ადგილობრივი კოდები შეიძლება გართულდეს და მათი დაცვა ძვირი ჯდება. აქ არის გზები სახლის მესაკუთრეებს შეუძლიათ დაიცვან თავი უბედურების ზონირებისგან.
მასაჩუსეტსის ქუინსის პატარა საზოგადოებაში ზონირების სახელმძღვანელო აწარმოებს თითქმის 80 გვერდს ერთჯერადი ტიპით და შეიცავს 200-ზე მეტ ცალკეულ წესს. ეს არ არის უჩვეულო: თითქმის ყველა ქალაქში, ზონირების წესები ავსებს ტოლს, როგორც ადგილობრივ სატელეფონო წიგნს. ზოგი ეხება მიწის გამოყენების ფართო დებულებებს, რომლებიც ქმნიან კომერციულ, სამრეწველო და საცხოვრებელ ზონებს. სხვები კარნახობენ სახლის ზომას ან ტიპს, რომლის აშენებაც შესაძლებელია ბევრზე. მაგრამ უმეტესობა ეხება მცირე დეტალებს, დაწყებული ბილიკიდან დაწყებული, დაწყებული სახლის სამზარეულოთი.
არსებობს კარგი მიზეზები ზონირების წესების დიდი რაოდენობისა და სპეციფიკისთვის. საგულდაგულოდ შემუშავებული წესების კომპლექტს შეუძლია ხელი შეუშალოს ურბანული გავრცელების და გადაჭარბებული განვითარების. მას ასევე შეუძლია შეინარჩუნოს საზოგადოების ხასიათი ან უზრუნველყოს, რომ ისტორიული სახლები გადარჩეს პირვანდელ მდგომარეობაში. ზოგიერთ შემთხვევაში, ზონირების რეგულაციები შექმნილია ახალი ინდუსტრიის, მეტი საცალო მაღაზიის და უფრო დიდი საგადასახადო ბაზის მოსაზიდად. მაგრამ ზონირების წესების მდუღარეობა ადვილად შეაწუხებს სახლის უიმედო მფლობელებს. ”რამდენიმეზე მეტ ადამიანს გაუკვირდა ზონირების კანონი, რომელიც მათ არ იცოდნენ, რომ არსებობს”, - ამბობს ჯონ მიქსონი, ტეხასის მუნიციპალური ზონირების კანონის ავტორი. "და ხშირად ეს ძვირადღირებული სიურპრიზია."
წესების დარღვევის მაღალი ღირებულება
კლერ ედვარდსმა შეიტყო, თუ რამდენად ძვირი შეიძლება იყოს ზონირების დარღვევა, როდესაც მან გასულ წელს 1920 -იანი წლების კოტეჯი ააგო კოლევილში, ტეხასის შტატში. 115 000 დოლარად, ორი საძინებელი ადგილი გარიგებული იყო. ედვარდსმა დაუყოვნებლივ ჩააბარა 75,000 აშშ დოლარი გაუმჯობესებაში, მათ შორის ვერანდის შეკეთებაში, სამზარეულოს განახლება და ოთახების გადაკეთება, რომლის დაგეგმილი იყო მისი აღრიცხვის შტაბის გამოყენება ბიზნესი. მაგრამ როდესაც ის აპირებდა თავისი სერვისების რეკლამირებას, მან შეიტყო, რომ ადგილობრივი ზონირების კოდები ზღუდავდა კვადრატული მეტრი, რომელიც მას შეეძლო მიეძღვნა თავისი ბიზნესისთვის და აუკრძალა ადმინისტრაციული პერსონალის დასაქმება სახლში შედეგად, ედვარდსმა შეცვალა თავისი სახლის ოფისი პატარა სივრცეში, რომელსაც იგი იყენებს კლიენტებთან შეხვედრებისთვის და იძულებული გახდა მეორე იქირავა ოფისი მისი თანაშემწეებისთვის, თვეში $ 1,000 - რომ აღარაფერი ვთქვათ $ 5,000, რომელიც მან დახარჯა ტელეფონებით, ფაქსით და კომპიუტერები. ”ეს მართლაც დიდი გარიგებიდან ფინანსურ კოშმარად გადაიქცა”, - ამბობს ის.
უფრო ხშირად, სახლის მეპატრონეები ეწინააღმდეგებიან ზონირების წესებს, როდესაც ცდილობენ შეცვალონ თავიანთი სახლის იერსახე ან ქონება. ზოგჯერ უკანონო შეცვლა ხდება უნებლიედ, როგორც მაშინ, როდესაც სახლის მეპატრონე აღმართავს ძალიან მაღალ ღობეს (მაგალითად, სან მატეოში, კალიფორნია, ქუჩისკენ მიმავალი ღობეები შეიძლება იყოს მხოლოდ 3 ფუტის სიმაღლე). სხვა დროს, ადამიანებმა შეიძლება შეეცადონ დაიმალონ ზონირების ნაკლებად თვალსაჩინო დარღვევები, როგორიცაა სარდაფში ბინის დამატება, მშენებლობის საჭირო ნებართვის მოპოვების გარეშე. ან მათ შეუძლიათ შეცვალონ დამტკიცებული პროექტი - ვთქვათ, გაფართოება რამდენიმე ფუტით უკუსვლის ხაზზე, ან შენობის საზღვარი - და იმედოვნებენ, რომ ქალაქის ინსპექტორმა არ შეამჩნია. ასეთი ნაბიჯები შეიძლება იყოს სარისკო, რადგან არსებობს მრავალი გზა, რომლითაც ადგილობრივი ზონირების ორგანოები გაარკვევენ. მეზობელს შეუძლია შეატყობინოს დარღვევის შესახებ, შემფასებელმა შეიძლება დაარტყას მას ვიზიტის დროს საგადასახადო ჩანაწერების განახლების მიზნით, ან ეს შეიძლება შეინიშნოს რუტინული შემოწმების დროს, როდესაც სახლი იყიდება. მაგრამ როგორც კი დაუშვებელი გაუმჯობესება გამოვლინდა, ის შეიძლება დაინგრეს და ჯარიმა შეიძლება დაწესდეს ყოველდღე სამუშაოს დასრულებამდე. და გაითვალისწინეთ: მაშინაც კი, თუ წინა მფლობელმა მოახდინა ცვლილება, თქვენ იტანთ შედეგებს, თუ ის აღმოჩნდება ქონების შეძენის შემდეგ. ”როდესაც თქვენ დაამატებთ გაუმჯობესების ღირებულებას, რომელსაც კარგავთ, დანგრევის ღირებულებას და ჯარიმებს, შეგიძლიათ იშოვე ბევრი ათასი დოლარი ", - ამბობს ედუარდ ზიგლერი, დენვერის უნივერსიტეტის კოლეჯის პროფესორი კანონის.
ზონირების ვარიაციის მიღება
სახლის მფლობელებისთვის ერთადერთი იურიდიული გზა განახორციელონ რემონტი, რომელიც არღვევს ზონირების კოდებს, არის გადახრის მიღება ან წესებზე უარის თქმა. საერთოდ, სახლის მესაკუთრეებს შეუძლიათ ამის გაკეთება ადგილობრივ ზონალურ საბჭოში განაცხადის შეტანის გზით, რომელიც დაადგენს მოთხოვნას. მეზობლებს ასევე უნდა ეცნობოს და მოიწვიონ თავიანთი შეხედულებები განახლების შესახებ, წერილობით ან საჯარო შეხვედრაზე. უმეტეს დროს სახლის მესაკუთრეებს შეუძლიათ გაუმკლავდნენ ამას თავიანთი არქიტექტორის ან კონტრაქტორის დახმარების გარეშე, მაგრამ ისინი მზად უნდა იყვნენ დამაჯერებლად უპასუხონ პროექტის ნებისმიერ გამოწვევას. პროტესტი შეიძლება წარმოიშვას სხვადასხვა მიზეზის გამო. გავრცელებული პრეტენზიებია, რომ განსხვავების მინიჭება ცვლის სამეზობლოს ხასიათს, უარყოფითად აისახება ქონების ღირებულებებზე, ან საფრთხეს შეუქმნის ადგილობრივი ბავშვების უსაფრთხოებას.
მაშინაც კი, თუ პროექტი უვნებელი ჩანს - მაგალითად, ბილიკის გაფართოება რამდენიმე ფუტით, ან სავალი ნაწილის ზედაპირის შეცვლა ასფალტიდან ხრეშზე - გამონაკლისები იოლად არ მოდის. ”თუ მფლობელს არ შეუძლია დაამტკიცოს ის გაჭირვება, რომელიც ხელს უშლის მას შეასრულოს ზონირების წესები, ა განსხვავება, რა თქმა უნდა, შორს არის დარწმუნებული ფაქტისგან, ” - ამბობს ვალტერ უაიტი, კვინსის ზონირების აღსრულება ოფიცერი. ზონირების დაფების უმეტესობა გასცემს ერთს მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ სახლის მესაკუთრეს შეუძლია აჩვენოს, რომ შეცვლის შეუძლებლობა გამოიწვევს მნიშვნელოვან პირად ან ფინანსურ სირთულეს. მაგალითად, თუ ვინმე ყიდულობს ბევრს, აპირებს მასზე სახლის აშენებას და მალე ამის შემდეგ ქალაქი იცვლის ფრონტონს მოთხოვნები ისე, რომ მოხდეს პროექტის დარღვევა რამოდენიმე ფუტით, ზონირების დაფა სავარაუდოდ დააჯილდოებს ა განსხვავება მეორეს მხრივ, სახლის მესაკუთრეს, რომელსაც სურს მეორე სართულის აშენება ქუჩაზე, რომელიც ერთსართულიანია სახლები იმიტომ, რომ სახლი ძალიან პატარაა მისი მზარდი ოჯახისთვის, სავარაუდოდ, ადგილობრივზე ვერ გაიმარჯვებს ჩინოვნიკები.
როდესაც ზონირების კოდები მოულოდნელად იცვლება
მაშინაც კი, როდესაც სახლის მეპატრონეები მკაცრად იცავენ ზონირების წესებს, ისინი ზოგჯერ განიცდიან, თუ სამეზობლო ან ქალაქის წესები მოულოდნელად შეიცვლება. ასე დაემართა ლინდა მორისს, რომელიც გადავიდა კოლონიაში, ტეხასის შტატში, სამი წლის წინ, რათა ქალიშვილთან და სიძესთან ყოფილიყო. მან იყიდა ახალი სახლი ტყეში შემოსაზღვრულ ადგილას. უძრავი ქონების აგენტმა უთხრა მას, რომ ქალაქი გეგმავდა მიმდებარე ქონების პარკად გადაქცევას. მაშინაც კი, თუ ეს არ მოხდა, ტრაქტატი განკუთვნილი იყო საქმიანი სარგებლობისთვის, ამიტომ მორისს მიაჩნდა, რომ უარეს შემთხვევაში მას შეიძლება ჰქონოდა მცირე სავაჭრო ცენტრი ან პროფესიონალური კომპლექსი მეზობლისთვის.
მან საბოლოოდ მიიღო მეზობელი - მაგრამ არა ისეთი, როგორიც მას სურდა. გასული წლის დეკემბერში, კოლონიის საქალაქო საბჭომ დაამტკიცა ზონის შეცვლა მორისის ქუჩის მოსაზღვრე მიწისთვის რაც საშუალებას მისცემს დეველოპერს ააშენოს 15 შენობა მსუბუქი სამრეწველო წარმოებისა და საწყობისათვის გამოყენება. მალე, გზები უფრო დატვირთული იქნება, სამეზობლო ხმაურიანი და რაც უფრო უარესია, ამბობს მორისი, „ჩემი სახლის ღირებულება დაეცემა. ეს სახლი უნდა ყოფილიყო ჩემი საპენსიო მანქანა. ”
არაფერი შეიძლება გაკეთდეს სახლის ყიდვამდე, რათა სრულად დაიცვათ მიმდებარე ზონირების ცვლილებები უძრავი ქონება, მაგრამ არის რამდენიმე ადგილი, სადაც მომავალ მყიდველებს შეუძლიათ მინიშნებების ძებნა მომავალი მიმართულებით ფართობი. დამწყებთათვის, იმ ზონების ზონირების წესების შემოწმებისას, რომლებსაც ისინი ეძებენ, სახლის მესაკუთრეებმა ასევე უნდა შეისწავლონ ის განკარგულებები, რომლებიც მოიცავს მეზობელ ტერიტორიებს. მხოლოდ იმის გამო, რომ მიწის ნაკვეთი გამოიყენება როგორც ცხენის მეურნეობა, არ ნიშნავს იმას, რომ მას კანონიერად არ გააჩნია, ვთქვათ, სავაჭრო მოედანი. გარდა ამისა, სახლის მყიდველებმა უნდა წაიკითხონ მუნიციპალიტეტის ყოვლისმომცველი გეგმა, თუ მას აქვს ერთი. მას შეუძლია აჩვენოს, რომ ქალაქი საბოლოოდ აპირებს დაამტკიცოს მაღალი სიმკვრივის, დაბალშემოსავლიანი საცხოვრებელი ფართები ამჟამად ზონირებულია სასოფლო -სამეურნეო, ან სამეზობლოს პირას გადაქცეული შერეული სამრეწველო და საცალო ვაჭრობის ზონად გამოყენება. ”დროის უმეტესი ნაწილი, ქალაქის მომავალი განისაზღვრება გენერალურ გეგმაში - იქნება ის მიდრეკილი მისკენ სამრეწველო განვითარება, ისტორიული ან სოფლის მეურნეობის შენარჩუნება, ან საცხოვრებელი ფართის შექმნა, ” - ამბობს კვინსის აღსრულების ოფისი თეთრი.
თუ ამ სიფრთხილის ზომების მიღების შემდეგ სახლის მესაკუთრეები მაინც აღმოაჩენენ, რომ ზონირების გაუთვალისწინებელი ცვლილება მათ ფულს ან თავის ტკივილს დაუჯდება, მათ კიდევ ერთი რამ შეუძლიათ გააკეთე: "რაც შეიძლება მეტი ადამიანი შეიკრიბეთ და შეძახილეთ რაც შეიძლება ხმამაღლა", - ამბობს დევიდ კალისი, ჰავაის რიჩარდსონის უნივერსიტეტის სამართლის სკოლის პროფესორი. მაშინაც კი, თუ რეზონირების შეჩერება შეუძლებელია, შესაძლებელია დათმობების მოგება. მაგალითად, მორისის სამეზობლო ორგანიზაციამ შეძლო დეველოპერი დაეთანხმა დაეტოვებინა 250 ფუტი ტყე, როგორც ბუფერი სახლებსა და საწყობებს შორის და არ დაარღვიოს ხეების სიახლოვე კრიკი დეველოპერი ასევე დაჰპირდა, რომ დარგავდა ჰეჯეს და ხეებს სამრეწველო კომპლექსში შემავალი გზების შესამოწმებლად.
თუ არსებობს ერთი განმეორებადი თემა ყველა ზონირების საკითხში, ეს არის ის, რომ მომზადება არის ქონების კომფორტისა და ღირებულების შენარჩუნების ყველაზე ეფექტური სტრატეგია. იგნორირება, ექსპერტების აზრით, შეცდომის დაშვების ყველაზე ცუდი საბაბია. ”როდესაც საქმე ზონირებას ეხება, სახლის მესაკუთრეებს აქვთ უფლებები,” ამბობს კალიზი, ”მაგრამ მათ უნდა იცოდნენ პოზიტიური ზომები.”
რა უნდა ვეძებოთ სახლის ყიდვისას
მომავალ მყიდველებს შეუძლიათ ნებისმიერი მარტივი ნაბიჯის გადადგმა ზონებთან დაკავშირებული პრობლემებისგან თავის დასაცავად.
• სთხოვეთ გამყიდველებს გაყიდვების ხელშეკრულებაში დაამატონ პუნქტი, რომელიც გარანტიას აძლევს მათ მიიღეს საჭირო ნებართვები მიღებამდე ქონების ნებისმიერი გაუმჯობესება - და რომ ისინი პასუხისმგებელნი არიან მომავალ ჯარიმებზე, რომლებიც დაკავშირებულია ამ გაუმჯობესებებთან.
• დაიქირავეთ ადვოკატი, რათა გამოიძიოს ქონების ყველა დასაშვები გამოყენება და ნებისმიერი კონკრეტული ცვლილების კანონიერება, რაც თქვენ გაქვთ მხედველობაში. ეს შეიძლება დაჯდეს დაახლოებით $ 500, მაგრამ თუ თქვენ გეგმავთ ქვეწარმავლების შენარჩუნებას, ვთქვათ, ან ცალკე ბინის აშენებას ავტოფარეხზე, მაინც თქვენ? ნებადართულია თუ არა ამის შესახებ წინასწარ ვიცნობ.
• ჩაატარეთ საკუთარი ძებნა. ქალაქის შენობის განყოფილებაში და ზონირების ოფისში შეგიძლიათ შეისწავლოთ წინასწარი მშენებლობის ნებართვები და ქონების დასაშვები გამოყენება. ერთი გაფრთხილება: თქვენ ყოველთვის არ ენდობით იმას, რასაც ქალაქის ოფიციალური პირები გეუბნებიან. და ის ფაქტი, რომ მათ შესაძლოა მოგაწოდეს არასწორი ინფორმაცია, არ არის დაცვა, თუ ზონალურ კომისიასთან პრობლემები შეგექმნებათ. დარწმუნდით, რომ იღებთ უახლეს ინფორმაციას-ყველა ქალაქი არ არის გულმოდგინე ზონირების კოდების განახლების შესახებ. ახალი შესწორებები შეიძლება იჯდეს შემოსულებში სადღაც ელოდება ჩაბარებას. არ არსებობს უტყუარი ხერხი, რომ დავიცვათ დეფიციტის შემსრულებლებისგან. სულ მცირე, შეამოწმეთ თარიღი რუქაზე და კოდის წიგნზე და თუ ისინი ერთ წელზე მეტია, დარეკეთ ზონირების კომისიის წევრზე, რომ ნახოთ, იყო თუ არა ბოლოდროინდელი ცვლილებები.
