Lokale koder kan være kompliserte og kostbare. Her er måter huseiere kan beskytte seg mot soningsproblemer.
I det lille samfunnet i Quincy, Massachusetts, kjører reguleringshåndboken nesten 80 sider med enkeltsidig type og inneholder opptil 200 separate regler. Det er ikke uvanlig: I omtrent alle byer fyller reguleringsbestemmelsene et volum så tykt som den lokale telefonboken. Noen omhandler de brede landbruksforordningene som etablerer kommersielle, industrielle og boligområder. Andre dikterer størrelsen eller typen hus som kan bygges på mye. Men de fleste dekker spørsmål om små detaljer, fra hvor bratt oppkjørselen kan være til antall kjøkken et hus har lov til å ha.
Det er gode grunner til det store antallet og spesifisiteten til reguleringsbestemmelser. Et nøye utformet regelverk kan forhindre byspredning og overutvikling. Det kan også opprettholde karakteren til et fellesskap eller sikre at historiske hjem overlever i sin opprinnelige tilstand. I noen tilfeller er reguleringsbestemmelser designet for å tiltrekke seg ny industri, flere utsalgssteder og et større skattegrunnlag. Men sveising av reguleringsregler kan lett falle opp til intetanende huseiere. "Mer enn noen få mennesker har blitt overrasket over en reguleringslov som de ikke visste eksisterte," sier John Mixon, forfatter av Texas Municipal Zoning Law. "Og ofte er det en dyr overraskelse."
De høye kostnadene ved å bryte reglene
Claire Edwards lærte hvor dyre brudd på soner kan være da hun reparerte en hytte fra 1920 -tallet i Colleyville, Texas, i fjor. På 115 000 dollar var stedet med to soverom et røverkjøp. Edwards investerte umiddelbart ytterligere 75 000 dollar i forbedringer, inkludert reparasjon av verandaen, oppdatering av kjøkkenet og ombygging av rom hun planla å bruke som hovedkvarter for regnskapet virksomhet. Men akkurat da hun skulle annonsere tjenestene hennes, lærte hun at lokale sonekoder begrenset kvadratmeter som hun kunne vie til virksomheten sin og forbød henne å ansette administrativt personale på hjem. Som et resultat, reduserte Edwards hjemmekontoret til en liten plass som hun bruker til klientmøter og ble tvunget til å leie et sekund kontor for sine assistenter, til en pris av $ 1000 i måneden - for ikke å snakke om $ 5000 hun brukte på å utstyre den med telefoner, faks og datamaskiner. "Dette gikk fra å være veldig bra til et økonomisk mareritt," sier hun.
Vanligere går huseiere i strid med reguleringsregler når de prøver å endre utseendet på huset deres eller måten de bruker eiendommen på. Noen ganger blir den ulovlige endringen utilsiktet, som når en huseier reiser et for høyt gjerde (for eksempel i San Mateo, California, kan gater som vender mot gaten være bare 3 fot høye). Andre ganger kan folk prøve å skjule mindre synlige reguleringsbrudd, for eksempel å legge til en leilighet i kjelleren, ved ikke å skaffe de nødvendige byggetillatelsene. Eller de kan endre et godkjent prosjekt - si, utvide et tillegg noen få meter over tilbakeslagslinjen eller bygge grensen - og håpe at byinspektøren ikke legger merke til det. Slike trekk kan være risikable fordi det er en rekke måter som lokale reguleringsmyndigheter kan finne ut av det. En nabo kan rapportere overtredelsen, en takstmann kan slå på den under et besøk for å oppdatere skatteregistreringer, eller det kan bli lagt merke til under en rutinemessig inspeksjon når huset selges. Men uansett om det oppdages en forbudt forbedring, må den kanskje rives, og det kan bli ilagt en bot hver dag til arbeidet er fullført. Og vær oppmerksom på: Selv om en tidligere eier gjorde endringen, bærer du konsekvensene hvis den blir oppdaget etter at du kjøpte eiendommen. "Når du legger til kostnaden for forbedringen du mister, kostnadene ved riving og bøtene, kan du lett være ute mange tusen dollar, sier Edward Ziegler, professor ved University of Denver College av loven.
Få en soneringsvariant
Den eneste lovlige måten for huseiere å gjennomføre en renovering som bryter med reguleringskoder er å få en avvik, eller frafallelse av reglene. Vanligvis kan huseiere gjøre dette ved å sende inn en søknad til det lokale reguleringsstyret, som vil sette en høring på forespørselen. Naboene må også varsles og inviteres til å presentere sine synspunkter på renoveringen, skriftlig eller på et offentlig møte. Mesteparten av tiden kan huseiere håndtere dette uten hjelp fra arkitekten eller entreprenøren, men de må være forberedt på å svare overbevisende på eventuelle utfordringer i prosjektet. Innvendinger kan fremmes av en rekke årsaker. Vanlige klager er at innrømmelse av variasjonen vil endre nabolagets karakter, ha en negativ innvirkning på eiendomsverdier eller utgjøre en trussel mot sikkerheten til lokale barn.
Selv om et prosjekt virker uskyldig - for eksempel å utvide en oppkjørselen noen få fot, eller bytte oppkjørselen fra asfalt til grus - kommer unntak ikke lett. "Med mindre eieren kan bevise en motgang som hindrer ham eller henne i å overholde reguleringsregler, a avvik er absolutt langt fra å være en sikker ting, sier Walter White, Quincys soneringstiltak offiser. De fleste reguleringsplaner vil bare gi en hvis huseieren kan demonstrere at det ikke ville kunne gjøre betydelige personlige eller økonomiske vanskeligheter å ikke kunne gjøre endringen. For eksempel, hvis noen kjøper mye som har til hensikt å bygge et hus på det, og like etter bytter byen fasade krav på en måte som gjør at prosjektet bryter med noen få meter, vil reguleringsstyret sannsynligvis tildele en forskjell. På den annen side en huseier som ønsker å bygge en etasje i en gate som er sonert for enetasjes hjem fordi huset er for lite til at hans voksende familie ikke vil vinne lokalt tjenestemenn.
Når sonekoder endres uventet
Selv når huseiere følger strenge reguleringsregler, kan de noen ganger lide hvis nabolagets eller byens forskrifter uventet endres. Det var det som skjedde med Linda Morris, som flyttet til The Colony, Texas, for tre år siden for å være i nærheten av datteren og svigersønnen. Hun kjøpte et helt nytt hus i en bebyggelse som grenser til skog. Eiendomsmegleren fortalte henne at byen planla å gjøre eiendommen rundt til en park. Selv om det ikke skjedde, var området sonet for forretningsbruk, så Morris tenkte i verste fall at hun kanskje hadde et lite kjøpesenter eller et profesjonelt kompleks for en nabo.
Det endte med at hun fikk en nabo - men ikke typen hun ønsket. I desember i fjor godkjente bystyret i Colony en reguleringsendring for landet som grenser til Morris gate som vil tillate en utvikler å bygge 15 bygninger for lett industriell produksjon og lager bruk. Snart blir det travlere veier, nabolaget blir mer støyende, og det verste, sier Morris, "verdien av huset mitt vil falle. Dette huset skulle være min pensjonistbil. "
Ingenting kan gjøres før du kjøper et hus for å fullstendig beskytte mot sonering av endringer i tilstøtende eiendom, men det er noen få steder potensielle kjøpere kan se etter tips om fremtiden et område. Til å begynne med, mens du sjekker reguleringsreglene for eiendommen de ser på, bør huseiere også undersøke forskriftene som dekker nærområder. Bare fordi en tomt blir brukt som en hestegård, betyr det ikke at den lovlig ikke kan holde, for eksempel, en shoppingplass. I tillegg bør boligkjøpere lese kommunens helhetlige plan, hvis den har en. Det kan vise at byen til slutt har til hensikt å godkjenne boliger med høy tetthet, lav inntekt i et område som er for tiden sonet landbruket, eller for å gjøre kanten av et nabolag til et område med blandet industri og detaljhandel bruk. "Det store flertallet av tiden kommuniseres byens fremtid i hovedplanen - enten den lener seg mot industriell utvikling, historisk eller landbruksvern eller boligutvikling, sier Quincy håndhevingskontor Hvit.
Hvis huseiere etter å ha tatt disse forholdsreglene fremdeles finner ut enn at en uventet reguleringsendring vil koste dem penger eller hodepine, er det en ting de kan gjør: "Få så mange mennesker sammen som du kan og kjeft så høyt du kan," sier David Callies, professor ved University of Hawaii Richardson School of Law. Selv om omreguleringen ikke kan stoppes, kan innrømmelser vinnes. For eksempel var Morris nabolagsorganisasjon i stand til å få utvikleren til å gå med på å forlate 250 fot skog som en buffer mellom boligene og lagrene og ikke for å forstyrre et trestativ langs en nærliggende lita elv, bekk. Utvikleren lovet også å plante hekker og trær for å skjerme veiene inn i industrikomplekset.
Hvis det er ett tema som går igjen og igjen i alle zooming -spørsmål, er det at å være forberedt - er den mest effektive strategien for å bevare en eiendoms komfort og verdi. Uvitenhet, sier eksperter, er den verste unnskyldningen for å gjøre en feil. "Når det gjelder sonering, har huseiere rettigheter," sier Callies, "men de må iverksette positive tiltak for å kjenne dem."
Hva du skal se etter når du skal kjøpe bolig
Potensielle kjøpere kan ta noen av disse enkle trinnene for å beskytte seg mot sonerelaterte problemer.
• Be selgerne legge til en klausul i salgsavtalen som garanterer at de har fått de nødvendige tillatelsene før de gjør eventuelle forbedringer av eiendommen - og at de er ansvarlige for eventuelle fremtidige bøter som har med disse forbedringene å gjøre.
• Få en advokat til å undersøke all tillatt bruk av eiendommen og lovligheten av eventuelle endringer du har i tankene. Dette kan koste rundt $ 500, men hvis du planlegger å beholde reptiler, si eller bygge en egen leilighet over garasjen, i det minste deg? får vite på forhånd om du har lov til det.
• Gjennomfør ditt eget søk. På byens bygningsavdeling og reguleringskontor kan du undersøke tidligere byggetillatelser og tillatt bruk av eiendommen. En advarsel: Du kan ikke alltid stole på hva byens tjenestemenn forteller deg. Og det at de kan ha gitt deg feil informasjon er ikke noe forsvar hvis du skulle få problemer med sonekommisjonen. Sørg for at du mottar den mest oppdaterte informasjonen-ikke alle byer er flittige med å oppdatere reguleringskodeboken. Nye endringer kan sitte i en innboks et sted og vente på å bli arkivert. Det er ingen idiotsikker måte å beskytte mot mangelfulle arkivkontorer. Men i det minste, sjekk datoen på kartet og kodeboken, og hvis de er mer enn et år gamle, ring et medlem av sonekommisjonen for å se om det har vært noen siste revisjoner.
