Når er et fikseroverhus verdt å kjøpe - og når er det ikke det? Fra kostnadsberegninger på renoveringer til å finne midler til å finansiere prosjektet ditt, vi har en sjekkliste som hjelper deg å ta den riktige avgjørelsen.
For folk som elsker gamle hus-og elsker å jobbe med dem-kan tanken på å kjøpe en overdel være uimotståelig. Bare tenk: Du kan fange et nedslitt sted i et godt nabolag for langt under markedspris, invester litt tid og penger på å renovere det, og ende opp med et nytt hus som er verdt minst det dobbelte av det du betalte for den. Høres bra ut, ikke sant?
Ofte er det. Men å kjøpe en fixer-overdel kan være full av fare. Så før du tar steget, kan du lese tipsene våre for restaurering av hjem for å sikre at du har en realistisk ide om hva du går inn på.
"Hvis folk er utilgivelige på forhånd om å vurdere kostnadene ved renovering, verdien av eiendommen og nabolaget, og hvor mye penger de har, kan komme fremover og kjøpe mer hus enn de ellers ville ha råd til, sier Bradley Inman, administrerende direktør i HomeGain.com, et eiendoms salg og informasjonsnett nettstedet.
Ting du bør vurdere når du kjøper en fixeroverdel
Med det i bakhodet, her er det som trengs for å få kjøp av en fixer-øvre lønne seg.
Kostnadsanalyse: Gjør matematikken
Å finne ut hva du bør betale når du kjøper en fixer-øvre starter med en enkel ligning. Legg først opp kostnadene for å renovere eiendommen basert på en grundig vurdering av husets tilstand. Vær tøff med dette anslaget, som bør inkludere materialer og arbeidskraft - dine og andres.
Trekk deretter det fra hjemmets sannsynlige markedsverdi etter renovering, hentet fra sammenlignbare eiendomspriser i nabolaget. Trekk deretter minst ytterligere 5 til 10 prosent for statister du bestemmer deg for å legge til, uforutsette problemer og uhell som må håndteres, og inflasjon. Det som gjenstår bør være tilbudet ditt.
Det er viktig at eiendomskontrakten inneholder en inspeksjonsklausul. I beste fall vil inspeksjonen forsikre deg om at huset er en god investering; i verste fall vil det hjelpe deg med å komme deg ut av avtalen.
Ofte med fixer-overdeler, det er noe i mellom. Inspektøren vil dokumentere et alvorlig problem eller to, og du kan bruke funnene til å få selgeren til å betale for reparasjoner eller forhandle ned salgsprisen.
Hvis huset trenger betydelige strukturelle forbedringer, anbefaler mange eiendomseksperter å unngå det helt. Det er fordi store reparasjoner - rørleggerarbeid og elektriske systemreparasjoner, grunnoppgraderinger og omfattende tak og veggarbeid - er vanligvis "usynlige" og øker sjelden husets verdi nok til å oppveie kostnaden for renovering.
Hvordan kjøpe en fixeroverdel: Velg prosjekter som betaler
De ideelle fikseringsoverdelene er de som for det meste krever kosmetiske forbedringer-berøring av maling, reparasjon av gips, lakkering av gulv-som vanligvis koster mye mindre enn det de returnerer i markedsverdi. Nye belysningsarmaturer, dører, vinduslemmer og ytterkledning, samt oppdaterte kjøkken og bad, er også lukrative forbedringer.
Å falle mellom strukturelle og kosmetiske renoveringer er store tillegg som trengs for å få huset i tråd med naboene, for eksempel et familierom eller et tredje soverom i et fellesskap med tre soverom hjem. Slike prosjekter koster vanligvis så mye som eller mer enn de returnerer i markedsverdi (unntaket fra dette er å legge til et bad, som kan være verdt dobbelt så mye som kostnaden).
Noen ganger er det mulig å brette kosmetiske forbedringer til en strukturell reparasjon for å øke verdien av en fikseringsoverdel. Hvis du for eksempel bytter tak, kan du legge til et takvindu samtidig. Eller du kan installere et karnappvindu der det var tørr råte i en vegg.
Men du vil heller ikke overforbedre: For maksimal videresalgsverdi bør ombyggingsinvesteringer ikke øke verdien på huset ditt mer enn 10 til 15 prosent over median salgspris for andre hus i ditt område, ifølge National Association of Home Builders.
På steder der boligkostnadene har økt betydelig og nærmer seg en topp, kan det til og med være for dyrt å kjøpe en overdel som virker rimelig. En omfattende oppussingsjobb kan ta mange måneder, om ikke år, å fullføre, og hvis boligprisene faller eller holder seg flate i løpet av den perioden er det mulig å komme ut på slutten av prosjektet med et hus som ikke er verdt det investering.
"Du kan ikke forbedre deg ut av et nedmarked," sier HomeGain.com's Inman.
DIY når det er mulig
Uansett hvilken renovering som kreves, er det vanligvis mest kostnadseffektivt når huseiere slår inn.
"En fixer-overdel er for folk som er villige til å gjøre-det-selv-folk, fordi det kan spare dem for mye penger og de kan beholde økning i boligverdi for seg selv, sier Fernando Semiao, eiendomsmegler ved Century 21 Semiao and Associates i Lyndhurst, New Jersey.
Mange av Semiaos klienter har ikke råd til et hus i god stand i forstaden i New Jersey, men "har ferdighetene til henge skap, male, spackle, installere trim, bygge dekk, bytte vinduer og til og med sette på vinylfasader, "sa han sier.
Hvis du ikke er den praktiske typen, vær forberedt på å bruke mye tid-måneder eller til og med år-på å overvåke entreprenører nøye. Men husk at alle dine økonomiske gevinster kan bli utslettet hvis prosjektet går over budsjettet på grunn av feil eller unødvendige forsinkelser.
Finansiering: Sett opp pengene
En av de mest utfordrende aspektene ved å kjøpe en fixer-overdel er å betale for renoveringen. Forståelig nok har de fleste ikke mye ekstra penger etter at de har betalt ned og betalt stengekostnader, så det kan være vanskelig å komme med ekstra penger for å dekke reparasjoner eller ombygginger.
For små prosjekter er kredittkortgjeld et alternativ. Rentene er høye og renten er ikke fradragsberettiget, men det er ingen forhåndskostnader, for eksempel taksering og opprinnelsesgebyrer. Det er også mulig å låne mot kontantverdien i en 401 (k) pensjonsordning, livsforsikring eller aksjeportefølje. I hvert av disse tilfellene er det ingen kredittsjekk, og renten er relativt lav - på nivå med et vanlig boliglån - men igjen er renten ikke fradragsberettiget.
Det desidert mest populære finansieringsvalget for en fixer-øvre er et renoveringslån, enten gjennom en boligkredittlinje eller et boliglån. Boligkapitallinjer kan vanligvis lånes mot 90 prosent av egenkapitalen som huseieren vil ha i huset etter at reparasjonene og ombyggingen er fullført.
For å illustrere: Hvis en person kjøper en fixer-overdel på $ 250 000 dollar med en forskuddsbetaling på $ 25 000, og huset vil være verdt $ 425 000 etter renovering, vil huseieren ha $ 200 000 i egenkapital. Selv før arbeidet er utført, er låntakeren kvalifisert for et lån på 180 000 dollar. Renten på et boliglån er omtrent det samme som for boliglån, men bare opptil $ 100 000 i renter er fradragsberettiget.
Enda mer fordelaktig er et renoveringslån knyttet til det første boliglånet. I likhet med egenkapitallinjer kan disse lånene lånes mot husets verdi etter at arbeidet er ferdig, men som alle boliglån er renten fradragsberettiget opptil $ 1 million.
Renoveringslån tilbys av nesten alle boliglånegivere, så vel som gjennom Fannie Maes HomeStyle -program og Freddie Mac's Home Works! produkt. For mer informasjon om finansiering av renoveringen din, inkludert detaljer om lån forsikret av Federal Housing Administration (FHA), se Pengespillet.
A Fixer Upper Story: From Nightmare to Dream House
I januar 2001 kjøpte Jesse og Marie Goff et moderne hus på 1400 kvadratmeter med utsikt over vannet i Sausalito, California, for 535 000 dollar-omtrent to tredjedeler av markedsverdien. Prisen var så lav fordi inspeksjonen fant problemer med fundament, rørleggerarbeid og elektrisk system, og huset trengte maling innvendig og utvendig.
Forskuddsbetalingen brukte det meste av parets budsjett, så de planla først å gjøre kosmetikk og designarbeid - rive vegger for å modernisere boarealet, sette inn et nytt kjøkken, installere tregulv og male - før du tar fatt på de store konstruksjonene oppgaver.
"Vi bestemte oss for å bo der under renoveringen og spare penger for å gjøre de store forbedringene som fundamentet senere," sier Marie Goff.
Men mange av problemene kunne ikke vente. Et nytt kjøkken, for eksempel, ville ha blitt skadet da de jekket opp huset for å gjøre grunnarbeidet senere. Og det var ikke bare rør og beslag i hele huset som trengte reparasjon, men mange var ikke klare til å gi nok press til å utvide forsyningsnettet.
Som et resultat, måneder etter at paret kjøpte eiendommen, ble veggene og gulvene fremdeles revet fra hverandre, og rørene ble slått av i deler av huset, ble bygningen strammet i påvente av reparasjon av fundamentet, og de hadde blåst alle pengene som var øremerket den første kosmetikken arbeid. "Det var deprimerende," sier Goff. "Vi bodde midt i det som virket som alle tenkelige problemer."
Goff erkjenner at de har gjort noen feil. "Vi regnet ikke ut hvor mye penger vi hadde, og hvor mye vi kunne trenge hvis ting var verre enn vi trodde og måtte håndteres raskere enn vi håpet."
I årene siden klarte de å kvitte seg med renoveringen ved å skrape sammen penger for å gjøre ting riktig, tar på seg det meste av arbeidet selv, og ansetter eksterne entreprenører bare når det er nødvendig og jobber tett med dem.
Til tross for tilbakeslag, angrer Goff ikke. "Det kostet mer enn vi forventet og tok mye mer av vår tid og arbeid enn vi hadde forventet," sier hun. "Men når vi er ferdige, snart, vil dette være et hus som vi designet, i perfekt form, verdt godt over 1 million dollar. Og det er drømmehuset vårt. "
Leter du etter hjelp til reparasjoner i hjemmet ditt? En hjemmegaranti fra en leverandør som f.eks Amerikansk hjemmeskjold kan hjelpe. Sjekk ut disse grundige guider fra This Old House Reviews Team:
- Beste hjemmegarantiselskaper
- American Home Shield anmeldelser
- AFC Home Club anmeldelser
- Velg anmeldelser om hjemmegaranti
- Choice Home Warranty anmeldelser
