Mājas finanses: mājās prom no mājām

Šis raksts tika publicēts 2021. gada vasaras numurā Šis žurnāls "Vecā māja". Noklikšķiniet šeit, lai uzzinātu, kā abonēt.

Otras mājas piederēšana ilgstošiem atvaļinājumiem, brīvdienām vai ģimenes atkalapvienošanās nekad nav šķitusi pievilcīgāka. Pat pirms pandēmijas otrās mājas tirgus sasildījās, pateicoties vēsturiski zemām hipotekāro kredītu procentu likmēm un ilgstošajam akciju tirgus rallijam. Tad 2020.

Vēlme pēc otrām mājām, visticamāk, drīz neizzudīs, pat ja biroji un skolas tiek atvērtas no jauna. "Cilvēkiem tagad ir ērtāk iegādāties mājas stundas pēc darba," saka Redfin vadošais ekonomists Teilors Marrs. “Viņi joprojām domā, ka var paņemt četru dienu nedēļas nogales; hibrīdais attālinātā darba modelis veicina pieprasījumu. ”

Bet, pirms pievienojaties šai steigai uz krastmalu vai kalniem vai tuksnesi, jums ir jāsaprot iespējamās izmaksas.

Novērtējiet savus resursus

Aizdevēji otrās mājas uzskata par riskantāku likmi - jūs neesat tur visu laiku, lai uzraudzītu īpašumu. Turklāt piebilst Greg McBride, galvenais finanšu analītiķis

Bankrate, “Tas nav jumts virs galvas, tāpēc, ja viss kļūst slikti, ir lielāka saistību neizpildes iespējamība.” Tā rezultātā jums, iespējams, būs jāsamazina 20 līdz 30 procenti. Arī jūsu procentu likme varētu būt pat par vienu procentu punktu augstāka.

Lai saņemtu tik zemu likmi, kādu maksātu par hipotēku savā primārajā mājā, jums būs nepieciešama šī augstā pirmā iemaksa. kredīta rādītājs (740 vai vairāk) un pietiekami ienākumi, lai segtu visus mājokļa maksājumus - ne vairāk kā 28 procenti no jūsu ienākumi. Pat ja jūs pērkat māju, lai izīrētu daļu gada, aizdevēji, apstiprinot aizdevumu, nesniegs jums kredītu par šo naudu.

Aprēķiniet visas izmaksas

Papildus hipotēkas maksājumiem jums jāņem vērā visi citi izdevumi, kas saistīti ar mājokļa īpašumtiesībām: apdrošināšana, īpašuma nodokļi, apkope un remonts. Neuzskatiet, ka jūsu galvenā māja ir precīzs atskaites punkts.

Mājokļu apdrošināšana var izrādīties dārgāka, nekā jūs gaidāt. Pirmkārt, apdrošinātāji ņem vērā, ka mājoklis daļu laika būs neapdzīvots. Jūs varat kompensēt neesamību, uzstādot centrālo signalizācijas sistēmu, priekšējo durvju kameru, ūdens noplūdes un siltuma sensori, kā arī citas uzraudzības tehnoloģijas, saka stratēģiskā direktore Dženeta Ruiza sakari pie Apdrošināšanas informācijas institūts. "Jūs varat izmantot tehnoloģijas savā labā, lai samazinātu apdrošināšanas izmaksas."

Lielāka problēma var būt jūsu skats uz okeānu vai mežu. "Cilvēki mēdz pirkt otrās mājas skaistās vietās, kas ir pakļautas katastrofām," saka Ruiss. Un apdrošinātāji var iekasēt lielāku maksu reģionos, kuros bieži notiek dabas katastrofas, piemēram, viesuļvētras un ugunsgrēki. Pirkšana pie ūdenstilpes var nozīmēt, ka jums būs jāiegādājas plūdu apdrošināšana, lai segtu augošā ūdens radītos zaudējumus.

Īpašuma nodokļi ir vēl viens pastāvīgs izdevums, un, tā kā 2017. gada nodokļu reforma ierobežoja valsts un vietējo nodokļu atskaitīšanu 10 000 ASV dolāru apmērā, iespējams, ka daļa vai viss no tā nebūs atskaitāms no nodokļa. Procenti par otro hipotēku (līdz 750 000 USD) joprojām ir piemēroti - līdz ierobežojumam. Vēl viens nodokļu pagrieziens: pārdodot māju, jums būs jāmaksā nodokļi par visu gūto peļņu, ja vien vispirms to nepadarīsit par savu galveno dzīvesvietu.

Visbeidzot, neignorējiet apkopes un remonta izmaksas. Kopējos īkšķa noteikumos par to, cik daudz budžeta ik gadu jāiekļauj, ir 1–3 procenti no jūsu mājas vērtības un 1 USD par katru dzīvojamās telpas kvadrātpēdu.

Uzskatiet to par naudas pelnītāju

Otrās mājas iegādes ekonomika var mainīties, ja plānojat to izīrēt, kad neesat tur. "Pieaugot Airbnb un citām brīvdienu īres vietnēm, ir mazāks risks iegādāties otru māju, zinot, ka cilvēki vēlēsies to īrēt," saka Marrs. Viens brīdinājums ir tas, ka daudzas brīvdienu pilsētas, noraizējušās par to, ka vietējās mājas kļūst nepieejamas vietējiem iedzīvotājiem, ierobežo īstermiņa īri. Pārbaudiet, kādi likumi attiecas uz grāmatām un kas vēl nav pieņemts.

Ja jūs īrējat savu māju tikai 14 dienas gadā vai mazāk - šī ir lieliska iespēja vietās, kur notiek nozīmīgi pasākumi -, jums nav jāmaksā ne santīma nodoklis par šiem ienākumiem. Pēc 14 dienām nodokļu aina kļūst sarežģītāka. Jums ir jādeklarē ienākumi no īres, bet jūs varat arī atskaitīt daudzas izmaksas, tostarp reklāmu, īpašuma apsaimniekošanas maksu, hipotēkas maksājumus, remontu un apkopi, kā arī komunālos maksājumus.

Ja jūs izmantojat mājas daļu gada laikā un iznomājat to citā laikā, matemātika ir sarežģītāka. “Jums ir jāsadala izmaksas un jāatskaita tās proporcionāli tur pavadītajam laikam,” saka nodokļu eksperte Liza Grīna-Lūisa. Jūs, iespējams, katru gadu no parastajiem ienākumiem varēsit atskaitīt līdz 25 000 USD zaudējumus no nekustamā īpašuma, ja “aktīvi piedalīsities” tā uzturēšanas vai iznomāšanas darbā.

Paturiet prātā, ka jūsu apdrošināšanas izmaksas, visticamāk, pieaugs, ja jūs īrēsit vairāk nekā 14 dienas gadā. Tādā gadījumā jums, iespējams, būs jāpievieno peldētājs vai braucējs. Daži apdrošinātāji var pieprasīt izīrētāja polisi. Lai ko jūs darītu, neslēpiet to, ko darāt, no savas apdrošināšanas kompānijas. Jūs varētu secināt, ka bojājumi netiek segti, ja klusējat par īrniekiem. Kā saka Ruizs: “Izmantojot tiešsaistes sarakstus, apdrošinātājam ir diezgan viegli izsekot, cik daudz jūs to iznomājat.”

Eksperta padoms

"Otrās mājas izīrēšana var būt izdevīga, jo jūs gūstat ienākumus un varat atskaitīt vairāk nekā no savas galvenās mājas." -Lisa Grīna-Lūisa, CPA un nodokļu eksperte, TurboTax

Kāds ir jūsu finanšu plāns?

Kad redzat, cik daudz brīvdienu māju cenas pieaug, jūs domājat, ka to iegāde ir labs ieguldījums. Bet mājas vērtības brīvdienu pilsētās ir svārstīgākas nekā citos tirgos, un tās ir jutīgākas pret ekonomiku un akciju cenām. “Atpūtas zonās jūs parasti redzat atkāpšanos, kad tirgus nedarbojas,” saka Redfin's Taylor Marr.

Sertificēts finanšu plānotājs Louis Barajas neuzskata ieguldījumu mājas portfeļa otro māju daļu, ja vien tas nav tikai īres īpašums. "Tā ir ilūzija, ka jūs to pārdosit vairāk," viņš saka. Turklāt ieguldījumam vajadzētu ienest naudu, nevis maksāt naudu. "Ja paskatās uz naudu, kas katru gadu iziet, tas nav ieguldījums," saka Barajas. "Tā ir greznība."

Pārskatiet visu savu finanšu plānu, lai pārliecinātos, ka otrās mājas iegāde jūs nenovirzīs no sliedēm, viņš iesaka. "Bet, ja jūs sekojat savam plānam iegūt finansiālu neatkarību un aiziet pensijā, dodieties uz priekšu un iegādājieties savu sapņu māju."