Speri di affittare parte o tutta la tua casa? Ecco come evitare le insidie comuni.
Forse hai ereditato una vecchia casa di famiglia e non sei ancora pronto a separartene. Forse tuo figlio adulto si è appena trasferito dall'appartamento sopra il garage. Oppure ti piacerebbe incassare la casa al mare che usi solo un mese all'anno.
Per molte ragioni, potresti pensare di diventare un padrone di casa part-time, un'impresa piena di promesse e pericoli. Dal punto di vista finanziario, c'è molto che devi correggere e potresti pagare un prezzo elevato se sbagli. Più avanti: alcune trappole comuni in cui cadono i nuovi proprietari e come evitarle.
3 consigli per affittare la tua casa
Evita di spendere più di quanto guadagni
Sembra ovvio, vero? Vuoi raccogliere abbastanza in affitto per coprire i tuoi costi, se non di più: questo è ciò che i professionisti chiamano "flusso di cassa positivo". I costi di trasporto includeranno le tasse sulla proprietà, l'assicurazione, la manutenzione, le riparazioni, le rate del mutuo e possibilmente una proprietà manager.
Il pareggio sarà molto più facile, ovviamente, se non hai più un prestito sulla casa. Ma anche in questo caso, ottenere i calcoli giusti può essere una sfida. "Ciò che può far inciampare rapidamente i nuovi proprietari non è lo stanziamento regolare di denaro per la manutenzione e le riparazioni", afferma Gillian McCarthy, un pianificatore finanziario certificato (CFP) a Pottstown, PA. McCarthy suggerisce di mettere da parte il 10 percento dell'affitto che riscuoti per la manutenzione, di più se si tratta di una vecchia casa. E riduci la stima dell'importo dell'affitto che raccoglierai del 5 percento per coprire potenziali posti vacanti.
Nel caso di una casa per le vacanze o di un appartamento nella tua proprietà, realizzare un profitto potrebbe essere meno importante per te. "Anche se l'affitto aiuta solo a compensare alcuni dei costi vivi, è una vittoria fintanto che ti senti a tuo agio nell'affittare la tua casa", afferma Shawn Gallagher, un CFP a Melville, NY. Se ti aggrappi alla casa per alcuni anni prima di venderla, il pareggio potrebbe essere un obiettivo sufficiente.
Non mettere a rischio il resto delle tue finanze
L'assicurazione per i proprietari di case protegge la tua proprietà da disastri e piccoli contrattempi, ma gli estranei che soggiornano a casa tua comportano rischi ancora maggiori. Se un inquilino ha un incidente, ad esempio, potresti finire per essere personalmente accusato dei danni che ne derivano.
Con un noleggio a breve termine, la tua assicurazione per i proprietari di casa potrebbe essere sufficiente, anche se il tuo assicuratore potrebbe volere che tu migliori la tua copertura. Per un noleggio a lungo termine, probabilmente avrai bisogno di un proprietario o di una polizza di affitto; costerà circa il 25 percento in più rispetto a una polizza standard per i proprietari di case, ma aggiunge altre funzionalità, come la sostituzione del reddito mentre una casa danneggiata è vuota. Una polizza ombrello ti offre una copertura di responsabilità notevolmente maggiore in caso di incidente catastrofico.
Per proteggere al meglio le tue finanze, gli esperti consigliano di mettere una casa in affitto in una società a responsabilità limitata (LLC), soprattutto se disponi di beni sostanziali. "Quando succede qualcosa in una casa di tua proprietà, gli inquilini possono seguirti personalmente", dice Gallagher. "Mettere la proprietà in una LLC può aiutarti a proteggerti." Crearne uno online costa qualche centinaio di dollari, comprese le spese di deposito statale, ma è meglio assumere un avvocato, aggiunge. Ciò potrebbe costare $ 3.000 o più, a seconda di quanto sia complessa la tua situazione.
“Si tratta sempre di eseguire i numeri. Sii realistico e prudente con le tue stime ed esegui scenari what-if, come "E se non posso affittare per sei mesi?" per assicurarti di poter coprire i costi. CATHERINE VALEGA, CFP, Green Bee Advisory, Winchester, MA
Assicurati di padroneggiare le complicate regole fiscali
Non appena si affitta una casa per 15 giorni o più, si attiva una fattura dell'imposta sul reddito (14 giorni di affitti all'anno sono esentasse). Hai diritto a molte cancellazioni che possono ridurre quella bolletta: pagamenti di mutui, tasse sulla proprietà, assicurazioni, riparazioni e onorari professionali sono tutti deducibili.
Sarai anche in grado di detrarre l'ammortamento, essenzialmente il valore della casa meno il terreno, distribuito su 271/2 anni. Ma dovrai fare attenzione ad alcune detrazioni; le riparazioni deducibili rispetto ai miglioramenti non deducibili possono essere un'area grigia, ad esempio. "È la differenza tra rattoppare il tetto e sostituirlo", afferma Tom Gibson, CPA e stratega fiscale senior a Vero Beach, FL.
Ciò che aumenta il livello di difficoltà è quando usi la casa una parte dell'anno e la affitti in altri periodi. Se affitti una proprietà per più di 14 giorni all'anno e ci vivi anche durante una parte dell'anno, hai per ripartire le detrazioni in base al numero di giorni in cui la proprietà viene affittata rispetto ai giorni totali combinati usato. Mentre i costi diretti come la pubblicità per gli inquilini sono completamente deducibili, la manutenzione e l'assicurazione devono essere ripartite proporzionalmente. "La chiave del successo è tenere registri davvero buoni", afferma Henry Grzes dell'American Institute of Certified Public Accountants.
Probabilmente non sarai in grado di detrarre le perdite locative dal reddito ordinario. Il reddito da locazione è considerato passivo ed è deducibile solo a fronte di altri redditi passivi. Gli investitori immobiliari professionisti possono detrarre le perdite, ma è necessario dedicare più di 750 ore all'anno alla gestione attiva della proprietà per qualificarsi, ovvero circa 15 ore a settimana. "Idealmente, non vuoi dedicare quindici ore alla settimana al tuo noleggio", afferma Grzes. “Meglio avere grandi inquilini e meno lavoro”.
Dovresti assumere aiuto?
Questa è probabilmente la decisione più importante che i proprietari devono prendere.
"Come proprietario, devi chiederti se sei pronto ad affrontare alcuni grossi grattacapi", afferma Catherine Valega, un CFP a Winchester, MA. “Sei pronto per la seccatura? In caso contrario, potrebbe avere senso pagare un gestore della proprietà.
Assumendo qualcuno per gestire la proprietà, puoi scaricare il lavoro di screening degli inquilini, stipulare un contratto di locazione, riscuotere l'affitto e gestire le richieste di manutenzione, tra le cose madri. Ma potresti pagare circa il 10 percento del tuo reddito da locazione per quell'aiuto, forse di più.
Se vai da solo, dovrai ricercare le regole locali per gli affitti (più città stanno aggiungendo restrizioni a scoraggiare gli affitti a breve termine), eseguire controlli sui precedenti dei potenziali inquilini, redigere un contratto di locazione e occuparsene riparazioni. "Se vuoi essere il gestore della tua proprietà, scegli proprietà abbastanza vicine da poterci arrivare in 20 minuti", afferma Valega. Poiché ogni stato ha leggi diverse sulla protezione degli inquilini, potresti voler utilizzare un avvocato per redigere un contratto di locazione.
Per lo screening, puoi pagare un servizio online di circa $ 50 per eseguire un rapporto che copra problemi finanziari, precedenti penali ed eventuali sfratti precedenti. La chiave, aggiunge McCarthy, è determinare il processo per lo screening degli inquilini e attenersi ad esso, anche se le persone sembrano davvero gentili.
"Lo scopo dello screening è evitare il potenziale sfratto, che è un'esperienza terribile per entrambe le parti", afferma. "Dove ti metti nei guai è quando hai un processo ma improvvisa."
