Namų gerinimo investicijų grąža: geriausios vertės projektai

Tai esminis klausimas, su kuriuo susiduria kiekvienas, kuris kada nors pradėjo renovaciją namuose: kokia tikimybė, kad parduodamas namą atgausiu pinigus? Nėra lengvo atsakymo, nes tai, ką pirkėjas gali būti pasirengęs sumokėti, priklauso nuo daugelio veiksnių - viskas - nuo projekto pasirinkimo iki medžiagų, kurias naudojate, iki kitų jūsų namų vertės kaimynystė.

Tačiau svarbu turėti tam tikrą idėją, ko gali būti verti jūsų patobulinimai. Jei norite investuoti daugiau, nei galite tikėtis atgauti, nes mylite savo namą ir planuojate jame ilgai gyventi, tai gerai. Tačiau atsižvelkite į šias gaires ir išvengsite nemalonių netikėtumų, kai ateis laikas ant vejos pastatyti tą parduodamą ženklą.

Kokie namų patobulinimai duoda geriausią grąžą?

Ne visi pertvarkymo projektai yra vienodi. Virtuvės, vonios, šeimyniniai kambariai ar pagrindinio komplekto priedai duos didžiausią investicijų grąžą.

Štai vidutinės IG suskirstymas po metų po kai kurių bendrų namų tobulinimo projektų:

Daugiau išleisti nereiškia didesnės grąžos

„Žmonės, perkantys namą, pirmiausia žiūri į virtuvę ir vonią“, - sako Harvardo universiteto Jungtinio būsto studijų centro rekonstrukcijos ateities programos direktorius Kermit Baker. Taigi, nors šiuos kambarius perdaryti gali būti brangiausia, jie greičiausiai susimokės patys. Pridedant kambarių, pvz., Šeimos kambarį ar pagrindinį apartamentą, taip pat paprastai sekasi perpardavimo metu: didesni namai reikalauja didesnių kainų.

Kitame spektro gale baseinai beveik niekada negrąžina savo išlaidų, nes daug pirkėjai nėra linkę daugiau mokėti už namą, kad tik įsigytų, jų manymu, išlaikymą vargti. Namų biurai dažniausiai būna mažos grąžos dėl tos pačios priežasties: tik keletas pirkėjų norės kambario, skirto darbui. (Pagalvokite taip: kokią didelę priemoką norėtumėte mokėti už kabrioletą, jei niekada nesiruošiate nuleisti viršaus žemyn?)

Virtuvės pertvarkymo IG

Ir tik todėl, kad projektas yra brangus, dar nereiškia, kad jis atsipirks. Dažnai nedideli patobulinimai gali duoti didelių dividendų. Remiantis žurnalo „Remodeling“ metine išlaidų ir vertės analize, virtuvės „veido pakėlimas“ - dažant, atnaujinant paviršius ir modernizuojant prietaisus - grąžinama daugiau nei visiškai pertvarkyta.

Svarbiausia, kad išleistumėte mažiau - išleisti protingai. „Jei paimsite 20 000 USD ir protingai išleisite virtuvę, galėsite ją atrodyti milijoną kartų geriau“, - sako apklausą prižiūrintis „Remodeling“ vyresnysis redaktorius Jimas Cory. „Dizainas ir produktų pasirinkimas yra svarbiausi“.

Ar pertvarkymas yra gera investicija?

Net jei jūsų pertvarkymo darbas yra patrauklus patobulinimas daugumai pirkėjų, tai prideda mažai vertės, jei tai atliekama tik pagal jūsų skonį. „Galbūt norite, kad jūsų namuose būtų katės ar pelės formos kambarys, bet ar galite rasti norinčio pirkėjo? sako Gopalas Ahluwalia, Nacionalinės namų statytojų asociacijos tyrimų direktorius. - Turite galvoti, kad kada nors turėsite parduoti.

Jei gyvenate meistro perle ir norite, pavyzdžiui, papildyti šeimos kambarį, išlaikykite dizainą suderintą su originalia išvaizda. Tai pasakytina apie lubų aukštį, taip pat langų ir bagetų stilių. „Jūs nenorite prarasti namo vientisumo“, - sako Bobbi Chasinas, nekilnojamojo turto agentas Evanstone, Ilinojaus valstijoje. "Padėję didelę dėžę namo gale, sugadinsite visą išvaizdą".

Tas pats pasakytina ir apie mažesnius projektus. Pavyzdžiui, rinkdamiesi virtuvės spinteles, stalviršius ir grindis, siekite klasikinių ar neutralių spalvų ir stilių. „Prieš daugelį metų turėjau klientą, kuris norėjo purpurinės virtuvės, kad atitiktų purpurinį skiedinį ant jos židinio“, - sako Markas Scottas, Betašdos (Merilandas) pertvarkytojas. Skotas įnirtingai prieštaravo, tačiau namo savininkė tvirtino, kad planuoja likti name visą likusį gyvenimą. Jei negalite prisiimti tokio įsipareigojimo, nesitikėkite, kad kas nors kitas sumokės už jūsų unikalų ir neįprastą pasirinkimą.

5 veiksniai, turintys įtakos perpardavimo vertei ir IG

1. Kaimynystė

Prieš tai, kai Kevinas ir Julianne Warren išleido 42 000 USD, kad pertvarkytų virtuvę savo gražiai detaliame 1950 -ųjų rančos name, namai tikriausiai buvo verti apie 150 000 USD. Tačiau jų vieta, Grand Rapids, Mičiganas, Forest Hills dalis suteikė jiems pasitikėjimo, kad patobulinimai buvo protingas statymas. „Tai aukščiausios klasės rajonas mokykloms. Visi bando patekti į šią sritį “, - sako Kevinas.

Dar geriau, Warrenso namus supa nekilnojamasis turtas, kurio vertė yra apie 200 000 USD. Tai reiškia, kad jie neįsigijo į vietinę rinką, o tai labai svarbu atliekant bet kokį pertvarkymo projektą. - Ar ketinate atlikti darbus, dėl kurių jūsų namas yra vertas 300 000 USD, kai jis sėdi 100 000 USD kaimynystėje? - klausia Arizonos valstijos Finikso nekilnojamojo turto agentas Israel Ramos.

- Neviršykite kaimynystės lubų, nes kitaip neatgausite pinigų. Visai kaip tavo namuose kaina turėtų atitikti jūsų kaimynystę, jūsų patobulinimai turėtų atitikti jūsų vertę namai. Sietle nekilnojamojo turto agentas Kay Rigley neseniai sužinojo, kad buvęs klientas išleido 90 000 USD dviejų pertvarkymui vonios kambariaisu šildomomis grindimis ir itališkomis plytelėmis. „Aš pasakiau:„ Norėčiau, kad pirmiausia kalbėtum su manimi “, - sako ji. Tarp to, ką jie sumokėjo už turtą, ir kitų patobulinimų, savininkai išleido daugiau nei pusę milijono dolerių būstui, kurio Rigley vertina ne daugiau kaip 450 000 USD.

2. Regionas

Kurioje šalies dalyje gyvenate, turi įtakos kelioms pertvarkymo sprendimams. Pavyzdžiui, darbo jėga pietuose yra pigesnė nei šiaurės rytuose - to pakanka, kad Remodeling kasmet apklausa kainuos tą patį pagrindinio miegamojo apartamentą už 59 401 USD Luisvilyje, Kentukyje, ir 73 814 USD Vestčesteryje, Naujajame Jorkas.

Vietiniai veiksniai taip pat turi įtakos paklausai. Pirkėjams visur tikriausiai patiks naujas, gerai įrengtas šeimos kambarys. Tačiau židiniai šiaurėje parduodami geriau nei pietuose, o deniai prideda daugiau vertės šiltesnio klimato sąlygomis. Nėra griežtų taisyklių, tačiau stebėti vietines tendencijas yra geras būdas užtikrinti, kad jūsų pasirinkimas patiks namų medžiotojams.

3. Turgus

Regioniniai skirtumai iš tikrųjų atsiranda nekilnojamojo turto rinkoje. Jei būsto paklausa yra didelė, pirkėjai greičiausiai bus pasirengę mokėti daugiau už jūsų patobulinimus. „Bethesda“ statybininkas Scottas sako, kad neseniai išrašė 300 000 USD už išplėstą virtuvę, pusryčių kambarį ir studiją - brangiausią renovavimą už kvadratinį metrą, kokį jis kada nors padarė. Tačiau pora pinigus atgavo, kai pernai įsigijo dar didesnį namą. „Maždaug Vašingtone, D.C. rajone, viskas yra kitaip nei Misūryje“, - pastebi Scottas. - Žmonėms už tai, kad jie čia yra, mokama baisiai daug pinigų.

Tačiau būkite atsargūs. Net stiprioje rinkoje galite pertvarkyti. Brettas Weinsteinas, nekilnojamojo turto brokeris Oklande, Kalifornijoje, išgyveno Bay Area būsto bumą. Nors kainos išlieka aukštos, jis sako: „Jei kas nors pernai sumokėjo 200 000 USD daugiau nei prašoma kaina, jie pirko, kai rinkoje buvo karšta. Taigi, jei jie nori išleisti 60 000 USD virtuvės pertvarkymui, jie turės ten gyventi šiek tiek ilgiau, kad pamatytų tuos pinigus “.

4. Laiko juosta

Kaip pažymi Weinsteinas, kuo ilgiau būsite namuose, tuo didesnė tikimybė, kad susigrąžinsite savo išlaidas. Namų kainoms didėjant apie 5 procentus per metus, jūsų išlaidos ilgainiui įsisavins nekilnojamojo turto vertės padidėjimą. (Be to, tuos metus galėsite mėgautis savo renovacija.) Keletas įspėjimų: Nėra prigimtinio įstatymo, kuris pasakytų, kad kainos turi kilti, todėl per daug nepriklausykite nuo to metinio smūgio. Ir nepamirškite, kad kartais gyvenimas gali išlinkti ir jums gali tekti išleisti savo namus į rinką anksčiau nei tikėtasi.

Kai kuriems projektams laikas taip pat veikia prieš jus. „Yra stilistinis nuvertėjimas“, - sako Harvardo „Baker“. „Dabar visos mados skirtos sienoms griūti ir dideliems kambariams. Tačiau po dešimties metų tai nebūtinai gali būti. "Virtuvės ir vonios kambariai yra ypač linkę atrodantis pasenęs, kaip gali pasakyti kiekvienas, kuris savo svajonių namuose atrado žalios spalvos avokado prietaisus tu.

5. Paslėptos išlaidos ir problemos

Jei manote, kad projektas atsipirks, bet vos vos, būkite pasiruošę tam, kad kažkas pakenktų jūsų pusiausvyrai. Namų atnaujinime gausu „paslėptų“ išlaidų: papildomų išlaidų, kai projektas užtrunka ilgiau nei planuota; ekspertų mokesčiai už asbesto bandymus arba šilumos nuostolių apskaičiavimą; mėnesines palūkanas už būsto paskolą. Jau nekalbant apie didesnius nekilnojamojo turto mokesčius, kuriuos gali tekti sumokėti iš naujo įvertinus naujus ir patobulintus namus.

Kai viskas pasakyta ir padaryta, dauguma ekspertų pataria namų tobulinimas kaip investicija. Žinoma, būkite protingi, ką išleidžiate. Tačiau naujas denis nėra investicinis fondas. Nekilnojamojo turto agentas Chasinas siūlo, kai atliksite namų darbus, priimkite sprendimus pagal tai, ko norite ir ką galite sau leisti. „Turėjau sąrašą, kuriame vyras išėjo į pensiją, todėl jo žmona įtikino jį įsirengti labai brangų namų biurą už 50 000 USD. Galų gale jie persikėlė į Floridą ir negavo pinigų iš to namų biuro “, - sako Chasinas. „Bet jai nerūpėjo. Tai jį nudžiugino “.

Projekto atsipirkimas

Nuo devintojo dešimtmečio vidurio žurnalas „Remodeling“ kasmet analizuoja gyvenamųjų patalpų pertvarkymo projektų išlaidas ir vertę visoje šalyje. Apklausdami įvairių regionų nekilnojamojo turto agentus ir vertintojus, redaktoriai nustato, kiek projektų užbaigimas ir kiek šie patobulinimai gali padidinti namo pardavimo kainą per metus vėliau. Pranešimas plačiai laikomas autoritetingiausiu dalyko tyrimu. Tačiau net už tyrimą atsakingas redaktorius Jimas Cory pripažįsta, kad tai tik toli. „Savo tyrime pateikiame etaloną“, - sako jis. „Bylos turi būti sprendžiamos individualiai“.

---

Ieškote daugiau pagalbos atliekant remontą namuose? Gali padėti namų garantija. Peržiūrėkite „The Old Houses Reviews“ komandos išsamias apžvalgas:

• Geriausia namų garantija
• Amerikos namų skydo apžvalgos
• Pirmosios Amerikos namų garantijos apžvalgos
• Pasirinkite namų garantijos apžvalgas
• „Choice Home“ garantijos apžvalgos
• „Amazon“ namų garantijos apžvalgos