ローカルコードは複雑になる可能性があり、それらに違反するとコストがかかります。 住宅所有者がゾーニングの煩わしさから身を守る方法は次のとおりです。
マサチューセッツ州クインシーの小さなコミュニティでは、ゾーニングマニュアルは80ページ近くのシングルスペースタイプで実行され、200以上の個別のルールが含まれています。 それは珍しいことではありません。ほぼすべての町で、ゾーニング規制は地元の電話帳と同じくらいの厚さのボリュームを満たしています。 いくつかは、商業、工業、および住宅ゾーンを確立する広範な土地利用条例を扱っています。 他の人は、たくさん建てることができる家のサイズやタイプを指示します。 しかし、ほとんどの場合、私道の急勾配から、家に許可されているキッチンの数まで、細部までカバーしています。
ゾーニング規制の膨大な数と特異性には正当な理由があります。 慎重に作成された一連のルールにより、都市のスプロール現象や過剰開発を防ぐことができます。 また、コミュニティの特徴を維持したり、歴史的な家が元の状態で生き残ることを保証したりすることもできます。 場合によっては、ゾーニング規制は、新しい産業、より多くの小売店、およびより大きな課税基盤を引き付けるように設計されています。 しかし、ゾーニング規則のウェルターは、疑いを持たない住宅所有者を簡単につまずかせる可能性があります。 「存在を知らなかったゾーニング法に驚いた人は少なくありません」と、テキサス市のゾーニング法の著者であるジョン・ミクソンは述べています。 「そして、それはしばしば高価な驚きです。」
ルールを破るコストが高い
クレア・エドワーズは、昨年テキサス州コリービルにある1920年代のコテージを修理したときに、ゾーニング違反がどれほど高額になる可能性があるかを学びました。 115,000ドルで、2ベッドルームの場所はお買い得でした。 エドワーズはすぐにポーチの修理を含む改善にさらに75,000ドルを投資しました。 キッチンを更新し、会計の本部として使用する予定だった部屋を改造しました 仕事。 しかし、彼女が自分のサービスを宣伝しようとしていたとき、彼女は地域のゾーニングコードが 彼女が自分のビジネスに専念でき、管理スタッフを雇用することを禁止した平方フィート 家。 その結果、エドワーズはホームオフィスをクライアントの会議に使用する小さなスペースに縮小し、2番目の賃貸を余儀なくされました。 月額1,000ドルの費用で、アシスタントのためのオフィス—彼女が電話、ファックス、および コンピューター。 「これは本当に大変なことから経済的な悪夢になりました」と彼女は言います。
より一般的には、住宅所有者は、家の外観や物件の使用方法を変更しようとすると、ゾーニング規則に違反します。 住宅所有者が高すぎる柵を建てる場合など、意図せずに違法な変更が行われることがあります（たとえば、カリフォルニア州サンマテオでは、通りに面した柵の高さはわずか3フィートです）。 また、必要な建設許可を取得しないことで、地下室にアパートを追加するなど、目立たないゾーニング違反を隠そうとする場合もあります。 または、承認されたプロジェクトを変更する可能性があります。たとえば、セットバックラインを数フィート超えて追加を延長したり、境界を構築したりして、町の検査官が気付かないことを期待します。 地元のゾーニング当局が見つけることができる方法はいくつもあるので、そのような動きは危険である可能性があります。 隣人が違反を報告したり、査定人が税務記録を更新するために訪問中にそれを叩いたり、家が売却されたときの定期検査中に気づいたりする可能性があります。 しかし、許可されていない改善が発見されたとしても、それを取り壊さなければならない可能性があり、作業が完了するまで毎日罰金が科せられる可能性があります。 そして注意してください：前の所有者が変更を加えたとしても、あなたが物件を購入した後にそれが発見された場合、あなたはその結果を負担します。 「失った改善のコスト、解体のコスト、および罰金を追加すると、次のことができます。 簡単に数千ドルを稼ぐことができます」とデンバー大学のエドワード・ジーグラー教授は言います。 法の。
ゾーニング分散の取得
住宅所有者がゾーニングコードに違反するリフォームを行う唯一の合法的な方法は、規則の変更または放棄を取得することです。 一般的に、住宅所有者は、地元のゾーニング委員会に申請書を提出することでこれを行うことができます。 隣人はまた、書面または公開会議で、改修に関する彼らの見解を提示するように通知され、招待されなければなりません。 ほとんどの場合、住宅所有者は建築家や請負業者の助けを借りずにこれを処理できますが、プロジェクトへのあらゆる課題に説得力を持って対応する準備をする必要があります。 異議はさまざまな理由で提起される可能性があります。 よくある不満は、差異を認めると、近所の人格が変わったり、資産価値に悪影響を及ぼしたり、地元の子供たちの安全を脅かしたりすることです。
たとえば、私道を数フィート広げたり、私道の表面をアスファルトから砂利に変更したりするなど、プロジェクトが無害に見える場合でも、例外は簡単には発生しません。 「所有者がゾーニング規則を順守することを妨げる困難を証明できない限り、 差異は確かに確実なものとはほど遠い」とクインシーのゾーニング施行であるウォルター・ホワイトは言う 役員。 ほとんどのゾーニングボードは、住宅所有者が変更を加えることができないと重大な個人的または経済的困難を引き起こすことを実証できる場合にのみ、1つを付与します。 たとえば、誰かがその上に家を建てようとしてたくさん購入し、その後すぐに町が間口を変える場合 プロジェクトを数フィート違反させるような要件の場合、ゾーニング委員会はおそらく 分散。 一方、平屋建ての区画にある通りに2階を建てたい住宅所有者 家は彼の成長する家族には小さすぎるので家は地元に勝つ可能性が低いです 役人。
ゾーニングコードが予期せず変更された場合
住宅所有者がゾーニング規則を厳守している場合でも、近隣や町の規則が予期せず変更された場合、住宅所有者は苦しむことがあります。 それが、3年前に娘と婿の近くにいるためにテキサス州のコロニーに引っ越したリンダモリスに起こったことです。 彼女は森に囲まれた開発で真新しい家を購入しました。 不動産業者は、町が周辺の不動産を公園に変えることを計画していると彼女に言いました。 それが起こらなかったとしても、その地域はビジネス用にゾーニングされていたので、モリスは最悪の場合、隣人のために小さなショッピングセンターや専門の複合施設があるかもしれないと考えました。
彼女は結局隣人を手に入れました—しかし彼女が望んでいたタイプではありませんでした。 昨年12月、コロニー市議会はモリス通りに隣接する土地のゾーニング変更を承認しました これにより、開発者は軽工業用の製造および倉庫用に15の建物を建設できます。 使用する。 間もなく、道路は混雑し、近所は騒がしくなり、さらに悪いことに、モリスは「私の家の価値は下がるでしょう。 この家は私の引退車両になるはずだった」と語った。
隣接するゾーニングの変更から完全に保護するために家を購入する前に何もすることはできません プロパティが、将来のバイヤーがの将来の方向性についてのヒントを探すことができるいくつかの場所があります 地域。 手始めに、住宅所有者は、見ている物件のゾーニング規則を確認しながら、近隣地域を対象とする条例も確認する必要があります。 土地が馬の農場として使われているからといって、それが合法的に、例えばショッピングプラザを保持できないという意味ではありません。 さらに、住宅購入者は、自治体の総合計画がある場合はそれを読む必要があります。 それは、町が最終的に、 現在ゾーニングされている農業、または近隣の端を工業と小売が混在するエリアに変える 使用する。 「ほとんどの場合、町の未来はマスタープランで伝えられています—それが傾いているかどうか 工業開発、歴史的または農業的保護、または住宅開発」とクインシー執行局は述べています。 白い。
これらの予防策を講じた後でも、予期しないゾーニングの変更が彼らにお金や頭痛の種をもたらすことを住宅所有者がまだ見つけている場合、彼らができることがもう1つあります 「できるだけ多くの人を集めて、できるだけ大声で叫んでください」と、ハワイ大学リチャードソン法科大学院のデビッド・カリーズ教授は言います。 再ゾーニングを停止できない場合でも、譲歩を勝ち取ることができます。 たとえば、モリスの近所の組織は、開発者に250フィートの 家と倉庫の間の緩衝材としての森と近くの木々の林分を乱さないための森 クリーク。 開発者はまた、工業団地に入る道路をふるいにかけるために生け垣や樹木を植えることを約束しました。
すべてのゾーイングの問題に繰り返し発生するテーマが1つあるとすれば、それは準備することです。これは、物件の快適さと価値を維持するための最も効果的な戦略です。 専門家によると、無知は間違いを犯すための最悪の言い訳です。 「ゾーニングに関しては、住宅所有者には権利があります。しかし、彼らはそれらを知るために積極的な行動を取る必要があります」とCalliesは言います。
家を買うときに何を探すべきか
将来の購入者は、ゾーニング関連の問題から身を守るために、これらの簡単な手順のいずれかを実行できます。
•販売者に、販売契約に、作成する前に必要な許可を取得することを保証する条項を追加するよう依頼します。 プロパティの改善—そしてそれらはこれらの改善に関係する将来の罰金に責任があること。
•弁護士を雇って、プロパティのすべての許可された使用法と、考えている特定の変更の合法性を調査します。 これには約500ドルの費用がかかる可能性がありますが、爬虫類を飼うことを計画している場合、またはガレージの上に別のアパートを建設することを計画している場合は、少なくともあなたは？ 許可されているかどうかを事前に知ることができます。
•独自の検索を実行します。 町の建築部門とゾーニングオフィスでは、事前の建設許可とプロパティの許可された使用法を調べることができます。 ただし、注意点が1つあります。町の役人の言うことを常に信頼できるとは限りません。 そして、彼らがあなたに間違った情報を与えたかもしれないという事実は、あなたがゾーニング委員会とトラブルを起こした場合の防御ではありません。 最新の情報を受け取っていることを確認してください。すべての町がゾーニングコードブックの更新に熱心に取り組んでいるわけではありません。 新しい修正は、提出されるのを待っているどこかの受信箱にあるかもしれません。 不十分なファイリングクラークから保護するための絶対確実な方法はありません。 ただし、少なくとも、地図とコードブックで日付を確認し、1年以上経過している場合は、ゾーニング委員会のメンバーに電話して、最近の改訂がないかどうかを確認してください。
