Broker tidak bungkam seperti yang terlihat. Pelajari apa yang dikatakan pialang kepada diri mereka sendiri — meskipun tidak pernah kepada Anda
Broker, Antara Garis
Jika Anda seorang pembeli atau penjual rumah yang berpengalaman, Anda mungkin sudah mengetahui hal ini: Pialang tidak bungkam seperti yang terlihat.
Tentu saja, mereka dapat memberi tahu Anda segala sesuatu yang perlu diketahui tentang rumah itu, dari gudang bawah tanah hingga arloji janda. Mereka akan merinci luas persegi hingga sepersekian inci dan memberi tahu Anda apa yang mungkin memengaruhi rencana perbaikan rumah Anda. Mereka bahkan akan dengan senang hati melatih Anda melalui proses pemeriksaan rumah dan menawarkan strategi pengamanan hipotek.
Tapi ada banyak mereka biasa memberi tahu Anda—rahasia perdagangan yang tidak akan berani mereka beri tahukan kepada klien. Baca terus untuk mengetahui apa yang dikatakan pialang kepada diri mereka sendiri — meskipun tidak pernah kepada Anda.
"Aku Tidak Bekerja Untukmu."
"Agen real estat umumnya tidak mewakili pembeli," kata pengacara real estat Florida Barry Ansbacher. "Tapi pembeli berpikir begitu."
Saat menelepon sebagai tanggapan atas iklan pialang daftar atau muncul di open house, jelaskan satu hal: Orang ini dipekerjakan oleh penjual rumah. Penjual itu mungkin orang pribadi atau pengembang perusahaan—dan mereka membayar komisi agen. "Klien saya akan mengatakan 'Saya punya broker,'" kata Ansbacher, "tapi broker itu tidak mewakili kepentingan mereka."
Jika Anda ingin memastikan bahwa Anda memiliki seorang profesional yang mengawasi Anda, mintalah broker pembeli. Jenis agen ini menandatangani untuk bekerja secara eksklusif untuk Anda dalam kesepakatan apa pun yang mungkin Anda buat, dan dapat membantu Anda melalui proses pembelian, mulai dari pencarian, penawaran, kontrak, hingga penutupan.
"Sebuah Rumah Terbuka adalah untuk Saya, Bukan Anda."
Sebuah open house di rumah yang tersedia tampaknya dilakukan untuk tujuan merekrut pembeli yang serius, tetapi resepsi ini tidak benar-benar untuk penjual—mereka melayani rencana jangka panjang agen.
"Kebanyakan orang yang muncul adalah 'penendang ban,'" kata John Kavaller, agen Catskill Sales Associates Inc. di bagian utara New York. "Orang-orang datang untuk mengetahui pasar atau lingkungan sekitar, tetapi mereka belum siap untuk membeli." Mereka cenderung masuk, berkeliling di tempat itu dan kemudian pergi dengan kartu nama agen di tangan.
Agen berusaha untuk tetap berhubungan dengan pembeli suatu hari nanti, dengan harapan dapat menutup kesepakatan.
"Komisi Saya Bisa Dinegosiasikan."
Ternyata, komisi standar 6 persen itu sama sekali tidak standar. Tawar-menawar komisi adalah praktik biasa.
Kavaller mengatakan komisi broker "benar-benar dapat dinegosiasikan berdasarkan kasus per kasus. Pada properti satu juta dolar, kami mungkin rela kehilangan satu poin pun."
Mencari agen daftar? Tawar-menawar—di depan—dengan calon pialang terkait keputusan mereka. Tawarkan komisi yang cukup besar untuk memberikan insentif kepada agen agar bekerja keras untuk Anda, tetapi jangan merasa terikat pada 6 persen. Terutama jika Anda yakin rumah Anda akan mudah dijual.
"Agensi Besar Saya Tidak Lebih Kompeten—Atau Lebih Murah."
Perusahaan butik memasarkan diri mereka sendiri terhadap saingan besar dengan memilih daftar yang mereka tawarkan dengan hati-hati, menawarkan perhatian yang dipersonalisasi kepada pembeli dan, lebih dan lebih lagi, dengan menawarkan representasi penjual dengan harga yang lebih rendah Komisi. Hal ini terutama berlaku di kota-kota besar, di mana persaingan sangat ketat.
Pengacara real-estate Brooklyn Howard Brickner mengatakan bahwa, di New York City, "anak laki-laki besar benar-benar memegang 6 persen. Mereka memiliki jaringan luas dan pemasaran kelas satu di situs web mereka—dan Anda membayarnya."
Perusahaan yang lebih kecil mungkin tidak memiliki nama terkenal atau eksklusif, tetapi mereka mengunggah daftar mereka ke MLS sama seperti orang lain. Dan, kata Brickner, mereka siap dan bersedia melakukan penipuan biaya. Jadi jika biaya menjual apartemen Anda membuat Anda salah, pertimbangkan seorang pria kecil.
"Anda Akan Bertempur dengan Dewan Zonasi."
Jangan mengharapkan agen, kecuali mereka adalah teman Anda atau sekutu sejati, untuk memperingatkan Anda tentang rasa sakit zonasi yang menanti Anda jika Anda membeli properti ini. Jika Anda ingin membuat perubahan pada tempat itu, kerjakan pekerjaan rumah Anda dengan hati-hati dan kuasai labirin zonasi sendiri (atau bayar pengacara untuk mengurai birokrasi). Apa pun dari dermaga tepi sungai atau tambahan baru, hingga rumah pohon atau bahkan pagar, dapat diatur oleh kemudahan konservasi, ketentuan hak jalan atau peraturan zonasi lainnya. Ungkapan itu, "Kita akan menyeberangi jembatan itu ketika kita sampai di sana," tidak berlaku di sini, kecuali jika Anda sangat fleksibel.
"Hati-hati terhadap agen real estat yang mengatakan, 'Anda dapat melakukan apa pun yang Anda inginkan di tempat ini, yang diperlukan hanyalah uang,' kata broker Ron Guichard di Delaware County, New York. Otoritas kota dan asosiasi pemilik rumah adalah tempat untuk mulai mendapatkan informasi yang Anda butuhkan.
"Kamu Tidak Melewati Aku."
Agak dikenal luas tetapi hampir tidak pernah ditawarkan kepada penjual yang tidak berpengalaman oleh agen adalah fakta bahwa Anda dapat BYOB (Bawa Sendiri pembeli, yaitu) ke meja, dan berkeliling membayar komisi jika salah satu dari mereka datang.
Tetapi Anda perlu menegosiasikan ini terlebih dahulu, sebelum Anda menandatangani kontrak dengan agensi. "Ungkapkan pembeli sah yang Anda temukan sendiri sebelum menyewa broker," kata pengacara real estat Memphis, John B. Filipus. Anda perlu melakukan ini secara tertulis, sebagai bagian dari kontrak yang mereka minta untuk Anda tandatangani. Jika Anda menjual ke salah satu individu yang disebutkan dalam klausa dalam jangka waktu apa pun yang Anda negosiasikan, Philip berkata, "Anda tidak akan berutang apa pun kepada broker."
"Inspektur Saya Tidak Melihat Dengan Baik."
Setiap penjual real estat memiliki inspektur rumah di lengan bajunya. "Beberapa agen yang tidak bertanggung jawab," kata broker New York bagian utara Guichard, "merekomendasikan inspektur yang puas untuk menangkap masalah kecil dan mengabaikan yang besar." Faktanya, inspektur rumah, serta mereka yang mendeteksi dan menangani masalah jamur dan rayap, secara konsisten mengeluh di Internet forum bahwa mereka dikepung oleh broker jika mereka andal menemukan dan mengekspos masalah-meskipun tanggung jawab fidusia mereka sendiri untuk mereka klien.
Jika Anda seorang pembeli, pilih inspektur berlisensi yang direkomendasikan secara independen untuk memeriksa pembelian prospektif Anda dengan sisir bergigi halus. Carilah ahli yang tahu bagaimana mengenali masalah dan dapat memberi tahu Anda tentang apa yang diperlukan untuk memperbaikinya.
"Kamu Bisa Menjual Rumah ini Sendiri."
FSBO, akronim yang semakin dikenal yang merupakan singkatan dari "Dijual Oleh Pemilik," berfungsi. Penjual dengan stamina untuk membuat rencana pemasaran, daftar rumah secara online, lapangan kemungkinan tanggapan pembeli, mengatur pertunjukan dan melihat kesepakatan hingga penutupan dapat menghemat bundel dengan memasukkan uang tunai yang akan menutupi komisi agen langsung ke mereka kantong.
Brickner dari Brooklyn berkata, "Ada banyak penghematan yang bisa didapat. Sekarang dengan Craigslist dan situs Internet lainnya, lebih mudah dari sebelumnya. Tetapi dibutuhkan jenis orang tertentu untuk menangani hal-hal kecil dalam mencoba menjual sebidang properti." Tidak selalu makelar jenis orang.
"Saya Ingin Cantuman Anda, Bahkan Jika Anda Tidak Membutuhkan Saya."
Untuk beberapa profesional real estate, sayangnya, FSBO singkatan dari "Bendera, Stalk, Bully dan Mengakali." Jika Anda mencantumkan properti Anda sendiri, jelaskan bahwa Anda terbuka untuk penjualan langsung hanya dengan menandai iklan Anda dengan frasa, "Tidak Ada Pialang, Tolong."
Waspadalah terhadap agen yang akan tetap menelepon Anda, berpura-pura mewakili pembeli. Mereka mungkin—tetapi kemungkinan besar mereka ingin masuk dan meyakinkan Anda untuk mendaftarkan rumah itu bersama mereka.
Langkah tenaga penjual lainnya adalah merusak kepercayaan diri Anda pada kemampuan Anda untuk melakukan kesepakatan dengan kompeten. Seorang agen akan memberi tahu Anda bahwa harga rumah itu terlalu rendah, lalu berjanji bahwa dia bisa melakukan yang lebih baik. Sewa penilai di awal proses dan Anda akan menentukan harga rumah Anda dengan benar.
"Kamu akan Membohongi Dirimu dengan Menandatangani Kontrak Ini."
Di sebagian besar negara, pialang real estat menyediakan dokumen formulir bagi pembeli dan penjual untuk ditandatangani saat penjualan masuk ke dalam kontrak. Cetakan ini sering kali menyertakan ketentuan yang dikenal sebagai Penafian Janji, yang menyatakan bahwa pembeli tidak bergantung pada pernyataan lisan apa pun dari penjual atau agen real estat. "Pada kenyataannya," kata pengacara Florida Ansbacher, "pembeli biasanya bergantung hampir secara eksklusif pada janji-janji seperti itu."
Ansbacher mengatakan biaya untuk mendapatkan pengacara, biasanya sekitar $ 500, untuk meninjau kontrak sebelum Anda menandatanganinya adalah investasi yang baik. Selain itu, ia menyarankan, "Dapatkan semuanya secara tertulis sebagai tambahan kontrak (yaitu semua peralatan kolam disertakan, penjual akan mengecat ulang dinding), atau memverifikasi secara independen semua janji (mis., hubungi dewan zonasi untuk mengonfirmasi bahwa zoom akan memungkinkan rumah menjadi diperluas)."
"Salah satu hal terbesar yang saya dengar ketika saya mengajukan sengketa," tambahnya, "adalah pembeli bingung mengapa mereka tidak lebih baik dilindungi oleh kontrak." Pialang pembeli adalah satu orang lagi yang dapat Anda minta untuk mengawasi Anda dalam situasi seperti ini. skenario.
"Saya Menyukai Uang Cepat."
Apa yang lebih baik bagi seorang pialang, selusin penjualan perkolasi dengan masing-masing $300.000 atau empat penawaran potensial $900K? Anda mungkin mengira bahwa lebih sedikit transaksi akan lebih manis—lebih sedikit dokumen, bagaimanapun juga—tetapi karena penjualan apa pun dapat berantakan, sebagian besar tenaga penjualan lebih memilih volume daripada harga.
Jadi, sementara banyak agen serius dalam janji mereka untuk memberi Anda hasil maksimal, mereka tidak harus menunggu tawaran terbaik. "Ketika agen daftar bersaing untuk bisnis Anda, mereka akan berbicara tentang rumah Anda yang indah dan harga tinggi yang bisa mereka dapatkan," kata pengacara Florida Ansbacher. "Begitu Anda menandatangani, saat itulah mereka menyebutkan atap lama dan meminta Anda menurunkan harga untuk penjualan yang lebih cepat." Sekali lagi, membayar untuk penilaian independen adalah uang yang dihabiskan dengan baik. Tetapkan harga permintaan yang solid dan beri tahu broker Anda bahwa Anda akan menunggu.
"Garansi Itu Tidak Berharga."
Pengembang, dan agen yang mewakili mereka, dapat menawarkan jaminan untuk konstruksi rumah baru. Ansbacher, pengacara Florida, mengatakan pembeli bodoh jika mereka menemukan banyak kenyamanan dalam jaminan tersebut. "Definisi 'cacat' dalam jaminan itu," katanya, "diucapkan dengan sangat hati-hati" sehingga sebagian besar klaim berakhir batal demi hukum. Waspadalah terhadap kontrak standar untuk setiap pengembangan baru yang Anda pertimbangkan untuk dibeli.
Semua kontrak pembangun termasuk pengabaian hak untuk menuntut, yang berarti Anda-tahu-siapa yang akan menanggung biaya perbaikan untuk konstruksi yang buruk. Dapatkan pengacara Anda sendiri untuk menunjukkan klausul sial itu dan menegosiasikannya di luar kontrak.
"Saya Tidak Akan Bekerja Dengan Pialang Lain."
Di sebagian besar negara bagian, pialang memiliki kewajiban hukum untuk memberi tahu penjual tentang setiap penawaran yang masuk dalam daftar—kecuali jika penjual menolak hak mereka untuk komunikasi tersebut, memilih untuk hanya diberitahu tentang penawaran yang berjumlah persentase tertentu dari permintaan harga. Namun, tawaran yang kompetitif terkadang bisa gagal, terutama jika itu membutuhkan agen daftar untuk menjadi perantara kesepakatan. Itu selalu dalam kepentingan terbaik tenaga penjual untuk mengajukan penawaran dari pembeli yang tidak terwakili sebelum orang yang bekerja dengan broker pembeli. Agen kedua, bagaimanapun, berada dalam posisi untuk membagi komisi.
"Seorang pialang dapat didenda atau kehilangan lisensi mereka untuk penyalahgunaan seperti itu, tetapi tidak mudah untuk menemukan kesalahan itu," kata seorang pengacara real estat anonim berpengalaman.
"Pengacara Itu Membebankan Banyak."
Sejumlah biaya yang melekat pada penutupan rumah, atau penjualan akhir. Barang-barang ini bervariasi dari satu negara bagian ke negara bagian lainnya, tetapi salah satunya, asuransi atas hak milik, seringkali mahal—dan dapat dinegosiasikan dengan pemberi pinjaman Anda. Pialang tidak mungkin menyebutkan hak Anda untuk bernegosiasi, karena pada titik ini dalam prosesnya mereka hanya memikirkan gaji mereka.
Di beberapa tempat, "sebanyak 70 persen dari biaya asuransi judul merupakan komisi yang dibayarkan kepada pengacara atau agen judul yang menangani dokumentasi," kata pengacara Florida Ansbacher. Pembeli atau penjual mungkin diharapkan untuk menanggung biaya ini; mana pun Anda, cari tahu apakah Anda bertanggung jawab, dan instruksikan pengacara Anda sendiri untuk meminta komisi yang lebih rendah.
"Pasar Penjual yang Buruk Bukan Berarti Anda Bisa Menjadi Pengisap Darah yang Serakah!"
Anda berada di pasar untuk sesuatu yang mewah, dan Anda sedang mencari kesepakatan besar—bagaimanapun juga, itu adalah pasar pembeli. Yakinlah, agen daftar tidak akan memuji Anda di belakang. Seorang pialang veteran dari Fairfield County, CT, mengatakan bahwa penawar kelas atas—terutama yang masih muda, sombong, dan tidak tahu apa-apa tentang kebanggaan yang datang dengan kepemilikan rumah—adalah kejam dan tidak realistis. "Mereka ingin mengambil darah dari pembuluh darah penjual," Barbara Schmerzler, broker utama dengan Homefinders AS. "Mereka sedang menunggu bagian bawah pasar, yang telah melewati mereka."
Mencari bantuan untuk perbaikan di sekitar rumah Anda? Garansi rumah dapat membantu. Lihat panduan mendalam ini dari Tim Ulasan Rumah Tua Ini:
- Garansi rumah terbaik
- Perisai Rumah Amerika
- Klub Rumah AFC
- Pilih Garansi Rumah
- Garansi Rumah Pilihan
