Nadate se da ćete iznajmiti dio ili cijelu svoju kuću? Evo kako zaobići uobičajene zamke.
Možda ste naslijedili staru obiteljsku kuću i niste se baš spremni od nje odvojiti. Možda se vaše odraslo dijete upravo iselilo iz stana iznad garaže. Ili biste htjeli zaraditi na kućici na plaži koju koristite samo jedan mjesec u godini.
Iz mnogo razloga, možda razmišljate o tome da postanete stanodavac na pola radnog vremena, poduzeća punog obećanja i opasnosti. Financijski, postoji mnogo toga što morate ispraviti, a mogli biste platiti visoku cijenu ako pogriješite. Pred vama: neke uobičajene zamke u koje upadaju novi stanodavci – i kako ih se kloniti.
3 savjeta za iznajmljivanje vašeg doma
Izbjegavajte trošiti više nego što unosite
Zvuči očito, zar ne? Želite prikupiti dovoljno stanarine da pokrijete svoje troškove, ako ne i više - to je ono što profesionalci nazivaju "pozitivnim protokom novca". Nosivi troškovi će uključivati porez na imovinu, osiguranje, održavanje, popravke, plaćanja hipoteke, a možda i nekretninu menadžer.
Poravnanje će biti puno lakše, naravno, ako više nemate kredit na kuću. Ali čak i tada, ispravno izračunavanje može biti izazov. "Ono što može brzo zbuniti nove stanodavce je neredovito izdvajanje novca za održavanje i popravke", kaže Gillian McCarthy, certificirani financijski planer (CFP) u Pottstownu, PA. McCarthy predlaže da odvojite 10 posto najamnine koju skupite za održavanje, više ako se radi o staroj kući. I smanjite svoju procjenu najamnine koju ćete prikupiti za 5 posto kako biste pokrili potencijalna slobodna mjesta.
U slučaju kuće za odmor ili stana na vašem posjedu, okretanje dobiti može vam biti manje važno. "Čak i ako stanarina samo pomaže u nadoknadi nekih troškova iz vlastitog džepa, to je dobitak sve dok vam je ugodno iznajmljivati svoj dom", kaže Shawn Gallagher, CFP u Melvilleu, NY. Ako se držite kuće nekoliko godina prije nego što je prodate, pokriće može biti dovoljan cilj.
Nemojte riskirati ostatak svojih financija
Osiguranje vlasnika kuće štiti vašu imovinu od katastrofa i manjih nesreća, ali stranci koji borave u vašem domu predstavljaju još veći rizik. Ako stanar doživi nesreću, na primjer, mogli biste završiti tako da osobno budete optuženi za nastalu štetu.
Uz kratkoročni najam, osiguranje vašeg vlasnika kuće može biti dovoljno, iako će vaš osiguravatelj možda željeti da povećate pokrivenost. Za dugoročni najam vjerojatno će vam trebati stanodavac ili politika najma; koštat će oko 25 posto više od standardne police za vlasnike kuća, ali dodaje druge značajke, kao što je zamjena prihoda dok oštećeni dom stoji prazan. Krovna polica vam daje znatno veće pokriće odgovornosti u slučaju katastrofalne nesreće.
Kako biste najbolje zaštitili svoje financije, stručnjaci preporučuju stavljanje kuće za iznajmljivanje u društvo s ograničenom odgovornošću (LLC), osobito ako imate značajnu imovinu. "Kada se nešto dogodi u kući koju posjedujete, stanari vas mogu osobno uhvatiti", kaže Gallagher. "Stavljanje imovine u LLC društvo može vam pomoći u zaštiti." Stvaranje jednog online koštalo je nekoliko stotina dolara, uključujući državne pristojbe, ali bolje je angažirati odvjetnika, dodaje. To bi moglo koštati 3000 dolara ili više, ovisno o tome koliko je vaša situacija složena.
“Uvijek se svodi na prebrojavanje brojeva. Budite realni i konzervativni sa svojim procjenama i pokrenite scenarije što ako, poput 'Što ako ne mogu unajmiti šest mjeseci?' kako biste bili sigurni da možete pokriti svoje troškove.” CATHERINE VALEGA, CFP, Green Bee Advisory, Winchester, MA
Svakako svladajte lukava porezna pravila
Čim iznajmite dom na 15 ili više dana, aktivirate račun za porez na dohodak (14 dana iznajmljivanja svake godine neoporezivo je). Imate pravo na mnogo otpisa koji mogu smanjiti taj račun: plaćanja hipoteke, porez na imovinu, osiguranje, popravci i profesionalne naknade mogu se odbiti.
Također ćete moći odbiti amortizaciju - u biti vrijednost kuće umanjena za zemljište, raspoređenu na 271/2 godina. Ali morat ćete pripaziti na neke odbitke; popravci koji se mogu odbiti u odnosu na poboljšanja koja se ne mogu odbiti mogu biti siva zona, na primjer. "Razlika je između krpanja krova i njegove zamjene", kaže Tom Gibson, CPA i viši porezni strateg u Vero Beachu, FL.
Ono što podiže razinu zahtjevnosti je kada dio godine koristite kuću, au ostalo vrijeme je iznajmljujete. Ako iznajmljujete nekretninu na više od 14 dana godišnje, a također živite u njoj tijekom dijela godine, imate za proporcionalni odbitak na temelju broja dana kada je nekretnina iznajmljena u ukupnom broju dana koristi se. Dok se izravni troškovi poput oglašavanja za stanare mogu u potpunosti odbiti, održavanje i osiguranje moraju biti proporcionalni. "Ključ uspjeha je vođenje stvarno dobre evidencije", kaže Henry Grzes iz Američkog instituta ovlaštenih javnih računovođa.
Vjerojatno nećete moći odbiti gubitke od najma u odnosu na obični prihod. Prihod od najma smatra se pasivnim i može se odbiti samo od ostalih pasivnih prihoda. Profesionalni investitori u nekretnine mogu odbiti gubitke, ali morate provesti više od 750 sati godišnje aktivno upravljajući nekretninom da biste se kvalificirali, ili oko 15 sati tjedno. "U idealnom slučaju, ne želite potrošiti petnaest sati tjedno na iznajmljivanje", kaže Grzes. “Bolje imati odlične stanare i manje posla.”
Trebate li unajmiti pomoć?
Ovo je vjerojatno najveća odluka koju vlasnici moraju donijeti.
"Kao stanodavac, morate se zapitati jeste li spremni nositi se s velikim glavoboljama", kaže Catherine Valega, CFP u Winchesteru, MA. “Jeste li spremni za gnjavažu? Ako ne, možda bi imalo smisla platiti upravitelja nekretnine.”
Angažiranjem nekoga da upravlja imovinom, možete rasteretiti posao provjere stanara, sastavljanja ugovora o najmu, prikupljanja stanarine i rješavanja zahtjeva za održavanje, između ostalog. Ali mogli biste platiti oko 10 posto svog prihoda od najma za tu pomoć, možda i više.
Ako idete sami, morat ćete istražiti lokalna pravila za iznajmljivanje (više gradova dodaje ograničenja za obeshrabruju kratkoročni najam), pokreću provjeru potencijalnih stanara, sastavljaju ugovor o najmu i rješavaju popravke. "Ako ćete sami biti upravitelj imovine, odaberite nekretnine dovoljno blizu da tamo možete stići za 20 minuta", kaže Valega. Budući da svaka država ima različite zakone o zaštiti stanara, možda biste trebali upotrijebiti odvjetnika za izradu ugovora o najmu.
Za provjeru možete platiti online uslugu oko 50 dolara za izradu izvješća o financijskim problemima, kriminalnoj prošlosti i svim prethodnim deložacijama. Ključ je, dodaje McCarthy, odrediti svoj postupak provjere stanara i pridržavati ga se, čak i ako se ljudi čine jako ljubaznima.
“Svrha provjere je izbjeći potencijalnu deložaciju, što je užasno iskustvo za obje strane”, kaže ona. "U nevolji upadate kada imate proces, ali ga adlibujete."
