Comprar una casa en la playa suena bien, ¿verdad? Asegúrese de hacer los cálculos antes de dar el paso.
Este artículo apareció en la edición de verano de 2021 de Esta revista de la vieja casa. Haga clic aquí para aprender cómo suscribirse.
Ser propietario de una segunda casa para vacaciones prolongadas, escapadas de fin de semana o reuniones familiares nunca se ha sentido más atractivo. Incluso antes de la pandemia, el mercado de segundas residencias se estaba calentando gracias a las tasas hipotecarias históricamente bajas y un repunte prolongado del mercado de valores. Luego, 2020 marcó el comienzo de una era de trabajo remoto, lo que hizo que las casas de vacaciones que podrían duplicarse como retiros de tiempo completo fueran mucho más atractivas.
No es probable que el anhelo de un segundo hogar desaparezca pronto, incluso cuando las oficinas y las escuelas vuelvan a abrir. "Las personas se sienten más cómodas comprando casas a horas de su trabajo ahora", dice Redfin el economista principal Taylor Marr. “Todavía piensan que pueden tomarse los fines de semana de cuatro días; el modelo híbrido de trabajo remoto está impulsando la demanda ".
Pero antes de unirse a esta carrera hacia la costa, o las montañas o el desierto, debe comprender los costos potenciales.
Evalúe sus recursos
Los prestamistas consideran que las segundas residencias son una apuesta más arriesgada: usted no está todo el tiempo allí para supervisar la propiedad. Además, agrega Greg McBride, analista financiero jefe de Tarifa bancaria, "No es el techo sobre su cabeza, por lo que existe una mayor probabilidad de incumplimiento si las cosas se ponen feas". Como resultado, probablemente tendrá que pagar entre un 20 y un 30 por ciento. Su tasa de interés también podría ser hasta un punto porcentual más alta.
Para obtener una tasa tan baja como la que pagaría por una hipoteca en su vivienda principal, necesitará ese pago inicial alto, un puntaje de crédito (740 o más) e ingresos suficientes para cubrir todos sus pagos de vivienda, no más del 28 por ciento de su ingreso. Incluso si está comprando una casa para alquilarla durante parte del año, los prestamistas no le darán crédito por ese efectivo cuando aprueben un préstamo.
Calcule todos los costos
Más allá de los pagos de la hipoteca, deberá tener en cuenta todos los demás gastos que vienen con la propiedad de la vivienda: seguro, impuestos a la propiedad, mantenimiento y reparaciones. No asuma que su hogar principal es un punto de referencia preciso.
El seguro para propietarios de viviendas podría resultar más costoso de lo esperado. Por un lado, las aseguradoras tienen en cuenta que la vivienda estará desocupada parte del tiempo. Puede compensar el hecho de no estar allí instalando un sistema de alarma central, una cámara en la puerta delantera, sensores de calor y fugas de agua, y otra tecnología de vigilancia, dice Janet Ruiz, directora de estrategia comunicaciones en el Instituto de Información de Seguros. "Puede utilizar la tecnología a su favor para mantener bajos los costos de los seguros".
El mayor problema puede ser su vista del océano o del bosque. “La gente tiende a comprar segundas residencias en lugares hermosos que son propensos a desastres”, dice Ruiz. Y las aseguradoras pueden cobrar más en regiones que a menudo sufren desastres naturales como huracanes e incendios forestales. Comprar cerca de una masa de agua puede significar que tendrá que comprar un seguro contra inundaciones para cubrir los daños causados por la subida del agua.
Los impuestos a la propiedad son otro gasto continuo, y debido a que la reforma tributaria de 2017 limitó la deducción de los impuestos estatales y locales a $ 10,000, es probable que una parte o la totalidad no sea deducible de impuestos. El interés de una segunda hipoteca (de hasta $ 750,000) aún califica, hasta el límite. Otro giro fiscal: cuando venda la casa, deberá impuestos sobre la ganancia total, a menos que primero la convierta en su residencia principal.
Por último, no ignore los costos de mantenimiento y reparación. Las reglas generales comunes sobre cuánto presupuestar cada año incluyen del 1 al 3 por ciento del valor de su casa y $ 1 por cada pie cuadrado de espacio habitable.
Considérelo un generador de dinero
La economía de comprar una segunda casa puede cambiar si planea alquilarla cuando no está allí. "Con el auge de Airbnb y otros sitios de alquiler de vacaciones, es menor el riesgo de comprar una segunda casa, sabiendo que la gente querrá alquilarla", dice Marr. Una advertencia es que muchas ciudades de vacaciones, preocupadas porque las casas de la zona se están volviendo inasequibles para los lugareños, están poniendo límites a los alquileres a corto plazo. Compruebe qué leyes están en los libros y qué está pendiente.
Si alquila su casa por solo 14 días al año o menos, una buena opción en lugares que albergan eventos importantes, no debe ni un centavo de impuestos sobre esos ingresos. Pasados los 14 días, el panorama fiscal se vuelve más complicado. Debe declarar los ingresos por alquiler, pero también puede deducir muchos costos, incluida la publicidad, las tarifas de administración de la propiedad, los pagos de la hipoteca, las reparaciones y el mantenimiento, y los servicios públicos.
Cuando usa la casa parte del año y la alquila en otras ocasiones, las matemáticas son más complicadas. "Tienes que dividir los costos y deducirlos en proporción a la cantidad de tiempo que pasas allí", dice la experta en impuestos Lisa Greene-Lewis. Es posible que pueda deducir hasta $ 25,000 en pérdidas de bienes raíces de sus ingresos ordinarios cada año, si “participa activamente” en el trabajo de mantenimiento o alquiler de los mismos.
Tenga en cuenta que es probable que los costos de su seguro aumenten si alquila por más de 14 días en total por año. En ese caso, es posible que deba agregar un flotador o un jinete. Algunas aseguradoras pueden requerir una póliza para el propietario. Hagas lo que hagas, no ocultes lo que estás haciendo a tu compañía de seguros. Es posible que descubra que los daños no están cubiertos si no habla de los inquilinos. Como dice Ruiz, "Con los listados en línea, es bastante fácil para una aseguradora rastrear cuánto lo alquila".
Asesoramiento de expertos
"Alquilar una segunda casa puede ser ventajoso porque está ganando ingresos y puede tener más deducciones que en su casa principal". —Lisa Greene-Lewis, contadora pública y experta en impuestos, TurboTax
¿Cuál es tu plan financiero?
Cuando vea cuánto están subiendo los precios de las casas de vacaciones, puede pensar que comprar una es una buena inversión. Pero el valor de las viviendas en las ciudades de vacaciones es más volátil que en otros mercados y más sensible a la economía y los precios de las acciones. "Por lo general, se observa un retroceso en las áreas de vacaciones cuando el mercado está a la baja", dice Taylor Marr de Redfin.
Planificador financiero certificado Luis Barajas no considera una segunda vivienda como parte de una cartera de inversiones, a menos que sea estrictamente una propiedad de alquiler. "Es una ilusión que lo venderá por más", dice. Además, una inversión debe generar efectivo, no costarle dinero. “Si miras el dinero que sale cada año, no es una inversión”, dice Barajas. "Es un lujo".
Revise todo su plan financiero para asegurarse de que comprar una segunda casa no lo desvíe, aconseja. "Pero si está siguiendo su plan para lograr la independencia financiera y la jubilación, siga adelante y compre la casa de sus sueños".
