ज़ोनिंग की समझ कैसे बनाएं

जोनाथन कार्लसन द्वारा चित्रण

क्विंसी, मैसाचुसेट्स के छोटे से समुदाय में, ज़ोनिंग मैनुअल सिंगल-स्पेस प्रकार के लगभग 80 पृष्ठ चलाता है और इसमें 200 अलग-अलग नियम शामिल हैं। यह असामान्य नहीं है: लगभग हर शहर में, ज़ोनिंग नियम स्थानीय फोन बुक जितना मोटा वॉल्यूम भरते हैं। कुछ वाणिज्यिक, औद्योगिक और आवासीय क्षेत्रों की स्थापना करने वाले व्यापक भूमि-उपयोग अध्यादेशों से संबंधित हैं। दूसरे घर के आकार या प्रकार को निर्धारित करते हैं जिसे बहुत कुछ बनाया जा सकता है। लेकिन अधिकांश सूक्ष्म विवरण के मामलों को कवर करते हैं, एक ड्राइववे कितना तेज हो सकता है, एक घर में कितने रसोई घर की अनुमति है।

ज़ोनिंग विनियमों की विशाल संख्या और विशिष्टता के अच्छे कारण हैं। नियमों का सावधानीपूर्वक तैयार किया गया सेट शहरी फैलाव और अति-विकास को रोक सकता है। यह एक समुदाय के चरित्र को भी बनाए रख सकता है या यह सुनिश्चित कर सकता है कि ऐतिहासिक घर अपनी मूल स्थिति में जीवित रहें। कुछ मामलों में, ज़ोनिंग नियमों को नए उद्योग, अधिक खुदरा दुकानों और एक बड़े कर आधार को आकर्षित करने के लिए डिज़ाइन किया गया है। लेकिन ज़ोनिंग नियमों का स्वागत करने वाले आसानी से बिना सोचे-समझे घर के मालिकों की यात्रा कर सकते हैं। टेक्सास म्यूनिसिपल ज़ोनिंग लॉ के लेखक जॉन मिक्सन कहते हैं, "कुछ से अधिक लोगों को एक ज़ोनिंग कानून से आश्चर्य हुआ है कि वे नहीं जानते थे।" "और अक्सर यह एक महंगा आश्चर्य होता है।"

नियम तोड़ने की उच्च लागत

क्लेयर एडवर्ड्स ने सीखा कि ज़ोनिंग उल्लंघन कितना महंगा हो सकता है जब उसने पिछले साल टेक्सास के कोलीविले में 1920 के दशक के कॉटेज को ठीक किया था। $ 115, 000 पर, दो बेडरूम का स्थान सौदा था। एडवर्ड्स ने पोर्च की मरम्मत सहित अन्य सुधारों में तुरंत $75,000 का निवेश किया, रसोई को अद्यतन करना, और कमरे को फिर से तैयार करना, जिसे उसने अपने लेखांकन के लिए मुख्यालय के रूप में उपयोग करने की योजना बनाई थी व्यापार। लेकिन जैसे ही वह अपनी सेवाओं का विज्ञापन करने वाली थीं, उन्हें पता चला कि स्थानीय ज़ोनिंग कोड ने उन्हें प्रतिबंधित कर दिया है वर्ग फुटेज है कि वह अपने व्यवसाय के लिए समर्पित कर सकती है और उसे प्रशासनिक कर्मचारियों को नियुक्त करने से प्रतिबंधित करती है घर। नतीजतन, एडवर्ड्स ने अपने गृह कार्यालय को एक छोटे से स्थान पर वापस ले लिया, जिसका उपयोग वह क्लाइंट मीटिंग्स के लिए करती है और उसे एक सेकंड किराए पर लेने के लिए मजबूर किया गया था। उसके सहायकों के लिए कार्यालय, $1,000 प्रति माह की लागत पर - फ़ोन, फ़ैक्स, और से लैस करने के लिए खर्च किए गए $5,000 का उल्लेख नहीं करने के लिए कंप्यूटर। "यह एक वित्तीय दुःस्वप्न के लिए वास्तव में एक बड़ा सौदा होने से चला गया," वह कहती हैं।

अधिक सामान्यतः, घर के मालिक ज़ोनिंग नियमों से दूर भागते हैं, जब वे अपने घर का रूप बदलने या संपत्ति का उपयोग करने के तरीके को बदलने की कोशिश करते हैं। कभी-कभी अवैध परिवर्तन अनजाने में किया जाता है, जैसे कि जब कोई मकान मालिक बहुत लंबा बाड़ खड़ा करता है (उदाहरण के लिए, सैन मेटो, कैलिफ़ोर्निया में, सड़क के सामने की बाड़ केवल 3 फीट ऊंची हो सकती है)। दूसरी बार, लोग आवश्यक निर्माण परमिट प्राप्त न करके, कम दिखाई देने वाले ज़ोनिंग उल्लंघनों को छिपाने की कोशिश कर सकते हैं, जैसे कि बेसमेंट में एक अपार्टमेंट जोड़ना। या वे एक स्वीकृत परियोजना को बदल सकते हैं - कहते हैं, सेटबैक लाइन, या बिल्डिंग बाउंड्री पर कुछ फीट का विस्तार करना - और आशा करते हैं कि नगर निरीक्षक ध्यान न दें। इस तरह के कदम जोखिम भरे हो सकते हैं क्योंकि ऐसे कई तरीके हैं जिनसे स्थानीय जोनिंग अधिकारी पता लगा सकते हैं। एक पड़ोसी उल्लंघन की रिपोर्ट कर सकता है, कर रिकॉर्ड को अद्यतन करने के लिए एक मूल्यांकनकर्ता उस पर हिट कर सकता है, या यह एक नियमित निरीक्षण के दौरान देखा जा सकता है जब घर बेचा जाता है। लेकिन हालांकि एक अस्वीकृत सुधार की खोज की जाती है, इसे ध्वस्त करना पड़ सकता है, और काम पूरा होने तक हर दिन जुर्माना लगाया जा सकता है। और ध्यान दें: भले ही पिछले मालिक ने बदलाव किया हो, अगर संपत्ति खरीदने के बाद इसका पता चलता है तो आपको परिणाम भुगतने होंगे। "जब आप उस सुधार की लागत जोड़ते हैं जो आप खो रहे हैं, विध्वंस की लागत, और जुर्माना, आप कर सकते हैं डेनवर कॉलेज के विश्वविद्यालय के प्रोफेसर एडवर्ड ज़िग्लर कहते हैं, "आसानी से कई हज़ार डॉलर निकल सकते हैं" कानून का।

ज़ोनिंग वेरिएंस प्राप्त करना

गृहस्वामियों के लिए नवीनीकरण करने का एकमात्र कानूनी तरीका जो ज़ोनिंग कोड के साथ टूट जाता है, नियमों में भिन्नता या छूट प्राप्त करना है। आम तौर पर, घर के मालिक स्थानीय ज़ोनिंग बोर्ड के साथ एक आवेदन दाखिल करके ऐसा कर सकते हैं, जो अनुरोध पर सुनवाई करेगा। पड़ोसियों को भी लिखित रूप में या एक सार्वजनिक बैठक में नवीकरण पर अपने विचार प्रस्तुत करने के लिए सूचित और आमंत्रित करना होगा। अधिकांश समय घर के मालिक अपने वास्तुकार या ठेकेदार की मदद के बिना इसे संभाल सकते हैं, लेकिन उन्हें परियोजना के लिए किसी भी चुनौती का दृढ़ता से जवाब देने के लिए तैयार रहना चाहिए। विभिन्न कारणों से आपत्तियां उठाई जा सकती हैं। आम शिकायतें हैं कि भिन्नता देने से पड़ोस का चरित्र बदल जाएगा, संपत्ति के मूल्यों पर नकारात्मक प्रभाव पड़ेगा, या स्थानीय बच्चों की सुरक्षा के लिए खतरा पैदा होगा।

यहां तक ​​​​कि अगर कोई परियोजना अहानिकर लगती है - उदाहरण के लिए, ड्राइववे को कुछ फीट चौड़ा करना, या ड्राइववे की सतह को डामर से बजरी में बदलना - अपवाद आसानी से नहीं आते हैं। "जब तक मालिक एक कठिनाई साबित नहीं कर सकता है जो उसे ज़ोनिंग नियमों का पालन करने से रोकता है, a विचरण निश्चित रूप से एक निश्चित चीज होने से बहुत दूर है," वाल्टर व्हाइट, क्विंसी के ज़ोनिंग प्रवर्तन कहते हैं अधिकारी। अधिकांश ज़ोनिंग बोर्ड केवल तभी अनुदान देंगे जब गृहस्वामी यह प्रदर्शित कर सकता है कि परिवर्तन करने में सक्षम नहीं होने से महत्वपूर्ण व्यक्तिगत या वित्तीय कठिनाई होगी। उदाहरण के लिए, यदि कोई उस पर घर बनाने के इरादे से बहुत कुछ खरीदता है, और उसके तुरंत बाद शहर बदल जाता है आवश्यकताओं को एक तरह से जो परियोजना को कुछ फीट से उल्लंघन में बनाता है, ज़ोनिंग बोर्ड संभवतः पुरस्कार देगा भिन्नता। दूसरी ओर, एक मकान मालिक जो सिंगल-स्टोरी के लिए ज़ोन वाली सड़क पर दूसरी मंजिल बनाना चाहता है घर क्योंकि उसके बढ़ते परिवार के लिए घर बहुत छोटा है, स्थानीय पर जीत की संभावना नहीं है अधिकारी।

जब ज़ोनिंग कोड अप्रत्याशित रूप से बदलते हैं

यहां तक ​​​​कि जब घर के मालिक ज़ोनिंग नियमों का सख्ती से पालन करते हैं, तो उन्हें कभी-कभी नुकसान हो सकता है अगर पड़ोस या शहर के नियम अप्रत्याशित रूप से बदल जाते हैं। ऐसा ही लिंडा मॉरिस के साथ हुआ, जो तीन साल पहले टेक्सास के द कॉलोनी में अपनी बेटी और दामाद के पास रहने के लिए चली गई थी। उसने वुडलैंड से लगे विकास में एक नया घर खरीदा। रियल एस्टेट एजेंट ने उसे बताया कि शहर ने आसपास की संपत्ति को पार्क में बदलने की योजना बनाई है। यहां तक ​​कि अगर ऐसा नहीं हुआ, तो ट्रैक्ट को व्यावसायिक उपयोग के लिए ज़ोन किया गया था, इसलिए मॉरिस को लगा कि उसके पास पड़ोसी के लिए एक छोटा शॉपिंग सेंटर या पेशेवर परिसर हो सकता है।

उसे एक पड़ोसी मिल गया - लेकिन वह नहीं जो वह चाहती थी। पिछले दिसंबर में, कॉलोनी नगर परिषद ने मॉरिस की गली के किनारे की भूमि के लिए एक ज़ोनिंग परिवर्तन को मंजूरी दी थी जो एक डेवलपर को हल्के औद्योगिक निर्माण और गोदाम के लिए 15 भवनों का निर्माण करने की अनुमति देगा उपयोग। जल्द ही, सड़कें व्यस्त हो जाएंगी, पड़ोस शोरगुल वाला होगा, और इससे भी बुरी बात यह है कि मॉरिस कहते हैं, "मेरे घर का मूल्य गिर जाएगा। यह घर मेरा रिटायरमेंट व्हीकल माना जाता था।"

आस-पास के ज़ोनिंग परिवर्तनों से पूरी तरह से बचाने के लिए घर खरीदने से पहले कुछ भी नहीं किया जा सकता है संपत्ति, लेकिन कुछ ऐसे स्थान हैं जहां संभावित खरीदार भविष्य की दिशा के बारे में संकेत ढूंढ सकते हैं एक क्षेत्र। शुरुआत के लिए, जिस संपत्ति को वे देख रहे हैं, उसके लिए ज़ोनिंग नियमों की जाँच करते समय, घर के मालिकों को उन अध्यादेशों की भी जाँच करनी चाहिए जो पड़ोसी क्षेत्रों को कवर करते हैं। सिर्फ इसलिए कि जमीन के एक हिस्से को घोड़े के खेत के रूप में इस्तेमाल किया जा रहा है, इसका मतलब यह नहीं है कि यह कानूनी रूप से एक शॉपिंग प्लाजा नहीं रख सकता है। इसके अलावा, घर खरीदारों को नगर पालिका की व्यापक योजना को पढ़ना चाहिए, अगर उसके पास एक है। यह दिखा सकता है कि शहर अंततः उस क्षेत्र में उच्च घनत्व, कम आय वाले आवास को मंजूरी देना चाहता है जो है वर्तमान में कृषि क्षेत्र, या पड़ोस के किनारे को मिश्रित औद्योगिक और खुदरा क्षेत्र में बदलने के लिए उपयोग। "अधिकांश समय, शहर के भविष्य को मास्टर प्लान में संप्रेषित किया जाता है - चाहे वह किस ओर झुक रहा हो औद्योगिक विकास, ऐतिहासिक या कृषि संरक्षण, या आवासीय विकास," क्विन्सी प्रवर्तन कार्यालय कहते हैं सफेद।

अगर इन सावधानियों को लेने के बाद भी घर के मालिक एक अप्रत्याशित ज़ोनिंग परिवर्तन से पाते हैं तो उन्हें पैसे या सिरदर्द खर्च होंगे, एक और चीज है जो वे कर सकते हैं करो: "जितना हो सके उतने लोगों को इकट्ठा करो और जितना हो सके चिल्लाओ," हवाई विश्वविद्यालय के रिचर्डसन स्कूल ऑफ लॉ के प्रोफेसर डेविड कैलीज़ कहते हैं। भले ही रीज़ोनिंग को रोका न जा सके, रियायतें जीती जा सकती हैं। उदाहरण के लिए, मॉरिस का पड़ोस संगठन डेवलपर को 250 फीट. छोड़ने के लिए सहमत होने में सक्षम था घरों और गोदामों के बीच एक बफर के रूप में जंगल और पास के पेड़ों के स्टैंड को बाधित नहीं करने के लिए क्रीक डेवलपर ने औद्योगिक परिसर में प्रवेश करने वाली सड़कों की स्क्रीनिंग के लिए हेजेज और पेड़ लगाने का भी वादा किया।

यदि सभी ज़ोनिंग मुद्दों में एक आवर्ती विषय है तो वह यह है कि तैयार रहना - संपत्ति के आराम और मूल्य को संरक्षित करने के लिए सबसे प्रभावी रणनीति है। विशेषज्ञों का कहना है कि अज्ञानता गलती करने का सबसे खराब बहाना है। "जब ज़ोनिंग की बात आती है, तो घर के मालिकों के पास अधिकार होते हैं," कैलीज़ कहते हैं, "लेकिन उन्हें जानने के लिए उन्हें सकारात्मक कार्रवाई करनी होगी।"

घर खरीदते समय क्या देखें?

संभावित खरीदार ज़ोनिंग से संबंधित समस्याओं से खुद को बचाने के लिए इनमें से कोई भी सरल कदम उठा सकते हैं।

• विक्रेताओं से बिक्री समझौते में एक खंड जोड़ने के लिए कहें जो गारंटी देता है कि उन्होंने बनाने से पहले आवश्यक परमिट प्राप्त कर लिए हैं संपत्ति में कोई भी सुधार - और यह कि इन सुधारों के साथ होने वाले भविष्य के किसी भी जुर्माने के लिए वे जिम्मेदार हैं।

• संपत्ति के सभी अनुमेय उपयोगों और आपके मन में किसी भी विशिष्ट परिवर्तन की वैधता की जांच करने के लिए एक वकील को किराए पर लें। इसकी कीमत लगभग $500 हो सकती है, लेकिन अगर आप सरीसृपों को रखने की योजना बना रहे हैं, कहते हैं, या गैरेज के ऊपर एक अलग अपार्टमेंट बनाने की योजना बना रहे हैं, तो कम से कम आप? आपको समय से पहले पता चल जाएगा कि आपको अनुमति है या नहीं।

• अपनी खुद की खोज का संचालन करें। शहर के भवन विभाग और ज़ोनिंग कार्यालय में, आप पूर्व निर्माण परमिट और संपत्ति के अनुमेय उपयोग की जांच कर सकते हैं। एक चेतावनी, हालांकि: आप हमेशा उस पर भरोसा नहीं कर सकते जो शहर के अधिकारी आपको बताते हैं। और तथ्य यह है कि उन्होंने आपको गलत जानकारी दी हो सकती है, कोई बचाव नहीं है, आपको ज़ोनिंग कमीशन के साथ परेशानी होनी चाहिए। सुनिश्चित करें कि आपको सबसे अद्यतित जानकारी प्राप्त हो रही है - सभी शहर ज़ोनिंग कोडबुक को अपडेट करने के बारे में मेहनती नहीं हैं। हो सकता है कि नए संशोधन कहीं इनबॉक्स में दाखिल होने की प्रतीक्षा में बैठे हों। लापरवाह फाइलिंग क्लर्कों से बचाव का कोई आसान तरीका नहीं है। लेकिन बहुत कम से कम, मानचित्र और कोडबुक पर तारीख की जांच करें और यदि वे एक वर्ष से अधिक पुराने हैं, तो जोनिंग आयोग के एक सदस्य को यह देखने के लिए बुलाएं कि क्या हाल ही में कोई संशोधन हुआ है।