Isegi praeguses maksukliimas võivad koduomanikke paremini teenida madalamate intressimäärade refinantseerimine ja säästude investeerimine
Kas peaksite oma hüpoteegi ära maksma?
Kes ei tahaks võlgadeta pensionile jääda, eriti südamerahuga, kui pole oma kodus midagi võlgu? Hüpoteekide põletamise pidu oli 50 aastat tagasi koduomandite selline omadus, et seal on isegi Kõik perekonnas episood aastast 1975, kus Archie ja Edith koguvad naabreid ja sõpru, et uhkelt oma maja omamist tähistada. Kuid samasugust stsenaariumi on raske ette kujutada a Moodne perekond episood täna, välja arvatud juhul, kui see oleks mingil moel seotud sellega, et isa -isa tegi iidset riitust ja tegi kogemata muru.
Kaduv komme on osaliselt tingitud refinantseerimise tõusust, sest madalamad intressimäärad on muutnud odavamaks suurema võla pikemaks kandmiseks. Kui intressimäärad on suhteliselt madalamad - nagu on dramaatiliselt juhtunud erinevates kohtades alates 1980. aastatest -, siis hüpoteeklaenuvõtjad, kes lukustada uus madalam intressimäär kipub ka 15-aastase või 30-aastase hüpoteegi kella taaskäivitama, kui need maksavad vanemad hüpoteek. (Te ei pea alati kella uuesti käivitama. Mõned laenuandjad pakuvad intressimäära muutmist või allahindlust, mis säästab refinantseerimistasusid ja muudab lihtsalt olemasolevat hüpoteeklaenu madalama intressimääraga, selle asemel, et kirjutada täiesti uus hüpoteek; uurige alati, kas see on võimalus.)
Kui perel on niigi rahalisi vahendeid napilt ja ta vajab kuu aja jooksul kokkuhoidu, siis refinantseerimine on õnnistus, sest see vähendab igakuiseid kulusid isegi siis, kui pikendab laenu eluiga (vt diagramm, lk 28). Finantsinimesed ütleksid, et kasutate oma bilanssi oma rahavoo suurendamiseks. Meie näites lükkab refinantseerimine edasi 10 aastaks päeva, mil teie igakuine hüpoteeklaen on null, kuid vahepeal säästab see 300 dollarit kuus.
Paljud isiklikud finantsnõustajad vaatavad kokku seda 300 dollarit kuus ja ütlevad, et hüpoteek on õige viis, eriti kui perekond saab igakuiseid makseid hallata oma regulaarset sissetulekut ja kasutada sääste, et tööandja pensionisäästudest võimalikult palju kasu saada või panustada maksusoodsasse pensionisäästukontole, kus see on investeerinud. Enamiku inimeste jaoks on pensionisäästude maksusoodustuste maksimeerimine veniv; näiteks IRA sissemaksete limiit 2018. aastal on 5500 dollarit (6500 dollarit 50 -aastastele ja vanematele ja kahekordne abielupaaridele) ning neid on palju rohkem maksusoodustused, kui teil on täiendavaid sääste muude maksusoodsate plaanide varjamiseks-kuni 24 500 dollarit 50-aastastele ja vanematele traditsioonilistele 401 (k).
Arutage eksperdiga oma olukorda, sealhulgas ootusi muude kulude kohta, nagu tervishoiu- ja kinnisvaramaksud, kui olete pensionile jõudmas. Vähemalt peaksite kontrollima maksuarvepidajalt, kas pärast eelmise aasta detsembris kehtestatud föderaalseid maksumuudatusi on teil isegi mõtet 2018. aastal intress maha arvata. Maksupoliitika keskuse hinnangul väheneb nende USA maksumaksjate arv, kes taotlevad oma 2018. aasta maksudeklaratsioonidel hüpoteegi intresside mahaarvamist, umbes 40lt miljonit 2017. aastal kuni 16 miljonit, suuresti tänu sellele, et maksuseadus suurendas „tavalist mahaarvamist” 12 000 dollarini üksikisikutele (24 000 dollarit abielupaaridele, kes esitavad ühiselt). Näiteks kui paari heategevuslikud sissemaksed, hüpoteeklaenu intressid ja kohalikud maksud on 20 000 dollarit, on need paremad võtke maha tavaline 24 000 dollari mahaarvamine ja hüpoteeklaenu intresside maksmisel pole enam maksusoodustusi.
Hea finantsnõustaja võib aidata teil ka aru saada, kui oluline on teile isiklikult olla võlgadeta. Jah, teie hüpoteeklaen kestab kauem, kui te ei tee lisamakseid selle ennetähtaegseks tasumiseks, kuid see võib olla arukas, kui olete rahul risk investeerida jõukamaks, kuna pensionisääst ja investeeringud ületaksid ideaaljuhul pika aja jooksul hüpoteegi maksumuse tähtaeg. See võib tunduda halb sitcom -skeem, kuid suur idee on see, et laenate oma kodu vastu investeerida aktsiatesse ja võlakirjadesse või vähemalt säästa rohkem, kasutades tööandja pensionile jäämist maksimaalselt ära tööd. Seda teevad inimesed, kui nad säästavad pensionile jäämise asemel hüpoteeklaenu, ja see on positiivne selgitus kaduv hüpoteekide põletamise pidu: Archie ja Edith peavad endiselt igakuiselt maksma hüpoteeklaenu, kuid neil oleks kena IRA avaldus ka.
Reegel 28/36
Mis on hallatav hüpoteegi makse? Hüpoteeklaenuandjate rusikareegel on 28/36, mis näitab, kui suur osa teie maksueelsest tulust läheb laenude tagasimaksmisele: mitte rohkem kui 28 protsenti igakuised eluasemekulud (kinnisvaramaksud, majaomanike kindlustus, majaomanike tasud ja hüpoteek) ning mitte rohkem kui 36 protsenti kõigi võlgade (auto, kodu, üliõpilane) puhul laenud). See suunis „võlakohustused tulude vastu” tähendab näiteks umbes 30-aastast hüpoteeki 180 000 dollarit 4,5 protsendiga (igakuised hüpoteeklaenud 912 dollarit); mtgprofessor.com/calculators.htm), leibkonna sissetulekuga 52 000 dollarit aastas. Matemaatika töötab, kui te selle kahekordistate - seega 360 000 dollari suurune hüpoteek leibkonna sissetulekule 104 000 dollarit aastas.
Pangad võtavad arvesse ka laenu väärtuse mõõtmist selle kohta, kui palju oma raha panete alla, eeldades, et inimesed hoiavad suurema tõenäosusega sissemakseid kodus, mis on väärt rohkem kui hüpoteek - see on klassikaline 20 -protsendiline sissemakse, mis on panga jaoks kinnisvaralangus väärtused. Kumbki reegel ei ole maksimum ega miinimum, kuid üldine idee on see, et inimesed ei jää majamaksetest maha, kui maksed sobivad nende eelarvesse.
Matemaatika tegemine
Arvutage välja, kui palju refinantseerimine maksma läheb (diagrammi suurendamiseks klõpsake paremas ülanurgas)
