Lūk, kā finansēt savu pārveidošanu

Vēl nesen naudas aizņemšanās jaunai virtuvei, otrā stāva papildināšanai vai citam mājas labiekārtošanai nozīmēja doties uz banku, redzēt aizdevēju un cerēt uz labāko. Tomēr šodien jums ir daudz vairāk iespēju, lai palīdzētu finansēt mājas uzlabojumus. Piemēram, hipotēku brokeris var piedāvāt vairāk nekā 200 dažādas aizdevumu programmas. Brokeri ir tikai viens no daudzajiem aizdevējiem, kuri vēlas sagatavot aizdevumu, kas atbilst jūsu situācijai - pat ja jūsu kredītvēsture ir mazāka par perfektu.

Tas nozīmē, ka jūs, iespējams, varēsit aizņemties vairāk naudas, nekā domājat. Bet ar tik daudziem konkurējošiem aizdevējiem, aizdevuma iespējām un nosacījumiem tas nozīmē arī to, ka mājokļa pārbūves kredītu pirkšana var būt tikpat sarežģīta kā māju medības. Jūs varat izlaist visas neskaidrības un nonākt pie pareizās aizdevuma programmas:

1. Zinot, cik daudz naudas jums vajag un aptuveni cik daudz jūs varat iegūt no paša sākuma
click fraud protection
2. Sašauriniet neskaitāmas aizdevuma iespējas līdz tām, kas atbilst jūsu vajadzībām un finansēm
3. Koncentrējoties uz aizdevējiem, kuri, visticamāk, sniegs vēlamo aizdevuma veidu.

Cik var aizņemties?

Neatkarīgi no tā, vai pieņemat darbā darbuzņēmēju vai pats uzņematies darbu, sāciet ar precīzu aprēķinu par projekta izmaksām.

Pirms sadarboties ar jums, aizdevēji uzstās uz noteiktu skaitli. Ja jūs pieņemat darbā darbuzņēmēju, sāciet ar stingru cenu, kas sadalīta darbaspēkā un materiālos. Pēc tam pievienojiet 10 procentus pārsteigumiem. Veicot darbu pats, sastādiet detalizētu materiālu sarakstu ar daudzumiem, izmaksām un precīzu kopsummu. Iekļaujiet maksu par atļaujām un aprīkojuma nomu. Pēc tam pievienojiet spilvenu no 20 līdz 30 procentiem, lai būtu drošs.

Kad jūs zināt, cik daudz jums ir nepieciešams, lai finansētu jūsu mājas labiekārtošanas projektu, cik daudz jūs saņemsiet? Neskatoties uz solījumiem un aizrautību, ko aizdevēji sniedz reklāmās un reklāmas materiālos, tas, cik daudz jūs varat aizņemties, ir atkarīgs no jūsu kredītreitinga, aizdevuma un vērtības attiecības un ienākumiem. Šie faktori arī palīdz noteikt procentu likmi, aizdevuma ilgumu un to, vai jūs maksāsiet punktus.

Jūsu kredītreitings. Labākās cenas un nosacījumi attiecas uz mājokļu īpašniekiem, kuriem ir A reitings-pēdējo 12 mēnešu laikā nav novēloti maksājumi un nav kredītkaršu. Viens vai divi kavēti maksājumi vai pārsniegtas kredītkartes, iespējams, neizsitīs jūs no spēles, taču jūs, iespējams, saņemsiet augstāku procentu likmi un mazāku aizdevumu.

Kredīta un vērtības attiecība

Lai noteiktu aizdevuma summu, aizdevēji izmanto aizdevuma un vērtības attiecību (LTV), kas ir procentuālā daļa no jūsu mājokļa novērtējuma vērtības. Parastais limits ir 80 procenti jeb 100 000 ASV dolāru par 125 000 ASV dolāru mājokli (.805125 000). Aizdevēji no šīs summas atņem hipotēkas atlikumu, lai sasniegtu maksimālo summu, ko varat aizņemties. Pieņemot, ka jūsu atlikums ir 60 000 USD, lielākais aizdevums, ko varat saņemt, ir 40 000 USD (100 000–60 000 USD = 40 000 USD). Ja jums ir labs kredītreitings, aizdevējs var balstīt jūsu aizdevumu uz vairāk nekā 80 procentiem no LTV; ja jūs to nedarīsit, jūs varētu saņemt tikai 65 līdz 70 procentus. Lai gan daudzi aizdevēji izmanto 100 procentus no LTV, procentu likmes un komisijas maksas pieaug ar šiem augstākajiem rādītājiem.

Jūsu ienākumi. Ja jums ir arī lieli izdevumi, augsts ienākumu līmenis, iespējams, nenozīmē lielāku aizdevumu. Lai samazinātu risku, aizdevēji ievēro divus noteikumus:

• Jūsu mājas maksājumam un citiem parādiem jābūt mazākiem par 36 procentiem no jūsu ikmēneša bruto ienākumiem.
• Jūsu mājokļa maksājumam vien (ieskaitot pamatsummu, procentus, nodokļus un apdrošināšanu) nevajadzētu pārsniegt 28 procentus no jūsu ikmēneša bruto ienākumiem. Maksimālā parāda attiecība pret ienākumiem palielinās līdz 42 procentiem attiecībā uz otro hipotēku. Daži aizdevēji kļūst vēl augstāki, lai gan maksa un likmes kļūst dārgas - tāpat kā jūsu ikmēneša maksājums. Tomēr parāda un ienākumu attiecība 38 procenti, iespējams, ir augstākā, kas jums jāapsver.

LTV nosaka, cik daudz jūs varat aizņemties, un jūsu parāda attiecība pret ienākumiem nosaka ikmēneša maksājumu, uz kuru jūs pretendējat. Šajās divās robežās lielākie kompromisi ir procentu likmes, aizdevuma nosacījumi un punkti.

Procentu likmes. Jo mazāk procentu maksājat, jo vairāk aizdevumu varat atļauties. Regulējamas likmes hipotēka (ARM) ir viens no veidiem, kā vismaz uz laiku samazināt šo likmi. Tā kā aizdevēji 30 gadus nav fiksēti fiksētā likmē, ARM sākas ar daudz zemākām likmēm. Bet pēc tam likmes var mainīties ik pēc 6, 12 vai 24 mēnešiem. Lielākajai daļai pieauguma ierobežojumu ir noteikts katru gadu, un griesti nosaka, cik strauji kāpj likme. Bet, ja likmes strauji pieaugs, pieaugs arī jūsu maksājumi.

Kredīta termiņš. Jo ilgāks aizdevums, jo mazāks ikmēneša maksājums. Bet kopējie procenti ir daudz lielāki. Tāpēc par 15 gadu aizdevumu jūs maksāsit daudz mazāk nekā par 30 gadu aizdevumu-ja varat atļauties lielākus ikmēneša maksājumus.

Punkti. Katrs punkts ir avansa izmaksas, kas vienādas ar 1 procentu no aizdevuma. Punkti ir iepriekš samaksāti procenti, un tie var samazināt ikmēneša maksājumus. Bet, ja jūsu kredīts ir mazāks par perfektu, jums, iespējams, būs jāmaksā punkti vienkārši, lai saņemtu aizdevumu.

Kādas ir iespējas?

Iepirkšanās aizdevumos bieži sākas ar banku, krājaizdevu sabiedrību un brokeru hipotēku. Tāpat kā visas hipotēkas, tās izmanto jūsu māju kā nodrošinājumu, un procenti par tiem ir atskaitāmi.

Tomēr atšķirībā no dažiem šie aizdevumi ir apdrošināti Federālajā mājokļu pārvaldē (FHA) vai veterānu pārvaldē (VA) vai nopirka no jūsu aizdevēja Fannie Mae un Freddie Mac, divas korporācijas, kuras šim nolūkam izveidoja Kongress. A aizdevēji no A aizdevējiem tiek saukti par zemākajiem procentiem. Nozveja: lai tos iegūtu, jums ir nepieciešams kredīts. Tā kā jums, iespējams, ir hipotēka jūsu mājām, jebkura mājokļa labiekārtošanas hipotēka patiešām ir otrā hipotēka. Tas varētu likties draudīgi, bet otrā hipotēka, iespējams, maksā mazāk nekā refinansēšana, ja jūsu esošās hipotēkas likme ir zema.

Uzziniet, vidēji aprēķinot pirmās un otrās hipotēkas likmes. Ja rezultāts ir zemāks par pašreizējām likmēm, otrā hipotēka ir lētāka. Kad jums vajadzētu refinansēt? Ja jūsu mājoklis ir ievērojami novērtēts un jūs varat refinansēt ar zemāku procentu aizdevumu uz 15 gadiem. Vai arī, ja refinansēšanai pieejamā likme ir mazāka nekā vidējā jūsu pirmā un otrā hipotēka. Ja jūs nefinansējat, apsveriet šādus aizdevuma veidus:

Mājas kapitāla aizdevumi. Šīs hipotēkas piedāvā parasto hipotēku nodokļu priekšrocības bez slēgšanas izmaksām. Jūs saņemat visu aizdevumu iepriekš un atmaksājat to 15 līdz 30 gadu laikā. Tā kā procenti parasti ir fiksēti, ikmēneša maksājumus ir viegli iekļaut budžetā. Trūkums: likmes mēdz būt nedaudz augstākas nekā parastajām hipotēkām.

Mājas kapitāla kredītlīnijas. Šīs hipotēkas darbojas līdzīgi kā kredītkartes: Aizdevēji dod jums griestus, uz kuriem varat aizņemties; tad viņi iekasē procentus tikai par izmantoto summu. Jūs varat piesaistīt līdzekļus, kad tie jums nepieciešami - plus, ja jūsu projekts ilgst vairākus mēnešus. Dažām programmām ir minimālā izņemšana, bet citām ir čeku grāmata vai piekļuve kredītkartei bez minimuma. Nav slēgšanas izmaksu. Procentu likmes ir regulējamas, un lielākā daļa ir saistīta ar primāro likmi.

Lielākajai daļai programmu nepieciešama atmaksa pēc 8 līdz 10 gadiem. Bankas, krājaizdevu sabiedrības, brokeru sabiedrības un finanšu uzņēmumi agresīvi tirgo šos aizdevumus. Kredītlīnijas, maksas un procentu likmes ir ļoti atšķirīgas, tāpēc iepērcies uzmanīgi. Uzmanieties no aizdevējiem, kas jūs iesūc ar zemu sākotnējo likmi, un pēc tam paceliet to.

Uzziniet, cik augstu likme palielinās un kā tā tiek aprēķināta. Un noteikti salīdziniet kopējo gada procentu likmi (GPL) un slēgšanas izmaksas atsevišķi. Tas atšķiras no citiem hipotekārajiem kredītiem, kur izmaksas, piemēram, novērtēšana, iniciēšana un maksa par īpašumtiesībām, salīdzināšanai tiek iekļautas zemākajā rindā.

FHA 203 (k) Hipotēkas

Šie FHA apdrošinātie aizdevumi ļauj vienlaikus pārfinansēt pirmo hipotēku un apvienot to ar uzlabošanas izmaksām jaunā hipotēkā. Viņi arī pamato aizdevumu ar mājokļa vērtību pēc uzlabojumiem, nevis agrāk. Tā kā jūsu māja ir vairāk vērta, jūsu pašu kapitāls un summa, ko varat aizņemties, ir lielāki. Un jūs varat nolīgt darbuzņēmēju vai veikt darbu pats.

Negatīvie ir tas, ka aizdevumu limiti dažādos apgabalos atšķiras un parasti ir salīdzinoši zemi. Parastais termiņš ir 30 gadi.

Energoefektīvas hipotēkas (EEM). Pieņemsim, ka jūsu mājas R vērtība ir jūsu bloka skaudība. EEM no Fannie Mae vai citur varētu palielināt jūsu parāda un ienākumu attiecību līdz 2 procentiem. Energoefektīvās mājās komunālie maksājumi ir zemāki, tāpēc mājas īpašnieks var atļauties lielāku aizdevumu. EEM ir izmantoti jaunbūvei; aizdevēji tagad tos virza uz esošajām mājām. EEM nepieciešama apņēmība, ka jūsu māja atbilst Fannie Mae stingrajiem energoefektivitātes standartiem.

B un C aizdevumi. Ko darīt, ja jums ir mazāk par kredītu vai neatbilst parastajai nodarbinātības vai ienākumu veidnei? B un C aizdevumi ir rezerves. Lai gan daudzas bankas tos piedāvā, to piedāvā arī krājaizdevu sabiedrības, brokeru nami un finanšu uzņēmumi. Jūs atradīsit arī aizdevējus, kas virza B un C aizdevumus parādu konsolidācijai, izmantojot vilinošas ievada likmes. Tomēr esiet piesardzīgs: kopējie procenti un nodevas parasti ir augstas aizdevēju pievienotā riska dēļ. Un tā kā B un C aizdevumiem trūkst konsekventu prasību un nosacījumu, tos ir grūti salīdzināt.

Kļūst personīgi. Mājas nav vienīgais aizdevuma nodrošinājums. Akcijas, obligācijas, noguldījumu sertifikāti, krājkonts un pat pensijas vai pensijas konts var arī palīdzēt jums iegūt dzīvotspējīgu personīgo aizdevumu no daudzām brokeru sabiedrībām un bankām. Lai gan procenti nav atskaitāmi no nodokļiem, likme var būt pietiekami zema, lai šie aizdevumi būtu vilinoši. Jūs arī ietaupāt hipotēkas parasto nosaukumu, novērtējumu un citas slēgšanas izmaksas.

Kurš aizdevējs par ko?

Mājas kapitāla kredītlīnijai labākā vieta, kur sākt, ir jūsu banka vai krājaizdevu sabiedrība. Abi parasti piedāvā zemākas likmes noguldītājiem. Pārbaudiet citus avotus, lai pārliecinātos. Ja saņemat otro hipotēku, refinansējat vai izvēlaties FHA 203 (k) hipotēku, labāk runāt ar hipotēku brokeri.

Brokerim ir vairāk aizdevumu avotu, no kuriem izvēlēties. Meklējot starpnieku, sazinieties ar pazīstamiem cilvēkiem un pārbaudiet visas saņemtās atsauces. Darbuzņēmēji ir vēl viens finansējuma avots, taču esiet piesardzīgs: ir pietiekami grūti izvēlēties darbuzņēmēju un aizdevumu, kad viņi ir atsevišķi. Un esiet aizdomīgs par darbuzņēmējiem, kuri uzsver ikmēneša maksājumu, nevis kopējās darba izmaksas.

Aizņēmēja tiesību rēķins. Federālā Likuma par patiesību kreditēšanā Z pants atvieglo aizdevēju un aizdevumu lieluma noteikšanu. Tas nosaka, ka aizdevējiem jāatklāj procentu likme, noteikumi, izmaksas un mainīgās likmes iezīmes kopējā GPL, un to varat izmantot, lai salīdzinātu aizdevumus. Šeit ir dažas citas tiesības atcerēties:

• Ja hipotēkas aizdevējs neatklāj GPL, visas pieteikuma maksas ir jāatmaksā. Jūs parasti saņemat šo informāciju veidlapā kopā ar aizdevuma pieteikumu. Ja kādi nosacījumi mainās pirms slēgšanas, aizdevējam ir jāatdod visas maksas, ja izmaiņas liek jums nolemt neturpināt.
• Jums ir trīs dienas no slēgšanas dienas, lai atceltu. Šajā laikā rakstiski informējiet aizdevēju, un maksa tiks atmaksāta.

Visbeidzot, rūpīgi salīdziniet šīs maksas. Kad tiekaties ar aizdevēju, sākotnējās izmaksas sāksies ar kredītvēsturi 50–80 ASV dolāru apmērā un, iespējams, novērtējumu, kura izmaksas būtu mazākas par 300 ASV dolāriem. Daži aizdevēji izmanto jūsu īpašuma nodokļa novērtējumu, citi to nedarīs. Bieži vien jūs varat samazināt aizdevuma maksu konkurētspējīgā tirgū. Un, ja jums tiek prasīta neatmaksājama pieteikuma maksa, esiet piesardzīgs; cienījami aizdevēji cenšas saglabāt zemas avansa maksas.

Finanšu noteikumi, kas jāzina:

• Lingo aizdevumsGPL Gada procentu likme. Hipotēkas zemākās izmaksas, un visas avansa maksas tiek ņemtas vērā ar bāzes procentu likmi
• ARM Hipotēka ar regulējamu likmi
• Noslēguma izmaksas Maksa, kas samaksāta ar pirmo iemaksu, piemēram, sākuma maksa, atlaižu punkti, īpašuma apdrošināšana, novērtējums un kredīta pārskats
• Atlaižu punkti Iepriekš samaksāta procentu daļa. Punkti kompensē aizdevējam, kurš izsniedz augstāka riska aizdevumu, palielinot iepriekš samaksātos procentus bez likmju paaugstināšanas. Viens punkts ir 1 procents no aizdevuma.
• Pašu kapitāls Mājas īpašnieka interese par īpašumu, ko nosaka, no novērtējuma atņemot aizdevuma atlikumu
• Labprātīgs novērtējums Hipotēku aizdevējs atklāj visas paredzamās izmaksas pirms aizdevuma slēgšanas
• Kredītlīnija Kredīts, kurā aizņēmējs var izņemt vairāk vai mazāk naudas (līdz noteiktai robežai), nevis sākt ar vienu fiksētu summu
• Kredīta un vērtības attiecība Mājokļa novērtējuma procentuālā daļa, pēc kuras aizdevēji nosaka aizdevuma lielumu
• Maksa par aizdevuma izsniegšanu Vienreizējas maksas aizdevēji iekasē hipotēkas aizdevumu-parasti 1 līdz 2 procenti no aizdevuma summas
• Hipotēka Kredīts, kas sākas ar vienu summu un tiek pakāpeniski atmaksāts ar fiksētiem ikmēneša maksājumiem uz noteiktu laiku
• Hipotēku brokeris Kredītu avots, kas nepārstāv vienu konkrētu iestādi, bet izsniedz aizdevumus no daudziem aizdevējiem
• PITI Pamatsumma, procenti, nodokļi un apdrošināšana - galvenās ikmēneša izmaksas, kas saistītas ar mājokļa iegādi ar hipotēku
• PMI Privātā hipotēkas apdrošināšana. Aizsargā aizdevēju no zaudējumiem aizdevuma neizpildes gadījumā. PMI parasti ir nepieciešama aizdevumiem, kuru aizdevuma attiecība pret vērtību ir lielāka par 80 procentiem.

Vai meklējat palīdzību remontdarbos jūsu mājās? Mājas garantija var palīdzēt. Iepazīstieties ar šīs padziļinātās rokasgrāmatas no šīs vecās mājas atsauksmju komandas:

• Labākie mājas garantijas uzņēmumi
• American Home Shield atsauksmes
• AFC mājas kluba atsauksmes
• Atlasiet mājas garantijas pārskatus
• Izvēles mājas garantijas atsauksmes