Chcesz wynająć część lub całość swojego domu? Oto jak uniknąć typowych pułapek.
Być może odziedziczyłeś stary, rodzinny dom i nie do końca chcesz się z nim rozstać. Być może Twoje dorosłe dziecko właśnie wyprowadziło się z mieszkania nad garażem. Lub chcesz zarobić na domu na plaży, z którego korzystasz tylko przez jeden miesiąc w roku.
Z wielu powodów możesz myśleć o zostaniu wynajmującym na pół etatu, przedsięwzięciem pełnym obietnic i niebezpieczeństw. Pod względem finansowym jest wiele rzeczy, które musisz naprawić, a jeśli się pomylisz, możesz zapłacić wysoką cenę. Przed nami: niektóre typowe pułapki, w które wpadają nowi właściciele nieruchomości — i sposoby ich unikania.
3 wskazówki dotyczące wynajmu domu
Unikaj wydawania więcej niż przynosisz
Brzmi oczywisto, prawda? Chcesz zebrać wystarczająco dużo czynszu, aby pokryć swoje koszty, jeśli nie więcej – to jest to, co profesjonaliści nazywają byciem „dodatnim przepływem pieniężnym”. Koszty utrzymania będą obejmować podatki od nieruchomości, ubezpieczenie, konserwację, naprawy, spłatę kredytu hipotecznego i ewentualnie nieruchomość menedżer.
Wyjście na zero będzie oczywiście znacznie łatwiejsze, jeśli nie masz już kredytu na dom. Ale nawet wtedy poprawne obliczenie może być wyzwaniem. „Tym, co może szybko zaskoczyć nowych właścicieli, nie jest regularne przeznaczanie pieniędzy na konserwację i naprawy” — mówi Gillian McCarthy, certyfikowany planista finansowy (CFP) w Pottstown w Pensylwanii. McCarthy sugeruje odłożenie 10 procent czynszu, który pobierasz na utrzymanie, więcej, jeśli jest to stary dom. I zmniejsz swoje szacunki wysokości czynszu, który będziesz pobierać o 5 procent, aby pokryć potencjalne wakaty.
W przypadku domu wakacyjnego lub mieszkania na Twojej posesji, osiągnięcie zysku może być dla Ciebie mniej ważne. „Nawet jeśli czynsz pomaga zrekompensować niektóre koszty z własnej kieszeni, jest to wygrana, o ile wygodnie wynajmujesz swój dom” — mówi Shawn Gallagher, CFP w Melville w stanie Nowy Jork. Jeśli trzymasz dom przez kilka lat przed sprzedażą, wyjście na zero może być wystarczającym celem.
Nie narażaj reszty swoich finansów na ryzyko
Ubezpieczenie domu chroni Twoją własność przed katastrofami i drobnymi wypadkami, ale obcy przebywający w Twoim domu stwarzają jeszcze większe ryzyko. Na przykład, jeśli najemca ulegnie wypadkowi, możesz zostać osobiście obciążony kosztami powstałych szkód.
W przypadku wynajmu krótkoterminowego ubezpieczenie domu może być wystarczające, chociaż ubezpieczyciel może chcieć, abyś rozszerzył zakres ubezpieczenia. W przypadku wynajmu długoterminowego prawdopodobnie będziesz potrzebować właściciela lub polisy najmu; będzie kosztować około 25 procent więcej niż standardowa polisa dla właścicieli domów, ale dodaje inne funkcje, takie jak wymiana dochodu, gdy zniszczony dom stoi pusty. Polisa parasolowa zapewnia znacznie większy zakres odpowiedzialności cywilnej w przypadku katastrofalnego wypadku.
Aby najlepiej chronić swoje finanse, eksperci zalecają umieszczenie wynajmowanego domu w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością (LLC), zwłaszcza jeśli masz znaczne aktywa. „Kiedy coś dzieje się w domu, którego jesteś właścicielem, najemcy mogą cię osobiście dopaść” — mówi Gallagher. „Umieszczenie nieruchomości w LLC może pomóc ci chronić”. Stworzenie jednego online kosztuje kilkaset dolarów, wliczając w to opłatę za złożenie wniosku, ale lepiej zatrudnić prawnika, dodaje. Może to kosztować 3000 USD lub więcej, w zależności od tego, jak złożona jest Twoja sytuacja.
„Zawsze wszystko sprowadza się do liczenia. Bądź realistyczny i ostrożny w swoich szacunkach i twórz scenariusze „co by było, gdyby”, takie jak „Co, jeśli nie mogę wynająć przez sześć miesięcy?”, aby upewnić się, że możesz pokryć swoje koszty. CATHERINE VALEGA, CFP, Green Bee Advisory, Winchester, MA
Pamiętaj, aby opanować trudne przepisy podatkowe
Jak tylko wynajmujesz dom na 15 dni lub dłużej, uruchamiasz rachunek podatku dochodowego (14 dni wynajmu każdego roku jest wolne od podatku). Masz prawo do wielu odpisów, które mogą zmniejszyć ten rachunek: spłaty kredytu hipotecznego, podatki od nieruchomości, ubezpieczenie, naprawy i opłaty za usługi profesjonalne podlegają odliczeniu.
Będziesz także mógł odliczyć amortyzację – zasadniczo wartość domu pomniejszoną o ziemię, rozłożoną na 271/2 lat. Ale musisz uważać na pewne potrącenia; na przykład naprawy podlegające odliczeniu w porównaniu z ulepszeniami, które nie podlegają odliczeniu, mogą stanowić szarą strefę. „To różnica między łataniem dachu a jego wymianą” — mówi Tom Gibson, księgowy i starszy strateg podatkowy w Vero Beach na Florydzie.
Poziom trudności podnosi fakt, że część roku korzystasz z domu, aw innych wynajmujesz. Jeśli wynajmujesz nieruchomość na więcej niż 14 dni w roku, a także mieszkasz w niej przez część roku, masz do proporcjonalnego podziału potrąceń na podstawie liczby dni, przez które nieruchomość jest wynajmowana w stosunku do łącznej liczby dni używany. Podczas gdy koszty bezpośrednie, takie jak reklama dla najemców, podlegają w całości odliczeniu, konserwacja i ubezpieczenie muszą być proporcjonalne. „Kluczem do sukcesu jest prowadzenie naprawdę dobrej dokumentacji” — mówi Henry Grzes z Amerykańskiego Instytutu Biegłych Księgowych.
Prawdopodobnie nie będziesz w stanie odliczyć strat z czynszu od zwykłego dochodu. Dochód z wynajmu jest uważany za pasywny i można go odliczyć tylko od innych dochodów pasywnych. Profesjonalni inwestorzy w nieruchomości mogą odliczać straty, ale aby się zakwalifikować, trzeba spędzić ponad 750 godzin rocznie aktywnie zarządzając nieruchomością, czyli około 15 godzin tygodniowo. „Idealnie byłoby, gdybyś nie chciał spędzać piętnastu godzin tygodniowo na wypożyczeniu” — mówi Grzes. „Lepiej mieć świetnych najemców i mniej pracy”.
Czy warto zatrudnić pomoc?
To prawdopodobnie najważniejsza decyzja, jaką muszą podjąć właściciele.
„Jako właściciel musisz zadać sobie pytanie, czy jesteś gotowy, aby poradzić sobie z poważnymi problemami”, mówi Catherine Valega, CFP w Winchester, MA. „Czy jesteś gotowy na kłopoty? Jeśli nie, warto zapłacić zarządcy nieruchomości”.
Zatrudniając kogoś do zarządzania nieruchomością, możesz odciążyć pracę polegającą na sprawdzaniu najemców, sporządzaniu umowy najmu, pobieraniu czynszu i obsłudze wniosków konserwacyjnych, między innymi. Ale możesz zapłacić około 10 procent dochodu z wynajmu za tę pomoc, może więcej.
Jeśli pójdziesz sam, będziesz musiał zbadać lokalne przepisy dotyczące wynajmu (więcej miast dodaje ograniczenia do zniechęcić do wynajmu krótkoterminowego), sprawdzić przeszłość potencjalnych najemców, sporządzić umowę najmu i załatwić sprawę remont. „Jeśli zamierzasz być swoim własnym zarządcą nieruchomości, wybierz nieruchomości wystarczająco blisko, aby dotrzeć tam w 20 minut”, mówi Valega. Ponieważ każdy stan ma inne przepisy dotyczące ochrony najemców, możesz skorzystać z pomocy prawnika w celu sporządzenia umowy najmu.
W przypadku kontroli możesz zapłacić usłudze online około 50 USD za sporządzenie raportu obejmującego problemy finansowe, historię kryminalną i wszelkie wcześniejsze eksmisje. Kluczem, dodaje McCarthy, jest określenie procesu sprawdzania najemców i trzymanie się go, nawet jeśli ludzie wydają się naprawdę mili.
„Celem kontroli jest uniknięcie potencjalnej eksmisji, która jest strasznym doświadczeniem dla obu stron” – mówi. „Tam, gdzie wpadasz w kłopoty, jest proces, ale masz dowolność”.
