Su sótano es un bien inmueble valioso y es un lugar ideal para el dormitorio adicional de bajo costo, la sala familiar o el espacio de entrenamiento que siempre ha deseado
La mayoría de los sótanos son poco más que un lugar para cultivar telarañas y almacenar latas de pintura. Pero arreglar un sótano de altura completa puede aumentar drásticamente el espacio habitable utilizable en su casa a un costo mucho menor que agregarlo.
Aunque los costos varían según el tamaño y la complejidad del proyecto, la remodelación de un sótano existente comienza en alrededor de $ 20 por pie cuadrado, una fracción de lo que cuesta construir una adición o ampliar el espacio del segundo piso con
buhardillas. Y como mostramos aquí, los sótanos se pueden convertir en cualquiera de varias áreas de estar. Eso explica por qué constructores como Rick Heim, un contratista del área de Boston, ni siquiera usan la palabra "B". Para Heim y los contratistas de ideas afines que se suben al tren, un sótano es un "nivel inferior terminado".
Convertir una mazmorra de concreto en una acogedora sala de estar es un desafío, y no todos los sótanos son buenos candidatos para terminar. Las consideraciones clave para la conversión incluyen controlar la humedad, agregar ventilación y luz y encontrar una forma de evitar las líneas de drenaje colgantes, los conductos y el cableado. Aunque puede hacer parte del trabajo usted mismo, es mejor dejar la mayor parte a un profesional experimentado.
Un sótano sin terminar se convirtió en un cómodo lugar de reunión en esta casa de Massachusetts. Sherri Martinelli, aquí con su hija Cambria, se propuso crear un refugio para los adolescentes.
Secarlo
"Si su casa tiene un historial de inundaciones en el sótano", dice el contratista de remodelación de Newton, Massachusetts Paul Eldrenkamp, "está loco por considere la posibilidad de renovar el sótano hasta que resuelva ese problema ". La mayoría de los problemas de agua, dice, son causados por un control inadecuado del techo escapada. Eldrenkamp estima que 2 pulg. de lluvia cayendo sobre una superficie de 2,000 pies cuadrados. casa produce 2,600 gal. de agua. Por lo tanto, reparar las grietas en los cimientos, asegurarse de que las canaletas estén libres de obstrucciones e inclinar el suelo lejos de la casa resolverá muchos problemas de inundaciones. Pero si el agua aún se filtra, instalar o reparar los desagües de los cimientos podría ser la cura.
Cualquiera de estos es un gran proyecto que requiere excavar alrededor del perímetro de su casa. Una opción es instalar desagües a lo largo de las paredes interiores del sótano. Los contratistas quitan una franja de concreto al lado de la pared y cavan una zanja alrededor del piso. Las nuevas líneas de drenaje recogen el agua y la conducen a un sumidero donde se bombea fuera de la casa o se dirige a los desagües alimentados por gravedad si el grado lo permite. Eldrenkamp dice que este tipo de trabajo no es barato, cuesta entre $ 50 y $ 60 por pie en su área, pero es muy eficaz para mantener el agua fuera de un espacio terminado. Los selladores de mampostería, como los fabricados por Drylok o Thoroseal, también pueden ser efectivos para controlar la humedad cuando se aplican a las paredes interiores. Pero como advierte Heim, "si se está acercando un océano, no lo detendrán".
El radón, un gas radiactivo natural común en algunas partes del país, es otra consideración cuando se convierte un sótano. Una prueba simple medirá el nivel de radón e indicará si la mitigación es una buena idea. Si es así, el radón puede recolectarse mediante líneas de drenaje enterradas y ventilarse al exterior, al igual que el exceso de agua.
El ejercicio es el tema de esta renovación parcial del sótano en un área de Boston.
hogar. La alfombra es un recubrimiento económico pero eficaz para las columnas de acero.
Cumplir con los códigos de construcción
Los códigos de construcción varían, pero generalmente la altura del techo terminado en un sótano debe ser de al menos 7 pies. Los códigos permiten algunas obstrucciones más bajas, por ejemplo, vigas estructurales que no se pueden mover, y los inspectores de edificios a menudo están dispuestos a comprometerse cuando los contratistas se encuentran con problemas menores de altura. Lo mejor que puede hacer es ponerse en contacto con su inspector local mientras aún se encuentra en la etapa de planificación. Es probable que el inspector sea más comprensivo cuando se le consulte al principio del proceso.
Una vez que se cumplen los requisitos de altura, queda la cuestión de las puertas y ventanas para el escape de emergencia o la salida. Los códigos de construcción generalmente requieren una ventana (o puerta) de emergencia en un sótano que contenga espacio habitable, aunque cada habitación necesita la suya propia. Si convierte un sótano en una sala familiar o un cine en casa, probablemente no necesitará la misma cantidad de salidas de emergencia que se requerirían para un par de dormitorios. Agregar una salida de emergencia que cumpla con los códigos puede resultar costoso en un sótano bajo rasante. Aunque hay productos disponibles solo para esta situación, es posible que el constructor tenga que cortar paredes de concreto para crear una abertura más grande.
Las escaleras también pueden ser un problema. Los códigos de construcción generalmente exigen un mínimo de 7 ¾ pulg. para contrahuellas y 10 pulg. para peldaños. Es posible que las escaleras más antiguas no cumplan con estos requisitos y es posible que deban reemplazarse, lo que aumenta el costo del proyecto. Algunos contratistas recomiendan nuevas escaleras de todos modos para hacer que un sótano remodelado sea más atractivo. Otra consideración: agregar un piso terminado podría tener el efecto no deseado de bajar la primera contrahuella, creando un peligro de tropiezo. Eldrenkamp dice que los inspectores en su área aceptarán una contrahuella más baja en el primer escalón, pero ese también es un punto para verificar con la oficina del inspector de edificios.
Camuflar lo obvio: es más fácil disfrazar algunas líneas de agua con pintura que reubicarlas. El encuadre creativo en el techo de este sótano acomoda el equipo de ejercicio de gran tamaño.
Manejo de servicios públicos de bajo vuelo
Cuando los planes requieren un sótano terminado en una construcción nueva, la altura del techo y los servicios públicos se pueden planificar en consecuencia. Los remodeladores rara vez tienen tanta suerte. "Normalmente", dice Eldren-kamp, "la gente no repara las casas con miras a renovar sus sótanos". Líneas de agua, conductos de aire, baño y cocina. desagües y líneas de suministro y retorno para un sistema de calefacción de agua caliente, todos podrían ubicarse debajo de las vigas del techo, donde están justo en el camino de un renovación. Los contratistas solo tienen unas pocas opciones: moverlos, encerrarlos o dejarlos como están.
El cableado y la plomería a menudo se pueden reubicar. Pero el proceso es costoso y, a veces, es casi imposible mover servicios voluminosos como líneas de drenaje y conductos de calefacción. Como resultado, los constructores pueden ocultar los tendidos de plomería, calefacción y cableado en el techo, la pared o el armario. Heim intenta hacer que un techo terminado parezca equilibrado en situaciones en las que se ve obligado a encajar en los servicios públicos. Por ejemplo, si tiene que ocultar un conducto de plomería en un lado, puede construir otras áreas para crear un techo artesonado. El resultado es un detalle agradable cuyo propósito real no es obvio.
Y, a veces, las tuberías ofensivas simplemente se dejan expuestas y pintadas. "En su mayor parte", dice Eldrenkamp, "la gente tiene expectativas diferentes para el sótano". Una cosa para recuerde: cuando esconda el agua y las líneas de drenaje fuera de la vista, no bloquee el acceso a los cierres de agua y al desagüe limpiezas.
Debido a que la plomería y el cableado pueden ser difíciles de disfrazar, muchos constructores recurren a los falsos techos. Común a los edificios comerciales, así como a la construcción residencial, estos techos constan de una estructura metálica suspendido varias pulgadas debajo de las vigas del techo que soportan paneles empotrables disponibles en una variedad de texturas y colores. Los paneles acústicos que amortiguan el sonido se utilizan mucho, especialmente si el sótano se utiliza como cine en casa o una escapada para adolescentes. El costo relativamente bajo y la facilidad de instalación hacen que este techo sea una elección fácil, pero algunos constructores piensan que son un desvío estético. "La forma más rápida de hacer que un sótano parezca un sótano", dice Heim, "es colocar un falso techo "Es mucho más probable que recomiende un techo de yeso o de yeso, al igual que el resto de los casa.
Los constructores se vuelven creativos cuando se trata de ocultar necesidades mecánicas como cierres de plomería y paneles eléctricos. Normalmente, una válvula se oculta detrás de un panel extraíble pintado del mismo color que la pared.
Paredes y pisos terminados
Esconder concreto o bloques detrás de paredes nuevas es la parte fácil. Construir paredes que no fomenten el moho y los hongos, o que no se dañen por la condensación, es mucho más difícil. Debido a que el concreto en contacto con el suelo siempre está frío, puede convertirse en una superficie de condensación para el vapor de agua en el aire caliente que escapa de un sótano terminado. ¿El resultado? Materiales de construcción húmedos, moho y, eventualmente, pudrición. El aire estará mohoso y las superficies acabadas se arruinarán. Como dice el constructor de Massachusetts Fred Unger, "si consigues un truco para hacer el trabajo, va a oler a calcetines de gimnasia".
Unger, al igual que otros contratistas, aísla las paredes de concreto húmedo del resto del espacio con 1 pulg. de aislamiento de poliestireno extruido, seguido de una capa de polietileno de 6 mil. En paredes rugosas, se puede rociar el aislamiento de espuma. Las capas impermeables de espuma y polietileno separan el marco de la pared del concreto o bloque húmedo mientras que no proporcionan al vapor de agua una superficie fría en la que condensarse. Otros constructores pueden omitir la barrera de vapor de polietileno incluso si usan aislamiento de espuma.
Joe Stanton, un constructor de Rhode Island, por ejemplo, cree que tiene más sentido no construir muros demasiado apretados. Es más seguro, dice, darles a las paredes una forma de secarse en caso de que se acumule agua o condensación en el interior. El temor a la humedad atrapada también lleva a algunos remodeladores a utilizar estructuras de acero de calibre ligero en las paredes exteriores del sótano. Aunque los constructores pueden diferir en estos detalles, estarían de acuerdo en que los problemas obvios del agua, como las fugas en las paredes de los cimientos, deben resolverse primero.
A pesar de sus problemas de humedad, las superficies subterráneas a menudo no necesitan tanto aislamiento como las paredes exteriores construidas sobre el suelo. Incluso en invierno, la temperatura de la tierra por debajo de la línea de las heladas puede no ser inferior a 55 ° o 60 ° F. Como resultado, algunos constructores simplemente omiten el aislamiento de fibra de vidrio en las paredes de los postes si usan espuma rígida o rociada.
Alure Home Improments, una empresa de remodelación de Long Island, Nueva York, utiliza un enfoque completamente diferente en la creación de paredes terminadas para sótanos. Su creciente negocio de sótanos se basa en un sistema de acabado de paredes desarrollado por Owens Corning. El sistema utiliza paneles de fibra de vidrio y molduras que encajan en el marco estructural de PVC.
Los paneles de pared tienen un acabado de tela, lo que elimina la necesidad de encintar o pintar los paneles de yeso. Carl Hyman, propietario y presidente de la empresa, dice que el sistema es hasta un 30 por ciento más caro que construcción convencional de paneles de yeso, pero tiene una vida útil más larga y tolera fácilmente las condiciones de humedad que se encuentran en sótanos. Los costos de mantenimiento, dice, también son más bajos. Se puede quitar cualquier parte del sistema que se moje o se dañe. A pesar de sus ventajas prácticas, el sistema no parece una pared típica y puede ser difícil de vender estéticamente en algunas partes del país.
Cuando se trata de pisos, casi cualquier material funcionará: baldosas, alfombras, vinilo o laminado. Sin embargo, menos contratistas eligen pisos de madera convencionales porque la humedad en la losa podría hacer que la madera se hinche y se combe. Los remodeladores deben aplicar un sellador de mampostería antes de instalar cualquier piso acabado. Eldrenkamp utiliza un sistema bastante elaborado de polietileno, aislamiento de espuma rígida, 153 traviesas y madera contrachapada machihembrada para crear un sistema de piso flotante, es decir, un piso que no está unido directamente a la losa. Lo hace para un piso acabado cálido y seco, pero los sistemas de piso construidos como este pueden no ser posibles en sótanos con techos extra bajos.
Lecciones de iluminación
Los sótanos en las casas cuyo lote está inclinado para permitir la salida de los sótanos pueden tener abundante luz. Pero cuando están iluminados solo por pequeñas ventanas a nivel del suelo, los sótanos pueden ser oscuros y poco atractivos. Un primer paso es quitar los arbustos de los huecos de las ventanas existentes para aprovechar al máximo la luz natural disponible. Si el sótano tiene un mamparo de acero, se puede instalar una puerta con luces de vidrio en la parte inferior de los escalones y dejar las puertas del mamparo abiertas, al menos cuando hace buen tiempo. De manera similar, reemplazar las puertas sólidas en la escalera del sótano con puertas de vidrio también puede ayudar a aumentar la cantidad de luz natural.
Sin embargo, estos escalones rara vez son suficientes y los remodeladores suelen agregar varios circuitos de iluminación en el sótano. En sótanos con mucho espacio para la cabeza, la iluminación de riel puede ser atractiva, incluso si se usa solo como iluminación de acento. Pero cuando el techo cae a los 7 pies. rango, es más probable que los accesorios montados en el techo se golpeen o se rompan. Los accesorios fluorescentes se pueden empotrar en un falso techo, pero pueden darle al sótano un aspecto de oficina iluminado. Como resultado, los constructores recurren con frecuencia a la iluminación incandescente empotrada. Las luces "Can" son discretas y se pueden instalar con focos o focos, y cuando se enciende un regulador de intensidad, hacen que la iluminación sea más flexible que otras opciones.
La iluminación por sí sola consume relativamente poca electricidad, pero otras comodidades pueden consumir energía. Una sauna o sala de vapor puede requerir de 40 a 50 amperios, lo que agota rápidamente los paneles eléctricos principales que son marginales para empezar. Y actualizar un panel de 100 amperios a un panel de 200 amperios puede costar $ 1,000.
Problemas de ventilación
El aire húmedo y mohoso puede ser algo que puedas tolerar en un sótano que visitas solo ocasionalmente. Pero una vez que el sótano se convierte en un verdadero espacio habitable, alguna forma de ventilación es crucial para controlar la calidad del aire. A Eldrenkamp le gusta usar un ventilador de marcha atrás fabricado por Vent-Axia. En el invierno, aspira aire fresco y seco del exterior (el volumen de aire es lo suficientemente bajo para que el sótano no se sienta como un cobertizo sin calefacción). En verano, el aire húmedo se puede bombear fuera de la casa. La compañía de Hyman a menudo usa un intercambiador de aire montado en la pared fabricado por Humidex, que ventila aire más frío y húmedo al exterior. Si la casa ya tiene un sistema de calefacción de aire forzado que incluye aire acondicionado, se puede agregar el sótano como otra zona. El aire acondicionado reduce naturalmente los niveles de humedad en el aire.
Otra opción más es agregar deshumidificadores, pero tienen varios inconvenientes. Son más costosos de operar que un ventilador de ventilación y, a menos que un deshumidificador esté conectado directamente a una línea de drenaje, tendrá que vaciarse periódicamente. Y, como señala Heim, los deshumidificadores tienden a ser ruidosos.
El aire fresco es tan importante para las calderas, hornos y calentadores de agua de gas como para las personas. Estos dispositivos suelen estar encerrados en un pequeño armario mecánico. Pero al hacerlo, los constructores deberán agregar una fuente de aire de combustión fresco. Ingrese una vez más al oficial de cumplimiento del código: es una buena idea que verifique los requisitos del código local para proporcionar aire de combustión para esos dispositivos.
Hay mucho en qué pensar al convertir un sótano en una sala de estar luminosa y acogedora. Pero una vez que haya terminado el trabajo, nunca querrá irse.
El constructor se alejó de esta posible remodelación del sótano: el costo de lidiar con la obstrucción de los servicios públicos y los problemas de agua era demasiado alto.
Vestir una ventana
Es difícil disfrutar de la vista cuando todo lo que puedes ver es una cortina de acero corrugado, pero eso es exactamente lo que obtendrás en una ventana de sótano promedio. Cambiar ese paisaje lúgubre puede ser más fácil de lo que piensas.
Por alrededor de $ 130, puede agregar una vista de la costa, las montañas, los bosques, el desierto o el campo de golf. WELLliner de Scenic Window Wells (arriba) es un revestimiento de poliestireno resistente a la intemperie que se desliza en un pozo de ventana estándar. Cuando miras por la ventana del sótano, puedes imaginarte en cualquiera de los 36 lugares perfectos para una postal. Los revestimientos están disponibles en dos tamaños y las hojas flexibles se pueden recortar para que quepan. También está disponible un kit de luz para mantener la escena visible cuando se pone el sol.
Si todo lo que desea es luz adicional, consulte el sistema MaxLight2 ($ 120 a $ 160), que promete aumentar la cantidad de luz solar en el sótano hasta 10 veces. Consiste en un revestimiento de pozo flexible que encaja dentro de un pozo de ventana existente y un panel de reflexión que se fija al costado de la casa. La luz del sol que incide en el panel de reflexión rebota en el revestimiento del pozo y luego en el sótano.
ScapeWEL de Bilco proporciona luz y una salida de emergencia desde el sótano. La ventana de polietileno de alta densidad encaja a presión y se coloca en una cavidad agrandada. Su diseño de dos o tres niveles crea estantes que se pueden usar para plantas o como escalones durante una salida de emergencia desde el sótano. Disponible en varios tamaños, el 48- al
La unidad de 62 pulgadas de alto se proyecta desde la base de 41 a 49 pulgadas. Un ScapeWEL solo cuesta entre $ 470 y $ 660, pero cuente con comprar una ventana y pagarle a un contratista para que corte las paredes de los cimientos para crear una abertura lo suficientemente grande para manejarla. Eso aumentará los costos de instalación de $ 1,500 a $ 2,000
Dónde encontrarlo
Bilco
Box 1203, Dpto. TH1200
New Haven, CT 06505
www.bilco.com
Humidex
15 Pine Ridge Ln., Depto. TH1200
Orleans, MA 02653
www.humidex-usa.com
877-486-4339
MaxLight System Inc.
Box 213, Dpto. TH1200
Western Springs, IL 60558
www.maxlightsystem.com
Vent-Axia, Coast Products, Inc.
954 Elliott Ave. W, Dpto. 1200
Seattle, WA 98119
www.ventaxiausa.com
800-735-7026
Pozos de ventana escénica
11223 McGuire Pkwy., Dpto. TH1200
Lemont, IL 60439
www.welliner.com
877-881-8413
