מתלבטים אילו שיפוצים יתנו לכם את ההחזר הטוב ביותר על ההשקעה? בראש הרשימה: מטבחים וחדרי אמבטיה. בריכות שוקעות לתחתית.
זוהי השאלה הבסיסית העומדת בפני כל מי שאי פעם יצא לשיפוץ בית: כמה סביר שאקבל את הכסף בחזרה כשאמכור את הבית שלי? אין תשובה קלה, כי מה שקונה עשוי להיות מוכן לשלם תלוי בהרבה גורמים - הכל החל מבחירת הפרויקט ועד החומרים שבהם אתה משתמש ועד לערך של בתים אחרים שלך שְׁכוּנָה.
אבל חשוב שיהיה לך מושג מה שווה השיפורים שלך. אם אתה רוצה להשקיע יותר ממה שאתה יכול לקוות להחזיר כי אתה אוהב את הבית שלך ומתכנן לגור בו זמן רב, זה בסדר. אבל שקול את ההנחיות הבאות ותמנע הפתעות לא נעימות כשיגיע הזמן להציב את השלט למכירה על כר הדשא.
אילו שיפוצים לבית נותנים את התמורה הטובה ביותר?
לא כל פרויקטים של שיפוצים נוצרים שווים. מטבחים, אמבטיות, חדרי משפחה או תוספות של יחידות הורים יניבו את ההחזר הגדול ביותר על ההשקעה.
להלן פירוט החזר ה- ROI הממוצע כעבור שנה לאחר כמה פרויקטים נפוצים לשיפור הבית:
החזר השקעה על שיפוץ הבית
| פרויקט | מחיר ממוצע | ערך מכירה ממוצע שנה לאחר מכן | % החזרה |
|---|---|---|---|
| פרויקט | מחיר ממוצע | ערך מכירה ממוצע שנה לאחר מכן | % החזרה |
| שיפוץ מטבח קטן | $14,773 | $13,039.00 | 87% |
| תוספת של שתי קומות | $67,743 | $56,770.00 | 83% |
| תוספת אמבטיה | $14,216 | $11,704.00 | 81% |
| שיפוץ מטבח גדול | $38,769 | $31,344.00 | 80% |
| תוספת לחדר משפחה | $46,738 | $37,217.00 | 78% |
| סִיפּוּן | $5,865 | $4,498.00 | 75% |
| סוויטת הורים | $63,275 | $47,699.00 | 74% |
| חדר שינה בעליית הגג | $31,366 | $23,232.00 | 73% |
| משרד ביתי | $10,526 | $5,723.00 | 54% |
להוציא יותר, לא תמיד אומר תשואה גבוהה יותר
"אנשים שקונים בית מסתכלים קודם כל על מטבחים ואמבטיות", אומרת קרמית בייקר, מנהלת תוכנית העתיד לשיפוצים במרכז המשותף ללימודי דיור באוניברסיטת הרווארד. כך שחדרים אלה עשויים להיות היקרים ביותר לביצוע מחדש, אך סביר יותר שהם ישלמו בעצמם. הוספת חדרים, כגון חדר משפחה או יחידת הורים, גם היא נוטה להסתדר טוב בזמן מכירה חוזרת: בתים גדולים יותר מחירים גבוהים יותר.
בקצה השני של הספקטרום, בריכות שחייה כמעט אף פעם לא מחזירות את המחיר שלהן, כי הרבה קונים אינם מוכנים להשקיע יותר עבור בית רק כדי לרכוש את מה שהם רואים תחזוקה לְהטרִיד. משרדים ביתיים נוטים להיות בעלי תשואה נמוכה מאותה סיבה: רק קומץ קונים ירצו חדר המיועד לעבודה. (תחשוב על זה ככה: כמה פרמיה גבוהה היית מוכנה לשלם עבור מכונית להמרה אם לעולם לא היית מניחה את החלק העליון?)
ROI לשפץ מטבחים
וזה שפרויקט יקר לא אומר שהוא ישלם יותר. לעתים קרובות, שיפורים קלים יכולים להניב דיבידנדים גדולים. על פי הניתוח השנתי של מגזין Remodeling של עלות מול ערך, "מתיחת פנים" במטבח - צביעה, חידוש משטחים ושדרוג מכשירים - יחזירו יותר מעיצוב מחדש מלא.
המפתח להוצאה נמוכה הוא הוצאה מושכלת. "אם תיקח 20 אלף דולר ותוציא את זה בשיקול דעת על מטבח, תוכל לגרום לזה להראות טוב פי מיליון", אומר העורך הבכיר של שיפוץ ג'ים קורי, המפקח על הסקר. "העיצוב ובחירת המוצר הם המפתח."
האם שיפוץ הוא השקעה טובה?
גם כאשר עבודת השיפוץ שלך היא שיפור מושך עבור רוב הקונים, היא מוסיפה ערך קטן אם היא נעשית רק לטעמך. "אולי תרצה חדר בבית שלך בצורת חתול או עכבר, אבל האם תוכל למצוא קונה שרוצה אותו?" אומר גופל אהלווליה, מנהל מחקר באיגוד הלאומי של בוני הבית. "אתה צריך לחשוב בראש שלך שאתה תצטרך למכור מתישהו."
אם אתה גר בתוך פנינה של בעל מלאכה ורוצה להתמודד עם תוספת לחדר משפחה, למשל, שמור על העיצוב בהרמוניה עם המראה והתחושה המקוריים. זה נוגע לגובה התקרות כמו גם לסגנון החלונות והמסגרות. "אתה לא רוצה לאבד את שלמות הבית", אומר בובי צ'סין, סוכן נדל"ן באוונסטון, אילינוי. "הנחת קופסה גדולה בחלק האחורי של הבית תקלקל את כל המראה".
אותו דבר נכון גם לפרויקטים קטנים יותר. לדוגמה, בעת בחירת ארונות מטבח, משטחי ריצוף, כוונו לצבעים וסגנונות קלאסיים או ניטרליים. "לפני שנים היה לי לקוח שרצה מטבח סגול, שיתאים לדיס הסגול שעל האח שלה", אומר מארק סקוט, שיפוצניק בבת'סדה, מרילנד. סקוט טענה נגדה במרץ, אך בעלת הבית התעקשה שהיא מתכננת להישאר בבית כל חייה. אם אינך יכול להתחייב כך, אל תצפה שמישהו אחר ישלם עבור הבחירות הייחודיות והפאנקיות שלך.
5 גורמים המשפיעים על ערך המכירה והחזר ה- ROI
1. שְׁכוּנָה
לפני שקווין וג'וליאן וורן הוציאו 42 אלף דולר לשיפוץ המטבח בבית החווה המפורט שלהם יפה משנות החמישים, הבית היה כנראה שווה כ -150 אלף דולר. אבל מיקומם, החלק של פורסט הילס בגרנד ראפידס, מישיגן, נתן להם ביטחון שהשיפורים היו הימור חכם. "זוהי שכונה יוקרתית לבתי ספר. כולם מנסים להיכנס לאזור הזה ", אומר קווין.
אפילו יותר טוב, ביתו של הוורנס מוקף בנכסים בשווי של 200 אלף דולר בערך. זה אומר שהם לא התמחרו את עצמם מהשוק המקומי, שיקול חשוב מאוד בכל פרויקט שיפוץ. "אתה מתכוון לבצע עבודות שגורמות לבית שלך לשווי של 300,000 $ כשהוא יושב בשכונה של 100,000 $?" שואל ישראל ראמוס, סוכן נדל"ן בפיניקס, אריזונה.
"אל תחרוג מהתקרה לשכונה, אחרת לא תקבל את כספך בחזרה." בדיוק כמו של הבית שלך העלות צריכה להיות בהתאם לשכונה שלך, השיפורים שלך צריכים להיות בקנה אחד עם הערך שלך בית. בסיאטל, סוכן הנדל"ן קיי ריגלי גילה לאחרונה שלקוח לשעבר הוציא 90 אלף דולר לשיפוץ שניים חדרי אמבטיה, כולל רצפות מחוממות ואריחים איטלקיים. "אמרתי 'הלוואי שדיברת איתי קודם'", היא אומרת. בין מה ששילמו על הנכס לבין שיפורים אחרים, הבעלים הוציאו יותר מחצי מיליון דולר על בית שלפי הערכת ריגלי שווה 450 אלף דולר לכל היותר.
2. אזור
איזה אזור במדינה אתה גר משפיע על מספר החלטות שיפוץ. העבודה נוטה להיות זול יותר בדרום מאשר בצפון מזרח, למשל - מספיק כדי שהשיפוץ יהיה שנתי סקר מחירים את אותה סוויטת הורים במחיר של $ 59,401 בלואיוויל, קנטקי, ו -73,814 דולר בווסטצ'סטר, ניו יורק.
גורמים מקומיים משפיעים גם הם על הביקוש. קונים בכל מקום כנראה יאהבו חדר משפחה חדש ומעוצב. אבל קמינים נמכרים טוב יותר בצפון מאשר בדרום, והסיפונים מוסיפים ערך רב יותר באקלים חם יותר. אין חוקים קשים ומהירים, אבל שמירה על מגמות מקומיות היא דרך טובה להבטיח שהבחירות שלך ימשכו את ציידי הבית.
3. שׁוּק
היכן שההבדלים האזוריים באמת נכנסים לשחק בשוק הנדל"ן. אם יש ביקוש רב לדיור, סביר שהקונים יהיו מוכנים לשלם יותר עבור השיפורים שלך. בונה ביתסדה סקוט אומר שהוא גבה 300 אלף דולר לאחרונה עבור מטבח מורחב, חדר ארוחת בוקר וחדר עבודה - השיפוץ היקר ביותר למטר רבוע שהוא עשה. אבל בני הזוג קיבלו את הכסף בחזרה כשרכשו בית גדול עוד יותר בשנה שעברה. "בסביבות אזור וושינגטון הבירה, זה שונה בהרבה ממזורי", מבחין סקוט. "לאנשים משלמים הרבה מאוד כסף כדי להיות כאן".
היזהר, עם זאת. גם בשוק חזק אפשר לשפץ יותר מדי. ברט ויינשטיין, מתווך נדל"ן באוקלנד, קליפורניה, חי את תנופת הדיור באזור המפרץ. למרות שהמחירים נותרו גבוהים, הוא אומר, "אם מישהו שילם 200 אלף דולר על המחיר המבוקש בשנה שעברה, הוא קנה כשהשוק היה לוהט. אז אם הם רוצים להוציא 60 אלף דולר לשיפוץ מטבח, הם יצטרכו לגור שם עוד קצת כדי לראות את הכסף הזה בחזרה ".
4. ציר זמן
כפי שציין ויינשטיין, ככל שתשארו בביתכם יותר זמן, כך גדל הסיכוי שתחזירו את העלויות שלכם. כאשר מחירי הדירות עולים בכ -5 אחוזים בשנה, ההוצאה שלך בסופו של דבר נקלטת בעליית ערך הנכס. (בנוסף, תוכל ליהנות מהשיפוצים שלך לאותן שנים.) כמה סייגים: אין חוק טבע שאומר שהמחירים חייבים לעלות, אז אל תסתמך יותר מדי על הבליטה השנתית הזו. וזכור שלפעמים החיים יכולים להקיף עקומה, וייתכן שתצטרך להוציא את הבית שלך לשוק מוקדם מהצפוי.
בחלק מהפרויקטים הזמן פועל גם נגדך. "יש פחת סגנונית", אומר בייקר של הרווארד. "כל האופנות עכשיו נועדו להפיל קירות ולעשות חדרים גדולים. אבל בעוד עשר שנים מהיום זה אולי לא בהכרח המצב. "מטבחים וחדרי אמבטיה מועדים במיוחד נראה מיושן, כפי שיכול לגלות כל מי שהתחיל לגלות מכשירי ירוק אבוקדו בבית חלומותיו אתה.
5. הוצאות וסוגיות נסתרות
אם אתה חושב שפרויקט ישלם את עצמו, אבל רק בקושי, היה מוכן למשהו שיטה את המאזן נגדך. שיפוץ הבית משופע בהוצאות "נסתרות": העלויות הנוספות כאשר פרויקט לוקח יותר זמן מהמתוכנן; שכר הטרחה של המומחים עבור בדיקות אסבסט או חישובי אובדן חום; את תשלומי הריבית החודשיים עבור הלוואה להון עצמי. שלא לדבר על הארנונה הגבוהה יותר שתצטרכו לשלם כאשר ביתכם החדש והמשופר מוערך מחדש.
כאשר הכל נאמר ונעשה, רוב המומחים מתנגדים שיפוץ הבית כהשקעה. תהיה חכם במה שאתה מוציא, בטוח. אבל סיפון חדש אינו קרן נאמנות. סוכן הנדל"ן צ'סין מציע שברגע שעשית את שיעורי הבית, קבל את ההחלטות שלך על סמך מה שאתה רוצה ועל מה שאתה יכול להרשות לעצמך. "היה לי רישום שבו הבעל לקח פרישה מוקדמת, אז אשתו שכנע אותו להכניס משרד ביתי יקר מאוד תמורת 50 אלף דולר. בסופו של דבר הם עברו לפלורידה, והם לא הוציאו את הכסף מהמשרד הביתי הזה ", אומר צ'סין. "אבל לא היה אכפת לה. זה גרם לו אושר ".
החזר כספי על ידי הפרויקט
מאז אמצע שנות השמונים, מגזין שיפוץ ערך ניתוח שנתי של עלות מול ערך לפרויקטים של שיפוצים למגורים ברחבי הארץ. על ידי סקירת סוכני נדל"ן ושמאים באזורים שונים, העורכים קובעים כמה עלות השלמת הפרויקטים וכמה שיפורים אלה עשויים להוסיף למחיר המכירה של בית לשנה יותר מאוחר. הדו"ח נחשב למחקר המוסמך ביותר בנושא. אבל אפילו ג'ים קורי, העורך האחראי על הסקר, מודה שזה רק הולך רחוק. "אנו מספקים אמת מידה למחקר שלנו", הוא אומר. "יש להכריע בתיקים באופן פרטני".
מחפשים עזרה נוספת בתיקונים בבית שלכם? אחריות ביתית עשויה לעזור. בדוק את סקירות מעמיקות של צוות This Old Houses Reviews על:
- אחריות הבית הטובה ביותר
- סקירות של מגן הבית האמריקאי
- סקירות אחריות הבית האמריקאיות הראשונות
- בחר סקירות אחריות הבית
- סקירות אחריות על Choice Home
- סקירות אחריות הבית של אמזון