Hjemmets fundament er avgjørende for integriteten til hele huset, og eventuelle problemer bør løses så snart som mulig. Et synkende eller ustabilt fundament kan forårsake en rekke problemer i hele hjemmet som bare vil forverres med tiden.
Dessverre er de fleste grunnreparasjonsjobber ikke DIY-prosjekter, og de kan være dyre. Men å ta opp fundamenteringsproblemer er vel verdt pengene for å beskytte investeringen i hjemmet ditt. I denne veiledningen vil vi skissere typiske reparasjonskostnader for husfundamenter, typer fundamenter, hvordan du finner dem fundament sprekker og andre tegn på problemer, og hvordan du sparer på reparasjon av fundament.
Det er en rekke forskjellige problemer som kan oppstå med fundamenter, hvorav noen er dyrere og vanskeligere å reparere enn andre. Totalt sett pleier kostnadene for reparasjon av fundament å være mellom $2000 og $7500, med et nasjonalt gjennomsnitt på $4500. Du kan kanskje ha veldig små sprekker fylt med epoksy for noen hundre dollar, men alvorlige fundamentproblemer kan føre deg opp til $15.000 til $25.000.
Vanlige problemer for reparasjon av fundament
Sprekker er en av de vanligste problemene med hjemmefundamenter og er forårsaket av at bygningen setter seg eller at jorda rundt fundamentet legger press på den. Disse sprekkene kan tillate vann å lekke inn i kjellerveggene eller krypkjelleren, noe som kan forårsake vannskade. Noen ganger kan problemet ikke være med selve fundamentet, men med den omkringliggende jorden.
Skiftende værforhold, erosjon eller til og med nærliggende trerøtter kan føre til at et fundament begynner å synke. På samme måte kan endringer i jordtrykket føre til at veggene i fundamentet eller huset ditt bøyer seg. Jo mer alvorlig problemet er, desto høyere pris må du betale for å løse det. Denne tabellen viser gjennomsnittlige prisklasser for vanlige reparasjoner.
Vanlige typer fundamentreparasjoner
Sprekker er vanligvis fylt med epoksy eller betong. På samme måte innebærer å fikse lekkasjer å forsegle plassen med vanntett materiale som dampbrett. Du må kanskje også forbedre dreneringen ved å installere et fransk sluk eller nye flisavløp. Problemer som husutjevning og buede vegger kan løses på en rekke måter, avhengig av alvorlighetsgraden av problemet og typen jord.
Understøttelse, også kalt piering, innebærer å bore pilarer ned i bakken under eller rundt kjelleren for å støtte vekten av huset. Dette er vanligvis den dyreste metoden, siden du kanskje trenger en brygge hver 5 til 8 fot. Til slutt innebærer fundamentjekking å injisere gjørme eller annet fyllstoff under fundamentet for å jevne eller heve selve fundamentet. Her er gjennomsnittlige prisklasser for hvert reparasjonsalternativ.
Hvilken type fundamentreparasjon du trenger og problemet med fundamentet ditt er bare to av faktorene som bestemmer prisen du betaler for reparasjoner. Viktige faktorer for å beregne kostnadene for reparasjon av fundament inkluderer:
- Boligstørrelse og tilgjengelighet
- Alvorlighetsgraden av stiftelsesproblemet
- Jordstabilitet og grunnsetting
- Arbeidskraft, tillatelser og materialer er nødvendig
For å ha en nøyaktig forståelse av hva reparasjonen din kan koste, bør du ha en forståelse av disse hensynene.
Boligstørrelse og tilgjengelighet
Det er ingen overraskelse at større boliger har større fundament og dermed har en tendens til å koste mer å fikse. Imidlertid spiller tilgjengeligheten til ditt hjems fundament også en rolle i prisen på en reparasjon. Hvis problemområdet eller hele hjemmet er vanskelig for arbeidere å nå, kan landskapsarbeid må fjernes og erstattes, noe som øker den totale kostnaden for prosjektet.
Alvorlighetsgraden av problemet
Ikke overraskende er mindre sprekker mye enklere og billigere å fikse enn et synkende fundament. Imidlertid vil du spare penger ved å fange opp noen av typer foundationproblemer tidlig. Jo mer alvorlige et hjems strukturelle problemer blir, jo mer skade kan de forårsake på resten av huset. I senere stadier av fundamentproblemer, kan du finne deg selv å måtte reparere sprekker i innvendige vegger og gulv også.
Jordstabilitet og grunnoppgjør
Uttrykket "fast grunn" kan være litt misvisende - jord utvider seg, trekker seg sammen og forskyver seg avhengig av vær- og dreneringsforhold. Noen typer jord er mer stabile enn andre, og ideelt sett er huset ditt bygget på den rette grunntypen for bakken det er på. Imidlertid vil fundamenter bygget på ekspansiv leire eller dårlig drenerende jord oppleve mer alvorlig bosetting. Hvis du finner deg selv å håndtere disse jordtypene, kan fundamentet ditt kreve mer omfattende reparasjoner.
Arbeid, tillatelser og materialer
Utover bare peler, fyllmateriale, polyuretanskum eller vanntettingsmasse som brukes til å fikse et fundament, må du også vurdere arbeidskostnadene. Arbeidet med en fundamentreparasjon er i gjennomsnitt rundt $200 per time. Du kan kanskje utføre mindre reparasjoner av grunnsprekker uten å trenge tillatelse fra byen, men større reparasjonsjobber er vanligvis betydelige nok til å kreve $75-$150 i tillatelser.
Ekstra kostnader og hensyn
Når du har bestemt grunnlagsproblemet og typen sammen med prisfaktorene som er oppført ovenfor, er det noen flere aspekter å vurdere. En fundamentreparasjon er en av de mest omfattende reparasjonene et hus kan kreve, og noen huseiere vil også trenge en jordrapport eller bygningsingeniørrapport. Uventede problemer kan også dukke opp, forsinke tidslinjen eller øke kostnadene. Det er imidlertid verdt å merke seg at disse utgiftene ikke er typiske for mindre reparasjoner.
Jordrapport
Selv om hjemmet ditt ble bygget på en ideell fundament for jordarten kan jordforholdene ha endret seg gjennom årene. Hvis de har endret seg vesentlig, kan det hende du må ansette en geoteknisk ingeniør for å fullføre en jordrapport. Disse rapportene koster vanligvis mellom $500 og $3000. Selv om jordrapporter vanligvis fullføres før nybygging skjer, kan de noen ganger gi et bedre bilde av hva som forårsaker problemet med fundamentet ditt og hvordan det løses.
Strukturingeniørrapport
Konstruksjonsingeniører er konsulenter som spesialiserer seg på den strukturelle integriteten til bygninger, og et fundament er en stor del av denne integriteten. I avanserte tilfeller av fundamentskade, kan det hende du må få en bygningsingeniør til å utføre en inspeksjon av hjemmet ditt og dets fundament og skrive en rapport om eventuelle problemer eller problemer de finner. Denne rapporten kan koste alt fra $300 til $1500.
Usynlige hindringer
Som med ethvert betydelig oppussingsprosjekt, vet du kanskje ikke nøyaktig hvor omfattende jobben er før du starter den. Det kan være uventede trerotsystemer eller rester av gamle reparasjonsjobber som blant annet må ryddes bort. Det er alltid en god idé å ha minst $1000 til $2500 ekstra i budsjettet for å dekke disse ikke-planlagte kostnadene.
Hvilken type grunnlag du har vil avgjøre hvilke problemer du kan møte og hvordan du best løser dem. De vanligste typene fundament inkluderer en betongplate, krypkjeller, slaggblokk og murstein, kjeller og brygge og bjelke.
Betongplate
EN betongplate fundament er et lag av betong, vanligvis mellom fire og åtte tommer, som hviler på toppen av jorden. Disse finnes vanligvis i varmere klima siden frysing og tining av jorda kan få til og med en tykk betongplate til å sprekke over tid. Hus med betongfundament har ikke kjellere eller krypkjeller, og selv om dette betyr ingen undergrunn lekkasjer og færre skadedyrproblemer, betyr det også at dreneringssystemet må støpes rett inn i betongen.
Å utjevne et hjem med et platefundament kalles noen ganger platejekking eller mud jacking. Et hull bores under fundamentet, og siden det er et enkelt stykke betong, kan det løftes ved å injisere gjørme eller fyllmasse under. Dette er ofte rimeligere enn andre typer fundamentutjevning. På den annen side, hvis fundamentet setter seg eller forskyver seg forårsaket av dreneringsproblemer, må entreprenøren ofte kutte i betongen for å fikse dem.
Krypkjeller
Hvis huset ditt er bygget på et kort underlag, vanligvis bare noen få meter fra bakken, har det et krypkjeller. Dette uferdige, uoppvarmede rommet kan huse en ovn eller rør til huset og til og med fungere som lagringsplass. Et riktig bygget krypkjeller er godt ventilert for å hindre at fukt bygger seg opp og skaper problemer under huset.
Crawlspace-fundamentvegger er vanligvis bygget av støpt betong eller betongblokker, slik at de kan utvikle sprekker. Andre vanlige krypkjellerproblemer inkluderer lekkasjer og vannskader fra dårlig drenering. Disse er litt lettere å ta tak i siden det er plass til undersiden av hjemmet.
Cinder Block og murstein
I stedet for en enkelt betongplate, kan et fundament være sammensatt av slaggblokker eller murstein med mørtel imellom. Ofte legges blokkene i et overlappende mønster og fuges med stålstenger. Denne metoden gir stabiliteten til en betongplate samtidig som den tillater mer kompresjon og utvidelse enn solid betong.
Imidlertid kan disse fundamentene fortsatt sprekke, lekke og bøye seg, spesielt langs mørtellinjer. Du kan se trappesprekker som følger mørtelen både horisontalt og vertikalt. Siden de er laget av mange deler i stedet for en enkelt plate, må disse fundamentene være omfattende vanntett og forseglet for å forhindre at fuktighet kommer inn. Stabiliteten til blokkene eller mursteinene kan forsterkes med stål eller karbonfiber, men eventuelle dreneringsproblemer må fikses først.
Kjeller
Et fullt kjellerfundament er en av de dyreste typene å bygge, og involverer mest graving og bygging. Imidlertid utvider en kjeller også det beboelige området i hjemmet og er mer egnet for klima der bakken fryser om vinteren. Den støttes av fundamenter under omkretsen av rommet som strekker seg ned i bakken dypere enn frostlinjen.
Dessverre er kjellerfundamenter også noe av det dyreste å reparere. Bøyde vegger og lekkasjer kan forårsake mest skade i ferdige, bebodde områder av hjemmet, og veggforsterkninger og vanntetting kan begge være kostbare med mye overflate å dekke. Kjellervegger kan være støpt betong, blokk og murstein, eller paneler, som alle har sine egne særheter og reparasjonsbehov.
Pier og Beam
Pier- og bjelkefundamenter lar et hjem sitte flere meter over bakken, og skaper et krypkjeller utendørs som gir enklere tilgang til rørleggerarbeid og elektrisk inventar. Ofte vil selve bryggene, som kan være laget av metall, betong, tre eller murstein, hvile på betongfot begravd dypt under jorden. Her vil de ikke bli påvirket av forskyvninger eller trykk i overflatejorda. Bryggene kobles så til støttebjelker, som igjen kobles til husets gulvbjelker.
Hvis bryggene er laget av tre, er de utsatt for råte og forfall, og de må kanskje erstattes av mer holdbare materialer. Huset over kan trenge ekstra støtte i form av ekstra brygger eller grunnstøtter boret ned i bakken. Hvis drenering er problemet, er det eksisterende systemet vanligvis lett tilgjengelig i krypkjelleren.
Tegn på fundamentskade
Hvis du mistenker grunnskade i hjemmet ditt, kan du spare tusenvis av dollar ved å oppdage skiltene tidlig. Jo lenger fundamentproblemer vedvarer, desto mer skade kan det oppstå i andre områder av hjemmet ditt. Her er hva du skal se etter rundt i huset for å identifisere fundamentproblemer.
Tidlige tegn
Brudd eller sprekker som oppstår i fundamentet er tidlige tegn på skade. Imidlertid er ikke alle sprekker alvorlige; vertikale sprekker, spesielt små, regnes som mindre. De bør lappes for å forhindre ytterligere skade, men den gode nyheten er at de vanligvis ikke er et tegn på mer betydelige problemer. Horisontale sprekker er derimot tegn på et ustabilt fundament. Disse må undersøkes av en profesjonell slik at en permanent løsning kan bli funnet.
Utvendige skilt
Hvis du mistenker at du kan ha grunnproblemer, ta en tur rundt på utsiden av hjemmet ditt og inspiser fundamentet og ytterveggene for sprekker. Du kan også se om det er et gap mellom fundamentet og jorda rundt det, noe som kan være et tegn på at jorda har forskjøvet seg. Hold øye med endringer i jorda, spesielt hvis du bor på en skråning, samt eventuelle fuktige områder eller vann som samler seg rundt hjemmet ditt. Husk at dreneringsproblemer er en vesentlig årsak til fundamentskader.
Interiørskilt
Inne i hjemmet ditt kan du også sjekke veggene dine for sprekker. Det kan også være mer subtile tegn, som dører eller vinduer som ikke åpnes eller lukkes ordentlig og hull i dørkarmer eller mellom vegger. Hvis veggene bøyer seg, kan spiker begynne å trene seg ut av gips og tak kan begynne å skjeve.
Et ujevnt eller synkende fundament kan føre til at gulvbelegget i hjemmet ditt skrår, buler, gaper eller sprekker. Til slutt kan vannskader eller faktisk oppsamling av vann i kjelleren eller krypkjelleren være et tegn på en fundamentlekkasje og bør rettes opp så snart som mulig.
Mesteparten av tiden kan du rett og slett ikke forsøke å reparere fundamentet på egen hånd. Hvis du finner små, vertikale sprekker som ikke er bredere enn en åttendedels tomme, kan du kjøpe epoksy og prøve å forsegle dem selv. Imidlertid må større sprekker i det minste vurderes av en profesjonell. Foundation reparasjonsfirmaer gir ofte gratis inspeksjoner av potensielle problemer.
Selv erfarne hjemmereparasjonsentusiaster vil ikke ha det nødvendige utstyret for å løse mer alvorlige fundamentproblemer. Et synkende fundament kan kreve at hele huset holdes oppe på jekker, og tungt maskineri kan være nødvendig for å grave ut området rundt hjemmet for å få tilgang til fundamentet. Selv om det kan være dyrt, kan det å ansette en profesjonell entreprenør for å fikse fundamentet forhindre at problemet forverres eller forårsaker mer skade på resten av huset.
Hvis du er sjokkert over den gjennomsnittlige reparasjonskostnaden for fundament, kan du bli fristet til å prøve å kutte hjørner for å spare penger. Din investering i hjemmet ditt er imidlertid for viktig til å risikere subpar reparasjoner. Det er verdt å handle for tilbud og kostnadsoversikter fra flere lokale entreprenører.
Selvfølgelig kan du ende opp med å få det du betaler for, så hold en sunn mistanke om alle som tilbyr en vesentlig lavere pris enn andre. Men hvis du virkelig ikke har penger til en fullstendig fundamentreparasjon, spør entreprenøren din om midlertidige løsninger. De varer kanskje ikke, men de kan kjøpe deg litt tid til å spare opp. Du kan også spørre om betalingsplaner eller be om at entreprenørene gjør de mest kritiske reparasjonene først.
Til syvende og sist er den beste måten å unngå å bruke store mengder penger på reparasjon av fundament å oppdage problemer så snart du kan. Sørg for at dreneringssystemet ditt, inkludert takrenner og nedløp, leder vannet på riktig måte bort fra fundamentet ditt. Inspiser foundation regelmessig og hold øye med eventuelle sprekker for å se om de blir større. Hvis de gjør det, få dem inspisert så snart som mulig.