Comprare una casa al mare sembra carino, vero? Assicurati di fare i conti prima di fare il grande passo.
Questo articolo è apparso nel numero dell'estate 2021 di Questa rivista della vecchia casa. Clicca qui per sapere come abbonarti.
Possedere una seconda casa per vacanze prolungate, fughe di fine settimana o riunioni di famiglia non è mai stato così attraente. Anche prima della pandemia, il mercato delle seconde case si stava riscaldando grazie a tassi ipotecari storicamente bassi e a un prolungato rally del mercato azionario. Poi il 2020 ha inaugurato un'era di lavoro a distanza, rendendo le case vacanza che potrebbero raddoppiare come ritiri a tempo pieno molto più attraenti.
Il desiderio di una seconda casa non è destinato a svanire presto, anche se gli uffici e le scuole riaprono. "Le persone sono più a loro agio nell'acquistare case a ore dal loro lavoro", afferma Redfin capo economista Taylor Marr. “Pensano ancora di poter trascorrere fine settimana di quattro giorni; il modello ibrido di lavoro a distanza sta guidando la domanda”.
Ma prima di unirti a questa corsa verso il lungomare, o le montagne o il deserto, devi capire i costi potenziali.
Valuta le tue risorse
I finanziatori considerano le seconde case una scommessa più rischiosa: non sei sempre lì a sorvegliare la proprietà. Inoltre, aggiunge Greg McBride, capo analista finanziario presso Bankrate, "non è il tetto sopra la tua testa, quindi c'è una maggiore probabilità di un default se le cose vanno male". Di conseguenza, probabilmente dovrai abbassare dal 20 al 30 percento. Anche il tuo tasso di interesse potrebbe essere superiore di un punto percentuale.
Per ottenere un tasso basso quanto quello che pagheresti per un mutuo sulla tua casa principale, avrai bisogno di quell'alto acconto, un alto punteggio di credito (740 o più) e un reddito sufficiente per coprire tutti i pagamenti per l'alloggio, non più del 28% del tuo reddito. Anche se stai acquistando una casa da affittare per una parte dell'anno, i finanziatori non ti daranno credito per quel denaro quando approvi un prestito.
Calcola tutti i costi
Oltre alle rate del mutuo, dovrai tenere conto di tutte le altre spese legate alla proprietà della casa: assicurazione, tasse di proprietà, manutenzione e riparazioni. Non dare per scontato che la tua casa principale sia un punto di riferimento accurato.
L'assicurazione per i proprietari di abitazione potrebbe rivelarsi più costosa di quanto ti aspetti. Per uno, gli assicuratori tengono conto del fatto che la casa non sarà occupata per una parte del tempo. Puoi compensare la tua assenza installando un sistema di allarme centrale, una telecamera della porta anteriore, sensori di perdite d'acqua e di calore e altre tecnologie di sorveglianza, afferma Janet Ruiz, direttore di Strategic comunicazioni al Istituto di informazioni assicurative. "Puoi usare la tecnologia a tuo vantaggio per contenere i costi assicurativi."
Il problema più grande potrebbe essere la tua vista sull'oceano o sulla foresta. "Le persone tendono ad acquistare seconde case in posti meravigliosi che sono soggetti a disastri", afferma Ruiz. E gli assicuratori possono addebitare di più nelle regioni che spesso vedono disastri naturali come uragani e incendi. Acquistare vicino a un corpo idrico può significare che dovrai acquistare un'assicurazione contro le inondazioni per coprire i danni causati dall'aumento dell'acqua.
Le tasse sulla proprietà sono un'altra spesa in corso e, poiché la riforma fiscale del 2017 ha limitato la detrazione per le tasse statali e locali a $ 10.000, è probabile che alcune o tutte non siano deducibili dalle tasse. L'interesse su una seconda ipoteca (fino a $ 750.000) è ancora valido, fino al limite. Un'altra svolta fiscale: quando vendi la casa dovrai pagare le tasse sull'intero guadagno, a meno che tu non ne faccia prima la tua residenza principale.
Infine, non ignorare i costi di manutenzione e riparazione. Le regole pratiche comuni per quanto budget ogni anno includono dall'1 al 3% del valore della tua casa e $ 1 per ogni piede quadrato di spazio vivibile.
Consideralo un Moneymaker
L'economia dell'acquisto di una seconda casa può cambiare se prevedi di affittarla quando non ci sei. "Con l'ascesa di Airbnb e di altri siti di case vacanza, è meno rischioso acquistare una seconda casa, sapendo che le persone vorranno affittarla", afferma Marr. Un avvertimento è che molte città di vacanza, preoccupate che le case della zona stiano diventando inaccessibili per i locali, stanno ponendo limiti agli affitti a breve termine. Controlla quali leggi ci sono sui libri e cosa c'è in sospeso.
Se affitti la tua casa per soli 14 giorni all'anno o meno, una buona opzione in luoghi che ospitano eventi importanti, non devi un centesimo di tasse su quel reddito. Oltre i 14 giorni il quadro fiscale si complica. Devi dichiarare il reddito da locazione, ma puoi anche detrarre molti costi, tra cui pubblicità, spese di gestione della proprietà, rate del mutuo, riparazioni e manutenzione e utenze.
Quando usi la casa parte dell'anno e la affitti in altri momenti, la matematica è più complicata. "Devi dividere i costi e detrarli in proporzione al tempo che trascorri lì", afferma l'esperta fiscale Lisa Greene-Lewis. Potresti essere in grado di detrarre fino a $ 25.000 in perdite immobiliari dal tuo reddito ordinario ogni anno, se "partecipi attivamente" al lavoro di manutenzione o affitto.
Tieni presente che i costi assicurativi potrebbero aumentare se noleggi per più di 14 giorni in totale all'anno. In tal caso potrebbe essere necessario aggiungere un galleggiante o un pilota. Alcuni assicuratori possono richiedere una polizza del proprietario. Qualunque cosa tu faccia, non nascondere quello che stai facendo alla tua compagnia assicurativa. Potresti scoprire che il danno non è coperto se taci sugli inquilini. Come dice Ruiz, "Con le inserzioni online, è abbastanza facile per un assicuratore rintracciare quanto lo stai affittando".
Parere di esperti
"Affittare una seconda casa può essere vantaggioso perché stai guadagnando e puoi prendere più detrazioni rispetto alla tua casa principale." —Lisa Greene-Lewis, CPA ed esperta fiscale, TurboTax
Qual è il tuo piano finanziario?
Quando vedi quanto stanno aumentando i prezzi delle case vacanza, potresti pensare che acquistarne una sia un buon investimento. Ma i valori delle case nelle città di vacanza sono più volatili di altri mercati e più sensibili all'economia e ai prezzi delle azioni. "Di solito vedi un back-off nelle aree di vacanza quando il mercato è in ribasso", afferma Taylor Marr di Redfin.
Pianificatore finanziario certificato Louis Barajas non considera una seconda casa parte di un portafoglio di investimento, a meno che non sia strettamente una proprietà in affitto. "È un'illusione che lo venderai per di più", dice. Inoltre, un investimento dovrebbe portare denaro, non costarti denaro. "Se guardi ai soldi che escono ogni anno, non è un investimento", dice Barajas. "È un lusso."
Rivedi l'intero piano finanziario per assicurarti che l'acquisto di una seconda casa non ti porti fuori strada, consiglia. "Ma se stai seguendo il tuo piano per raggiungere l'indipendenza finanziaria e la pensione, vai avanti e compra la casa dei tuoi sogni".
