Enten du leter etter hjelp til å finansiere den viktorianske fixer-overdelen av drømmene dine, ved å trykke på verdien av huset der du har vært år, eller dra fordeler av renter som fortsatt er på nær historisk lavpunkt, kan du bli overrasket over hvordan boliglånstakere rangerer eldre låntakere.
• Alder spiller ingen rolle. Selv om det kan virke motstridende, ser lånesøknaden din om boliglån som skal tilbakebetales over 30 år det samme ut for långivere enten du er 90 år eller 40 år. Et nett med føderale lover om borgerlige rettigheter, inkludert loven om like muligheter og lov om rettferdig bolig, gjør det ulovlig for en kreditor å diskriminere på grunn av en voksens alder.
• Å være gjeldfri kan utgjøre et problem. Greg McBride, finansanalytiker i Bankrate, sier en uventet snublestein kan være at du ikke har kredittvurdering hvis du ikke nylig har vært i gjeld. “Det pleide å være at du så ut til å trekke deg uten gjeld. Du har kanskje en god kreditthistorie, men hvis du er ute av kredittspillet nå - debetkort teller ikke, og du har betalt ned billånet ditt, du har betalt ned boliglånet ditt - det er ingen nylig aktivitet som gir deg en poengsum. Det er en av grunnene til å bruke et kredittkort selv om du betaler det helt ut hver måned, bare for å ha aktiv kredittlinjer for å vise en gjeldende kreditthistorie. ” En sterk kreditt score kan bety at du vil bli godkjent med et bedre lån vurdere.
• Pensjonsinntekt er fortsatt inntekt. Boliglånesøknader starter vanligvis med spørsmål om inntekt for å dokumentere hvordan du skal gjøre månedlige utbetalinger. I stedet for den ansattes lønnsstubbe og W-2, kan pensjonister gi et sosialt trygde- eller pensjonsbevisbrev. Inntektskildene, i motsetning til kredittpoengene dine, påvirker ikke beregningen av hvor mye gjeld du kan bære, ifølge Bill Banfield, konserndirektør i Capital Markeder på Quicken Loans: "Vi har ikke forskjellige retningslinjer basert på yrke eller sysselsetting." Fannie Mae og Freddie Mac, som i stor grad satte standardene for det sekundære markedet for boliglån, krever vanligvis at månedlige bolig- og gjeldskostnader (inkludert eiendomsskatt og husforsikring) ikke utgjør mer enn 50 prosent av månedlige inntekt.
• Sparingen din kan fungere som inntekt. Spesialiserte boliglån långivere ofte knyttet til aksjemeglere som Merrill Lynch og JP Morgan imøtekomme de velstående med alternative former for tegning av noen av de samme typer 15- og 30-årige boliglån. Hvis du har investeringer, spør firmaet hvor de holdes om boliglån. Morgan Stanley Private Bank, for eksempel, har en Asset Pro-Forma-metode for å tilskrive inntekt fra investeringskontoer, slik at formue kan kvalifisere deg til boliglån selv om du er uten inntekt. En investeringskonto på en million dollar med aksjer og obligasjoner kan for eksempel typisk beregnes som tilsvarende på $ 35 000 i år i inntekt (forutsatt 5 prosent av årsinntekten, etter en konservativ 30 prosent rabatt for markedet Fare). Låntakeren er ikke pålagt å innløse disse eiendelene - investeringene brukes bare for å demonstrere evnen til å betale boliglån. En annen bransjebetegnelse for denne typen lån er "boliglån for eiendomsmangel".
Disse forutsetningene er faktisk mer konservative enn Fannie Mae og Freddie Mac-retningslinjene, som også brukes av boliglån långivere i hele bransjen. Fannie og Freddie-reglene kan kvalifisere den samme investeringskontoen på millioner dollar-det kan være pensjonssparing i en IRA eller en 401 (k)-mot en "treårig inntektsføring". Ved hjelp av denne matematikken, millionkontoen, delt i tre år, tilsvarer en årlig inntekt på $ 233 333 ($ 1.000.000 minus 30 prosent markedsrisikorabatt, delt i tre år).
• Du trenger ikke å legge ned 20 prosent. "Myten er fortsatt der ute," sier Quicken's Banfield. "Men Fannie og Freddie -programmene tillater boliglån som er 97 prosent av et boligkjøp. FHA boliglån går til 96,5 prosent. Veteranadministrasjonen vil gjøre 100 prosent. ”
• Omvendt boliglån kan være legitimt. De kan være en redningslinje for pensjonister som trenger å bruke egenkapital for levekostnader, og ifølge Svenja Gudell, sjef i Zillow. økonom, "Boomers har i gjennomsnitt litt over $ 125 000 i egenkapital." Et "cash out" -lån eller kredittlinje for hjemmekapital kan også tappes denne verdien. Men i stedet for å betale ned lånet over tid- som i et typisk 15- eller 30-årig boliglån- vil de omvendte boliglånsforbindelsene bli tilbakebetalt når lånetakeren flytter eller dør. "Dårlige aktører har gitt omvendt boliglån et dårlig navn," sier Bankrates McBride, "men produktet er lyd." Låntakere må være minst 62 år gamle og må gå gjennom omvendt boliglån rådgivning. Spillere som tilbyr boliglånskonvertering (HECM) gjennom Federal Housing Administration inkluderer Quicken Loans 'One Reverse Mortgage. Administrerende direktør Gregg Smith sier, "hjemmet bør være en sentral ressurs i planleggingen av pensjonisttilværelse."
