Pirkti paplūdimio namą skamba gražiai, tiesa? Prieš žengdami į priekį, būtinai atlikite matematiką.
Šis straipsnis pasirodė 2021 m. Vasaros numeryje Šis žurnalas „Senas namas“. Spustelėkite čia, kad sužinotumėte, kaip užsiprenumeruoti.
Turėti antrą namą ilgoms atostogoms, savaitgalio pabėgimams ar šeimos susitikimams dar niekada nesijaučiau patrauklesnis. Dar prieš pandemiją antrųjų namų rinka įkaista dėl istoriškai žemų hipotekos palūkanų normų ir užsitęsusio akcijų rinkos ralio. Tuomet 2020-ieji pradėjo nuotolinio darbo erą, todėl atostogų namai, kurie galėtų būti dvigubai ilgesni, gali tapti daug patrauklesni.
Antrųjų namų troškimas greičiausiai greitai neišnyks, net ir vėl atidarius biurus ir mokyklas. „Dabar žmonėms patogiau pirkti būstą valandomis nuo savo darbo“, - sako jis Raudonasis pelekas pagrindinis ekonomistas Taylor Marr. „Jie vis dar mano, kad gali praleisti keturių dienų savaitgalius; hibridinis nuotolinio darbo modelis skatina paklausą “.
Tačiau prieš prisijungdami prie šio skubėjimo į krantinę - kalnus ar dykumą - turite suprasti galimas išlaidas.
Įvertinkite savo išteklius
Skolintojai mano, kad antrieji namai yra rizikingesnis statymas - jūs nesate visą laiką prižiūrimas turto. Be to, priduria Greg McBride, vyriausiasis finansų analitikas Bankrate, „Tai nėra stogas virš galvos, todėl yra didesnė tikimybė neįvykdyti įsipareigojimų, jei viskas pasikeis“. Dėl to tikriausiai turėsite numesti 20–30 proc. Jūsų palūkanų norma taip pat gali būti vienu procentiniu punktu didesnė.
Norėdami gauti tokią žemą palūkanų normą, kokią mokėtumėte už būsto paskolą pagrindiniame būste, jums reikės tos didelės įmokos, kredito balas (740 ar daugiau) ir pakankamai pajamų, kad padengtumėte visas būsto įmokas - ne daugiau kaip 28 proc pajamos. Net jei perkate būstą išnuomoti daliai metų, skolintojai, patvirtindami paskolą, nesuteiks jums kredito už tuos pinigus.
Apskaičiuokite visas išlaidas
Be hipotekos įmokų, turėsite atsižvelgti į visas kitas išlaidas, susijusias su būsto nuosavybe: draudimą, turto mokesčius, priežiūrą ir remontą. Nemanykite, kad jūsų pagrindiniai namai yra tikslus atskaitos taškas.
Namų savininkų draudimas gali pasirodyti brangesnis nei tikitės. Viena vertus, draudikai atsižvelgia į tai, kad būstas dalį laiko bus negyvenamas. Galite kompensuoti nebuvimą įrengdami centrinę signalizacijos sistemą, priekinių durų kamerą, vandens nuotėkio ir šilumos jutikliai bei kitos stebėjimo technologijos, sako strateginės direktorė Janet Ruiz komunikacijos adresu Draudimo informacijos institutas. „Galite naudoti technologijas savo naudai, kad sumažintumėte draudimo išlaidas“.
Didesnė problema gali būti jūsų vaizdas į vandenyną ar mišką. „Žmonės linkę pirkti antrus namus gražiose vietose, kuriose yra didelė nelaimių tikimybė“, - sako Ruizas. Draudikai gali imti daugiau mokesčių regionuose, kurie dažnai patiria stichines nelaimes, tokias kaip uraganai ir miškų gaisrai. Pirkdami šalia vandens telkinio, turėsite nusipirkti potvynių draudimą, kad padengtumėte kylančio vandens žalą.
Nekilnojamojo turto mokesčiai yra dar viena nuolatinė sąskaita, ir kadangi 2017 m. Mokesčių reforma apribojo valstybės ir vietos mokesčių atskaitymą iki 10 000 USD, tikėtina, kad kai kurie ar visi mokesčiai nebus atskaitomi. Antrosios hipotekos palūkanos (iki 750 000 USD) vis dar atitinka reikalavimus - iki ribos. Kitas mokesčių posūkis: kai parduodate būstą, turite mokėti mokesčius už visą pelną, nebent pirmiausia padarysite jį pagrindine gyvenamąja vieta.
Galiausiai, neignoruokite priežiūros ir remonto išlaidų. Į bendrąsias nykščio biudžeto taisykles įtraukiama 1–3 procentai jūsų namų vertės ir 1 USD už kiekvieną gyvenamosios erdvės kvadratinį metrą.
Laikykite tai pinigų kūrėju
Antro būsto pirkimo ekonomika gali pasikeisti, jei planuojate jį išsinuomoti, kai jūsų nėra. „Augant„ Airbnb “ir kitoms atostogų nuomos svetainėms, mažesnė rizika pirkti antrą būstą, žinant, kad žmonės norės jį išsinuomoti“, - sako Marras. Vienas įspėjimas yra tas, kad daugelis atostogų miestų, susirūpinę, kad vietiniai namai tampa neįperkami vietiniams gyventojams, riboja trumpalaikę nuomą. Patikrinkite, kokie įstatymai yra knygose ir kas laukia.
Jei nuomojatės būstą tik 14 dienų per metus ar mažiau - tai puikus pasirinkimas tose vietose, kuriose vyksta svarbūs renginiai -, jūs neturite mokėti nė cento mokesčių už šias pajamas. Praėjus 14 dienų, mokesčių padėtis tampa sudėtingesnė. Turite deklaruoti nuomos pajamas, tačiau taip pat galite išskaičiuoti daug išlaidų, įskaitant reklamą, turto valdymo mokesčius, hipotekos įmokas, remontą ir priežiūrą bei komunalines paslaugas.
Kai naudojate namą metų dalimi ir nuomojatės kitu laiku, matematika yra sudėtingesnė. „Turite padalinti išlaidas ir jas išskaičiuoti proporcingai ten praleistam laikui“,-sako mokesčių ekspertė Lisa Greene-Lewis. Jei „aktyviai dalyvausite“ jos išlaikymo ar nuomos darbe, galite kasmet atskaityti iki 25 000 USD nekilnojamojo turto nuostolių iš įprastų pajamų.
Atminkite, kad jūsų draudimo išlaidos gali išaugti, jei nuomojatės daugiau nei 14 dienų per metus. Tokiu atveju gali tekti pridėti plūdurį ar raitelį. Kai kurie draudikai gali reikalauti savininko poliso. Kad ir ką darytumėte, neslėpkite to, ką darote, nuo savo draudimo bendrovės. Galite pastebėti, kad žala nėra padengta, jei nutylėsite apie nuomininkus. Kaip sako Ruizas: „Naudodamiesi internetiniais įrašais, draudikui yra gana lengva sužinoti, kiek jūs jį nuomojate“.
Eksperto patarimas
„Antro būsto nuoma gali būti naudinga, nes uždirbate pajamų ir galite atskaityti daugiau nei iš pagrindinio būsto“. -Lisa Greene-Lewis, CPA ir mokesčių ekspertė, „TurboTax“
Koks jūsų finansinis planas?
Kai pamatysite, kiek atostogų būsto kainos kyla, galite pagalvoti, kad jų pirkimas yra gera investicija. Tačiau atostogų miestuose namų vertė yra nepastovesnė nei kitose rinkose ir jautresnė ekonomikai bei akcijų kainoms. „Jūs dažniausiai matote atsitraukimą atostogų zonose, kai rinka neveikia“,-sako „Redfin“ Taylor Marr.
Sertifikuota finansų planuotoja Louis Barajas nelaiko antrojo būsto investicinio portfelio dalimi, nebent tai yra tik nuomojamas turtas. „Tai iliuzija, kad parduosite daugiau“, - sako jis. Be to, investicijos turėtų atnešti grynųjų, o ne kainuoti pinigus. „Jei pažvelgsite į kasmet išeinančius pinigus, tai nėra investicija“, - sako Barajas. "Tai prabanga".
Jis pataria, peržiūrėkite visą savo finansinį planą, kad įsitikintumėte, jog antro būsto pirkimas jūsų nenuvils. „Bet jei laikotės savo plano siekti finansinės nepriklausomybės ir išeiti į pensiją, pirmyn ir nusipirkite savo svajonių namus“.
