Zelfs in het huidige belastingklimaat zijn huiseigenaren wellicht beter gediend door tegen een lager tarief te herfinancieren en de besparingen te investeren
Moet u uw hypotheek afbetalen?
Wie wil er nu niet schuldenvrij met pensioen gaan, vooral met de gemoedsrust dat je niets verschuldigd bent aan je eigen huis? Het hypotheekverbrandende feest was 50 jaar geleden zo'n kenmerk van het eigenwoningbezit dat er zelfs een Alles in de familie aflevering uit 1975 waarin Archie en Edith buren en vrienden verzamelen om trots te vieren dat ze hun huis in eigendom hebben. Maar het is moeilijk om je een soortgelijk scenario voor te stellen in een Moderne familie aflevering van vandaag, tenzij het op de een of andere manier de vader van de sitcom betrof die de oude ritus uitsprak en per ongeluk het gazon in brand stak.
De verdwijnende gewoonte is deels te danken aan de toename van herfinancieringen, aangezien lagere rentetarieven het goedkoper hebben gemaakt om langer meer schulden aan te houden. Wanneer de tarieven relatief lager zijn - zoals op verschillende momenten sinds de jaren tachtig dramatisch is gebeurd - hypothecaire kredietnemers die: een nieuwe lagere rente vastzetten, hebben ook de neiging om de klok van een 15- of 30-jarige hypotheek opnieuw te starten wanneer ze de oudere aflossen hypotheek. (U hoeft de klok niet altijd opnieuw te starten. Sommige kredietverstrekkers bieden een "tariefwijziging" of "naar beneden zweven" die bespaart op herfinancieringskosten en alleen de bestaande hypotheek wijzigt met een lager tarief in plaats van een geheel nieuwe hypotheek te schrijven; zoek altijd uit of dat een optie is.)
Als een gezin al krap bij kas zit en het spaargeld nodig heeft om de maand door te komen, dan? herfinanciering is een zegen omdat het de maandelijkse kosten verlaagt, zelfs als het de levensduur van een lening verlengt (zie grafiek, pagina 28). Financiële mensen zouden zeggen dat u uw balans gebruikt om uw cashflow te vergroten. In ons voorbeeld stelt de herfinanciering nog 10 jaar uit op de dag dat uw maandelijkse hypotheekbetaling nul is, maar in de tussentijd bespaart u $ 300 per maand.
Veel persoonlijke financiële adviseurs zullen kijken naar die $ 300 per maand aan spaargeld en zeggen dat de hypotheek de juiste keuze is, vooral als een gezin de maandelijkse betalingen op zijn reguliere inkomen en het spaargeld gebruiken om het meeste uit de pensioensparen van een werkgever te halen of bij te dragen aan een fiscaal voordelige pensioenspaarrekening waar het geïnvesteerd. Het is voor de meeste mensen moeilijk om de belastingvoordelen van pensioensparen maximaal te benutten; de limiet van 2018 voor IRA-bijdragen is bijvoorbeeld $ 5.500 ($ 6.500 voor die 50 of ouder, en het dubbele voor gehuwde paren), en er zijn er nog veel meer belastingvoordelen als u extra spaargeld heeft om op te bergen in andere soorten fiscaal voordelige plannen - tot $ 24.500 voor mensen van 50 jaar en ouder in een traditionele 401 (k).
Bespreek uw eigen situatie met een deskundige, inclusief uw verwachtingen over andere kosten, zoals zorg en onroerendgoedbelasting, als u bijna met pensioen gaat. Neem op zijn minst contact op met een belastingaccountant om te zien of het zelfs zinvol is om de rente in 2018 af te trekken, na de federale belastingwijzigingen die afgelopen december zijn doorgevoerd. Het Tax Policy Center schat dat het aantal Amerikaanse belastingbetalers dat een hypotheekrenteaftrek zal claimen op hun belastingaangifte 2018 zal dalen van ongeveer 40 miljoen in 2017 tot 16 miljoen, grotendeels vanwege de verhoging door de belastingwet van de "standaardaftrek" tot $ 12.000 voor individuen ($ 24.000 voor gehuwde paren die een aanvraag indienen gezamenlijk). Als de liefdadigheidsbijdragen, hypotheekrente en lokale belastingen van een paar bijvoorbeeld $ 20.000 zijn, zijn ze beter door gewoon de standaardaftrek van $ 24.000 te nemen, en er is geen belastingvoordeel meer voor het betalen van hypotheekrente.
Een goede financieel adviseur kan u ook helpen erachter te komen hoe belangrijk het voor u persoonlijk is om schuldenvrij te zijn. Ja, uw hypotheek loopt langer als u geen extra betalingen doet om deze vervroegd af te lossen, maar dat kan slim zijn als u zich prettig voelt bij het risico van beleggen om rijker te worden, aangezien de pensioenspaargelden en -investeringen idealiter de kosten van de hypotheek op de lange termijn zouden overtreffen termijn. Het klinkt misschien als een slecht sitcom-schema, maar het grote idee is dat je tegen je huis leent om beleggen in aandelen en obligaties, of in ieder geval meer sparen door het maximale uit de pensioenovereenkomst van een werkgever te halen bij werk. Het is wat mensen doen als ze sparen voor hun pensioen in plaats van de hypotheek af te sluiten, en het is een positieve verklaring voor de verdwijnende hypotheekverslindende partij: Archie en Edith zouden nog steeds elke maand een hypotheek moeten betalen, maar ze zouden een mooie IRA hebben verklaring ook.
De 28/36-regel
Wat is een beheersbare hypotheekbetaling? Een vuistregel onder hypotheekverstrekkers is de "28/36"-maatstaf van hoeveel van uw totale inkomen vóór belastingen gaat naar het terugbetalen van leningen: niet meer dan 28 procent voor maandelijkse woonlasten (onroerendgoedbelasting, huiseigenarenverzekering, huiseigenarenrechten en hypotheek), en niet meer dan 36 procent voor alle schulden (auto, huis, student leningen). Deze richtlijn "schuld-naar-inkomen" vertaalt zich bijvoorbeeld ruwweg in een 30-jarige hypotheek van $ 180.000 tegen 4,5 procent (maandelijkse hypotheekbetalingen van $ 912; mtgprofessor.com/calculators.htm), op een gezinsinkomen van $ 52.000 per jaar. De wiskunde werkt als je het verdubbelt - dus een hypotheek van $ 360.000 voor een gezinsinkomen van $ 104.000 per jaar.
Banken houden ook rekening met de "loan-to-value"-maatstaf van hoeveel van uw eigen geld u neerlegt, in de veronderstelling dat mensen eerder geneigd zijn om opbetalingen op een huis dat meer waard is dan de hypotheek - dit is de klassieke aanbetaling van 20 procent die een buffer is voor de bank tegen een ineenstorting van onroerend goed waarden. Geen van beide regels is ijzersterk als maximum of minimum, maar het algemene idee is dat mensen niet achterop raken met huisbetalingen als de betalingen binnen hun budget passen.
Rekenen doen
Uitzoeken wat een herfinanciering kost (klik rechtsboven om de grafiek te vergroten)
