Ümberkujundamisprojekti rahastamine ei pea olema hulljulge. Siin on mänguplaan parima pakkumise valimiseks.
Kuni viimase ajani tähendas uue köögi, teise korruse juurdeehituse või muu koduparanduse jaoks raha laenamine panka minekut, laenuametniku nägemist ja parima lootmist. Täna on teil aga palju rohkem võimalusi kodu parandamise rahastamiseks. Näiteks hüpoteekmaakler võib pakkuda rohkem kui 200 erinevat laenuprogrammi. Ja maaklerid on vaid üks paljudest laenuandjatest, kes soovivad kokku panna teie olukorrale sobiva laenu - isegi kui teie krediidiajalugu pole täiuslik.
See tähendab, et võite laenata rohkem raha kui arvate. Kuid nii paljude konkureerivate laenuandjate, laenuvõimaluste ja tingimuste tõttu tähendab see ka kodu ümberehitamise laenude ostmist sama keeruline kui majajaht. Saate kogu segaduse vahele jätta ja õige laenuprogrammi juurde asuda:
- Teades, kui palju raha vajate ja kui palju saate algusest peale
- Kitsendage lugematul hulgal laenuvõimalusi, et need vastaksid teie vajadustele ja rahandusele
- Keskenduge laenuandjatele, kes pakuvad kõige tõenäolisemalt soovitud tüüpi laenu.
Kui palju saate laenata?
Ükskõik, kas palkate töövõtja või võtate selle töö ise vastu, alustage projekti täpse hindamisega.
Laenuandjad nõuavad enne teiega koostööd tegemist kindlat arvu. Kui võtate tööle töövõtja, alustage kindla pakkumisega, mis on jaotatud tööjõu ja materjalide järgi. Seejärel lisage üllatuste jaoks 10 protsenti. Tööl, mida teete ise, koostage üksikasjalik materjalide loend koguste, kulude ja täpse kogusummaga. Kaasa loatasud ja seadmete rent. Seejärel lisage ohutuse tagamiseks padi 20–30 protsenti.
Kui teate, kui palju peate oma koduarendusprojekti rahastama, kui palju saate? Hoolimata lubadustest ja hüpoteekidest laenuandjad reklaamides ja reklaammaterjalides annavad, sõltub see, kui palju saate laenu võtta, krediidireitingust, laenu ja väärtuse suhtarvust ning sissetulekust. Need tegurid aitavad määrata ka intressimäära, laenu pikkust ja seda, kas maksate punkte.
Teie krediidireiting. Parimad hinnad ja tingimused lähevad A-reitinguga majaomanikele-viimase 12 kuu jooksul ei ole hilinenud makseid ega krediitkaarte. Üks või kaks hilinenud makset või ülekantud krediitkaarti tõenäoliselt mängust välja ei löö, kuid võite saada kõrgema intressimäära ja väiksema laenu.
Laenu ja väärtuse suhe
Laenusumma määramiseks kasutavad laenuandjad laenu ja väärtuse suhet (LTV), mis on protsent teie kodu hindamisväärtusest. Tavaline piir on 80 protsenti - või 125 000 dollari eest 100 000 dollarit (.805125 000). Laenuandjad lahutavad sellest summast hüpoteegi jäägi, et saada maksimaalne summa, mida saate laenata. Eeldades, et teie saldo on 60 000 dollarit, on suurim laen, mida saate saada, 40 000 dollarit (100 000–60 000 dollarit = 40 000 dollarit). Kui teil on hea krediidireiting, võib laenuandja teie laenu aluseks võtta rohkem kui 80 protsenti LTV -st; kui te seda ei tee, võite saada ainult 65–70 protsenti. Kuigi paljud laenuandjad kasutavad 100 % LTV -st, tõusevad intressimäärad ja tasud nende kõrgemate suhete korral.
Teie sissetulekud. Kui teil on ka suuri kulutusi, ei pruugi kõrge sissetulekute tase tähendada suuremat laenu. Laenuandjad järgivad oma riski minimeerimiseks kahte reeglit:
- Teie makse ja muud võlad peaksid olema alla 36 protsendi teie igakuisest brutotulust.
- Ainuüksi teie makse (sealhulgas põhiosa, intressid, maksud ja kindlustus) ei tohiks olla suurem kui 28 protsenti teie igakuisest brutotulust. Maksimaalse võla ja sissetuleku suhe tõuseb 42 protsendini teise hüpoteegi korral. Mõned laenuandjad lähevad veelgi kõrgemale, kuigi tasud ja intressimäärad muutuvad kalliks - nagu ka teie kuumakse. Kuid võla ja tulu suhe 38 protsenti on tõenäoliselt kõrgeim, mida peaksite kandma.
LTV määrab kindlaks, kui palju saate laenata, ja teie võla ja tulu suhe määrab kindlaks igakuise makse, mille jaoks teil on õigus. Nende kahe piires on suurimad kompromissid intressimäärad, laenutingimused ja punktid.
Intressimäärad. Mida vähem intressi maksate, seda rohkem saate laenu endale lubada. Reguleeritava intressimääraga hüpoteek (ARM) on üks võimalus seda intressimäära vähemalt ajutiselt alandada. Kuna laenuandjad ei ole 30 aastaks fikseeritud intressimääraga, alustavad ARM -id palju madalamate intressidega. Kuid määrad võivad seejärel muutuda iga 6, 12 või 24 kuu järel. Enamikul on igal aastal tõusumäärad ja ülemmäär selle kohta, kui kõrgele määr tõuseb. Kui aga hinnad tõusevad kiiresti, tõusevad ka teie maksed.
Laenu tähtaeg. Mida pikem laen, seda väiksem on kuumakse. Kuid koguhuvi on palju suurem. Seetõttu maksate 15-aastase laenu eest palju vähem kui 30-aastase laenu eest-kui saate endale lubada suuremaid kuumakseid.
Punktid. Iga punkt on ettemaks, mis võrdub 1 protsendiga laenust. Punktid on ettemakstud intressid ja need võivad vähendada igakuiseid makseid. Kuid kui teie krediit on vähem täiuslik, peate tõenäoliselt laenu saamiseks lihtsalt punkte maksma.
Millised on variandid?
Laenude ostmine algab sageli pankade, krediidiühistute ja maaklerite tavapärastest hüpoteekidest. Nagu kõik hüpoteegid, kasutavad nad teie kodu tagatisena ja nende intressid on mahaarvatavad.
Erinevalt mõnest on need laenud aga kindlustatud föderaalse eluasemeameti (FHA) või veteranide ameti poolt (VA) või ostsid teie laenuandjalt Fannie Mae ja Freddie Mac, kaks kongressi poolt selleks loodud korporatsiooni. Neid nimetatakse A -laenuandjate A -laenudeks, neil on madalaim intress. Saak: nende saamiseks vajate krediiti. Kuna teie kodus on tõenäoliselt hüpoteek, on igasugune koduparanduslaen tõesti teine hüpoteek. See võib kõlada kurjakuulutavalt, kuid teine hüpoteek maksab tõenäoliselt vähem kui refinantseerimine, kui teie olemasoleva intressimäär on madal.
Uurige esimese ja teise hüpoteegi intressimäärade keskmistamisega. Kui tulemus on praegustest määradest madalam, on teine hüpoteek odavam. Millal peaksite refinantseerima? Kui teie kodu on märkimisväärselt kallinenud ja saate refinantseerida madalama intressiga 15-aastase laenuga. Või kui refinantseerimiseks saadaolev intressimäär on väiksem kui teie esimese ja teise hüpoteegi keskmine. Kui te ei refinantseeri, kaaluge järgmisi laenuliike:
Kodukapitalilaenud. Need hüpoteegid pakuvad tavapäraste hüpoteekide maksusoodustusi ilma sulgemiskuludeta. Saate kogu laenu ette ja maksate selle 15–30 aasta jooksul tagasi. Ja kuna intressid on tavaliselt fikseeritud, on igakuiseid makseid lihtne eelarvestada. Puudus: intressimäärad kipuvad olema veidi kõrgemad kui tavaliste hüpoteeklaenude puhul.
Kodukapitali krediidiliinid. Need hüpoteegid töötavad nagu krediitkaardid: laenuandjad annavad teile ülemmäära, millele saate laenata; siis küsivad nad intressi ainult kasutatud summa eest. Vajadusel saate raha koguda - pluss, kui teie projekt kestab mitu kuud. Mõnel programmil on minimaalne väljamakse, teistel aga tšekiraamat või krediitkaardi juurdepääs ilma miinimumita. Sulgemiskulusid pole. Intressimäärad on reguleeritavad, enamik neist on seotud esmase intressimääraga.
Enamik programme nõuab tagasimakset 8–10 aasta pärast. Pangad, krediidiühistud, maaklermajad ja finantsettevõtted turustavad neid laene agressiivselt. Krediidiliinid, tasud ja intressimäärad on väga erinevad, seega ostke hoolikalt. Olge ettevaatlik laenuandjatele, kes imevad teid madala esialgse intressimääraga, ja tõstke see seejärel üles.
Uurige, kui kõrge intressimäär tõuseb ja kuidas seda arvatakse. Ja kindlasti võrrelge aasta üldprotsenti (APR) ja sulgemiskulusid eraldi. See erineb teistest hüpoteekidest, kus kulud, nagu hindamine, algatamine ja omandiõiguse tasud, on võrdluseks toodud rea reaalsetes kuludes.
FHA 203 (k) Hüpoteegid
Need FHA-ga kindlustatud laenud võimaldavad teil samaaegselt refinantseerida esimest hüpoteeklaenu ja ühendada see koos parandamiskuludega uueks hüpoteeklaenuks. Samuti põhinevad nad laenul kodu väärtusel pärast parandusi, mitte varem. Kuna teie maja on rohkem väärt, on teie omakapital ja laenatav summa mõlemad suuremad. Ja võite palgata töövõtja või teha tööd ise.
Negatiivne külg on see, et laenulimiidid on maakonniti erinevad ja kipuvad olema suhteliselt madalad. Tavaline tähtaeg on 30 aastat.
Energiasäästlikud hüpoteegid. Oletame, et teie kodu R-väärtus on teie kvartali kadedus. Femnie Mae või mujalt saadav EEM võib suurendada teie võla ja tulu suhet kuni 2 protsenti. Kommunaalmaksed on energiatõhusates kodudes madalamad, nii et majaomanik saab endale lubada suuremat laenu. EEM -sid on kasutatud uute ehituste jaoks; laenuandjad suruvad neid nüüd olemasolevatele kodudele. EEM nõuab otsustamist, et teie maja vastab Fannie Mae rangetele energiatõhususe standarditele.
B- ja C -laenud. Mis siis, kui teil on krediiti vähem kui A või kui see ei sobi tavapärase töö- või sissetulekuvormiga? B- ja C -laenud on varuks. Kuigi paljud pangad pakuvad neid, pakuvad seda ka krediidiühistud, maaklermajad ja finantsettevõtted. Samuti leiate laenuandjaid, kes pakuvad võlgade konsolideerimiseks B- ja C -laenu koos ahvatlevate sissejuhatavate intressimääradega. Ettevaatust: intressid ja tasud on laenuandjate lisariski tõttu tavaliselt kõrged. Ja kuna B- ja C -laenudel puuduvad ühtsed nõuded ja tingimused, on nende võrdlemine keeruline.
Isiklikuks saamine. Majad pole ainus laenutagatis. Aktsiad, võlakirjad, hoiusesertifikaadid, hoiukonto ja isegi pensioni- või pensionikonto võivad samuti aidata teil saada paljudelt maakleridelt ja pankadelt elujõulist isiklikku laenu. Kuigi intressid ei ole maksust mahaarvatavad, võib intressimäär olla piisavalt madal, et muuta need laenud ahvatlevaks. Samuti säästate hüpoteegi tavapärast pealkirja, hindamist ja muid sulgemiskulusid.
Milline laenuandja milleks?
Kodukapitali krediidiliini jaoks on parim koht alustamiseks oma pank või krediidiühistu. Mõlemad pakuvad tavaliselt hoiustajatele madalamat intressimäära. Kontrollige kindlasti ka teisi allikaid. Kui saate teise hüpoteegi, refinantseerite või valite FHA 203 (k) hüpoteegi, on parem rääkida hüpoteegimaakleriga.
Maakleril on rohkem laenuallikaid, mille vahel valida. Maaklerit otsides pöörduge tuttavate inimeste poole ja kontrollige kõiki saadud viiteid. Töövõtjad on veel üks rahastamisallikas, kuid olge ettevaatlik: eraldiseisva töövõtja ja laenu valimine on piisavalt raske. Ja olge kahtlased töövõtjate suhtes, kes rõhutavad töö kogumaksumuse asemel kuumakset.
Laenuvõtja õiguste nimekiri. Föderaalse tõe laenamiseaduse artikkel Z muudab laenuandjate ja laenude suuruse määramise lihtsamaks. See nõuab, et laenuandjad avalikustaksid intressimäärad, tingimused, kulud ja muutuva intressimääraga näitajad kogu APR-is, mis on laenude võrdlemiseks kasutatav tulemus. Siin on veel mõned õigused, mida meeles pidada:
- Kui hüpoteeklaenuandja ei avalda krediidi kulukuse määra, tuleb kõik taotlustasud tagasi maksta. Tavaliselt saate need avalikustamisvormid koos laenutaotlusega. Kui mõni tingimus muutub enne sulgemist, peab laenuandja tagastama kõik tasud, kui muudatused panevad teid otsustama mitte jätkata.
- Sulgemiseks on aega kolm päeva alates sulgemise päevast. Teavitage laenuandjat selle aja jooksul kirjalikult ja tasud tagastatakse.
Lõpuks võrrelge neid tasusid hoolikalt. Kui kohtute laenuandjaga, algavad kulud krediidiaruandega, mille maht on 50–80 dollarit, ja võimalusel hindamisega, mis peaks maksma alla 300 dollari. Mõned laenuandjad kasutavad teie kinnisvaramaksu hindamist, teised mitte. Sageli saate konkurentsivõimelisel turul laenutasusid vähendada. Ja kui teilt küsitakse tagastamatut taotlustasu, olge ettevaatlik; lugupeetud laenuandjad püüavad hoida ettemaksud madalad.
Finantstingimused:
- Lingo laenamineAPR Aastane protsent. Hüpoteegi alumine hind, kusjuures kõik ettemaksed arvestatakse baasintressimääraga
- ARM Reguleeritava intressimääraga hüpoteek
- Sulgemiskulud Sissemaksega tasutud tasud, nagu algatustasu, allahindluspunktid, omandikindlustus, hindamine ja krediidiaruanne
- Sooduspunktid Tükk intressi maksti ette. Punktid kompenseerivad kõrgema riskiga laenu andvale laenuandjale, suurendades intressi tõstmata ette makstavat intressi. Üks punkt võrdub 1 protsendiga laenust.
- Omakapital Majaomaniku huvi kinnisvara vastu, mis määratakse kindlaks, kui lahutatakse hindamisest laenujääk
- Heas usus hinnang Hüpoteeklaenuandja avalikustab kõik eeldatavad kulud enne laenu lõpetamist
- Krediidiliin Laen, mille puhul laenuvõtja saab ühest kindlast summast alustamise asemel rohkem või vähem raha (teatud piirini) tõmmata
- Laenu ja väärtuse suhe Kodu hindamise protsent, mille alusel laenuandjad laenu suuruse aluseks võtavad
- Laenu väljastamise tasu Ühekordsed tasud laenuandjad võtavad hüpoteeklaenu andmisel tasu-tavaliselt 1–2 protsenti laenusummast
- Hüpoteek Laen, mis algab ühest summast ja makstakse järk -järgult välja kindla igakuise maksena kindla aja jooksul
- Hüpoteegi maakler Laenuallikas, mis ei esinda ühte konkreetset institutsiooni, kuid pärineb paljudelt laenuandjatelt
- PITI Põhisumma, intressid, maksud ja kindlustus, peamised igakuised kulud hüpoteegiga kodu omamisel
- PMI Era hüpoteegi kindlustus. Kaitseb laenuandjat kahju eest laenu makseviivituse korral. PMI on tavaliselt nõutav laenude puhul, mille laenu ja väärtuse suhe on suurem kui 80 protsenti.
Kas otsite abi oma kodu ümberehitamiseks? Kodune garantii võib aidata. Vaadake neid selle vana maja ülevaadete meeskonna põhjalikke juhendeid:
- Parimad kodu garantiifirmad
- American Home Shieldi ülevaated
- AFC koduklubi ülevaated
- Valige Kodu garantii ülevaated
- Choice Home garantii ülevaated