Hvordan få mest mulig ut av entreprenøren

Kanskje du er på utkikk etter den ideelle hjelpemannen til å starte et nytt prosjekt, eller du er allerede i kneet i et. Du kan være usikker på hvordan du skal håndtere din handelsmanns forventninger - og dine egne. Dette er den beste tiden og den verste tiden for ombyggere. Enhver proff som fortsatt står i denne økonomien vil sannsynligvis være erfaren og mer oppmerksom enn noen gang på bunnlinjen din. På samme tid er mange av de beste proffene så slitsomme når kunder klipper hjørner at de kanskje vil ha referanser fra deg i stedet for omvendt. "Jeg gir ikke lenger konkurransedyktige bud," sier David Lupberger, en 20-årig veteran fra budkrigene i Boulder, Colorado, som foretrekker smart markedsføring og nettverk. Men han råder også andre entreprenører til å holde sinnet og verktøykister åpne. "Huseiere legger ikke opp mange $ 100 000 tillegg," sier han. "Vær klar til å hjelpe til med å henge et speil." Så om du skal fikse en lekk kran eller overlate drømmekjøkkenet til fremmede, fortsett å lese for å lære de nye spillereglene.

1. Bruk en proff for å finne en proff

Du får rotkanalene dine fra en ekspert anbefalt av tannlegen din, ikke sant? Det samme gjelder lokalisering av ombyggingsproff. Dette gamle huset hovedentreprenør Tom Silva foreslår å be den lokale bygningsinspektøren om ledninger. Huseier Jim Zembruski, i Easton, Connecticut, fant rørleggeren sin gjennom sin elektriker; de hadde jobbet sammen i årevis. Zembruski åpnet også en entreprenørkonto på det lokale tømmerverftet, som tillot ham å henge med innsidemassen, hente profftips, og lytt etter navnene på handelsmenn som var der så ofte at de antagelig var etterspurt.

2. Prøv litt romantikk

De første møtene er som første date. Her har du sjansen til å gjøre en proff større og omvendt - så gjør et godt inntrykk. Og ta deg god tid! Lupberger bemerker at noen huseiere har så travelt med å fortsette med det at de glemmer at de skal overlate husnøklene - og deres fornuft - til en fremmed. Eric Thompson, en totalentreprenør i Hampton Bays, New York, er blant dem som understreker viktigheten av en god personlighetstilpasning. "Det er som alle forhold. Det skal føles naturlig og behagelig, som da jeg møtte kjæresten min. "Kanskje det er derfor HomeAdvisor, et byrå som setter huseiere sammen med tjenesteleverandører, bruker algoritmer lånt fra Match.com.

3. Ta deg sammen

Et av de verste scenariene noensinne er å be en etterspurt hovedentreprenør om "et grovt estimat" når du ikke vet nøyaktig hva du vil. Få en god designer eller tegner til å oversette din vage visjon til tegninger og spesifikasjoner. "Å være avgjørende og klar på detaljene vil spare deg for penger, og prosjektet vil mer sannsynlig oppfylle dine forventninger," sier Monica D. Higgins fra Renovation Planners, et byggeledelsesfirma i Los Angeles. Det vil også hjelpe deg med å unngå fryktede "endringsordre", kode for dyre, uventede oppgraderingsbeslutninger. Og for himlens skyld, la dine venner og slektninger være ute av designprosessen, sier Thompson og husker den gangen han hørte tre venner som gikk rundt i sirkler mens de "hjalp" med en kjøkkenoppussing, mens de sa ting som "Du liker virkelig synlige bjelker?"

4. Lær å snakke

Finn ut hva prosjektet innebærer før du ringer inn en proff. "Jo mer du forstår om hva de gjør, jo bedre kan du kommunisere med dem og jo bedre kan du vurdere budene deres, sier Zembruski, som bruker veiledningsbøker, nettvideoer og blader som This Old House for å komme seg opp til hastighet. Del to av utdanningsprosessen: Be enhver kandidat til jobben om å forklare hvordan han eller hun planlegger å utføre den og hvilke materialer som skal brukes. Å gi en proff en sjanse til å forklare kan fremme samarbeid og, hvem vet, kanskje litt kreativ tenkning om hvordan du gjør det for mindre. Utålmodighet sender feil signal, sier Lupberger. "Det betyr at du ikke er interessert i et arbeidsforhold."

5. Ta det laveste budet? Fuhgeddabouddit

Du vil ha det beste arbeidet, ikke den beste prisen, sier Lupberger. Entreprenører og abonnenter som krever mer er lisensiert og forsikret, og bør ta seg tid til å holde huseieren informert hvert trinn på veien - alt dette koster penger. Se opp for en "lavbudsmann" som jobber ut av lastebilen sin, sier Thompson og legger illevarslende til: "Jeg har ryddet opp i mange jobber." Angie Hicks, av forbruker-til-forbruker-henvisningstjeneste Angieslist.com, anbefaler minst tre bud og nøye gransking av lisenser, forsikringssertifikater og andre liten skrift. "Jeg finner folk som aldri leser kontraktene de signerer," sier hun. "Og sørg for at du får en entreprenør som er ekspert på det du trenger å gjøre. Du vil ikke at huset ditt skal være et marsvin. "

Deretter må du sammenligne epler med epler. Vurder å tilby toppkandidaten et fast gebyr for å stave ut hvert trinn og materiale, slik at andre kan by på det samme. "Generelt står materialer for 40 prosent av den totale kostnaden; resten dekker overhead og fortjenestemarginen, som vanligvis er 15 til 20 prosent, sier Tom Silva. Og ja, sier Steve Miller, eier av HomeProHub, et konsulentfirma for oppussing i San Jose, California, det er greit å forhandle. Han anbefaler å gjøre det via e-post, som setter alt skriftlig og hjelper til med å overvinne frykten for å prute. Selv de beste proffene har tørre staver og kan redusere et bud for å holde besetningsmedlemmene opptatt, sier han. Hold et øye med kalenderen - vintermånedene er ofte trege - og vær fleksibel. "Livet skjer også for proffer," forklarer han. "Skiller seg, tar barna med på college. Så hold kontakten, og senere, hvis han mister en jobb, kan han trekke opp e-posten din. "

6. Lær hvordan du bryter opp og sminker

Noen forhold faller fra hverandre til tross for alles beste intensjoner, så etabler en grasiøs måte å avslutte om nødvendig. Lupberger peker på en bestemmelse hamret ut av en medentreprenør som lar klienter - og deres fordeler - bukke ut med syv dagers varsel. Vurder også å legge til en insentivklausul. Huseiere brummer ofte når de ikke kan straffe en entreprenør som fullfører uker - noen ganger måneder - etter den forventede forfallsdatoen. Men en bedre idé er å dingle en pris hvis han slår klokken. "Jeg elsker det," sier Thompson, som en gang fikk en bonus på $ 5000 på et stort prosjekt. "Det er fullstendig brann under en entreprenørs rumpe."

7. Gjør noe av grynnearbeidet

Som Zembruski lærte under oppussingen av huset sitt, er ombyggingsproffene akkurat som kontorarbeidere: Det er sider ved jobben de ikke liker. Riving kan være skittent, kjedelig arbeid; gjør det selv, og du vil legge merke til en mer energisk vår i GC -trinnet. Så er det den ubehagelige virksomheten å komme seg ned på hendene og knærne på et lite sted. "Gjennomsøkingsplassen vår er omtrent 3 fot høy," sier Zembruski om området under kjøkkenet hans. "Det er mørkt der inne, og det er edderkopper og insekter." Så før han ringte inn elektriker, grov han ut ledningene nedenfor. Når det gjelder hans mye etterspurte rørlegger, "vil han ikke være i vasken, og banke på såpen-han er en stor fyr!" sier Zembruski, som rydder veien før han tar telefonen. En gang tok han fra hverandre en lekkende kran før rørleggeren kom dit. Til gjengjeld gjorde fyren ham den ultimate tjeneste: å gjøre huset hans til det første stoppet på en veldig travel dag.

8. Skriv ned husregler, en betalingsplan og alt annet

Ikke forvent at resten av verden skal vite hva du synes om arbeidsstøvler som tramper rundt i ditt uberørte bad. Lag en avtale om hvem som skal være i huset og når, og hvilke områder besetningsmedlemmene bør bruke. Skriv ut tidspunktet for betalingene, og husk at mange proffer har problemer med kontantstrøm. Som alltid er kommunikasjon nøkkelen. Mary Fallon, som nylig har pusset opp kjøkkenet i hjemmet sitt i San Jose, sier at hun brukte ferdighetene sine som en tidligere reporter for å holde seg oppdatert på prosjektet og holde alle hennes subs godt informert. "De ville alle få timeplanen, og på den måten ble det mer kameratskap."

Ideelt sett, sier Miller fra HomeProHub, på en stor jobb bør proffen din stave ut hvert trinn, utgifter og tilbakeslag på en dedikert nettsted som er tilgjengelig for alle, ved hjelp av øyeblikksbilder og programvare, for eksempel Co-Construct, designet for å administrere prosjekter. Men selv om proffene foretrekker blyant og papir fremfor tastatur, er dokumentasjon avgjørende. Mystiske utgifter fører ofte til mistillit, sier Miller, "og å dele informasjon med huseiere eliminerer virkelig dette problemet." Lynn McBride, som har overlevde-og blogget om-oppussing av hjem på steder så fjernt som Charleston, South Carolina og Balleure, Frankrike, anbefaler å bruke spesifikasjonene i budet som en sjekkliste. "Jeg pleide å spore hver detalj i en notatblokk med tre ringer," sier hun. "I dag ville jeg holde den på iPad -en min."

9. Få dette kjærlighetsforholdet til å vare

Uansett hvor viktig du tror du er, gjør deg selv en tjeneste og behandle proffen din som en likeverdig, sier Thompson. "Jeg har jobbet for alle slags mennesker," legger han til, "og de jeg går tilbake for å vite hvordan jeg skal se over bordet på deg og ikke ned mot deg. "Lupberger husker fortsatt en klient som kom forbi arbeidsplassen et par ganger i uken for å dele kaffe og Småprat. Denne herdede proffen sier: "Jeg er sikker på at hun fikk ekstra ting gjort av bøkene."

Mens du holder på ...

Syv forespørsler du aldri bør komme med og syv du kan - og bør

Det du ikke kan be om

1. Jeg gikk tom for tid. Kan du flytte alt dette før du maler?

2. Jeg må kjøre noen ærender. Kan du holde øye med barna?

3. Siden du skal ut uansett, vil du ikke gå med hunden?

4. Herregud - datamaskinen min krasjet nettopp! Kan du fikse det?

5. FedEx kommer for å hente denne konvolutten. Kan du sørge for å være her?

6. Jeg blåste bare en ny sikring. Sinn å bytte den ut? (Hvis han er rørlegger.)

7. Avløpet er sikkerhetskopiert igjen. Kan du fikse det? (Hvis han er elektriker.)

Hva du kan be om

1. Kan du bytte ut trykkbalanseventilen i dusjen? Eldre bad mangler ofte denne sikkerhetsfunksjonen, som holder dusjhodet fra å brenne når kaldt vann trekkes andre steder i huset. En rørlegger som allerede er på jobb, bør være villig til å gjøre dette. "Forvent å betale for selve ventilen, selvfølgelig," sier arkitekt Darren Hegelsen, som spesialiserer seg på renoveringer i eldre hus i Amagansett, New York, området.

2. Kan du se på isolasjonen? Hvis entreprenøren din åpner vegger uansett, er det greit å be ham om å lappe hull i isolasjonen, sier Andrew Black, en hovedentreprenør i Columbus, Wisconsin. Forvent å betale for tid og materialer.

3. Kan du berøre dette? Hvis en maler allerede er på jobb, er det greit å be om gratis touch-ups i andre rom, sier Kara O'Brien, hovedentreprenør i Atlanta. "Bare ikke be om noe større enn et lommetørkle."

4. Kan du oppgradere ledningene i et annet rom? En elektriker som allerede jobber i huset, kan tilby en avtale om å gjøre arbeid i andre rom, spesielt hvis han ikke trenger å åpne veggene selv, sier Black.

5. Kan du bytte røyk- og CO -detektorer? En elektriker som allerede er på jobb, kan være villig til å frafalle gebyret for å bytte eller forsterke røyk- og karbonmonoksiddetektorer. Les opp på forhånd om hvor de skal dra.

6. Kan du markere en svak innramming? Hvis besetningsmedlemmer allerede stikker inn i vegger og gulv, er det greit å be dem om å se etter tegn på råtnende tre. Du blir belastet for tid og materialer for å erstatte den, men i mellomtiden har en proff hjulpet med å forhindre dyrere reparasjoner på veien.

7. Kan du gi meg råd om et annet prosjekt? Handlende er ofte en skrift for gratis designråd, og det er bra. Oppfordret av en klients forespørsel, frivillig O'Brien en gang et tips for å gi utsatt murstein et faux-eldret utseende (skrubbe det ned med murinsyre).

Klienter fra helvete: en feltguide

Folk elsker å handle historier om entreprenører som tar for mye, gjør for lite eller til og med forsvinner før jobben er utført. Men det viser seg at det er to sider av dette forholdet. Visste du ikke? Vel, kanskje du allerede er den stilige huseieren som kan smelte et hjerte som er forherdet av mange års arbeid inne i andres hjem. For de som kan være nyere i forholdet mellom handelsmann og klient, møt de seks mest fryktede huseier-personlighetstypene i virksomheten. Alle er basert på virkelige historier som deles av proffer som har sett alt og håper å aldri se disse typene igjen. Hvis du kjenner deg igjen, ikke få panikk; Vi har tatt med forslag til hvordan du løser omdømmet ditt. Alt du trenger er å få en av favorittproffene dine til å returnere telefonsamtalene dine.

Det hysteriske

Identifiser egenskap: Barnlig manglende evne til å se det store bildet

Fordeler hater å måtte bryte inn en nybegynner, spesielt en så pregende som en villkatt. "Jeg fikk en huseier til å ringe meg i tårer fordi mannskapet mitt ødela huset hennes," sier Steve Miller, en tidligere entreprenør som hjelper matche huseiere med proffer i San Jose, California. "Jeg skyndte meg bort for å sjekke det. Så måtte jeg prøve å forklare henne rolig mens hun fortsatte å gråte at alt gikk bra. Ja, hjemmet var i grus - det kalles riving. "Hvis grove ting også gjør deg gal, husk at Roma ikke ble bygget på en dag; først måtte de rydde litt plass. Hater du fortsatt å se? Gjem deg på Starbucks.

Compulsive Communicator

Identifikasjonstrekk: Øynene er alltid låst på en liten elektronisk enhet

Kommunikasjon er en god idé, opp til et punkt. "Jeg hadde en huseier som ringte, e-postet og sendte meg en sms hele dagen," sier en hovedentreprenør, som ba om anonymitet. "Hvis jeg ikke svarte med en gang, ville jeg fått en telefon, en e-post eller en tekst om ikke å svare. Det ble uutholdelig. "Noen CC -er har også vanskelig for å vite hva som kvalifiserer som en nødssituasjon. "Å være lei seg for en malingsfarge er ikke en nødsituasjon," sier proff David Lupberger rolig. For å unngå å banke proffen din med hagl, send en lapp ved slutten av dagen - en kveldsbyger, for å si det sånn.

The Chore Abuser

Identifiser egenskap: Blind for uttrykket i et medmenneskes ansikt

Reva Kussmaul, forfatter av Remodel 411: Secrets to a Successful Remodeling Relationship, sier at hun som entreprenør en gang ankom et arbeidssted for å finne huseieren som pakket 12 store esker. "Hun sa: 'Å, jeg vil at gutta dine skal ta disse ut til verandaen for UPS -fyren.' Så spurte hun meg om å få dem til å skynde ut terrassemøblene sine inne hvis det begynte å regne. Jeg mener, kom igjen! "Opplevelser som dette tvang Kussmaul til å henge med en singel som ombyggingstrener. Hun oppfordrer huseiere til å behandle ombyggingsproffer som andre proffer - sier kirurger.

Perfeksjonisten

Identifisere egenskap: Projekterer følelser av utilstrekkelighet overfor andre

Selvfølgelig fortjener du suveren utførelse, og i tide. Men om det er levering av det nye badekaret før middagstid eller planlagt plassering av en bryterplate, vil ingenting noensinne være helt perfekt. "Vi forklarte at tilpasset skap aldri kunne se ut som et airbrushed -foto i en katalog," sier en kilde om en stikkende klient. "Det er tross alt håndlaget." Men hun fikk laget skapene på nytt - to ganger. Hvis du mistenker at du også er kvalifisert som "tett sår", starter du med en realistisk kalender - din proff kan hjelpe - og vær glad hvis karet kommer før han drar til neste jobb.

Amatørprosjektleder

Identifikasjonstrekk: Tror han eller hun var proff i et tidligere liv

Kussmaul hadde en klient som trodde at "siden han organiserte et samkjøringsløp, kunne han fungere som prosjektleder," husker hun. "Men han bestilte ikke nok maling, og siden det var en tilpasset farge, måtte vi stoppe jobben i en halv dag. Han var ikke glad da jeg belastet ham for tiden. "Eric Thompson, en GC i Hampton Bays, New York, sier til amatørinnkjøpsagenter," Oh, utmerket - nå kan du sortere gjennom de forvrengte 24 -årene og sitte på vent med kundeservice når kranen går i stykker - og du kan ikke finne serien Nummer!"

Medleren

Identifiserende egenskap: Bruker stemmen utenfor, selv når han er i ansiktet ditt

Meddler er alltid på jobb, noe som ikke er noen hjelp i det hele tatt. "Bilmekanikeren min vil ikke ha meg under panseret med ham," sier Kussmaul. "Vel, gutta mine vil ikke ha noen under stigen når de legger opp gips." En annen GC, som ber om anonymitet, husker a huseier som "skrek om hvor vi parkerte lastebilene våre", skrek om hvor lang tid det tok, ropte om støvet, og " - naturlig" - ropte om hvor høylytte verktøyene våre var. "Hvis du er den typen klient som kommer på beina, kan du prøve å bruke denne kvalitetstiden å være snill; du kan bli belønnet bare for å være høflig.