リノベーションの投資収益率：最高の価値を持つプロジェクト

これは、家のリフォームに着手したことのある人が直面する根本的な問題です。家を売ったときにお金を取り戻す可能性はどのくらいありますか。 簡単な答えはありません。購入者が喜んで支払う金額は多くの要因に依存するためです— プロジェクトの選択からあなたが使用する材料、あなたの他の家の価値まですべて 近所。

ただし、改善の価値についてある程度理解しておくことが重要です。 あなたがあなたの家を愛し、長い間そこに住むことを計画しているので、あなたが取り戻すことを望むことができるより多くを投資したいなら、それは問題ありません。 ただし、次のガイドラインを考慮してください。そうすれば、芝生に売り出し中の看板を貼るときに、不快な驚きを避けることができます。

どのような家の改善が最高の利益をもたらしますか？

すべての改造プロジェクトが同じように作成されているわけではありません。 キッチン、バス、ファミリールーム、またはマスタースイートのアドオンは、投資収益率が最大になります。

いくつかの一般的な住宅改修プロジェクト後の1年後の平均ROIの内訳は次のとおりです。

より多くを費やしても、必ずしもより高いリターンを意味するとは限りません

「家を買う人はまず台所と風呂を見る」とハーバード大学の住宅研究合同センターの先物改造プログラムのディレクターであるカーミット・ベイカーは言う。 したがって、これらの部屋はやり直すのに最も費用がかかる可能性がありますが、自分で支払う可能性が高くなります。 ファミリールームやマスタースイートなどの部屋を追加することも、転売時にうまくいく傾向があります。家が大きいほど価格が高くなります。

スペクトルの反対側では、スイミングプールはコストを返すことはほとんどありません。 買い手は、彼らがメンテナンスと考えるものを手に入れるためだけに家のためにもっと砲撃することをいとわない わざわざ。 同じ理由で、ホームオフィスは低収益になる傾向があります。仕事用に設計された部屋を望んでいるのはほんの一握りのバイヤーだけです。 （このように考えてください：あなたがトップダウンを決して置くつもりがなかったならば、あなたはコンバーチブルにどれくらい高い保険料を払っても構わないと思いますか？）

キッチンリフォームROI

また、プロジェクトが高額であるからといって、それがより多くの利益をもたらすとは限りません。 多くの場合、小さな改善が大きな利益を生む可能性があります。 Remodeling誌のコスト対価値の年次分析によると、 キッチンの「フェイスリフト」 —塗装、表面の再仕上げ、およびアプライアンスのアップグレード—は、完全な再設計以上のものを返します。

支出を減らすための鍵は、賢く使うことです。 「2万ドルをキッチンで慎重に使うと、100万倍も見栄えが良くなります」と調査を監督するリフォームのシニアエディター、ジム・コーリーは言います。 「デザインと製品の選択が重要です。」

リフォームは良い投資ですか？

あなたの改造の仕事がほとんどのバイヤーにとって魅力的な改善であるときでさえ、あなたの好みだけに行われたならば、それはほとんど価値を追加しません。 「家の中に猫やネズミの形をした部屋が欲しいかもしれませんが、それを欲しがっている買い手を見つけることができますか？」 全米住宅建設協会の研究責任者であるゴパル・アルワリアは言います。 「いつか売らなければならないだろうと心の奥底で考えなければならない。」

たとえば、職人の宝石に住んでいて、ファミリールームの追加に取り組みたい場合は、元のルックアンドフィールと調和したデザインを維持します。 それは天井の高さだけでなく、窓やモールディングのスタイルにも当てはまります。 「あなたは家の完全性を失いたくないのです」とイリノイ州エバンストンの不動産業者であるボビー・チャシンは言います。 「家の裏に大きな箱を置くと、全体の外観が損なわれます。」

同じことが小さなプロジェクトにも当てはまります。 たとえば、キッチンキャビネット、カウンタートップ、フローリングを選択するときは、クラシックまたはニュートラルな色とスタイルを目指します。 「数年前、暖炉の紫色のグラウトに合う紫色のキッチンを欲しがっているクライアントがいました」と、メリーランド州ベセスダの改造業者であるマークスコットは言います。 スコットはそれに対して激しく反論したが、住宅所有者は彼女が一生家にとどまるつもりであると主張した。 そのような約束をすることができない場合は、他の誰かがあなたのユニークでファンキーな選択にお金を払うことを期待しないでください。

再販価値とROIに影響を与える5つの要因

1. 近所

ケビンとジュリアン・ウォーレンが1950年代の牧場の家のキッチンを改造するために42,000ドルを費やす前は、家はおそらく約150,000ドルの価値がありました。 しかし、彼らの場所であるミシガン州グランドラピッズのフォレストヒルズセクションは、改善が賢明な賭けであるという自信を彼らに与えました。 「これは学校にとって高級な地区です。 誰もがこのエリアに入ろうとします」とケビンは言います。

さらに良いことに、ウォーレン夫妻の家は20万ドル程度の価値のある物件に囲まれています。 つまり、地元の市場から値を付けていないということです。これは、リフォームプロジェクトで非常に重要な考慮事項です。 「家が10万ドルの近所にあるときに、家の価値が30万ドルになるような仕事をするつもりですか？」 アリゾナ州フェニックスの不動産業者であるイスラエル・ラモスに尋ねます。

「近所の上限を超えないでください。そうしないと、お金を取り戻すことができません。」 あなたの家のように コストはあなたの近所と一致している必要があります、あなたの改善はあなたの価値と一致している必要があります 家。 シアトルで、不動産業者のKay Rigleyは最近、元クライアントが2つの改造に90,000ドルを費やしたことを発見しました。 バスルーム、床暖房とイタリアンタイルを完備。 「私は、 『あなたが最初に私に話しかけていたらよかったのに』と言いました」と彼女は言います。 彼らが財産に支払ったものと他の改善の間で、所有者はリグレーがせいぜい45万ドルの価値があると見積もる家に50万ドル以上を費やしました。

2. 領域

あなたが住んでいる国のどの部分がいくつかの改造の決定に影響を与えます。 たとえば、南部では北東部よりも労働力が安くなる傾向があります。 調査では、同じマスターベッドルームスイートの価格をケンタッキー州ルイビルで59,401ドル、ニューチェスターで73,814ドルとしています。 ヨーク。

地域の要因も需要に影響を与えます。 どこのバイヤーも、おそらく新しい設備の整ったファミリールームを気に入るはずです。 しかし、暖炉は南部よりも北部の方が売れ行きが良く、デッキは温暖な気候でより多くの価値をもたらします。 厳格なルールはありませんが、地元のトレンドを監視することは、あなたの選択がハウスハンターにアピールすることを確実にするための良い方法です。

3. 市場

地域の違いが実際に作用するのは不動産市場です。 住宅の需要が非常に高い場合、買い手はあなたの改善に対してもっとお金を払っても構わないと思っているでしょう。 ベセスダのビルダーであるスコットは、最近、拡張されたキッチン、朝食ルーム、勉強のために300,000ドルを請求したと言います。これは、彼がこれまでに行った1平方フィートあたりの最も高価な改修です。 しかし、昨年、さらに大きな家を購入したとき、夫婦はお金を取り戻しました。 「ワシントンD.C.周辺では、ミズーリ州とは大きく異なります」とスコット氏は述べています。 「人々はここにいるために非常に多くのお金を支払われます。」

ただし、注意してください。 強い市場でも、過剰に改修することができます。 カリフォルニア州オークランドの不動産ブローカーであるブレットワインスタインは、ベイエリアの住宅ブームを乗り越えてきました。 価格は高止まりしているものの、「昨年、誰かが提示価格を20万ドル上回った場合、市場が真っ赤になったときに購入した。 したがって、キッチンのリフォームに60,000ドルを費やしたい場合は、そのお金を取り戻すためにもう少し長くそこに住む必要があります。」

4. タイムライン

ワインスタインが指摘するように、家に長く滞在すればするほど、費用を回収できる可能性が高くなります。 住宅価格が年に約5％上昇すると、あなたの支出は最終的には不動産の価値の上昇に吸収されます。 （さらに、それらの年のリノベーションを楽しむことができます。）いくつかの注意点：価格を上げなければならないという自然法則はないので、その年次の上昇に過度に依存しないでください。 そして、時には人生がカーブを投げることがあり、あなたは予想よりも早くあなたの家を市場に出す必要があるかもしれないことを覚えておいてください。

一部のプロジェクトでは、時間もあなたに不利に働きます。 「文体的な減価償却があります」とハーバードのベイカーは言います。 「今ではすべての流行は壁をノックダウンして大きな部屋を作るためのものです。 しかし、今から10年後、必ずしもそうとは限らないかもしれません。」キッチンとバスルームは特に 夢の家でアボカドグリーンの電化製品を発見したことのある人なら誰でもわかるように、時代遅れに見えます あなた。

5. 隠された費用と問題

プロジェクトがそれ自体で報われると思うが、かろうじて、あなたに対してバランスを崩す何かに備えてください。 家のリフォームには「隠れた」費用がたくさんあります。プロジェクトに計画よりも時間がかかる場合の追加費用。 アスベスト試験または熱損失計算のための専門家の料金。 ホームエクイティローンの毎月の利息支払い。 新しく改良された家が再評価されるときにあなたが支払わなければならないかもしれないより高い固定資産税は言うまでもありません。

すべてが言われ、行われるとき、ほとんどの専門家は反対するように助言します 投資としての住宅改修. 確かに、あなたが費やすものについて賢くしてください。 しかし、新しいデッキは投資信託ではありません。 不動産業者のChasinは、宿題を終えたら、何が欲しいか、何ができるかに基づいて決定を下すことを提案しています。 「私は夫が早期退職したリストを持っていたので、彼の妻は彼に5万ドルで非常に高価なホームオフィスを置くように説得しました。 最終的に彼らはフロリダに引っ越しました、そして彼らはそのホームオフィスからお金を得ませんでした」とChasinは言います。 「しかし、彼女は気にしませんでした。 それは彼を幸せにしました。」

プロジェクトによる回収

1980年代半ば以降、Remodeling誌は、全国の住宅リフォームプロジェクトのコストと価値を毎年分析してきました。 さまざまな地域の不動産業者や鑑定士に投票することで、編集者はどのくらいの金額を決定します プロジェクトの完了にかかる費用と、それらの改善が1年間の住宅の販売価格にどの程度追加される可能性があるか 後で。 レポートは、主題の最も権威のある研究と広く考えられています。 しかし、調査を担当する編集者のジム・コリーでさえ、それはこれまでのところしか進んでいないことを認めています。 「私たちは私たちの研究でベンチマークを提供します」と彼は言います。 「ケースは個別に決定する必要があります。」

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