Comprar uma casa de praia parece bom, certo? Certifique-se de fazer as contas antes de mergulhar.
Este artigo foi publicado na edição do verão de 2021 da Revista This Old House. Clique aqui para saber como se inscrever.
Ter uma segunda casa para férias prolongadas, escapadelas de fim de semana ou reuniões familiares nunca foi tão atraente. Mesmo antes da pandemia, o mercado de segundas residências estava esquentando graças às taxas de hipotecas historicamente baixas e a uma recuperação prolongada do mercado de ações. Então, 2020 marcou o início de uma era de trabalho remoto, tornando as casas de férias que poderiam dobrar como retiros de tempo integral muito mais atraentes.
O anseio por uma segunda casa não deve desaparecer tão cedo, mesmo com a reabertura de escritórios e escolas. “As pessoas estão mais confortáveis comprando casas por horas de trabalho agora”, diz Redfin o economista principal Taylor Marr. “Eles ainda acham que podem ficar nos finais de semana de quatro dias; o modelo híbrido de trabalho remoto está impulsionando a demanda ”.
Mas antes de entrar nessa corrida para a orla - ou as montanhas ou o deserto - você precisa entender os custos potenciais.
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Os credores consideram uma segunda casa uma aposta mais arriscada - você não está lá o tempo todo para supervisionar a propriedade. Além disso, acrescenta Greg McBride, analista financeiro chefe da Taxa bancária, "Não é o teto sobre sua cabeça, então há uma probabilidade maior de inadimplência se as coisas ficarem ruins." Como resultado, você provavelmente terá que reduzir de 20 a 30 por cento. Sua taxa de juros pode ser até um ponto percentual mais alta também.
Para obter uma taxa tão baixa quanto você pagaria por uma hipoteca de sua casa principal, você vai precisar de uma entrada alta, uma alta pontuação de crédito (740 ou mais) e renda suficiente para cobrir todos os seus pagamentos de habitação - não mais do que 28 por cento de sua renda. Mesmo se você estiver comprando uma casa para alugar durante parte do ano, os credores não lhe darão crédito por esse dinheiro ao aprovar um empréstimo.
Calcule todos os custos
Além do pagamento da hipoteca, você precisará levar em consideração todas as outras despesas que vêm com a casa própria: seguro, impostos sobre a propriedade, manutenção e reparos. Não presuma que sua casa principal é um ponto de referência preciso.
O seguro do proprietário pode ser mais caro do que o esperado. Por um lado, as seguradoras levam em consideração que a casa ficará desocupada parte do tempo. Você pode compensar por não estar presente instalando um sistema de alarme central, uma câmera na porta da frente, sensores de vazamento de água e calor e outras tecnologias de vigilância, diz Janet Ruiz, diretora de estratégia comunicações no Instituto de Informação de Seguros. “Você pode usar a tecnologia a seu favor para manter os custos de seguro baixos.”
O maior problema pode ser sua visão do oceano ou da floresta. “As pessoas tendem a comprar uma segunda casa em lugares bonitos que são propensos a desastres”, diz Ruiz. E as seguradoras podem cobrar mais em regiões que costumam ver desastres naturais como furacões e incêndios florestais. Comprar perto de um corpo de água pode significar que você terá que comprar um seguro contra enchentes para cobrir danos causados pelo aumento da água.
Os impostos sobre a propriedade são outra despesa contínua e, como a reforma tributária de 2017 limitou a dedução de impostos estaduais e locais em $ 10.000, é provável que parte ou a totalidade não seja dedutível nos impostos. Os juros de uma segunda hipoteca (de até $ 750.000) ainda se qualificam - até o limite. Outra reviravolta tributária: quando você vende a casa, você deve impostos sobre o ganho total, a menos que você faça dela sua residência principal primeiro.
Finalmente, não ignore os custos de manutenção e reparo. As regras comuns para quanto deve ser orçado a cada ano incluem 1 a 3 por cento do valor da sua casa e US $ 1 para cada metro quadrado de espaço habitável.
Considere isso um fazedor de dinheiro
A economia de comprar uma segunda casa pode mudar se você planeja alugá-la quando não estiver lá. “Com o crescimento do Airbnb e de outros sites de aluguel por temporada, é menor o risco de comprar uma segunda casa, sabendo que as pessoas vão querer alugá-la”, diz Marr. Uma ressalva é que muitas cidades de veraneio, preocupadas com o fato de as casas na área estarem se tornando inacessíveis para os habitantes locais, estão colocando limites para os aluguéis de curto prazo. Verifique quais leis estão em vigor e o que está pendente.
Se você aluga sua casa por apenas 14 dias por ano ou menos, uma boa opção em lugares que hospedam grandes eventos, você não deve um centavo de imposto sobre essa renda. Depois de 14 dias, o quadro fiscal fica mais complicado. Você deve declarar a renda do aluguel, mas também pode deduzir muitos custos, incluindo publicidade, taxas de administração de propriedade, pagamentos de hipotecas, reparos e manutenção e serviços públicos.
Quando você usa a casa parte do ano e aluga em outras épocas, a matemática é mais complicada. “Você precisa dividir os custos e deduzi-los na proporção do tempo que você passa lá”, diz a especialista em impostos Lisa Greene-Lewis. Você pode deduzir até $ 25.000 em perdas imobiliárias de sua renda ordinária a cada ano, se “participar ativamente” do trabalho de mantê-lo ou alugá-lo.
Lembre-se de que os custos do seguro provavelmente aumentarão se você alugar por mais de 14 dias no total por ano. Nesse caso, pode ser necessário adicionar um flutuador ou piloto. Algumas seguradoras podem exigir uma apólice do proprietário. Faça o que fizer, não esconda o que você está fazendo de sua seguradora. Você pode descobrir que os danos não são cobertos se mantiver silêncio sobre os inquilinos. Como Ruiz diz, “Com listagens online, é muito fácil para uma seguradora rastrear quanto você está alugando.”
Conselho de profissional
“Alugar uma segunda casa pode ser vantajoso porque você está ganhando uma renda e pode fazer mais deduções do que em sua casa principal.” —Lisa Greene-Lewis, CPA e especialista em impostos, TurboTax
Qual é o seu plano financeiro?
Quando você vê o quanto os preços das casas de férias estão subindo, pode pensar que comprar uma é um bom investimento. Mas os valores das casas em cidades de veraneio são mais voláteis do que outros mercados - e mais sensíveis à economia e aos preços das ações. “Você geralmente vê recuo nas áreas de férias quando o mercado está baixo”, diz Taylor Marr do Redfin.
Planejador financeiro certificado Louis Barajas não considera uma segunda casa como parte de uma carteira de investimentos, a menos que seja estritamente uma propriedade para aluguel. “É uma ilusão que você vai vender por mais”, diz ele. Além disso, um investimento deve gerar dinheiro, não custar dinheiro. “Se você olhar para o dinheiro que sai todos os anos, não é um investimento”, diz Barajas. “É um luxo.”
Reveja todo o seu plano financeiro para garantir que a compra de uma segunda casa não o desvie do caminho, ele aconselha. “Mas se você está seguindo seu plano para obter independência financeira e se aposentar, vá em frente e compre a casa dos seus sonhos.”
