Veja como financiar sua remodelação

Até recentemente, pedir dinheiro emprestado para uma nova cozinha, um anexo no segundo andar ou outra reforma da casa significava ir ao banco, ver um agente de crédito e esperar pelo melhor. Hoje, porém, você tem muito mais opções para ajudar a financiar reformas em sua casa. Um corretor de hipotecas, por exemplo, pode oferecer mais de 200 programas de empréstimo diferentes. E os corretores são apenas um dos muitos credores ansiosos para montar um empréstimo que se adapte à sua situação - mesmo que seu histórico de crédito seja menos do que perfeito.

Isso significa que você pode pedir mais dinheiro emprestado do que pensa. Mas com tantos credores, opções de empréstimo e termos concorrentes, isso também significa que comprar empréstimos para reforma de casa pode ser tão desafiador quanto procurar uma casa. Você pode pular toda a confusão e chegar ao programa de empréstimo certo ao:

1. Saber quanto dinheiro você precisa e aproximadamente quanto você pode obter desde o início
2. Limitando a miríade de opções de empréstimo para aquelas que correspondem às suas necessidades e finanças
3. Concentrar-se nos credores com maior probabilidade de fornecer o tipo de empréstimo que você deseja.

Quanto você pode emprestar?

Quer você contrate um empreiteiro ou faça você mesmo o trabalho, comece com uma estimativa precisa de quanto custará o projeto.

Os credores vão insistir em um valor específico antes de trabalharem com você. Se você estiver contratando um empreiteiro, comece com uma proposta firme, dividida em mão de obra e materiais. Em seguida, acrescente 10% para surpresas. No trabalho que você mesmo fará, compilará uma lista de materiais detalhada com quantidades, custos e um total preciso. Inclui taxas de licença e aluguel de equipamento. Em seguida, adicione uma almofada de 20 a 30 por cento para ser seguro.

Depois de saber quanto você precisa para financiar seu projeto de reforma da casa, quanto você receberá? Apesar das promessas e do hype que os credores fazem em seus anúncios e materiais promocionais, o quanto você pode pedir emprestado depende de sua classificação de crédito, da relação empréstimo-valor e de sua renda. Esses fatores também ajudam a determinar a taxa de juros, a duração do empréstimo e se você pagará pontos.

Sua classificação de crédito. As melhores taxas e termos vão para proprietários com classificação A - sem pagamentos atrasados ​​nos últimos 12 meses e sem cartões de crédito no limite. Um ou dois pagamentos atrasados ​​ou cartões de crédito a descoberto provavelmente não o tirarão do jogo, mas você pode acabar com uma taxa de juros mais alta e um empréstimo menor.

Razão do empréstimo em relação ao valor

Para determinar o valor do empréstimo, os credores usam o índice de valor do empréstimo (LTV), que é uma porcentagem do valor de avaliação de sua casa. O limite usual é 80 por cento - ou $ 100.000 para uma casa de $ 125.000 (0,805125.000). Os credores subtraem o saldo da hipoteca desse valor para chegar ao máximo que você pode pedir emprestado. Supondo que seu saldo seja de $ 60.000, o maior empréstimo que você pode obter é de $ 40.000 ($ 100.000- $ 60.000 = $ 40.000). Se você tiver uma boa classificação de crédito, um credor pode basear seu empréstimo em mais de 80% do LTV; se não o fizer, poderá obter apenas 65 a 70 por cento. Embora muitos credores cheguem a 100% do LTV, as taxas de juros e taxas disparam nessas proporções mais altas.

Seu rendimento. Se você também tiver despesas altas, um nível de renda alto pode não significar um empréstimo maior. Os credores seguem duas regras para minimizar seu risco:

• O pagamento da casa e outras dívidas devem ser inferiores a 36% de sua renda mensal bruta.
• O pagamento da casa sozinho (incluindo principal, juros, impostos e seguro) não deve ser superior a 28% de sua renda mensal bruta. O índice máximo de endividamento sobe para 42% nas segundas hipotecas. Alguns credores vão ainda mais alto, embora as taxas e taxas fiquem caras - assim como o seu pagamento mensal. No entanto, uma relação dívida / renda de 38% provavelmente é a mais alta que você deve considerar carregar.

O LTV determina quanto você pode pedir emprestado e sua relação dívida / renda estabelece o pagamento mensal para o qual você se qualifica. Dentro desses dois limites, as maiores compensações são taxas de juros, termos de empréstimo e pontos.

Taxa de juros. Quanto menos juros você pagar, mais empréstimo poderá pagar. Uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) é uma forma de reduzir essa taxa, pelo menos temporariamente. Como os credores não ficam presos a uma taxa fixa por 30 anos, os ARMs começam com taxas muito mais baixas. Mas as taxas podem mudar a cada 6, 12 ou 24 meses a partir de então. A maioria tem limites anuais para os aumentos e um limite máximo para o aumento das taxas. Mas se as taxas subirem rapidamente, o mesmo acontecerá com seus pagamentos.

Prazo do empréstimo. Quanto mais longo for o empréstimo, menor será o pagamento mensal. Mas o interesse total é muito maior. É por isso que você pagará muito menos por um empréstimo de 15 anos do que por um empréstimo de 30 anos - se puder pagar os pagamentos mensais mais altos.

Pontos. Cada ponto é um custo inicial igual a 1 por cento do empréstimo. Os pontos são juros pagos antecipadamente e podem reduzir os pagamentos mensais. Mas se o seu crédito não for perfeito, provavelmente você terá que pagar pontos simplesmente para conseguir o empréstimo.

Quais são as opções?

A compra de empréstimos geralmente começa com hipotecas convencionais de bancos, cooperativas de crédito e corretores. Como todas as hipotecas, eles usam sua casa como garantia e os juros são dedutíveis.

Ao contrário de alguns, no entanto, esses empréstimos são segurados pela Federal Housing Administration (FHA) ou Veterans Administration (VA), ou comprado de seu credor pela Fannie Mae e Freddie Mac, duas empresas criadas pelo Congresso para esse fim. Chamados de empréstimos A de credores A, eles têm os juros mais baixos. O problema: você precisa de um crédito para obtê-los. Como você provavelmente tem uma hipoteca para a casa, qualquer hipoteca para reforma da casa é na verdade uma segunda hipoteca. Isso pode parecer sinistro, mas uma segunda hipoteca provavelmente custa menos do que o refinanciamento se a taxa da hipoteca existente for baixa.

Descubra calculando a média das taxas da primeira e da segunda hipotecas. Se o resultado for inferior às taxas atuais, uma segunda hipoteca será mais barata. Quando você deve refinanciar? Se sua casa se valorizou consideravelmente e você pode refinanciar com um empréstimo de 15 anos a juros mais baixos. Ou, se a taxa disponível em um refinanciamento for menor que a média de sua primeira hipoteca e de uma segunda. Se você não estiver refinanciando, considere estes tipos de empréstimo:

Empréstimos de home-equity. Essas hipotecas oferecem os benefícios fiscais das hipotecas convencionais sem os custos de fechamento. Você obtém todo o empréstimo antecipadamente e o paga em 15 a 30 anos. E como os juros geralmente são fixos, os pagamentos mensais são fáceis de orçar. A desvantagem: as taxas tendem a ser um pouco mais altas do que as das hipotecas convencionais.

Linhas de crédito de home-equity. Essas hipotecas funcionam como cartões de crédito: os credores oferecem um teto para o qual você pode pedir emprestado; então, eles cobram juros apenas sobre o valor usado. Você pode sacar fundos quando precisar deles - uma vantagem se o seu projeto se estender por muitos meses. Alguns programas têm um saque mínimo, enquanto outros têm um talão de cheques ou acesso de cartão de crédito sem mínimo. Não há custos de fechamento. As taxas de juros são ajustáveis, sendo a maioria vinculada à taxa básica de juros.

A maioria dos programas exige reembolso após 8 a 10 anos. Bancos, cooperativas de crédito, corretoras e sociedades financeiras comercializam esses empréstimos de forma agressiva. As linhas de crédito, taxas e taxas de juros variam amplamente, portanto, compre com cuidado. Cuidado com os credores que o atraem com uma taxa inicial baixa e depois aumentam.

Descubra o quão alto a taxa aumenta e como ela é calculada. E certifique-se de comparar a taxa de porcentagem anual total (APR) e os custos de fechamento separadamente. Isso difere de outras hipotecas, onde os custos, como avaliação, originação e taxas de título, são calculados em um APR de linha de fundo para comparação.

Hipotecas FHA 203 (k)

Esses empréstimos segurados pela FHA permitem refinanciar simultaneamente a primeira hipoteca e combiná-la com os custos de melhoria em uma nova hipoteca. Eles também baseiam o empréstimo no valor de uma casa após as melhorias, e não antes. Como sua casa vale mais, seu patrimônio e o valor que você pode pedir são maiores. E você pode contratar um empreiteiro ou fazer o trabalho sozinho.

A desvantagem é que os limites de empréstimo variam de acordo com o condado e tendem a ser relativamente baixos. O prazo normal é de 30 anos.

Hipotecas com eficiência energética (EEMs). Suponha que o valor R da sua casa seja a inveja do seu quarteirão. Um EEM da Fannie Mae ou de outro lugar poderia aumentar sua relação dívida / receita em até 2%. As contas de serviços públicos são mais baixas em casas com baixo consumo de energia, de modo que o proprietário pode pagar um empréstimo maior. EEMs ​​foram usados ​​para novas construções; os credores agora estão empurrando-os para casas existentes. Um EEM exige a determinação de que sua casa atenda aos rigorosos padrões de eficiência energética da Fannie Mae.

Empréstimos B e C. E se você tiver menos de um crédito ou não se enquadrar no molde usual de emprego ou renda? Os empréstimos B e C são uma alternativa. Embora muitos bancos os ofereçam, o mesmo ocorre com as cooperativas de crédito, corretoras e financeiras. Você também encontrará credores que promovem empréstimos B e C para consolidação de dívidas com taxas introdutórias atraentes. Porém, tenha cuidado: os juros e as taxas totais tendem a ser altos devido ao risco adicional dos credores. E como os empréstimos B e C carecem de requisitos e termos consistentes, é difícil compará-los.

Ficando pessoal. As casas não são a única garantia para empréstimos. Ações, títulos, certificados de depósito, uma conta de poupança e até mesmo uma conta de pensão ou aposentadoria também podem ajudá-lo a obter um empréstimo pessoal viável de muitas corretoras e bancos. Embora os juros não sejam dedutíveis do imposto, a taxa pode ser baixa o suficiente para tornar esses empréstimos atraentes. Você também salva o título usual, a avaliação e outros custos de fechamento de uma hipoteca.

Qual credor para quê?

Para uma linha de crédito de home equity, o melhor lugar para começar é no seu próprio banco ou cooperativa de crédito. Ambos geralmente oferecem taxas mais baixas aos depositantes. Verifique outras fontes para ter certeza. Se você obtiver uma segunda hipoteca, refinanciar ou optar por uma hipoteca FHA 203 (k), é melhor falar com um corretor de hipotecas.

Um corretor tem mais fontes de empréstimo para escolher. Ao procurar um corretor, consulte pessoas que você conhece e verifique todas as referências que conseguir. Os empreiteiros são outra fonte de financiamento, mas tenha cuidado: é difícil escolher um empreiteiro e um empréstimo quando são separados. E desconfie de empreiteiros que privilegiam o pagamento mensal em vez do custo total da obra.

Declaração de direitos do mutuário. O Artigo Z da lei federal Truth in Lending Act facilita o dimensionamento de credores e empréstimos. Exige que os credores divulguem a taxa de juros, os termos, os custos e os recursos de taxa variável em uma APR total, um resultado financeiro que você pode usar para comparar os empréstimos. Aqui estão alguns outros direitos a serem lembrados:

• Se um credor hipotecário não divulgar a APR, quaisquer taxas de inscrição devem ser reembolsadas. Você geralmente obtém essas divulgações em um formulário com seu pedido de empréstimo. Se algum termo for alterado antes do fechamento, o credor deverá devolver todas as taxas se as alterações fizerem com que você decida não prosseguir.
• Você tem três dias a partir do dia do fechamento para cancelar. Informe o credor por escrito dentro desse período e as taxas serão reembolsadas.

Finalmente, compare essas taxas com cuidado. Quando você se encontra com um credor, os custos iniciais começam com um relatório de crédito de $ 50 a $ 80 e possivelmente uma avaliação, que deve custar menos de $ 300. Alguns credores usam a avaliação do imposto sobre a propriedade, outros não. Freqüentemente, você pode reduzir as taxas de empréstimo em um mercado competitivo. E se for solicitada uma taxa de inscrição não reembolsável, cuidado; credores respeitáveis ​​tentam manter baixas as taxas iniciais.

Termos financeiros para saber:

• Lingo de empréstimoABR Taxa de porcentagem anual. O custo final de uma hipoteca, com todas as taxas iniciais computadas com a taxa de juros básica
• BRAÇO Hipoteca com taxa ajustável
• Custos finais Taxas pagas com o sinal, como taxa de originação, pontos de desconto, seguro de título, avaliação e relatório de crédito
• Pontos de desconto Um pedaço de juros pago adiantado. Os pontos compensam um credor que faz um empréstimo de alto risco, aumentando os juros pagos antecipadamente, sem aumento da taxa. Um ponto equivale a 1 por cento do empréstimo.
• Capital próprio O interesse do proprietário na propriedade, determinado subtraindo o saldo do empréstimo da avaliação
• Estimativa de boa fé Divulgação de um credor hipotecário de todos os custos esperados antes do fechamento de um empréstimo
• Linha de crédito Um empréstimo em que o mutuário pode sacar mais ou menos dinheiro (até um certo limite) em vez de começar com um valor fixo
• Rácio empréstimo-valor A porcentagem da avaliação de uma casa na qual os credores baseiam o valor de um empréstimo
• Taxa de originação do empréstimo Uma taxa única que os credores cobram quando fazem um empréstimo hipotecário - geralmente 1 a 2 por cento do valor do empréstimo
• Hipoteca Um empréstimo que começa em um valor e é gradualmente liquidado por meio de pagamentos mensais fixos por um período fixo de tempo
• Corretor hipotecário Uma fonte de empréstimo que não representa uma instituição em particular, mas origina empréstimos de muitos credores
• PITI Principal, juros, impostos e seguro, os principais custos mensais de possuir uma casa com hipoteca
• PMI Seguro hipotecário privado. Protege o credor de perdas em caso de inadimplência do empréstimo. O PMI geralmente é exigido em empréstimos com uma relação empréstimo-valor superior a 80 por cento.

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