Kako imati smisla zoniranja

Ilustracija Jonathan Carlson

U maloj zajednici Quincy, Massachusetts, priručnik o zoniranju obuhvaća gotovo 80 stranica tipa s jednim razmakom i sadrži više od 200 zasebnih pravila. To nije ništa neobično: u gotovo svakom gradu propisi o zoniranju ispunjavaju svezak debeo poput lokalnog telefonskog imenika. Neki se bave općim pravilima o korištenju zemljišta kojima se uspostavljaju trgovačke, industrijske i stambene zone. Drugi diktiraju veličinu ili vrstu kuće na kojoj se može puno graditi. No većina pokriva sitne detalje, od toga koliko strm prilaz može biti do broja kuhinja koje kuća može imati.

Postoje veliki razlozi za veliki broj i specifičnost propisa o zoniranju. Pažljivo osmišljen skup pravila može spriječiti širenje i prekomjerni razvoj grada. Također može zadržati karakter zajednice ili osigurati da povijesni domovi opstanu u svom izvornom stanju. U nekim slučajevima, propisi o zoniranju osmišljeni su kako bi privukli novu industriju, više maloprodajnih objekata i veću poreznu osnovicu. No, mnoštvo pravila zoniranja lako može spotaknuti nesuđene vlasnike kuća. "Više od nekoliko ljudi iznenađeno je zakonom o zoniranju za koji nisu znali da postoji", kaže John Mixon, autor Teksaškog općinskog zakona o zoniranju. "A često je to skupo iznenađenje."

Visoki troškovi kršenja pravila

Claire Edwards saznala je koliko kršenje zoniranja može biti skupo kad je prošle godine uredila vikendicu iz 1920 -ih u Colleyvilleu u Teksasu. S 115.000 dolara, dvosobno mjesto bilo je povoljno. Edwards je odmah uložio još 75.000 dolara u poboljšanja, uključujući popravak trijema, ažuriranje kuhinje i preuređivanje prostorija koje je namjeravala koristiti kao sjedište svog računovodstva poslovanje. No, upravo kad se namjeravala oglašavati svoje usluge, saznala je da lokalni kodovi zoniranja ograničavaju kvadrature koju je mogla posvetiti svom poslu i zabranio joj zapošljavanje administrativnog osoblja u Dom. Kao rezultat toga, Edwards je smanjio njezin kućni ured na mali prostor koji koristi za sastanke s klijentima i bio je prisiljen iznajmiti ured za svoje pomoćnike, po cijeni od 1000 USD mjesečno - da ne spominjemo 5000 USD koje je potrošila na opremanje telefona, faksa i računala. "Ovo je od velike doista preraslo u financijsku moru", kaže ona.

Uobičajeno, vlasnici kuća krše pravila zoniranja kada pokušavaju promijeniti izgled svoje kuće ili način na koji koriste nekretninu. Ponekad se ilegalna izmjena dogodi nenamjerno, na primjer kada vlasnik kuće podigne previsoku ogradu (na primjer, u San Mateu u Kaliforniji ograde okrenute prema ulici mogu biti visoke samo 3 stope). U drugim slučajevima ljudi mogu pokušati sakriti manje vidljive povrede zoniranja, poput dodavanja stana u podrumu, ne dobivajući potrebne građevinske dozvole. Ili mogu izmijeniti odobreni projekt - recimo, produžiti dodatak nekoliko stopa iznad granice odstupanja ili granice zgrade - i nadati se da gradski inspektor to neće primijetiti. Takvi potezi mogu biti rizični jer postoji mnogo načina na koje lokalne vlasti zoniranja mogu saznati. Susjed može prijaviti prekršaj, procjenitelj bi ga mogao udariti tijekom posjeta radi ažuriranja porezne evidencije ili bi se to moglo primijetiti tijekom rutinskog pregleda kada se kuća prodaje. No, kako god se otkrilo nedopušteno poboljšanje, možda će ga se morati srušiti, a novčana kazna može se izreći svaki dan dok se radovi ne dovrše. I imajte na umu: Čak i ako je prethodni vlasnik izvršio promjenu, snosite posljedice ako se otkrije nakon što ste kupili nekretninu. "Kada dodate troškove poboljšanja koje gubite, troškove rušenja i kazne, možete lako izgubiti tisuće dolara ", kaže Edward Ziegler, profesor na Sveučilištu Denver College Zakona.

Dobivanje varijacije u zoniranju

Jedini pravni način za vlasnike kuća da pristupe obnovi koja krši kodekse zoniranja je da dobiju varijaciju ili odustanu od pravila. Općenito, vlasnici kuća to mogu učiniti podnošenjem zahtjeva lokalnom odboru za zoniranje, koji će odrediti raspravu o zahtjevu. Susjedi će također morati biti obaviješteni i pozvani da iznesu svoje mišljenje o obnovi, u pisanom obliku ili na javnom sastanku. Većinu vremena vlasnici kuća mogu to riješiti bez pomoći svog arhitekta ili izvođača radova, ali moraju biti spremni odgovoriti uvjerljivo na sve izazove projekta. Prigovori se mogu iznijeti iz različitih razloga. Uobičajene zamjerke su da će odobravanje odstupanja promijeniti karakter susjedstva, imati negativan učinak na vrijednost imovine ili predstavljati prijetnju za sigurnost lokalne djece.

Čak i ako se projekt čini bezazlenim - na primjer, proširenje kolnog prilaza za nekoliko metara ili mijenjanje površine prilaza s asfalta na šljunak - iznimke ne dolaze lako. "Osim ako vlasnik ne može dokazati teškoću koja ga sprječava u poštivanju pravila zoniranja, a varijacija svakako nije daleko od sigurne stvari ", kaže Walter White, Quincyjeva provedba zona časnik. Većina odbora za zoniranje će to odobriti samo ako vlasnik kuće može dokazati da bi nemogućnost izmjene uzrokovala značajne osobne ili financijske poteškoće. Na primjer, ako netko kupi puno namjere da na njemu izgradi kuću, a ubrzo nakon toga grad mijenja lice zahtjeve na način da projekt prekrši za nekoliko stopa, odbor za zoniranje vjerojatno bi dodijelio a varijance. S druge strane, vlasnik kuće koji želi sagraditi drugi kat na ulici zoniranoj za jednokatnicu domove jer je kuća premala za njegovu rastuću obitelj vjerojatno neće osvojiti lokalno dužnosnici.

Kad se kodovi zoniranja neočekivano promijene

Čak i kad se vlasnici kuća strogo pridržavaju pravila zoniranja, ponekad mogu patiti ako se neočekivano promijene propisi u susjedstvu ili gradu. To se dogodilo Lindi Morris koja se prije tri godine preselila u The Colony u Teksasu kako bi bila u blizini kćeri i zeta. Kupila je potpuno novu kuću u naselju omeđenom šumom. Agencija za nekretnine rekla joj je da grad planira pretvoriti okolno imanje u park. Čak i da se to nije dogodilo, trakt je bio zoniran za poslovnu uporabu, pa je Morris u najgorem slučaju zaključio da bi mogla imati mali trgovački centar ili profesionalni kompleks za susjeda.

Na kraju je dobila susjedu - ali ne onakvu kakvu je željela. Prošlog prosinca, gradsko vijeće Colony odobrilo je izmjenu zona za zemljište koje graniči s Morrisovom ulicom to će developeru omogućiti izgradnju 15 zgrada za laku industrijsku proizvodnju i skladište koristiti. Uskoro će ceste biti prometnije, susjedstvo će biti bučnije, a što je još gore, kaže Morris, "vrijednost moje kuće će pasti. Ova je kuća trebala biti moje vozilo za umirovljenike. "

Prije kupnje kuće ne može se učiniti ništa kako bi se u potpunosti zaštitila od promjena zoniranja u susjedstvu nekretnine, ali postoji nekoliko mjesta na kojima potencijalni kupci mogu potražiti natuknice o budućem smjeru kretanja područje. Za početak, dok provjeravaju pravila zoniranja nekretnine koju gledaju, vlasnici kuća trebali bi ispitati i uredbe koje pokrivaju susjedna područja. To što se neko zemljište koristi kao farma za konje ne znači da ne može legalno držati, recimo, trgovački trg. Osim toga, kupci stanova trebali bi pročitati općinski općinski plan, ako ga ima. To može pokazati da grad na kraju namjerava odobriti stanovanje velike gustoće i niskih prihoda na području koje jest trenutno zonirano poljoprivredno ili da se rub susjedstva pretvori u područje mješovite industrije i maloprodaje koristiti. "Velika većina vremena, budućnost grada je prenijeta u glavni plan - bilo da se naginje industrijski razvoj, povijesno ili poljoprivredno očuvanje ili stambeni razvoj ", kaže Quincyjev ured za provedbu Bijela.

Ako nakon poduzimanja ovih mjera opreza vlasnici kuća ipak otkriju da će ih neočekivana promjena zona koštati novca ili boli glava, postoji još jedna stvar koju mogu učiniti učiniti: "Okupite što je moguće više ljudi i vičite što glasnije", kaže David Callies, profesor na Pravnoj školi Richardson Sveučilišta u Havajima. Čak i ako se prenamjena ne može zaustaviti, ustupci se mogu dobiti. Na primjer, Morrisova susjedska organizacija uspjela je natjerati developera da pristane ostaviti 250 metara od šume kao međuspremnik između domova i skladišta i ne ometati drvored uz obližnju potok. Programer je također obećao zasaditi živicu i drveće kako bi pregledao ceste koje ulaze u industrijski kompleks.

Ako se u svim pitanjima zoovanja ponavlja jedna tema, onda je priprema najučinkovitija strategija za očuvanje udobnosti i vrijednosti nekretnine. Neznanje je, kažu stručnjaci, najgori izgovor za pogrešku. "Što se tiče zoniranja, vlasnici kuća imaju prava", kaže Callies, "ali moraju poduzeti pozitivne mjere kako bi ih poznavali."

Što tražiti pri kupnji kuće

Potencijalni kupci mogu poduzeti bilo koji od ovih jednostavnih koraka kako bi se zaštitili od problema vezanih za zoniranje.

• Zatražite od prodavača da dodaju klauzulu kupoprodajnom ugovoru koja jamči da su dobili potrebne dozvole prije sklapanja bilo kakvo poboljšanje imovine - i da su oni odgovorni za sve buduće kazne u vezi s tim poboljšanjima.

• Angažirajte odvjetnika da istraži sve dopuštene namjene imovine i zakonitost svih posebnih promjena koje imate na umu. To može koštati oko 500 USD, ali ako planirate zadržati gmazove, recimo, ili izgraditi zaseban stan iznad garaže, barem vi? unaprijed ću znati smijete li.

• Provedite vlastitu pretragu. U gradskom građevinskom odjelu i uredu za zoniranje možete pregledati prethodne građevinske dozvole i dopuštenu upotrebu nekretnine. Jedno upozorenje: Ne možete uvijek vjerovati onome što vam gradski zvaničnici kažu. A činjenica da su vam možda dali netočne podatke nije obrana ako biste imali problema s povjerenstvom za zoniranje. Pobrinite se da primate najnovije podatke-nisu svi gradovi marljivi u ažuriranju šifrarnika zoniranja. Novi amandmani možda se nalaze u pristigloj pošti negdje i čekaju na podnošenje. Ne postoji siguran način zaštite od nedostatka službenika za podnošenje dokumentacije. No u najmanju ruku provjerite datum na karti i šifarniku, a ako su stari više od godinu dana, nazovite člana povjerenstva za zoniranje kako biste provjerili je li bilo nedavnih izmjena.