家の一部または全部を貸し出したいですか？ よくある落とし穴を回避する方法を次に示します。
おそらく、あなたは古い家族の家を受け継いでいて、それを手放す準備ができていません. たぶん、あなたの大人の子供は、ガレージの上にアパートから引っ越したばかりです. または、年に 1 か月だけ使用するビーチ ハウスを現金化したいと考えています。
多くの理由で、パートタイムの家主、約束と危険に満ちた企業になることを考えているかもしれません。 財政的には、正しくしなければならないことがたくさんあります。 前もって：新しい家主が陥るいくつかの一般的な罠と、それらを回避する方法.
家を借りるための 3 つのヒント
持ち込む以上の出費を避ける
当たり前ですね。 それ以上ではないにしても、費用を賄うのに十分な家賃を集めたいと考えています。 維持費には、固定資産税、保険、メンテナンス、修理、住宅ローンの支払い、および場合によっては財産が含まれます マネジャー。
もちろん、住宅ローンがなくなった場合、損益分岐点ははるかに簡単になります。 しかし、それでも、正しい計算を行うのは難しい場合があります。 ペンシルバニア州ポッツタウンの認定ファイナンシャル プランナー (CFP) であるジリアン マッカーシーは、次のように述べています。 マッカーシー氏は、集めた家賃の 10% を維持費として取っておくことを提案しています。 そして、潜在的な欠員をカバーするために、収集する家賃の見積もりを5％削減します.
あなたの敷地内にある別荘やアパートの場合、利益を上げることはそれほど重要ではないかもしれません。 ニューヨーク州メルビルの CFP であるショーン・ギャラガーは、「家賃が自己負担額の一部を相殺するのに役立つだけだとしても、家を快適に借りることができる限り、それは勝利です」と述べています。 売却する前に数年間家を保持している場合は、損益分岐点で十分な目標になる可能性があります.
残りの財政を危険にさらさないでください
住宅所有者保険は、災害や軽微な事故からあなたの財産を保護しますが、見知らぬ人があなたの家に滞在することは、さらに大きなリスクをもたらします. たとえば、入居者が事故を起こした場合、結果として生じた損害を個人的に負うことになる可能性があります。
短期レンタルの場合、住宅所有者保険で十分かもしれませんが、保険会社は補償範囲を拡大することを望んでいるかもしれません。 長期の賃貸の場合は、おそらく家主または賃貸契約が必要になります。 標準的な住宅所有者保険よりも約 25% 高くなりますが、損害を受けた家が空き家になっている間の収入の代替など、他の機能が追加されます。 アンブレラ ポリシーでは、壊滅的な事故が発生した場合の賠償責任範囲が大幅に拡大されます。
財政を最大限に保護するために、専門家は賃貸住宅を有限責任会社 (LLC) に入れることをお勧めします。特に、相当な資産がある場合はそうです。 「あなたが所有する家で何かが起こると、テナントはあなたを個人的に追いかけることができます」とギャラガーは言います. 「財産をLLCに入れることで、あなたを守ることができます。」 オンラインで作成するには、州への提出費用を含めて数百ドルかかりますが、弁護士を雇った方がよいと彼は付け加えます。 状況の複雑さによっては、3,000 ドル以上かかる場合があります。
「それは常に数字を実行することに帰着します。 見積もりは現実的かつ保守的に行い、「6 か月間借りられなかったらどうするか」などの仮定のシナリオを実行して、費用を確実にカバーできるようにします。」 CATHERINE VALEGA、CFP、Green Bee Advisory、マサチューセッツ州ウィンチェスター
トリッキーな税法をマスターしてください
家を 15 日以上賃貸するとすぐに、所得税の請求書が発行されます (毎年 14 日間の賃貸は非課税です)。 住宅ローンの支払い、固定資産税、保険、修理、および専門家の費用はすべて控除可能です。
また、減価償却費を控除することもできます。これは、基本的に家の価値から土地を差し引いたもので、27.5 年間に広がります。 ただし、いくつかの控除に注意する必要があります。 たとえば、控除対象の修理と控除対象外の改善は、あいまいな領域になる可能性があります。 フロリダ州ベロビーチの公認会計士で上級税務ストラテジストのトム・ギブソン氏は、「屋根にパッチを当てることと交換することの違いです」と述べています。
難しさを増すのは、家を一年の一部を使用し、それ以外の時間に貸し出す場合です。 物件を年間 14 日以上賃貸し、その年の一部に住んでいる場合は、 不動産が賃貸されている日数に基づいて控除額を合計日数に基づいて按分する 使用済み。 テナントの広告などの直接費用は全額控除できますが、メンテナンスと保険は按分する必要があります。 「成功の鍵は、本当に良い記録を残すことです」と、米国公認会計士協会の Henry Grzes は言います。
おそらく、経常利益から賃貸損失を控除することはできません。 賃貸収入は受動的収入とみなされ、他の受動的収入に対してのみ控除できます。 プロの不動産投資家は損失を差し引くことができますが、資格を得るには年間 750 時間以上、または週に約 15 時間、物件を積極的に管理する必要があります。 「理想的には、レンタルに週に 15 時間も費やしたくありません」と Grzes 氏は言います。 「素晴らしいテナントがいて、仕事が少ないほうがいい」
あなたは助けを雇うべきですか？
これはおそらく家主がしなければならない最大の決定です。
マサチューセッツ州ウィンチェスターの CFP である Catherine Valega は、次のように述べています。 「面倒なことをする準備はできていますか？ そうでない場合は、プロパティマネージャーに支払うのが理にかなっているかもしれません。」
物件の管理を人に任せることで、テナントの審査、賃貸借契約の作成、家賃の徴収、メンテナンス要求の処理などの面倒な作業をオフロードできます。 しかし、家賃収入の約 10 パーセント、あるいはそれ以上を支払うことができます。
一人で行く場合は、レンタルに関する現地のルールを調査する必要があります (より多くの町がレンタルに制限を追加しています)。 短期賃貸を思いとどまらせる）、入居予定者の身元調査を実施し、リースを作成し、対処する 修理します。 「あなた自身の不動産管理者になる場合は、20分でそこに着くことができるように、十分に近い物件を選択してください」とValega氏は言います. 州ごとにテナント保護法が異なるため、弁護士にリースの起草を依頼することをお勧めします。
スクリーニングについては、オンライン サービスに約 50 ドルを支払って、財政問題、犯罪歴、および以前の立ち退きをカバーするレポートを実行できます。 McCarthy 氏は、入居者を選別するプロセスを決定し、それを守ることが重要だと付け加えています。
「スクリーニングの目的は、立ち退きの可能性を回避することです。これは双方にとって恐ろしい経験です」と彼女は言います。 「トラブルに巻き込まれるのは、プロセスがあるのにアドリブをするときです。」
