corredor tipo de persona.
"Quiero tu anuncio, incluso si no me necesitas".
Para algunos profesionales de bienes raíces, desafortunadamente, FSBO significa "Flag, Stalk, Bully and Outsmart". Si está enumerando su propiedad por su cuenta, tenga claro que está abierto a las ventas directas solo al puntuar sus anuncios con la frase "No hay corredores, Por favor."
Tenga cuidado con los agentes que lo llamarán de todos modos, pretendiendo representar a un comprador. Puede que lo sean, pero es más probable que busquen poner un pie en la puerta y convencerlo de que incluya la casa en la lista.
Otra táctica de los vendedores es socavar su confianza en su capacidad para hacer el trato de manera competente. Un agente le dirá que el precio de la casa es demasiado bajo y luego le prometerá que puede hacerlo mejor. Contrata a un tasador al comienzo del proceso y valorarás el precio de tu casa correctamente.
"Te joderás firmando este contrato".
En gran parte del país, los corredores de bienes raíces proporcionan un documento de formulario para que los compradores y los vendedores lo firmen cuando se contrata una venta. Estas impresiones a menudo incluyen una disposición conocida como Renuncia de promesas, que establece que el comprador no se basa en declaraciones verbales del vendedor o del agente inmobiliario. "En realidad", dice el abogado de Florida Ansbacher, "el comprador generalmente confía casi exclusivamente en tales promesas".
Ansbacher dice que el costo de contratar a un abogado, generalmente alrededor de $ 500, a bordo para revisar un contrato antes de firmarlo, es una inversión sólida. Además, sugiere: "Obtenga todo por escrito como un anexo al contrato (es decir, todo el equipo de la piscina está incluido, el vendedor repintar las paredes), o verificar de forma independiente todas las promesas (es decir, llamar a la junta de zonificación para confirmar que el zoom permitirá que la casa sea expandido)."
"Una de las cosas más importantes que escucho cuando estoy litigando una disputa", agrega, "es que el comprador no sabe por qué no mejor protegido por el contrato. "El corredor de un comprador es una persona más a la que puede contratar para que le cuide las espaldas en este tipo de guión.
"Yo favorezco el dinero rápido".
¿Qué es mejor para un corredor, una docena de ventas que se filtran a $ 300,000 cada una o cuatro posibles ofertas de $ 900K? Podría suponer que menos transacciones sería más agradable — menos papeleo, después de todo — pero dado que cualquier venta determinada puede desmoronarse, la mayoría de los vendedores prefieren el volumen al precio.
Y así, aunque muchos agentes se toman en serio su promesa de conseguirle la mayor recompensa posible, no es necesariamente de su interés esperar la mejor oferta. "Cuando los agentes que cotizan en bolsa compiten por su negocio, hablarán sobre su hermosa casa y el alto precio que pueden obtener", dice el abogado de Florida Ansbacher. "Una vez que lo han firmado, es cuando mencionan el techo viejo y le dicen que baje el precio para una venta más rápida". Aquí nuevamente, pagar por una tasación independiente es dinero bien gastado. Establezca un precio de venta sólido y dígale a su corredor que se quedará quieto.
"Esa garantía no vale nada".
Los desarrolladores y los agentes que los representan pueden ofrecer garantías sobre la construcción de viviendas nuevas. Ansbacher, el abogado de Florida, dice que los compradores son tontos si encuentran mucho consuelo en tales garantías. "La definición de 'defecto' en esas garantías", dice, "está tan cuidadosamente redactada" que la mayoría de los reclamos terminan siendo nulos y sin efecto. Tenga cuidado con el contrato estándar para cualquier nuevo desarrollo que esté considerando comprar.
Todos los contratos de constructores incluyen una renuncia al derecho a demandar, lo que significa que usted-sabe-quién asumirá el costo de las reparaciones de una construcción de mala calidad. Consiga su propio abogado para señalar esa cláusula molesta y negociarla fuera del contrato.
"No trabajaré con otro corredor".
En la mayoría de los estados, un corredor tiene la obligación legal de informar al vendedor sobre todas y cada una de las ofertas que se incluyen en una lista, a menos que un el vendedor declina su derecho a dicha comunicación, optando por ser informado solo de ofertas que sumen un cierto porcentaje de la solicitud precio. Aún así, una oferta competitiva a veces puede fracasar, especialmente si requeriría que un agente de cotización sea co-intermediario del trato. Siempre está en el mejor interés de un vendedor presentar una oferta de un comprador no representado antes que uno que está trabajando con un corredor de compradores. El segundo agente, después de todo, está en condiciones de dividir la comisión.
"Un corredor podría ser multado o perder su licencia por tal abuso, pero no es tan fácil descubrir la fechoría", dice un experimentado abogado de bienes raíces anónimo.
"Esos abogados cobran mucho".
Se adjuntan una serie de tarifas al cierre o venta final de la casa. Estos elementos varían de un estado a otro, pero uno de ellos, el seguro del título de propiedad, a menudo es costoso y puede negociarse con su prestamista. Es poco probable que los corredores mencionen su derecho a negociar, ya que en este punto del proceso solo están pensando en su cheque de pago.
En algunos lugares, "hasta el 70 por ciento del costo del seguro de título representa una comisión pagada a los abogados o agentes de título que manejan la documentación", dice el abogado de Florida Ansbacher. Se puede esperar que el comprador o el vendedor intervengan en estos costos; Sea quien sea, averigüe si es responsable e instruya a su propio abogado para que impulse una comisión más baja.
"¡Un mercado de malos vendedores no significa que puedas ser un chupasangre codicioso!"
Estás en el mercado de algo mansionesco y estás buscando un trato importante, después de todo, es un mercado de compradores. Tenga la seguridad de que el agente de la lista no está arrullando cumplidos a sus espaldas. Un corredor veterano del condado de Fairfield, CT, dice que los postores de alto nivel, especialmente los que son jóvenes, arrogantes y no tienen ni idea del orgullo que viene con la propiedad de una vivienda, son despiadados y poco realistas. "Quieren sacar sangre de las venas del vendedor", dijo Barbara Schmerzler, agente principal de U.S. Homefinders. "Están esperando el fondo del mercado, que ya los ha superado".
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