ビーチハウスを買うのはいいですね。 思い切って実行する前に、必ず計算を行ってください。
この記事は、2021年夏号に掲載されました。 このオールドハウスマガジン. 購読方法については、ここをクリックしてください.
長期休暇、週末の休暇、または家族の再会のために別荘を所有することは、これまで以上に魅力的だと感じたことはありません。 パンデミックの前でさえ、歴史的に低い住宅ローン金利と長引く株式市場の回復のおかげで、セカンドハウスの市場は熱くなっていました。 その後、2020年は在宅勤務の時代の到来を告げ、フルタイムのリトリートを兼ねることができる別荘をはるかに魅力的なものにしました。
別荘への憧れは、オフィスや学校が再開されても、すぐに消えることはないでしょう。 「人々は今、仕事から何時間も家を買うのがより快適です」と言います Redfin リードエコノミストのテイラーマー。 「彼らはまだ4日間の週末を取ることができると考えています。 ハイブリッドリモートワークモデルが需要を牽引しています。」
しかし、ウォーターフロント、または山や砂漠へのこのラッシュに参加する前に、潜在的なコストを理解する必要があります。
リソースを評価する
貸し手はセカンドハウスをよりリスクの高い賭けだと考えています。あなたはいつもそこにいて物件を監督しているわけではありません。 さらに、のチーフファイナンシャルアナリストであるGregMcBride氏は次のように付け加えています。 バンクレート、「それはあなたの頭の上の屋根ではないので、事態が悪化した場合にデフォルトになる可能性が高くなります。」 その結果、おそらく20〜30パーセントを下げる必要があります。 あなたの金利も1パーセントポイント高くなる可能性があります。
あなたがあなたの主な家の住宅ローンに支払うのと同じくらい低い率を得るには、あなたはその高い頭金、高い クレジットスコア（740以上）、およびすべての住宅支払いをカバーするのに十分な収入-あなたの28パーセント以下 所得。 年間の一部を借りるために家を購入している場合でも、貸し手はローンを承認するときにその現金のクレジットを提供しません。
すべてのコストを計算する
住宅ローンの支払い以外に、住宅所有に伴う他のすべての費用（保険、固定資産税、保守、修理）を考慮する必要があります。 あなたの主な家が正確な基準点であると思い込まないでください。
住宅所有者保険は、あなたが予想するよりも費用がかかることが判明する可能性があります。 一つには、保険会社は家が時間の一部で空いていることを考慮に入れています。 中央警報システム、フロントドアカメラを設置することで、そこにいないことを補うことができます。 漏水および熱センサー、およびその他の監視技術は、戦略担当ディレクターのJanetRuiz氏は述べています。 でのコミュニケーション 保険情報協会. 「テクノロジーを活用して、保険費用を抑えることができます。」
より大きな問題は、海や森の眺めかもしれません。 「人々は災害が発生しやすい美しい場所でセカンドハウスを購入する傾向があります」とルイスは言います。 また、ハリケーンや山火事などの自然災害が頻繁に発生する地域では、保険会社はより多くの料金を請求する可能性があります。 水域の近くで購入すると、水位上昇による被害をカバーするために洪水保険を購入する必要があるかもしれません。
固定資産税も継続的な費用であり、2017年の税制改革により、州税と地方税の控除額が10,000ドルに制限されたため、その一部またはすべてが税控除の対象にならない可能性があります。 2番目の住宅ローン（最大750,000ドル）の利息は、上限まで、引き続き適格です。 もう1つの税金のねじれ：家を売却するときは、最初に主たる住居にしない限り、利益全体に対して税金を支払う必要があります。
最後に、メンテナンスと修理のコストを無視しないでください。 毎年の予算額に関する一般的な経験則には、家の価値の1〜3％と、住みやすいスペースの1平方フィートごとに1ドルが含まれます。
それを金儲けと考えてください
そこにいないときに別荘を借りる予定がある場合、別荘を購入する経済性は変わる可能性があります。 「Airbnbやその他のバケーションレンタルサイトの台頭により、人々が別荘を借りたいと思うことを知っているので、別荘を購入するリスクが低くなりました」とマーは言います。 注意点の1つは、地域の住宅が地元の人々にとって手ごろな価格になりつつあることを懸念する多くの休暇の町が、短期賃貸に制限を課していることです。 書籍に記載されている法律と保留中の法律を確認してください。
家を1年にわずか14日以内で借りる場合（主要なイベントを開催する場所での便利なオプション）、その収入に1ペニーの税金を支払う必要はありません。 14日を超えると、税務状況はさらに複雑になります。 賃貸収入を申告する必要がありますが、広告、財産管理費、住宅ローンの支払い、修理とメンテナンス、ユーティリティなど、多くの費用を差し引くこともできます。
あなたが一年の家の一部を使用し、他の時間にそれを借りるとき、数学はよりトリッキーです。 「費用を分割し、そこで過ごす時間に比例して控除する必要があります」と税務専門家のリサ・グリーン・ルイスは言います。 あなたがそれを維持または賃貸する仕事に「積極的に参加する」ならば、あなたはあなたの経常利益から毎年最大25,000ドルの不動産損失を差し引くことができるかもしれません。
年間合計14日以上借りると保険料が上がる可能性がありますのでご注意ください。 その場合、フローターまたはライダーを追加する必要があるかもしれません。 一部の保険会社は家主の方針を要求するかもしれません。 何をするにしても、保険会社から自分がしていることを隠さないでください。 入居者のことを黙っていると、被害がカバーされない場合があります。 ルイスが言うように、「オンラインリスティングを使用すると、保険会社は賃貸している金額を簡単に追跡できます。」
専門家の助言
「別荘を借りることは、収入を得ており、主たる家よりも多くの控除を受けることができるため、有利な場合があります。」 —Lisa Greene-Lewis、公認会計士および税務専門家、 TurboTax
あなたの財政計画は何ですか？
別荘の価格がどれだけ上昇しているかを見ると、それを購入することは良い投資だと思うかもしれません。 しかし、休暇の町の住宅価格は他の市場よりも不安定であり、経済と株価に敏感です。 「通常、市場が落ち込んでいるときは休暇エリアで後退が見られます」とRedfinのTaylorMarr氏は言います。
公認ファイナンシャルプランナー ルイス・バラハス 厳密に賃貸物件でない限り、投資ポートフォリオの別荘は考慮されません。 「それをもっと売るというのは幻想です」と彼は言います。 さらに、投資はあなたにお金をかけるのではなく、現金をもたらすべきです。 「毎年出て行くお金を見ると、それは投資ではありません」とバラハスは言います。 「それは贅沢です。」
財政計画全体を見直して、別荘を購入しても軌道に乗らないことを確認してください、と彼はアドバイスします。 「しかし、経済的自立と退職を目指す計画に従っているのであれば、先に進んで夢の家を購入してください。」
