Slik finansierer du ombyggingen

Inntil nylig innebar det å låne penger til et nytt kjøkken, etasjes etasje eller annen forbedring av hjemmet å gå til banken, se en låneansvarlig og håpe på det beste. I dag har du imidlertid mange flere alternativer for å finansiere boligforbedringer. En boliglånsmegler kan for eksempel tilby mer enn 200 forskjellige låneprogrammer. Og meglere er bare en av de mange långiverne som er ivrige etter å sette sammen et lån som passer din situasjon - selv om kreditthistorien din er mindre enn perfekt.

Det betyr at du kan låne mer penger enn du tror. Men med så mange konkurrerende långivere, lånemuligheter og vilkår, betyr det også at det kan være like utfordrende å kjøpe boliglån som boligjakt. Du kan hoppe over all forvirring og lande på det riktige utlånsprogrammet ved å:

1. Å vite hvor mye penger du trenger og omtrent hvor mye du kan få fra starten
2. Begrensning av de utallige lånealternativene til de som matcher dine behov og økonomi
click fraud protection
3. Konsentrerer seg om långivere som sannsynligvis gir den lånetypen du ønsker.

Hvor mye kan du låne?

Enten du ansetter en entreprenør eller tar på deg arbeidet selv, begynn med et nøyaktig estimat på hva prosjektet vil koste.

Långivere vil insistere på en bestemt figur før de jobber med deg. Hvis du ansetter en entreprenør, start med et fast bud, fordelt på arbeidskraft og materialer. Legg deretter til 10 prosent for overraskelser. På jobb vil du gjøre selv, lage en detaljert materialeliste med mengder, kostnader og en nøyaktig sum. Inkluder tillatelsesgebyrer og leie av utstyr. Legg deretter til en pute på 20 til 30 prosent for å være trygg.

Når du vet hvor mye du trenger for å finansiere oppussingsprosjektet ditt, hvor mye får du? Til tross for løfter og hype-långivere i annonsene og salgsfremmende materiale, hvor mye du kan låne, er avhengig av kredittvurderingen din, belåningsgraden og inntekten din. Disse faktorene hjelper også med å bestemme renten, lånets lengde og om du vil betale poeng.

Din kredittvurdering. De beste prisene og vilkårene går til huseiere med A-rating-ingen forsinkede betalinger de siste 12 månedene og ingen maksimal kredittkort. En eller to forsinkede betalinger eller overtrukne kredittkort vil sannsynligvis ikke slå deg ut av spillet, men du kan ende opp med en høyere rente og et mindre lån.

Lån-til-verdi-forhold

For å bestemme lånebeløpet bruker långivere lån-til-verdi-forholdet (LTV), som er en prosentandel av takstverdien av hjemmet ditt. Den vanlige grensen er 80 prosent - eller 100 000 dollar for et hus på 125 000 dollar (. 805125 000). Långivere trekker fra pantelånet fra det beløpet for å komme til det maksimale du kan låne. Forutsatt at saldoen din er $ 60 000, er det største lånet du kan få $ 40 000 ($ 100 000-$ 60 000 = $ 40 000). Hvis du har en god kredittvurdering, kan en utlåner basere lånet ditt på mer enn 80 prosent av LTV; hvis du ikke gjør det, kan du få bare 65 til 70 prosent. Mens mange långivere går til 100 prosent av LTV, stiger renter og gebyrer ved disse høyere forholdene.

Inntekten din. Hvis du også har høye utgifter, betyr ikke et høyt inntektsnivå kanskje et større lån. Långivere følger to regler for å minimere risikoen:

• Husbetalingen din og annen gjeld bør være under 36 prosent av din månedlige bruttoinntekt.
• Husbetalingen alene (inkludert hovedstol, renter, skatter og forsikringer) bør ikke være mer enn 28 prosent av din brutto månedlige inntekt. Maksimal gjeld til inntekt stiger til 42 prosent på andre boliglån. Noen långivere går enda høyere, selv om gebyrer og priser blir dyre - det samme vil din månedlige betaling. Imidlertid er en gjeldsgrad på 38 prosent sannsynligvis det høyeste du bør vurdere å bære.

LTV bestemmer hvor mye du kan låne, og gjeldsinntektsgraden fastslår den månedlige betalingen du kvalifiserer for. Innen disse to grensene er de største avveiningene renter, lånevilkår og poeng.

Renter. Jo mindre rente du betaler, jo mer lån har du råd til. Et boliglån med justerbar rente (ARM) er en måte å senke renten på, i det minste midlertidig. Fordi långivere ikke er låst til en fast rente i 30 år, starter ARM -er med mye lavere priser. Men prisene kan endres hver 6., 12. eller 24. måned deretter. De fleste har årlige tak for økninger og et tak for hvor høy hastigheten stiger. Men hvis prisene stiger raskt, vil også betalingene dine.

Lånetid. Jo lengre lånet er, desto lavere blir den månedlige betalingen. Men den totale interessen er mye høyere. Derfor betaler du langt mindre for et 15-årig lån enn for et 30-årig lån-hvis du har råd til de høyere månedlige utbetalingene.

Poeng. Hvert punkt er en forhåndskostnad som tilsvarer 1 prosent av lånet. Poeng er renter betalt på forhånd, og de kan senke månedlige utbetalinger. Men hvis kreditten din er mindre enn perfekt, må du sannsynligvis betale poeng bare for å få lånet.

Hva er mulighetene?

Låneshopping starter ofte med vanlige boliglån fra banker, kredittforeninger og meglere. Som alle boliglån bruker de hjemmet ditt som sikkerhet, og renten på dem er fradragsberettiget.

I motsetning til noen er disse lånene imidlertid forsikret av Federal Housing Administration (FHA) eller Veterans Administration (VA), eller kjøpt av din utlåner av Fannie Mae og Freddie Mac, to selskaper som ble opprettet av kongressen for dette formålet. De kalles A -lån fra A -långivere, og de har den laveste renter. Fangsten: Du trenger en kreditt for å få dem. Fordi du sannsynligvis har et boliglån på hjemmet ditt, er ethvert boligforbedringslån virkelig et andre boliglån. Det kan høres illevarslende ut, men et nytt boliglån koster sannsynligvis mindre enn refinansiering hvis renten på din eksisterende er lav.

Finn ut ved å beregne gjennomsnittene for første og andre boliglån. Hvis resultatet er lavere enn dagens renter, er et andre boliglån billigere. Når bør du refinansiere? Hvis hjemmet ditt har verdsatt betraktelig, og du kan refinansiere med et 15-års lån med lavere rente. Eller hvis renten som er tilgjengelig på en refinansiering er mindre enn gjennomsnittet av ditt første boliglån og det andre. Hvis du ikke refinansierer, bør du vurdere disse lånetypene:

Boliglån. Disse boliglånene tilbyr skattefordelene ved konvensjonelle boliglån uten sluttkostnadene. Du får hele lånet på forhånd og betaler det ned over 15 til 30 år. Og fordi renten vanligvis er fast, er det enkelt å budsjettere med månedlige utbetalinger. Ulempen: Prisene har en tendens til å være litt høyere enn for vanlige boliglån.

Hjem-egenkapital kredittlinjer. Disse boliglånene fungerer omtrent som kredittkort: Långivere gir deg et tak som du kan låne til; da tar de renter på bare beløpet som brukes. Du kan trekke penger når du trenger dem - et pluss hvis prosjektet ditt strekker seg over mange måneder. Noen programmer har et minimumsuttak, mens andre har en sjekkhefte eller kredittkorttilgang uten minimum. Det er ingen stengekostnader. Renter er justerbare, de fleste er knyttet til hovedrenten.

De fleste programmer krever tilbakebetaling etter 8 til 10 år. Banker, kredittforeninger, meglerhus og finansieringsselskaper markedsfører alle disse lånene aggressivt. Kredittlinjer, gebyrer og renter varierer mye, så handle nøye. Se opp for långivere som suger deg inn med en lav startrente, for deretter å slå den opp.

Finn ut hvor høyt prisen stiger og hvordan den er beregnet. Og sørg for å sammenligne den totale årlige prosentsatsen (APR) og sluttkostnadene separat. Dette skiller seg fra andre boliglån, der kostnader, for eksempel takst, opprinnelse og tittelgebyrer, er beregnet til en gjennomsnittlig APR for sammenligning.

FHA 203 (k) Boliglån

Disse FHA-forsikrede lånene lar deg samtidig refinansiere det første boliglånet og kombinere det med forbedringskostnadene til et nytt boliglån. De baserer også lånet på verdien av et hjem etter forbedringer, snarere enn før. Fordi huset ditt er verdt mer, er egenkapitalen og beløpet du kan låne begge større. Og du kan leie en entreprenør eller gjøre jobben selv.

Ulempen er at lånegrensene varierer etter fylke og har en tendens til å være relativt lave. Vanlig sikt er 30 år.

Energieffektive boliglån (EEM). Anta at hjemmets R-verdi er misunnelse av blokken din. En EEM fra Fannie Mae eller andre steder kan øke gjeldsgraden din med opptil 2 prosent. Elregninger er lavere i energieffektive boliger, slik at huseieren har råd til et større lån. EEM har blitt brukt til nybygg; långivere presser dem nå til eksisterende hjem. En EEM krever en bestemmelse om at huset ditt oppfyller Fannie Maes strenge energieffektivitetsstandarder.

B og C lån. Hva om du har mindre enn en kreditt eller ikke passer til den vanlige sysselsettings- eller inntektsformen? B- og C -lån er et fallback. Mens mange banker tilbyr dem, gjør kredittforeninger, meglerhus og finansieringsselskaper det også. Du finner også långivere som skyver B- og C -lån for gjeldskonsolidering med fristende introduksjonspriser. Vær imidlertid oppmerksom på: Total rente og avgifter har en tendens til å være høye på grunn av långivernes ekstra risiko. Og siden B- og C -lån mangler konsekvente krav og vilkår, er det vanskelig å sammenligne dem.

Å bli personlig. Hus er ikke den eneste lånesikkerheten. Aksjer, obligasjoner, innskuddssertifikater, en sparekonto og til og med en pensjonskonto eller pensjonskonto kan også hjelpe deg med å få et levedyktig personlig lån fra mange meglerhus og banker. Selv om renten ikke er fradragsberettiget, kan renten være lav nok til å gjøre disse lånene fristende. Du sparer også den vanlige tittelen, vurderingen og andre sluttkostnader for et boliglån.

Hvilken långiver for hva?

For en hjemmekapitalgrense er det ditt beste sted å starte din egen bank eller kredittforening. Begge tilbyr vanligvis lavere priser til innskytere. Sjekk andre kilder for å være sikker. Hvis du får et nytt boliglån, refinansierer eller velger et FHA 203 (k) boliglån, er det bedre å snakke med en boliglånsmegler.

En megler har flere lånekilder å velge mellom. Når du ser etter en megler, sjekk med folk du kjenner, og sjekk eventuelle referanser du får. Entreprenører er en annen finansieringskilde, men vær forsiktig: Det er vanskelig nok å velge en entreprenør og et lån når de er atskilt. Og vær mistenksom overfor entreprenører som legger vekt på den månedlige betalingen i stedet for den totale kostnaden for jobben.

En låntakers rettighetsregning. Artikkel Z i den føderale sannheten i utlånsloven gjør størrelsen på långivere og lån lettere. Det krever at långivere oppgir rente, vilkår, kostnader og funksjoner med variabel rente i en total apr, en konklusjon du kan bruke til å sammenligne lån. Her er noen andre rettigheter å huske:

• Hvis en boliglånegiver ikke avslører APR, må eventuelle søknadsgebyrer refunderes. Du får vanligvis disse opplysningene på et skjema med din lånesøknad. Hvis noen vilkår endres før stengning, må utlåner betale tilbake alle gebyrer hvis endringene gjør at du bestemmer deg for ikke å fortsette.
• Du har tre dager fra stengedagen til å kansellere. Informer utlåner skriftlig innen denne perioden, og gebyrer refunderes.

Til slutt, sammenligne disse gebyrene nøye. Når du møter en utlåner, starter forhåndskostnadene med en kredittrapport på $ 50 til $ 80 og muligens en vurdering, som bør koste mindre enn $ 300. Noen långivere bruker eiendomsskatteverdien din, andre ikke. Ofte kan du redusere utlånsgebyrene i et konkurransedyktig marked. Og hvis du blir bedt om et ikke -refunderbart søknadsgebyr, vær forsiktig; anerkjente långivere prøver å holde forhåndsavgiftene lave.

Finansvilkår å vite:

• Utlån LingoAPR Årlig prosentsats. Bunnlinjekostnaden for et boliglån, med alle forhåndsbetalte gebyrer beregnet med grunnrenten
• VÆPNE Boliglån med justerbar rente
• Avslutningskostnader Gebyrer betalt med forskuddsbetalingen, for eksempel opprinnelsesgebyr, rabattpoeng, tittelforsikring, takst og kredittrapport
• Rabattpoeng En del renter betalt på forhånd. Poeng kompenserer en utlåner som gir et lån med høyere risiko ved å øke renter betalt på forhånd uten en renteøkning. Ett poeng tilsvarer 1 prosent av lånet.
• Egenkapital En huseiers interesse i eiendommen, bestemt ved å trekke lånesaldoen fra vurderingen
• Estimat av god tro Boliglånerens opplysning om alle forventede kostnader før lånet avsluttes
• Kredittgrense Et lån der låntakeren kan trekke mer eller mindre penger (opp til en viss grense) i stedet for å starte med et fast beløp
• Belåningsgrad Prosentandelen av vurderingen av et hjem som långivere baserer størrelsen på et lån på
• Gebyr for opphav til lån En engangsavgift långivere tar betalt når de tar boliglån-vanligvis 1 til 2 prosent av lånebeløpet
• Boliglån Et lån som starter med ett beløp og gradvis blir nedbetalt gjennom faste månedlige betalinger for en bestemt tid
• Boliglånsmegler En lånekilde som ikke representerer en bestemt institusjon, men har lån fra mange långivere
• PITI Rektor, renter, skatter og forsikring, de viktigste månedlige kostnadene ved å eie et hjem med boliglån
• PMI Privat boliglånsforsikring. Beskytter en utlåner mot tap ved mislighold av lån. PMI kreves vanligvis på lån med en belåningsgrad som er større enn 80 prosent.

Leter du etter hjelp til reparasjoner i hjemmet ditt? En hjemmegaranti kan hjelpe. Sjekk ut disse grundige guider fra This Old House Reviews Team:

• Beste hjemmegarantiselskaper
• American Home Shield anmeldelser
• AFC Home Club anmeldelser
• Velg anmeldelser om hjemmegaranti
• Choice Home Warranty anmeldelser