Håper du kan leie ut hele eller deler av huset ditt? Slik unngår du vanlige fallgruver.
Kanskje du har arvet et gammelt familiehus og er ikke helt klar til å skille deg av med det. Kanskje ditt voksne barn nettopp har flyttet ut av leiligheten over garasjen. Eller du vil tjene penger på strandhuset du bruker bare én måned i året.
Av mange grunner tenker du kanskje på å bli deltidsutleier, en bedrift fylt med løfter og farer. Økonomisk er det mye du må gjøre riktig, og du kan betale en høy pris hvis du tar feil. Fremover: noen vanlige feller nye utleiere faller i – og hvordan man kan unngå dem.
3 tips for å leie boligen din
Unngå å bruke mer enn du får inn
Høres åpenbart ut, ikke sant? Du vil samle inn nok i husleie til å dekke kostnadene dine, om ikke mer - dette er det proffene kaller å være "kontantstrømpositiv." Bæringskostnader vil inkludere eiendomsskatt, forsikring, vedlikehold, reparasjoner, boliglån og muligens en eiendom sjef.
Å gå i balanse blir selvsagt mye lettere hvis du ikke lenger har lån på boligen. Men selv da kan det være en utfordring å få riktig regnestykke. "Det som raskt kan forvirre nye utleiere er ikke å regelmessig bevilge penger til vedlikehold og reparasjoner," sier Gillian McCarthy, en sertifisert finansiell planlegger (CFP) i Pottstown, PA. McCarthy foreslår å sette av 10 prosent av husleien du samler inn til vedlikehold, mer hvis det er et gammelt hjem. Og kutt anslaget på hvor mye husleie du vil samle inn med 5 prosent for å dekke potensielle ledige stillinger.
Når det gjelder et feriehus eller en leilighet på eiendommen din, kan det være mindre viktig for deg å tjene penger. "Selv om husleien bare bidrar til å kompensere for noen av utgiftene, er det en gevinst så lenge du er komfortabel med å leie ut hjemmet ditt," sier Shawn Gallagher, en CFP i Melville, NY. Hvis du holder på boligen i noen år før du selger, kan balansering være et tilstrekkelig mål.
Ikke utsett resten av økonomien din i fare
Huseierforsikring beskytter din eiendom mot katastrofer og mindre uhell, men fremmede som bor hjemme utgjør enda større risiko. Hvis en leietaker har en ulykke, for eksempel, kan du ende opp med å bli personlig på kroken for de resulterende skadene.
Med en korttidsleie kan huseierforsikringen din være tilstrekkelig, selv om forsikringsselskapet kanskje vil at du skal forbedre dekningen. For en langtidsleie trenger du sannsynligvis en utleier eller leiepolicy; det vil koste omtrent 25 prosent mer enn en standard huseierpolicy, men den legger til andre funksjoner, for eksempel inntektserstatning mens et skadet hjem står tomt. En paraplypolicy gir deg betydelig mer ansvarsdekning i tilfelle en katastrofal ulykke.
For best mulig beskyttelse av økonomien din, anbefaler eksperter å sette en utleiebolig inn i et aksjeselskap (LLC), spesielt hvis du har betydelige eiendeler. "Når noe skjer i et hjem du eier, kan leietakere komme etter deg personlig," sier Gallagher. "Å plassere eiendommen i en LLC kan bidra til å beskytte deg." Å lage en på nett kostet noen hundre dollar, inkludert statlige innleveringsgebyrer, men det er bedre å ansette en advokat, legger han til. Det kan koste $3000 eller mer, avhengig av hvor kompleks situasjonen din er.
"Det kommer alltid ned til å kjøre tallene. Vær realistisk og konservativ med estimatene dine, og kjør hva hvis-scenarier, som «Hva om jeg ikke kan leie i seks måneder?» for å sikre at du kan dekke kostnadene dine.» CATHERINE VALEGA, CFP, Green Bee Advisory, Winchester, MA
Sørg for å mestre de vanskelige skattereglene
Så snart du leier ut en bolig i 15 dager eller mer, utløser du en inntektsskatteregning (14 dager med leie hvert år er skattefrie). Du har rett til mange avskrivninger som kan redusere regningen: Boliglån, eiendomsskatt, forsikring, reparasjoner og profesjonelle gebyrer er alle fradragsberettigede.
Du vil også kunne trekke fra avskrivninger - i hovedsak verdien av huset minus tomten, fordelt på 271/2 år. Men du må passe på med noen fradrag; egenandelsreparasjoner kontra ikke-fradragsberettigede forbedringer kan for eksempel være en gråsone. "Det er forskjellen mellom å lappe taket og erstatte det," sier Tom Gibson, en CPA og senior skattestrateg i Vero Beach, FL.
Det som øker vanskelighetsgraden er når du bruker huset deler av året og leier det ut til andre tider. Leier du ut en eiendom mer enn 14 dager årlig og i tillegg bor i den deler av året, har du å forholdsmessige fradrag basert på antall dager eiendommen er leid ut over det samlede antall dager det er brukt. Mens direkte kostnader som annonsering for leietakere er fullt fradragsberettiget, må vedlikehold og forsikring forholdsmessig. "Nøkkelen til suksess er å føre virkelig gode poster," sier Henry Grzes fra American Institute of Certified Public Accountants.
Du vil sannsynligvis ikke kunne trekke fra leietap mot alminnelig inntekt. Leieinntekter regnes som passive og er kun fradragsberettiget mot annen passiv inntekt. Profesjonelle eiendomsinvestorer kan trekke fra tap, men du må bruke mer enn 750 timer i året på å aktivt administrere eiendommen for å kvalifisere deg, eller omtrent 15 timer i uken. "Ideelt sett vil du ikke bruke femten timer i uken på utleie," sier Grzes. "Bedre å ha gode leietakere og mindre arbeid."
Bør du leie inn hjelp?
Dette er muligens den største avgjørelsen utleiere må ta.
"Som utleier må du spørre deg selv om du er klar til å håndtere noen store hodepine," sier Catherine Valega, en CFP i Winchester, MA. «Er du klar for bryet? Hvis ikke, kan det være fornuftig å betale en eiendomsforvalter.»
Ved å ansette noen til å administrere eiendommen, kan du avlaste arbeidet med å screene leietakere, utarbeide en leiekontrakt, kreve inn husleie og håndtere vedlikeholdsforespørsler, blant annet. Men du kan betale rundt 10 prosent av leieinntektene dine for den hjelpen, kanskje mer.
Hvis du går alene, må du undersøke lokale regler for utleie (flere byer legger restriksjoner på fraråde korttidsleie), kjøre bakgrunnssjekker av potensielle leietakere, utarbeide en leieavtale og håndtere reparasjoner. "Hvis du skal være din egen eiendomsforvalter, velg eiendommer nær nok til at du kan komme dit på 20 minutter," sier Valega. Siden hver stat har forskjellige lover om leietakerbeskyttelse, kan det være lurt å bruke en advokat til å utarbeide en leiekontrakt.
For screening kan du betale en netttjeneste rundt $50 for å kjøre en rapport som dekker økonomiske problemer, kriminell historie og eventuelle tidligere utkastelser. Nøkkelen, legger McCarthy til, er å bestemme prosessen for screening av leietakere og holde seg til den, selv om folk virker veldig hyggelige.
"Hensikten med screeningen er å unngå potensiell utkastelse, som er en forferdelig opplevelse på begge sider," sier hun. "Der du får problemer er når du har en prosess, men du er ad-lib."
