Meglere er ikke så løse som de ser ut til å være. Lær hva meglere sier til seg selv - men aldri, aldri til deg
Meglere, mellom linjene
Hvis du er en erfaren boligkjøper eller selger, vet du sannsynligvis dette allerede: Meglere er ikke så løse som de ser ut til å være.
Selvfølgelig kan de fortelle deg alt det er å vite om huset, fra rotkjeller til enkeklokke. De vil beskrive kvadratfotene til en brøkdel av en tomme og fortelle deg hva som kan påvirke planen for forbedring av ditt hjem. De vil til og med gjerne veilede deg gjennom hjemmekontrollprosessen og tilby strategier for pantelån.
Men det er mye de vil ikke fortelle deg - handelshemmeligheter som de ikke ville tørre å gi en klient beskjed om. Les videre for å lære hva meglere sier til seg selv - men aldri, aldri til deg.
"Jeg jobber ikke for deg."
"Eiendomsmeglere representerer vanligvis ikke kjøperen," sier eiendomsadvokat i Florida, Barry Ansbacher. "Men kjøpere tror de gjør det."
Når du ringer som svar på en børsmeglers annonse eller dukker opp på et åpent hus, må du være tydelig på én ting: Denne personen er ansatt av selgeren av hjemmet. Denne selgeren kan være en privatperson eller en bedriftsutvikler - og de betaler agentens provisjon. "Mine klienter vil si" jeg hadde en megler, "sier Ansbacher," men megleren representerte ikke interessene deres. "
Hvis du vil være sikker på at du har en proff som ser etter deg, kan du få en kjøpers megler. Denne typen agenter registrerer seg for å jobbe utelukkende for deg i alle avtaler du måtte inngå, og kan hjelpe deg gjennom kjøpsprosessen, fra søk til tilbud til kontrakt til avslutning.
"Et åpent hus er for meg, ikke deg."
Et åpent hus på et tilgjengelig hjem kan synes å finne sted for å rekruttere seriøse kjøpere, men disse mottakelsene er egentlig ikke for selgeren-de tjener agentens langsiktige plan.
"De fleste som dukker opp er" dekksparkere ", sier John Kavaller, agent for Catskill Sales Associates Inc. i staten New York. "Folk dukker opp for å få en følelse av markedet eller nabolaget, men de er ikke klare til å kjøpe." De pleier å logge på, besøke stedet og deretter ta av med agentens visittkort i hånden.
Agenten gjør et forsøk på å holde kontakten med disse dagtidskjøperne, i håp om å avslutte en avtale.
"Min kommisjon er forhandlingsbar."
Det viser seg at den vanlige 6-prosentprovisjonen tross alt ikke er så standard. Hagling over provisjon er en vanlig praksis.
Kavaller sier meglerkommisjonen er "absolutt omsettelig fra sak til sak. På en eiendom på en million dollar kan vi være villige til å slippe et helt poeng. "
Leter du etter en oppføringsagent? Kupp - på forhånd - med potensielle meglere om deres opptreden. Tilby en kommisjon som er kraftig nok til å gi agenten et insentiv til å jobbe hardt for deg, men ikke føl deg bundet til 6 prosent. Spesielt hvis du tror at hjemmet ditt vil være lett å selge.
"Mitt store byrå er ikke mer kompetent - eller billigere."
Boutique -selskaper markedsfører seg mot store konkurrenter ved nøye å velge oppføringer de tilbyr, tilby kjøpere personlig oppmerksomhet og, mer og mer, ved å tilby selgere representasjon til et lavere kommisjon. Dette gjelder spesielt i store byer, hvor konkurransen er hard.
Eiendomsadvokaten i Brooklyn, Howard Brickner, sier at i New York City "holder de store guttene virkelig på de 6 prosentene. De har en bred netto og førsteklasses markedsføring på nettstedene sine-og du betaler for det. "
Mindre firmaer har kanskje ikke det berømte navnet eller en rekke eksklusive, men de laster opp sine oppføringer til MLS akkurat som alle andre. Og, sier Brickner, de er klare og villige til å betale litt avgifter. Så hvis kostnaden for å selge leiligheten din gnir deg feil, bør du vurdere en liten fyr.
"Du skal til rumpehoder med sonestyret."
Ikke forvent at en agent, med mindre de er din venn eller på annen måte en ekte alliert, skal advare deg om soner som venter deg hvis du kjøper denne eiendommen. Hvis du har lyst til å gjøre endringer på stedet, gjør leksene dine nøye og mestrer sonerings labyrinten selv (eller betal en advokat for å løse opp byråkratiet). Alt fra en kai ved elvebredden eller nytt tillegg, til et trehus eller til og med et gjerde, kan styres av bevarings servitutter, retningslinjer eller andre reguleringsbestemmelser. Uttrykket "Vi krysser broen når vi kommer til det" gjelder ikke her, med mindre du er ekstremt fleksibel.
"Vær forsiktig med eiendomsmegleren som sier," Du kan gjøre alt du vil mot dette stedet, alt som trengs er penger, "sier Delaware County, New York, megler Ron Guichard. Kommunale myndigheter og huseierforeninger er stedene du kan begynne med å få informasjonen du trenger.
"Du må ikke gå gjennom meg."
Noe allment kjent, men nesten aldri tilbudt den uerfarne selgeren av en agent, er det faktum at du kan BYOB (Bring Your Own) Kjøpere, det vil si) til bordet, og kom deg rundt med å betale en provisjon hvis en av dem kommer gjennom.
Men du må forhandle om dette på forhånd, før du har meldt deg på med byrået. "Avslør alle legitime kjøpere du har funnet på egen hånd før du ansetter megleren," sier Memphis eiendomsadvokat John B. Philip. Du må gjøre dette skriftlig, som en del av kontrakten de ber deg om å signere. Hvis du selger til en av personene som er nevnt i klausulen innenfor den tidsrammen du forhandler, sier Philip: "Du skylder megleren ingenting."
"Min inspektør ser ikke så godt."
Hver eiendomsselger har en hjemmeinspektør i ermet. "Noen ikke-skruplete agenter," sier megler i New York i New York, "anbefaler inspektører som nøyer seg med å fange opp små problemer og ignorere store. "Faktisk klager hjemmeinspektører, så vel som de som oppdager og behandler mugg- og termittproblemer, konsekvent på Internett forum om at de er svartballet av meglere hvis de på en pålitelig måte finner og avslører problemer - til tross for sitt eget tillitsansvar overfor sine klienter.
Hvis du er en kjøper, velger du din egen uavhengige anbefalte, lisensierte inspektør for å gå gjennom det potensielle kjøpet med en fintannet kam. Oppsøk eksperter som vet hvordan du gjenkjenner problemer og kan gi deg råd om hva som skal til for å fikse dem.
"Du kan selge dette huset selv."
FSBO, det mer og mer kjente akronymet som står for "For Sale By Owner", fungerer. Selgere med utholdenhet til å lage en markedsføringsplan, liste et hus på nettet, angi mulige kjøpers svar, arrangere visninger og se en håndtere gjennom til lukking kan spare en bunt ved å sette kontanter som ville ha dekket agentens provisjon direkte i deres lommer.
Brooklyn's Brickner sier: "Det er mye å spare. Nå med Craigslist og andre nettsteder er det enklere enn noen gang før. Men det krever en viss type person å håndtere detaljene ved å prøve å selge en eiendom. "Bare ikke alltid megler type person.
"Jeg vil ha oppføringen din, selv om du ikke trenger meg."
For noen eiendomsmeglere, dessverre, står FSBO for "Flag, Stalk, Bully and Outsmart." Hvis du viser din eiendom på egen hånd, vær tydelig på at du bare er åpen for direkte salg ved å tegne annonsene dine med uttrykket "Ingen meglere, Vær så snill."
Vær forsiktig med agenter som uansett vil ringe deg og late som om de representerer en kjøper. Det kan de være - men mer sannsynlig er det at de ønsker å få foten i døren og overbevise deg om å liste huset med dem.
En annen selger er å undergrave din tillit til din evne til kompetent å gjøre avtalen. En agent vil fortelle deg at huset er for lavt, så lover du at han kan gjøre det bedre. Lei en takstmann i begynnelsen av prosessen, og du vil pris huset ditt riktig.
"Du skrur deg selv ved å signere denne kontrakten."
I store deler av landet gir eiendomsmeglere et skjema for både kjøpere og selgere å signere når et salg inngår kontrakt. Disse utskriftene inneholder ofte en bestemmelse kjent som en ansvarsfraskrivelse, som sier at kjøperen ikke stoler på noen muntlige uttalelser fra selgeren eller eiendomsmegleren. "I virkeligheten," sier Florida -advokat Ansbacher, "kjøperen stoler vanligvis nesten utelukkende på slike løfter."
Ansbacher sier at kostnaden for å få en advokat, vanligvis rundt $ 500, ombord for å gjennomgå en kontrakt før du signerer den er en god investering. I tillegg foreslår han, "Få alt skriftlig som et tillegg til kontrakten (dvs. alt bassengutstyr er inkludert, selger vil male veggene på nytt), eller uavhengig bekrefte alle løfter (dvs. ring sonestyret for å bekrefte at zooming gjør at hjemmet kan utvidet)."
"En av de største tingene jeg hører når jeg retter en tvist," legger han til, "er at kjøperen er forvirret om hvorfor de ikke var det bedre beskyttet av kontrakten. "En kjøpers megler er en person til som du kan verve for å se på ryggen din i denne typen scenario.
"Jeg liker de raske pengene."
Hva er bedre for en megler, et dusin perkolerende salg på $ 300 000 hver eller fire potensielle $ 900 000 avtaler? Du kan tro at færre transaksjoner ville være søtere - mindre papirarbeid, tross alt - men siden et gitt salg kan falle fra hverandre, foretrekker de fleste selgere volum fremfor pris.
Selv om mange agenter er seriøse i løftet om å gi deg den beste utbetalingen, er det ikke nødvendigvis i deres interesse å vente på det aller beste tilbudet. "Når noteringsagenter konkurrerer om virksomheten din, vil de snakke om det flotte huset ditt og om den høye prisen de kan få," sier Florida -advokat Ansbacher. "Når de har signert deg, det er da de nevner det gamle taket og forteller deg å slippe prisen for et raskere salg." Også her er det godt brukt penger på å betale for en uavhengig vurdering. Sett en solid pris og fortell megleren din at du vil sitte tett.
"Den garantien er verdiløs."
Utviklere og agentene som representerer dem, kan gi garantier for nybygging av hjemmet. Ansbacher, advokat i Florida, sier at kjøpere er dumme hvis de finner mye trøst i slike garantier. "Definisjonen av en" defekt "i disse garantiene," sier han, "er så nøye formulert" at de fleste krav ender opp. Vær oppmerksom på standardkontrakten for enhver ny utvikling du vurderer å kjøpe deg inn på.
Alle byggherrekontrakter inkluderer fraskrivelse av søksmålsrett, noe som betyr at du-vet-hvem som vil bære kostnadene for reparasjoner for sløv konstruksjon. Få din egen advokat til å finne den irriterende klausulen og forhandle den ut av kontrakten.
"Jeg vil ikke jobbe med en annen megler."
I de fleste stater har en megler en juridisk forpliktelse til å informere en selger om hvert tilbud som kommer inn på en notering - med mindre en selger nekter sin rett til slik kommunikasjon, og velger kun å bli informert om tilbud som utgjør en viss prosentandel av forespørselen pris. Likevel kan et konkurransedyktig bud noen ganger falle gjennom sprekkene, spesielt hvis det vil kreve at en noteringsagent samarbeider med avtalen. Det er alltid i en selgers beste å legge fram et tilbud fra en ikke -representert kjøper før en som jobber med en kjøpers megler. Den andre agenten er tross alt i stand til å dele kommisjonen.
"En megler kan bli bøtelagt eller miste lisensen for et slikt overgrep, men det er ikke så lett å oppdage ugjerningen," sier en erfaren anonym eiendomsadvokat.
"Disse advokatene belaster mye."
En rekke gebyrer er knyttet til hjemmets avslutning eller siste salg. Disse elementene varierer fra stat til stat, men en av dem, forsikringen på eiendomstittelen, er ofte kostbar - og kan forhandles om med din utlåner. Meglere nevner neppe din forhandlingsrett, siden de på dette tidspunktet i prosessen bare tenker på lønnsslippen.
Noen steder representerer "så mye som 70 prosent av kostnaden for tittelforsikring en provisjon som er betalt til advokater eller tittelagenter som håndterer dokumentasjonen," sier Florida -advokat Ansbacher. Det kan forventes at kjøperen eller selgeren starter disse kostnadene; uansett hva du er, finn ut om du er ansvarlig, og be din egen advokat om å presse på for en lavere provisjon.
"Et dårlig selgers marked betyr ikke at du kan være en grådig blodsukker!"
Du er på markedet for noe herskapelig, og du leter etter en stor avtale - det er tross alt et kjøpers marked. Vær trygg, noteringsagenten suger ikke komplimenter bak ryggen din. En veteranmegler fra Fairfield County, CT, sier avanserte budgivere-spesielt de som er unge, kinkete og aningsløse over stoltheten som følger med boligeierskap-er hensynsløse og urealistiske. "De ønsker å hente blod fra venene til selgeren," sier Barbara Schmerzler, en hovedmegler i U.S. Homefinders. "De venter på bunnen av markedet, som allerede har gått forbi dem."
Leter du etter hjelp til reparasjoner i hjemmet ditt? En hjemmegaranti kan hjelpe. Sjekk ut disse grundige guider fra This Old House Reviews Team:
- Beste hjemmegaranti
- Amerikansk hjemmeskjold
- AFC Home Club
- Velg Hjemgaranti
- Choice Home -garanti
