בתי תיקון עליונים: מדריך לדעת אם הם שווים את זה

עבור אנשים שאוהבים בתים ישנים-ואוהבים לעבוד עליהם-הרעיון של רכישת מסדר עליון יכול להיות בלתי ניתן לעמוד בפניו. רק תחשוב: אתה יכול לתפוס מקום מוזנח בשכונה טובה הרבה מתחת למחיר השוק, להשקיע קצת זמן וכסף לשפץ אותו, ובסופו של דבר יהיה בית כמו חדש ששווה לפחות פי שניים ממה ששילמת עבורו זה. נשמע טוב, נכון?

לעתים קרובות, זה כן. אבל רכישת מסדר עליון יכולה להיות כרוכה בסכנה. אז לפני שאתם מתחילים, קראו את הטיפים שלנו לשיקום הבית כדי לוודא שיש לכם מושג מציאותי לגבי מה אתם נכנסים.

"אם אנשים לא סולחים מראש בנוגע להערכת עלויות השיפוץ, ערך הנכס והשכונה וכמה כסף יש להם, הם יכול לצאת קדימה ולרכוש יותר בית ממה שהם היו יכולים להרשות לעצמם אי פעם ", אומר ברדלי אינמן, מנכ"ל HomeGain.com, רשת מכירות נדל"ן ומידע. אֲתַר.

דברים שכדאי לקחת בחשבון בעת ​​רכישת עליון תיקון

עם זאת בחשבון, הנה מה שנדרש כדי שהרכישה של תיקון עליון תשתלם.

ניתוח עלויות: עשה את המתמטיקה

להבין מה אתה צריך לשלם בעת רכישת תיקון עליון מתחיל במשוואה פשוטה. ראשית, הוסף את עלויות השיפוץ של הנכס על סמך הערכה יסודית של מצב הבית. היה קשוח עם הערכה זו, שאמורה לכלול חומרים ועבודה - שלך ושל אחרים.

לאחר מכן, הפחת את זה משווי השוק הסביר של הבית לאחר שיפוץ, הנובע ממחירי נדל"ן דומים בשכונה. לאחר מכן, ניכו לפחות עוד 5 עד 10 אחוזים עבור תוספות שתחליטו להוסיף, בעיות ותקלות בלתי צפויות שיש להתמודד איתן ואינפלציה. מה שנותר צריך להיות ההצעה שלך.

חיוני שחוזה המקרקעין יכלול סעיף בדיקה. במקרה הטוב, הבדיקה תבטיח לכם כי הבית הוא השקעה טובה; במקרה הגרוע ביותר, זה יעזור לך לצאת מהעסקה.

לעתים קרובות עם תיקוני עליונים, זה משהו באמצע. הפקח יתעד בעיה רצינית או שתיים, ותוכל להשתמש בממצאים כדי לגרום למוכר לשלם עבור תיקונים או לנהל משא ומתן על מחיר המכירה כלפי מטה.

אם הבית זקוק לשיפורים מבניים משמעותיים, מומחי נדל"ן רבים ממליצים להימנע ממנו כליל. הסיבה לכך היא תיקונים גדולים - שיפוץ אינסטלציה ומערכות חשמל, שדרוגי יסודות וגג נרחב ו עבודות קיר - הן בדרך כלל "בלתי נראות" וכמעט אף פעם לא מעלות את ערך הבית מספיק כדי לקזז את עלות הבית שיפוץ.

איך לקנות עליון תיקון: בחר פרויקטים שמשלמים

החלקים האידיאליים לתיקון הם אלה הדורשים בעיקר שיפורים קוסמטיים-מגעי צבע, תיקוני קירות גבס, חידוש רצפות-שבדרך כלל עולים הרבה פחות ממה שהם מחזירים בערך השוק. גופי תאורה חדשים, דלתות, תריסי חלונות וציפוי, כמו גם מטבחים וחדרי אמבטיה מעודכנים, הם גם שיפורים משתלמים.

נפילה בין שיפוצים מבניים וקוסמטיים הם תוספות מרכזיות הדרושות בכדי להביא את הבית בהתאם לשכנותיו, כגון חדר משפחה או חדר שינה שלישי בקהילה בת שלושה חדרי שינה בתים. פרויקטים כאלה בדרך כלל עולים או יותר ממה שהם מחזירים בערך השוק (היוצא מן הכלל הוא הוספת חדר אמבטיה, שיכול להיות שווה פי 2 מהעלות שלו).

לפעמים אפשר לקפל שיפורים קוסמטיים לתיקון מבני כדי להעלות את הערך של מסדר עליון. אם אתה מחליף את הגג, למשל, תוכל להוסיף צוהר בעת ובעונה אחת. או שתוכל להתקין חלון מפרץ שבו יש ריקבון יבש בקיר.

אבל אתה גם לא רוצה לשפר יותר מדי: עבור ערך מכירה מחדש מרבי, שיפוץ של השקעות לא אמור להעלות את ערך הבית שלך יותר על פי ההתאחדות הלאומית של בוני בתים מעל 10 עד 15 אחוזים ממחיר המכירה החציוני של בתים אחרים באזורכם.

במקומות בהם עלויות הדיור עלו באופן משמעותי ומתקרבים לשיא, אפילו רכישת מסגרת עליונה שנראית במחיר סביר עשויה להיות יקרה מדי. עבודת שיפוץ רחבת היקף עשויה להימשך חודשים רבים, אם לא שנים, ואם מחירי הדירות יורדים או נשארים שטוחים במהלך אותה תקופה, אפשר לצאת בסוף הפרויקט עם בית שלא שווה כמעט הַשׁקָעָה.

"אינך יכול לשפר את הדרך החוצה משוק למטה", אומר Inman של HomeGain.com.

עשה זאת בעצמך בכל פעם שאפשר

לא משנה מה נדרש שיפוץ, בדרך כלל זה משתלם ביותר כאשר בעלי בתים נכנסים.

"מסדר עליון מיועד לאנשים שמוכנים לעשות זאת בעצמך, כי זה יכול לחסוך להם הרבה כסף והם יכולים לשמור על להגדיל את ערך הבית בעצמם ", אומר פרננדו סמיאו, סוכן נדל"ן ב- Century 21 Semiao and Associates בלינדהורסט, ניו. ג'רזי.

רבים מלקוחות סמיאו אינם יכולים להרשות לעצמם בית במצב טוב בפרברי ניו ג'רזי אך "יש להם את היכולות לתלות ארונות, לצבוע, לשרוף, להתקין גימור, לבנות חפיסות, להחליף חלונות ואפילו לשים ציפוי ויניל ", הוא אומר.

אם אינך הטיפוס המעשי, היה מוכן להקדיש זמן ניכר-חודשים ואף שנים-לפיקוח קפדני על הקבלנים. אך זכור כי כל הרווחים הכספיים שלך יכולים להימחק אם הפרויקט חורג מהתקציב בגלל טעויות או עיכובים מיותרים.

מימון: מסדר את הכסף

אחד ההיבטים המאתגרים ביותר ברכישת מסדר עליון הוא תשלום עבור השיפוץ. אפשר להבין שלרוב האנשים אין הרבה כסף נוסף לאחר ביצוע המקדמה ותשלום עלויות הסגירה, כך שיכול להיות קשה להמציא כסף נוסף לכיסוי תיקונים או שיפוצים.

לפרויקטים קטנים, חוב בכרטיס אשראי הוא אופציה. שיעורי הריבית גבוהים והריבית אינה ניתנת לניכוי מס, אך אין עלויות מקדמות, כגון דמי שמאות ודמי מקור. ניתן גם ללוות כנגד ערך המזומן בתוכנית פרישה 401 (k), פוליסת ביטוח חיים או תיק מניות. בכל אחד מהמקרים הללו, אין בדיקת אשראי והריביות נמוכות יחסית - בהשוואה לזו של משכנתא טיפוסית - אך שוב, הריבית אינה ניתנת לניכוי מס.

בחירת המימון הפופולרית ביותר לתיקון עליון היא הלוואת שיפוץ, בין אם באמצעות מסגרת אשראי ביתית או משכנתא. בדרך כלל ניתן ללוות קווי הון ביתיים כנגד 90 אחוזים מההון העצמי שיהיה לבעל הבית בבית לאחר השלמת התיקונים והשיפוצים.

לשם המחשה: אם אדם יקנה תיקון עליון של 250,000 $ עם מקדמה של 25,000 $, והבית יהיה שווה 425,000 $ לאחר השיפוץ, לבעל הבית יהיה הון עצמי של 200,000 $. עוד לפני ביצוע העבודה, הלווה זכאי להלוואת הון עצמי של 180 אלף דולר. שיעור הריבית על הלוואת הון דירה זהה בערך למשכנתא, אך רק עד כ -100 אלף דולר ריבית ניתנת לניכוי מס.

יתרון עוד יותר הוא הלוואת שיפוץ הקשורה למשכנתא הראשונה. בדומה לקווי הון, ניתן להלוות הלוואות אלו כנגד שווי הבית לאחר סיום העבודה, אך כמו כל משכנתא, הריבית ניתנת לניכוי מס עד למיליון דולר.

הלוואות שיפוצים מוצעות כמעט על ידי כל המלווים למשכנתאות, כמו גם באמצעות תוכנית HomeStyle של פאני מיי ובית עבודות הבית של פרדי מק! מוצר. למידע נוסף על מימון השיפוץ שלך, כולל פרטים על הלוואות המבוטחות על ידי מנהל השיכון הפדרלי (FHA), ראה משחק הכסף.

סיפור עליון של תיקון: מסיוט לבית חלומות

בינואר 2001 רכשו ג'סי ומארי גוף בית עכשווי בגודל 1,400 רגל מרובע עם נוף למים בסאוסליטו, קליפורניה, תמורת 535 אלף דולר-כשני שלישים משווי השוק. המחיר היה כל כך נמוך מכיוון שבבדיקה נמצאו בעיות בבסיס, בצנרת ובמערכת החשמל, והבית היה זקוק מאוד לצביעה מבפנים ומבחוץ.

המקדמה מיצתה את רוב התקציב של בני הזוג, ולכן הם תכננו קודם כל לבצע עבודות קוסמטיות ועיצוב - להרוס קירות כדי לחדש את שטח המגורים, להכניס מטבח חדש, להתקין ריצוף עץ ולצבוע - לפני שמתמודדים עם המבנה העיקרי משימות.

"החלטנו לגור שם במהלך השיפוץ ולחסוך כסף כדי לבצע את השיפורים הגדולים כמו הקרן בהמשך", אומרת מארי גופ.

אבל רבות מהבעיות לא יכלו לחכות. מטבח חדש, למשל, היה ניזוק כאשר הם כינסו את הבית לביצוע עבודות הבסיס מאוחר יותר. ולא רק שהצינורות והאביזרים ברחבי הבית היו זקוקים לתיקון, אלא שרבים לא עמדו בלספק מספיק לחץ להרחבת רשת האספקה.

כתוצאה מכך, חודשים לאחר שבני הזוג רכשו את הנכס, הקירות והרצפות עדיין נקרעו, הצנרת כובתה ב בחלקים מהבית, הבניין נחסם עד לתקון יסוד, והם פוצצו את כל הכסף שמיועד לקוסמטיקה הראשונית עֲבוֹדָה. "זה היה מדכא," אומר גופ. "חיינו באמצע מה שנראה כמו כל בעיה שאפשר להעלות על הדעת."

גוף מכיר בכך שעשו כמה טעויות. "לא חישבנו כמה כסף יש לנו, וכמה נזדקק לו אם הדברים יהיו גרועים ממה שחשבנו וצריך להתמודד איתם מוקדם יותר ממה שקיווינו".

בשנים שחלפו מאז, הם הצליחו לברוח מהשיפוץ על ידי גירוד המזומנים כדי לעשות דברים כמו שצריך, לוקחים על עצמם את רוב העבודות בעצמם, ושוכרים קבלנים חיצוניים רק בעת הצורך ועובדים בצמוד אוֹתָם.

למרות הכשלונות, לגוף אין חרטות. "זה עלה יותר ממה שציפינו ולקח הרבה יותר מזמננו ומהעבודה ממה שציפינו", היא אומרת. "אבל כשנסיים, בקרוב, זה יהיה בית שעיצבנו, בצורה מושלמת, ששווה הרבה יותר ממיליון דולר. וזה בית החלומות שלנו ".

מחפשים עזרה בתיקונים בבית שלכם? אחריות ביתית מספק כגון מגן הבית האמריקאי יכול לעזור. עיין במדריכים מעמיקים אלה מצוות ביקורות הבית הישן הזה:

• חברות אחריות הבית הטובות ביותר
• סקירות של מגן הבית האמריקאי
• סקירות מועדון הבית של AFC
• בחר סקירות אחריות הבית
• סקירות אחריות על Choice Home